Selon M. Said Sekkat (secrétaire général de la FNPI), la spéculation serait de la responsabilité des intermédiaires :

«La crise de l’immobilier est surréaliste à l’heure actuelle. Mais les germes de l’instabilité poussent dans le secteur», indique Saïd Sekkat, président du groupe Sekkat. Ces germes sont, selon lui, la faiblesse de l’outil de production, la spéculation exacerbée par l’intervention des «semsars», le glissement de l’habitat social vers une clientèle de moyenne gamme. Sans oublier la baisse des taux d’intérêt qui poussent les ménages à s’endetter à taux variable.

Pardon de le dire, mais cette déclaration est totalement hypocrite. La spéculation est principalement de la responsabilité de tous les promoteurs qui trichent avec la loi et qui profitent de la complicité des officiels. Les intermédiaires, semsars ou agences établies, sont d’un faible poids dans cette affaire.

Demain j’essaierai d’illustrer ce sujet sous l’angle de l’habitat social. Cela devrait permettre à M. Said Sekkat (secrétaire général de la FNPI) de faire le ménage du coté de ses confrères …

Lorsque un étranger rencontre pour la premier fois un marocain ou un français installé au Maroc, il se verra très souvent poser la question « Cela fait combien de temps que vous êtes là ? ». La réponse est très importante, car suivant ce que vous direz, votre interlocuteur vous accordera ou non du crédit.

Les marocains sont habitués à ces étrangers qui font un petit tour avant de repartir. Au sein de notre agence immobilière à Casablanca nous voyons passer nombre de petits entrepreneurs, de salariés, qui sont repartis au bout d’un, deux ou trois ans.

Combien de mails de français qui me disent rechercher un travail aussi bien payé qu’en France (« vous comprenez, j’ai un certain train de vie à assurer »). D’une part cela n’est pas possible, et d’autre part la vie à l’occidentale coûte relativement cher. Ce n’est donc pas au Maroc que vous vous enrichirez comme salarié. Pour mettre de l’argent de coté choisissez plutôt une expatriation à Londres ou Dubai.

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Je prend le risque de généraliser dans le titre (en parlant du “web marocain”) pour dénoncer une pratique particulièrement répandue de ce coté ci du web. De nombreux site « made in maroc » se soucient peu du droit d’auteur. On recopie notamment des articles entiers (ou des photos) sans aucun respect du créateur (1). Cette pratique est condamnable du point de vu du droit et de la morale.

Au-delà du problème juridique (qui finira tôt ou tard par émerger), je voudrais développer ici l’aspect « éthique ».

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Comment fait l’homme quand il ne possède ni l’électricité, ni les moyens pour se payer un réfrigérateur aussi petit soit-il ?

Réponse : il développe tout naturellement son imaginaire, mais fait surtout preuve d’inventivité et d’ingéniosité. La preuve en est le frigo berbère. Explications par Hassan, guide haute montagne dans la vallée de l’Ourika.

« Le frigo berbère, comme on l’appelle chez nous, est installé près d’une source dont l’eau fraîche provient de la fonte des neiges des glaciers. L’eau est donc très froide. Le système d’irrigation et de propulsion de l’eau est basé sur le principe de la dynamo, comme sur le système d’éclairage des phares sur les bicyclettes. La descente d’eau de la source, via un tuyau, exerce une forte pression sur une petite hélice - un genre de tourniquet- que l’on pose sur une cuve en pierre. Cela qui fait tourner l’hélice, sur laquelle repose une canette de boisson, à toute vapeur. Elle tourne, elle tourne… et le jet d’eau propulsé contre la canette arrose tout ce qui se trouve. L’eau fraîche arrose toutes les boissons placées à côté. Elles sont aussi fraîches que si elles sortaient d’un vrai frigo. On en trouve beaucoup dans la vallée de l’Ourika, notamment aux cascades Setti Fatma (à une heure trente de Marrakech). Ca marche pour les sodas mais aussi pour garder les fruits frais, ceux qui serviront à faire de bon jus ».

