Casavisa : location d’appartements meublés ?
Cela va faire un an et demi que Casavisa existe. Beaucoup de choses ont été testées (et abandonnées) avant d’arriver à notre positionnement actuel. Comme je l’ai souvent souligné dans différents articles ayant trait à la création d’entreprise au Maroc : il faut ici être souple et capable de s’adapter rapidement. Pour réussir vous devez souvent innover …
Dans la série d’article qui suit je vais parler des différents domaines que nous avons testés et expliquer pourquoi nous ne les avons finalement pas retenus.
L’un des premiers domaines de l’immobilier exploré chez Casavisa concernait la location d’appartements meublés en courte durée à Casablanca. Ville de tourisme d’affaire, l’offre hôtelière à Casablanca ne correspond par à la demande. Les hôtels de qualité sont chers (compter 100 euro minimum pour une nuit) avec un service pas toujours à la hauteurs. L’appartement meublé de courte durée apporte une réponse séduisante.
La demande est présente : nous avons quotidiennement des appels de clients étrangers qui recherchent pour 2/3 jours, 1 semaine, 2 semaines, studio ou 2 pièces. L’offre l’est aussi : quelques casablancais aisés ont investi dans l’immobilier. La location en courte durée est rentable (compter 70 euros la location d’un studio à la journée).
Cependant nous avons été confronté à 2 obstacles majeurs :
1) Problème de qualité et de normalisation de l’offre.
Pour proposer un produit de qualité, il nous fallait convaincre chaque propriétaire de proposer des équipements standard et de proposer en standard un minum de service (ménage régulier, service de cuisine à domicile notamment). Du fait du profils différents des propriétaires que nous avons rencontrés, il nous a semblé évident que nous devions faire faire nous-même (ou par un partenaire) le ménage. Cela entraînait plusieurs problèmes de logistique : comment trouver le bon prestataire, comment amortir le process de gestion de ménage sur un nombre limité d’appartement. Enfin un soucis, et non des moindres. Comment faire accepter à un propriétaire de « payer » ce service alors qu’il a l’habitude de faire faire cela (gratuitement) par sa femme de ménage.
2) Problème de responsabilité juridique
Les appartements meublés ont mauvaise réputation. La loi stipule qu’un marocain ou une marocaine ne peuvent partager la chambre d’un hôtel avec une autre personne si ils ne sont par mariés. L’appartement meublé sert notamment aux couples pour se retrouver. Nous avons essayé de contourné ce problème en nous axant sur la clientèle professionnelle (consultants, salariés, dirigeants, …). Cependant difficile de promettre à un propriétaire qu’il n’aura pas de clientèle « à problème ». Dans ces conditions, ni l’agence ni le propriétaire ne veulent prendre le risque de se trouver en défaut avec la loi.
Le risque juridique ainsi que les problèmes d’impayés sont à considérer en priorité dans la mis en place de votre activité au Maroc.
Difficile dans ces conditions de gérer un parc d’appartements meublés, situés à différents endroits géographiques et appartement a différents propriétaires. La solution nous semble l’appart hôtel. Cela permet de localiser la logistique (de ménage, de recouvrement, de contrôle) sur un seul lieu.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Que de chemins parcourus depuis http://www.blogwaves.com/2006/01/lolo_en_vido.html …
Tes constats sont justes. L’appart-hôtel est à une formule d’investissement plus lourde, plus classique et à très fort potentiel à Casablanca.
[...] Vidéos « Casavisa : location d’appartements meublés ? [...]
[...] (comme dans la plupart des pays émergeants). J’avais illustré ce problème dans le cas de la location d’appartement meublés je voudrais l’illustrer avec un autre exemple, celui de l’ouverture d’un [...]
Je suis interesse par l’investissemnt dans ce domaine (location d’appartements meubles). Pour ca, je compte acheter un immeuble ou s’il le faut le construire pour avoir une dizaine de petits appartement-une chambre + salon.
Qu’en pensez vous ?
Que pouvez vous me conseiller?
Merci
@Sakfat
Le rendement est théoriquement au rendez-vous. Le problème a étudier le prêt est la gestion. A priori il faut le faire vous même car il existe peu ou pas de société capable de prendre cela en charge …
Je n’ai pas de probleme de credit car je n’en ai pas besoin, et je compte gerer l’affaire moi-meme. Mais quelqu’un peut-il me dire quel est le rendement d’une telle affaire, surtout le taux de remplissage,les pieges a eviter etc… Merci
Pour le rendement.
Un studio meulé bien équipé (wifi, télé sat., ect …) et bien situé (gauthier/racine) en courte durée se louera 650/700 dh (*) la nuit. Bien géré il doit être rempli au minimum 15 jours par mois en moyenne sur l’année, soit 10 000 dh par mois. Ce même studio loué en longue durée rapportera 6 000 dh par mois.
Les difficultés ? Comme indiqué dans le billet le meublé de courte durée est souvant choisi par les couples de passage non mariés qui ne peuvent loger à l’hôtel, à moins de prendre 2 chambres séparées. Dans le cas ou ce sont des couples discrets cela va. Quand ce sont des célibataires de passage à casa qui “ramènent” des filles cela se voit et s’entend vite : les problèmes avec la coopropriété et le voisinage vont vite apparaitre.
