La rentabilité d’un Riad à Marrakech ?
Myriam a laissé le commentaire suivant :
Bonjour,
Je serai interresée pour monter une maison d’hote à Marrakech. Je cherche à savoir si c’est encore un marché fiable et rentable.
Je cherche également une associée pour ce projet si les choses tournent bien. Voici mon tel 06 69 34 88 00
Si vous avez quelques infos pour l’aider, n’hésitez pas à laisser un commentaire. Merci par avance.
MAJ : en effectuant quelques recherches sur Internet, j’ai trouvé cet échange ou une certaine “Marie-Aude” donne quelques conseils judicieux : Vivre à Marrakech et exploiter une maison d’hôtes.
MAJ2 : Je recopie ici le commentaire de Marie-Aude, que je rejoint tout à fait :
Depuis l’époque de ce message, je suis de plus en plus “négative” sur Marrakech. Je pense qu’aujourd’hui les prix ne sont plus en rapport avec la valeur réelle du bien, qu’il y a vraiment une concurrence trop forte.
J’ai aussi eu suffisamment d’offres dumping de riads pour voir à quel point les prix pratiqués sont différents des prix réels. On peut parfaitement, en dehors des périodes de très haute saison, arriver à avoir des chambres à 50% du prix officiel.
De plus comme la concurrence devient de plus en plus forte, les “coup bas” sont plus nombreux. Il est difficile de s’installer, il faut vraiment respecter la législation, et il faut savoir vendre son produit. Je pense vraiment que sur Marrakech le temps des riads amateurs où on apprenait sur le tas est révolu, et que pour pouvoir s’en sortir, il faut avoir une connaissance de l’hôtellerie.
Fès est encore une bonne possibilité, en tout cas l’immobilier est loin d’être aussi élevé qu’à Marrakech. Et sinon il y a beaucoup à faire à Agadir, ou à Essaouira qui manque de bons hébergements milieu de gamme. Agadir permet de travailler toute l’année, mais pas Essaouira.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
J’envisage aussi très sérieusement de monter un Riad. Je me demande si c’est encore intéressant de le faire à Marrakech ou si il faut plutôt aller ailleurs. On parle souvant de Fez ou de Tanger ?
Je me demande si il est plus intéressant de rénover soi même ou de racheter un Riad déjà existant ???
Le prix du foncier est très cher maintenant. Fès et Tanger moins chère ! les prix de Tanger flambent actuellement.
rénover un raid est une bonne solution mais il faut avoir les nerfs solides et se faire aider par un bon architecte.
La folie du Riad à Marrakech date de 1998. Un reportage de M6 annonçait : « pour le prix d’un deux-pièces à Paris, on pouvait acheter un Riad à Marrakech ». Depuis les prix ont flambé. Si en 1998, on pouvait acheter un Riad et le rénover pour 150 000 euros, aujourd’hui il faut plutôt compter 500 000 euros minimum. Ne comptez pas faire de bonnes affaires à Marrakech. Pour Fès et Tanger c’est encore possible, mais dépêchez vous.
Comme le disait Mohammed, il est possible le prix du foncier rende plus aléatoire votre investissement : la plus value à la revente n’étant plus assurée, il vous faudra compter sur les revenus locatifs. Sur ce point, pas facile d’avoir des chiffres précis : une partie du chiffre d’affaire n’étant pas déclaré. Pour faire votre étude, tablez sur un taux de remplissage raisonnable sur Marrakech compris entre 50 et 60%. A Marrakech, je vous conseillerai de vous orienter vers un Riad terminé, même si c’est plus cher. Après il vous faudra travailler : le marché du Riad s’est professionalisé. Bon courage.
Quelques idées générales en rapport de ce qui est dit plus haut :
1) Le ticket d’entré à Marrakech est très élevé et demande de plus en plus de professionnalisme. En effet le temps ou on pouvait acheter un Riad à Rénover pour 50 000 euros est révolu.
2) L’afflux d’argent massif attire en proportion les escrocs. Il sera plus facile de se faire plumer à Marrakech.
3) Si vous faites le choix de venir à Marrakech, choisissez une affaire déjà lancée. Vous diminuez la plus-value, mais vous diminuez les risques.
En conclusion, Marrakech n’est pas/plus le meilleur endroit pour investir. Je vous conseille de prendre votre temps. La plupart des échecs que je connais sont le fait d’étranger qui sont venus ici sur un coup de tête et qui découvrent la réalité du pays une fois sur place.
Je vous conseillerai de regarder du coté des autres régions en devenir. Il faut venir et passer un peu de temps
@Laurent,
Bravo Laurent même le magazine Management mentionne ton nom en tant que référence dans l’univers de la blogosphère!!
Je dois dire que tu es de bon conseils en effet!!
> le magazine Management mentionne ton nom en tant que
> référence dans l’univers de la blogosphère.
ben si le magazine management le dit ;-).
PS : quelqu’un aurait t’il une copie de l’article à me faire parvenir ?
Je le scanne et je te l’envoies
Il y a des possibilités sur Tahanaoute, mais une autre formule. Il faut acquérir un terrain et construire quelques chambres: Auberge, petit hôtel en montagne … à étudier ! plus facile à rentabiliser qu’un Riad à Marrakech !
comme par hasard, je regarde en ce moment même l’émission “Legitimes dépenses” sur France 2 dont le sujet est “Immobilier: faut-il acheter au Maroc?” Je vous conseille d’aller sur le site web de la chaine pour voir s’il est possible de revisionner le reportage sinon zappez vite c pas fini là!