Ca donne une magnifique mosaïque de couleurs et le reflet du soleil sur l’eau qui gicle une exquise lumière. Le frigo une autre version des vitraux ? Rendez-vous dans la vallée de l’Ourika pour une halte fraîche, éventuellement avant une randonnée de deux jours, le long des sublimes villages berbères.

En ouvrant ma boite mail ce matin je trouve le message suivant :

Bonjour ,

Je vcoudrais ouvrir une clinique dentaire à Casablanca …
Que me conseillez-vous et autres information ?

Je suis Franco - Algérien .
Merci de me répondre ,
Cordialement ,

Un peu court - la forme et le ton ont toutes les raisons de me faire douter du sérieux de la demande (ce qui est peut être une erreur) - Passons. Voici la réponse que j’ai faite.

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Pour compléter l’article concernant les “recettes du tourisme marocain“, voici ce que publie l’office des changes concernant les recettes en devises sur le 1er trimestre 2008.

Comme on l’a identifié dans l’article précédent les MRE contribuent probablement à plus de la moitié des recette “voyages”. Je serais curieux d’avoir quelques données concernant leur poids dans la rubrique “Investissement Privés”.

Les exportations se portent bien grâce aux phosphates, passé de 15% à 20% du total des exportations. On notera cependant le recule des exportations textile (-1.9% pour les vêtements confectionnés, -3.1% pour la bonneterie) .

La hausse des importations (+14.208,4MDH) est imputable pour 46,6% aux approvisionnements en pétrole (+3.318,6MDH) et en blé (+3.303,2MDH).

L’économie du Maroc, contrairement à ce que pensent certains, est bien tributaire de la conjoncture mondiale. Le déficit commercial est notamment compensé par l’augmentation du transferts de devises des MRE.

(*) par rapport à la même période 2007

En cette fin de journée chaude et ensoleillée, la grosse BMW (« de location » estiment les uns) immatriculée « bleu blanc rouge » déboule dans le quartier du marché et de la Mosquée de Maârif, à Casablanca. Et comme si les passagers n’avaient pas été suffisamment remarqués, il monte le son à fond les ballons, quand ce n’est pas le ton, en sortant de la voiture en roulant des mécaniques avec leurs habits griffés « Réussite ». Pendant ce temps, les fidèles ne vont pas tarder à rejoindre la mosquée, tandis que d’autres palabrent calmement en terrasse de café.

Cette scène, nombre de Marocains l’ont en tête et à l’approche des beaux jours, mais elle revient comme une arête de poisson dans leurs conversations. Cette scène, qui affiche « the gap » entre les MRE -les Marocains résident à l’étranger- et les Marocains -tout court- se passe aussi bien à Rabat, Casablanca, Marrakech, Agadir, etc. Quand ça ? En période de vacances.

Avec les premiers rayons de soleil, nombre de discutions tournent autour de ces deux sujets : les vacances d’un côté, l’arrivée des MRE de l’autre. Amel travaille dans le communication et se plaît à rappeler une anecdote : « Chez Marjane, on reconnaît les MRE a deux choses : « La boîte de camembert dans une main, la bouteille de rouge dans l’autre ». « C’est comique même si dans le fond cela ne nous fait pas vraiment rire, nous les marocains », conclut-elle. Et le béret basque ? Elle n’en a pas fait mention. Normal, avec cette chaleur. Mais remarquez, un tarbouche bleu serait de bon ton. Une façon intéressante de réunir les couleurs de la France avec une touche locale. Soit une belle réconciliation.

Officiellement le tourisme Marocain est très (très très) performant : les touristes au Maroc généreraient pratiquement 3 fois plus de recettes que les touristes en Tunisie (Voir billet précédent).