Ensuite dans votre business plan, vous devez faire le choix de déclarer (ou non) vos revenus locatif. Dans le cas ou vous voulez professionnaliser et être couverts par les assurance, il vous est difficile de ne pas le faire.
Ne pas oublier les honnoraires d’agence propriétaires qui sont d’un mois de loyer pour une longue durée ou de 10% dans le cas de durée inférieure.
En résumé c’est un investissement rentable à condition de professionnaliser et d’avoir un minimum de produits (on va dire 4 pour commencer). Les meilleurs rendements sont obtenus avec des appartements avec 2 chambres, biens équipés, qui peuvent être loués dans un panachages de courtes/moyenne ou longue durée.
(*) L’ibis de casa propose ses chambre à 650 dh.
Mille fois merci Laurent.
Ca représente quoi les impôts pour ce genre de produit? Car je pense comme tu dis, il faut professionnaliser le business, sinon on se retrouve très vite dans des magouilles avec des individus infréquentables.
Je pense en plus, pour éviter ou au moins minimiser les problèmes avec le voisinage, qu’il faut avoir un immeuble dédie a cette affaire sans co-propriétaires et un bureau sur place pour la gestion et le contrôle surtout si on vise la location de courte durée.
De plus comme tu dis, je pense que le quartier est important (Gauthier/Racine ou autre) vu que les gens qui y habitent ne se mêlent pas trop des affaires des autres du moment qu’on ne les dérange pas.
Le probleme c’est que je pense qu’il me sera peut etre difficile de trouver des immeubles non neufs dans ces quartiers.
@sakfat
Je n’ai pas les infos détaillées concernant les impots, mais si tu vas un peu plus loin dans le raisonnement, si tu veux “professionnaliser” et être dans la légalité, tu as intéret à transformer ton bloc en un établissement touristique (genre “appart hôtel”), qui te permets de bénéficier des aventages fiscaux liés à ce type d’activité.
Enfin concernant le choix du quartier il faut bien faire ses calculs : plus tu sera éloigné des quartiers “centraux” moins ce sera cher en effet, mais moins tu intéressera les clients (et clientes) attachés à être dans un quartier ou ils se sentent “en sécurité”.
Enfin, une très bonne visibilité sur Internet sera un facteur de succès décisif.
Un piste interessante : regarde du coté du futur casaneashore. Beaucoup de besoins et prix du terrain faible …
Dites moi, j’ai trouve un immeuble de 6 etages a vendre, au centre de casablanca, mais je voudrais avoir l’avis d’un professionnel (prix, etat, emplacement etc..). Ou peut-on louer les services un consultant a Casa?
Merci de me repondre rapidement.
> Ou peut-on louer les services un consultant a Casa?
Demandez à Jean Pierre Juan (jpjuan@casavisa.com). Il devrait être de retour (à Casablanca) vers le 2 janvier.
je possede une appart meublé à sidi maarouf pres de technopark, et je la loue depuit 3mois ,ça marche bien pour l’instant , je veux savoir qu’est ce que je dois faire pour étre ds la légalité envers la loi ,la sureté de notre pays et les impots.?
Merci de me répondre et de me donner certain directives à suivre
@Mousbir
Vous devez déclarer votre locataire à la commune au moment ou vous allez faire légaliser votre Bail.
[...] revenir à mon parcours personnel, j’étais arrivé dans l’idée de développer une activité de location courte durée à Casablanca. Une fois sur le terrain, nous nous sommes aperçu de différentes difficultés (juridiques [...]
est ce que je dois établir a chaque fois une contrat de bail avec le locataire meme pour des courtes duré (de 1j à 4j)? .
Merci de me répondre.
@Mousbir
La réponse est oui. C’est le seul moyen d’être couvert en cas de problèmes. Il existe cependant des modèle de bail simplifiés.
BONJOUR, JE VOUDRAIS UN RENSEIGNEMENT AFIN DE VENDRE UN PETIT IMMEUBLE ANCIEN GEOGRAPHIQUEMENT BIEN SITUE (209 BOULVARD EL FIDA DERB SOULTAN CASABLANCA MAIS LE SOUCIS C EST QU IL EST OCCUPE PAR DES LOCATAIRES PENSEZ VOUS QU IL Y AURAIT DES ACHETEURS INTERRESSES MALGRES CELA SI OUI POUVEZ ME CONSEILLER DANS LES DEMARCHES A FAIRE POUR ABOUTIR A CE PROJET .
EN ATTENDANT VOTRE REPONSE AVEC IMPATIENCE JE VOUS REMERCIE
excellent . Vous oubliez un détail laurent . La location du meublé n’est pas autoirsée ou du moins il existe un vide juridique pour ce type de location, ce qui donne libre court aux “juges” quant au sort du jugement. Elle se fait, comme pour tout au Maroc, parce qu’on laisse faire. Mais on comprendra son malheur le jour où on est entre les mains des pouvoirs publiques à la recherche de la petite bête qui rapporte .