Suivant les données officielles (*) en 2007, le Maroc aurait accueilli 7.4 millions de touristes en 2007, générant 58 milliards de dirhams de “recettes touristiques”. Ce chiffre représente 7.800 dh par touriste, soit plus de 700 euros dépensés localement par voyage. Si on ajoute à ce chiffre les frais perçu par les agences de voyages, les TO, transporteurs, les taxes, etc … (qui sont perçu à l’étranger) on arriverait à un voyage revenant à plus de 1.200 euros. Difficile à imaginer quand on sait que le tourisme de masse repose sur des séjours “tout compris”, souvent vendus en Europe à moins de 500 euros TTC.

Ce qui précède n’est pas une remise en question des succès évidents remportés par le tourisme Marocain. C’est simplement une interrogation sur la “sincérité” des chiffres publiés.

Voici la définitions des “recettes touristiques” suivant l’office des changes :

Ce poste (les voyages) reprend les recettes voyages qui correspondent aux biens et services fournis par l’économie marocaine aux voyageurs non-résidents à l’occasion essentiellement des voyages touristiques. Il recense en dépenses, les services fournis par les économies étrangères aux voyageurs résidents au titre des voyages touristiques, des stages et missions, des études, du pèlerinage et Omra, des voyages d’affaires, des soins médicaux …

Les recettes comprennent également une partie des apports en devises billets de banque effectués par les Marocains résidant à l’étranger et destinés à la couverture de leurs frais de séjour au Maroc.

L’office des change comptabilise dans les recettes touristiques les devises changées par les “touristes”. Sont probablement comptabilisées les sommes qu’apportent avec eux les MRE et qui serviront à la famille, à des investissements locaux en liquide, …
Difficile de comptabiliser cela comme de véritables “recettes touristiques”.

Il serait intéressant de déterminer si le tourisme marocaine est si qualitatif qu’on le prétend parfois. Pour vous faire votre propre opinion, vous pouvez regarder le reportage éloquent de la RTBF : “Tourisme : peut on éviter de bronzer idiot” (merci casaport pour le lien).

On peut souligner en conclusion que les MRE, dans le tourisme comme dans l’IDE (Investissement Directe des Etranger), sont l’une des principale “richesse” du pays.

(*) Sources :
- Office des changes.
- Observatoire du tourisme marocain.

Comme promis quelques données pour comparer les économies du Maroc, de la Tunisie et de l’Egypte (auquelles j’ai ajouté la Turquie).

Le Maroc est clairement en retard en ce qui concerne le taux d’alphabétisation. Cela illustre certainement le problème de l’éducation soulignés régulièrement. La conséquence est qu’il est difficile d’embaucher, par manque de compétences principalement, quelque soit le domaine.

La protection des investisseurs est un autre point noir. Il est la conséquence d’un système judiciaire peu efficace (voir source de problèmes).

Justice et éducation, les deux grands chantiers de ces prochaines années très probablement.

MAJ : Concernant le tourisme (merci à Hicham pour les données) on voit que le Maroc est plus efficace que ses concurrents en terme d’entrées de devises. C’est l’illustration de ce que Marie-Aude abordait sur le positionnement qualitatif (inéluctable?) du Maroc : 10 millions de touristes - l’évolution vers un tourisme plus haut de gamme.
_________________
Sources :
(1) Doing Business (classement sur 178 pays noté).
(2) Human Developement Reports.
(3) Données 2007 compilées à partir de différents sources officielles.
(4) Données 2006 : La FEMIP au service du bassin méditerranéen Promouvoir le développement du tourisme

Le dernier film de Nabil Ayouch, « Whatever Lola wants », est actuellement sur les écrans, au Maroc et en France. Il est aussi à l’origine de la Film Industry. Interview.

« Whatever Lola Wants ». Long métrage. Production : Pathé Films. Avec Laura Ramsey, Carmen Lebbos, Assad Bouab, Achmed Akkabi. L’histoire : L’héroïne, Lola (Laura Ramsey) a 25 ans. Elle vit à New York et travaille comme facteur, jusque-là sa vie ne lui réserve rien de bien passionnant. Surtout qu’elle rêve de devenir danseuse. Un soir, Youssef (Achmed Akabi), son meilleur ami, un jeune Egyptien gay, lui parle de la légende Ismahan (Carmen Lebbos), star de la danse orientale au Caire. Ce qui n’est pas sans la laisser indifférente. Entre temps, Lola tombe amoureuse d’un bel Egyptien, Zack (Assad Bouab) mais lorsque celui-ci décide de rentrer au Caire, Lola, décide de le suivre… Avec « Whatever Lola wants », Nabil Ayouch signe un beau long métrage, mi comédie romantique, mi « comédie musicale ». Il y est question de mouvements : quand ce n’est pas le corps qui ondule, c’est le cœur qui bat.

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Le Maroc n’est pas une destination bon marché. Si on le compare à la Tunisie, par exemple, les prix moyens sont largement supérieurs, d’environ 30%. Mais le pays n’offre pas les mêmes séjours.

Et surtout le coût de la vie n’est pas comparable. En regardant simplement quelques indicateurs de base :

Le SMIC est aux alentours de 200 euros / mois au Maroc, il est de 140 euros / mois en Tunisie. Une technicienne spécialisée, avec des responsabilités de formatrice, dans une usine “outsourcée” touche par exemple 165 euros par mois … moins que le SMIC Marocain. Quant à l’Egypte … les médecins dans le service public faisaient récemment grève pour arriver à obtenir un salaire de … 115 euros / mois ! (Il n’y a pas de SMIC officiel en Egypte, mais il serait certainement en largement en dessous).

Lire la suite sur le blog de l’oasis de Mezgarne …

Des chansons inspirées des sixties, un beau grain de voix. La ressemblance avec Amy Winehouse est là. Sofia Gon’s, chanteuse et fille du célèbre chanteur marocain Vigon fait parler d’elle en France avec son album « Paris s’éveille ». Interview.

De mère française (Pas de Calais) et de père Marocain (Rabat), tu es née à Agadir. Tu es partie pour la France à 14 ans. Que faisais-tu là-bas ?

Je suis arrivée à Paris, à l’âge de 15 ans à Paris pour suivre des études d’arts graphiques. J’ai ensuite fait une formation de maquillage télé. A 20 ans, j’ai eu un déclic : il fallait que j’essaye de chanter car je sentais qu’il y avait du potentiel. Je me suis enfermée pendant une semaine en enregistrant une maquette, j’ai mitraillé les maisons de prod, en tout anonymat. C’était il y a deux ans. C’est ensuite que j’ai rencontré Kerridine, celui qui est aujourd’hui mon producteur. J’ai signé chez Sony BMG, il y a un an.

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Sur le billet consacré au prix de la location de standing à Casablanca, un commentaire expliquait la bonne tenue des prix de l’immobilier en affirmant :

Juste pour rectification, le Maroc ne fais pas partie de l’économie mondiale, le Maroc est un marché très très petit et rapellons le sa devise n’est pas convertible, n’a aucune matière première d’exportation, à part ses légumes et ses quelques MRE. Le Maroc a connu et continuera de prospérer suivant ces capacités et ses moyens.

C’est malheureusement totalement faux. Le développement du Maroc moderne s’est fait sur l’ouverture (maîtrisée) des frontières. Les dérèglements mondiaux auront un impact sur l’économie marocaine.

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Mes deux derniers voyages au Maroc avec jet4you ont été catastrophiques. L’avant dernière fois, alors que le départ à Paris prévu aux alentours de 12h30 nous avons embarqué à 20h30. 10 heures d’attente avec une très mauvaise information de la part de la compagnie. Une mois plus tard rebelotte : départ prévu 12h30 embarquement en final à 18h00. Petite amélioration cependant nous avons été prévenu du retard au moment de l’enregistrement. Visiblement la jeune compagnie a un avion en réparation. Alors que les rotations Paris/Casablanca sont normalement assurées par deux avions, Jet4you saute parfois une rotation, sans prévenir les clients.

Pour repartir mon agence à Casablanca (*) m’a conseillé de prendre Aigle Azur. Pour 100 dirham de plus par rapport au billet sur Jet4you, j’ai eu droit à un repas chaud (absent sur jet4you) et un départ à l’heure. Pas suffisant pour se faire une véritable opinion, mais ça commence mieux qu’avec Jet4you.

Et vous quelle est votre compagnie préférée ?

(*) Evasion Online, sur le boulevard Moulay Youssef. Agence avec un accueil sympathique et professionnel.

J’ai été surpris de retrouver sur le site mimag.info un article de casawaves recopié sans autorisations. C’est le cas notamment de cet article : Spéculation immobilière: rumeurs et prix des constructions neuves au Maroc qui est une copie de La rumeur comme moteur de la spéculation immobilière au Maroc. Seul le titre a été changé.

Le procédé est malhonnête car l’article est recopié intégralement sans aucune citation. La responsable de la communication de ce site, lorsque je lui demande de retirer ce billet, a la délicatesse de me répondre :

Je suis la personne qui soit disant recopie vos si brillant textes….on pensait participer au partage d’information, nous avons une idéologie du web qui est très sociale basée sur le partage sans frontière….

payer pour s’informer c’est décidemment révolu ; mais apparement pas totalement….je voudrai donc que vous me communiquiez des précisions sur les articles que nous avons copiés….nous nous ferons un plaisir de les supprimer de notre blog …

Ce n’est pas “soit disant” recopié c’est “recopié” et cette “idéologie très sociale” s’appelle du vol.

Mon conseil : évitez de communiquer sur ce support.

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Je me permets de reprendre le commentaire d’Abdel pour souligner un certain nombre d’inexactitudes autour de l’immobilier Marocain :

Il y’a quand même des leviers de croissance non négligeables :
- D’abord les MRE qui investissent massivement dans l’immobilier, et l’été est une période propice pour les achats de biens immobiliers.
- Ensuite tous les projets structurants au Maroc, Casanearshor, Tanger Med, ou future usine Renault Nissan, ce qui induit obligatoirement des besoins en locations à moyen ou long terme (Clientèle de passage ).
Enfin, j’en suis sûr qu’il y’aura une campagne intensive à destination des marchés européens comme on l’a vu pour Fadesa ou les jardins de la palmeraie.

Sur les MRE :

Oui les MRE ont le désir d’acheter et achètent. Mais j’aimerai avoir accès a des données fiable pour affirmer que les MRE investissent “Massivement”. En tout cas ce ne sont pas eux qui sont visés par les programmes de standing. Dans la réalité les acheteurs des programmes de standing sont encore en majorité de riches marocains qui font souvent un placement spéculatif.

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La crise financière qui secoue les bourses, les banques et les professionnels de l’immobilier a pour l’instant épargné le Maroc. Certes le marché marocain, en l’absence de convertibilité de la monnaie, est relativement déconnecté/protégé des autres places financières mais on peut se demander si cela va durer.

Pour simplifier, le scénario de la crise dite des « subprimes » provient d’un excès de liquidité. On a construit des produits financiers indexés sur les transactions immobilières pour offrir des placements à forte rentabilité. Il suffisait alors d’encourager ces transactions, en facilitant l’accès au crédit, pour faire monter les rendements de ces placements. L’augmentation des transactions faisait augmenter les prix et tant que les prix de l’immobilier montaient, le système fonctionnait. En claire on avait de la spéculation financière assise sur de la spéculation immobilière : une double bulle qui a fini par éclater.

Au Maroc on parle aussi d’excès de liquidité pour expliquer l’engouement de la bourse de Casablanca. Pour satisfaire ces capitaux, on a créé des produits financiers basés sur l’immobilier : les introductions en bourses des promoteurs immobiliers (CGI et Addoha). Cependant, on se retrouve avec un scénario similaire : une spéculation financière assise sur une spéculation immobilière s’entretenant l’une et l’autre.

Comme pour les subprimes il suffit que les ventes ralentissent pour que la crise survienne. A mon avis cette crise a déjà commencé. Une défaillance d’Addoha ou de la CGI est envisageable en 2009 … ou même avant.

Ce billet aurait pu s’appeler « CGI et Addoha : plus fort que Google ».

Le PER (Price Earning Ratio) désigne le rapport de la capitalisation boursière d’une société sur ses bénéfices nets. Par exemple le PER des sociétés du CAC40 est actuellement de 11 environ par rapport à leurs estimations de bénéfices 2007 (source France Bourse).

Au Maroc on est sur une autre planète. Le PER de la bourse de Casablanca est de 24.7 (1). Les deux promoteurs immobiliers, CGI et Addoha sont sur des valorisations « hallucinantes ». CGI s’échange avec un PER de 155 quant à Addoha le PER est de 86 (1).

Valorisations « hallucinantes » ? Pour avoir une idée, il suffit de comparer avec d’autres titres. Le titre Kaufman & Broad affiche actuellement un PER de 7. Normal, la crise de l’immobilier est passée par là et les investisseurs sont méfiants. Google, société dynamique s’il en est, est aujourd’hui valorisée sur un PER de 34 par rapport aux bénéfices de 2007.

CGI fait donc 4 fois mieux que Google en terme de performance boursière.

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Julien Félix vient de publier un article intéressant au sujet du TGV Marocain dans Ouest France.

Qui va payer pour le futur TGV que le Maroc veut s’offrir ? Rabat voudrait bien que Paris finance bien plus que les études techniques :

La France va-t-elle offrir son TGV au Maroc ? Six mois après la visite de Nicolas Sarkozy dans le Royaume, et le protocole d’accord signé entre les deux pays à propos d’une ligne à grande vitesse, le projet est loin d’être sur les rails. Arrivé hier à Rabat, avec un important staff ministériel et patronal, François Fillon devrait annoncer aujourd’hui que la France s’engage à financer l’ensemble des études techniques et l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour 75 millions d’euros.

Aucun détail sur les financements du TGV

Lire la suite …

On se souviendra que le TGV n’a encore jamais trouvé preneur en dehors de la France, tout comme le Rafale. C’est vrai que si c’est “cadeau”, c’est plus facile à vendre.

Lire sur le même sujet :
- François Fillon : à la recherche du TGV Marocain ?
- Le TGV n’est pas prêt d’arriver à Casablanca. Pas avant 2035 en tous cas.
- TGV contre Rafales : nouveau mirage Marocain ?

Comme vous le savez certainement, je dirige une agence immobilière à Casablanca. Nous faisons essentiellement de la location sur des produits d’un bon standing à destination d’une clientèle professionnelle, locale ou étrangère (tourisme d’affaire).

Voici quelques statistiques effectuées sur une sélection de 300 produits que nous avons en location :
- Location pour un appartement vide : 66 dh/m2
- Location appartement meublé : 103 dh/m2
- Location de bureaux : 112 dh/m2

Sur le résidentiel nous faisons des locations de moyenne et longue durée (supérieure à 3 mois). Dans ces conditions le locataire va demander très souvent un minimum de 2 chambres (pour pouvoir recevoir des amis de passages), le studio étant réservé à des locations de courte durée. Le 2 chambres meublé est loué en moyenne à 9.939 dh contre 7.083 non meublé.

Si vous voulez faire un investissement locatif sachez que les quartiers demandés sont Racine, Maârif, Gauthier, Bourgogne, Palmier, Hôpitaux. Les options fortement appréciées : étage élevé avec terrasse. La climatisation sans être prioritaire reste un plus. Dans le cas d’une location de moyenne durée, proposer un abonnement Internet inclus dans le loyer est un plus indéniable.
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