On y parle notamment de Marrakech et de Fes! Très intéressant!
voilà le lien pour les interessés : http://programmes.france2.fr/legitimes-depenses/index.php?numsite=136&page=article&id_article=275&id_rubrique=137
Bonsoir,
Merci pour vos réponses. peut etre sera t-il plus facile d’aller à Fes!
Mais les touristes vont ils à fes en période hivernale..?
Ah oui, une derniere question.J’aimerai aussi avoir une idee de revenus que l’on peut obtenir dans ce genre d’actvite ( toutes charges déduites)
Merci…
Pour les revenus, tout dépend de la taille, du positionnement, et de ton apport au départ.
Tu peux faire un business plan avec les chiffres suivants :
- Taux de remplissage de 50% à 60%.
- Prix de la chambre : voir sur les sites et tenir compte d’un tarif un peu inférieur : les tarifs affichés peuvent être négocié sur place.
- Frais de pub : 20 / 25%, c’est que te coutent en moyenne les sites de réservation en ligne. Quasi obligatoire, au moins au démarrage.
- Personnel (*) : 1/2 personne par chambre (si tu vises un certain standing) x 5000 dh en moyenne (toutes charges comprises, et compte tenu d’un personnel un minimum qualifié). Cela suppose que tu sois le dirigeant.
- TVA touristique : 10%
- Frais d’entretiens et de fonctionnement
En final tout dépend de ton apport au départ, car si tu empruntes une grande partie, les amortissements risquent d’exéder tes revenus.
______________________
(*) Ces chiffres sont a vérifier, notamment celui-ci. C’est simplement basé sur ce que j’ai observé dans les qlq riads à Marrakech que j’ai fréquenté.
Depuis l’époque de ce message, je suis de plus en plus “négative” sur Marrakech. Je pense qu’aujourd’hui les prix ne sont plus en rapport avec la valeur réelle du bien, qu’il y a vraiment une concurrence trop forte.
J’ai aussi eu suffisamment d’offres dumping de riads pour voir à quel point les prix pratiqués sont différents des prix réels. On peut parfaitement, en dehors des périodes de très haute saison, arriver à avoir des chambres à 50% du prix officiel.
De plus comme la concurrence devient de plus en plus forte, les “coup bas” sont plus nombreux. Il est difficile de s’installer, il faut vraiment respecter la législation, et il faut savoir vendre son produit. Je pense vraiment que sur Marrakech le temps des riads amateurs où on apprenait sur le tas est révolu, et que pour pouvoir s’en sortir, il faut avoir une connaissance de l’hôtellerie.
Fès est encore une bonne possibilité, en tout cas l’immobilier est loin d’être aussi élevé qu’à Marrakech. Et sinon il y a beaucoup à faire à Agadir, ou à Essaouira qui manque de bons hébergements milieu de gamme. Agadir permet de travailler toute l’année, mais pas Essaouira.
Bonjour,
Je ne vise pas le grand standing. Je cherche simplement à créer mon propre emploi. L’idéal serait d’avoir une maison d’hote simple avec tout le confort necessaire et de jolis décors. 5 chambres suffiront.
Merci
@Myriam
dans le business du Riad, le Haut standing semble le modèle le plus rentable. Comme le disait un patron de Riad à Marrakech que j’ai rencontré : on vend à des prix européen et on a des charges marocaines.
Si vous êtes dans du “moyen” standing, vous avez des charges (personnel, communication, électricité, nourriture, … sans parler de votre revenu) qui vont rester sensiblement les mêmes, pour un revenu inférieur.
De la même manière, si vous n’avez pas un minimum de chambres, vous ne pourrez mutualiser un certain nombre de charges fixes …
Pensez-vous qu’avec un apport de 85 000 euros, je peux acceder à un riad de haut standing à fes. Je ne souhaite pas emprunter beaucoup disons 10 000 à 20 000 euros maxi. Je ne veux pas etre dépassé par les evenements..
@Myriam
N’étant pas un spécialiste de l’immobilier à Fès, il m’est difficile de vous répondre. Il existe de nombreux sites d’agence spécialisés sur Internet.
J’ai juste un élément de comparaison : un Riad de 300 m2 acheté un peu plus de 100 000 euros est revenu à son propriétaire à 200 000 euros après travaux. C’était il y a un an.
@Myriam, clairement je ne pense pas. Les seuls riads “bon marché” sont ceux où le prix final va doubler avec les travaux, voir plus.
Et pour maitriser le cout des travaux au Maroc, il faut bien connaitre.
un grand merci pour vos avis
bonjour,
je compte ouvrir un accrobranche à marrakech, vers les campages à environ à15 km de la ville.Ouvrir aux familles des parcours dans les arbres et cabanes, avec balançoires et trampolines.
Si vous pouvez me donner quelques avis,merci
Accrobranche ?????
Faut penser à y amener aussi les arbres
Dans un rayon de 15 km et meme de 40, les arbres du gabarit requis ne pullulent pas.
Bonjour à tous, Bonjour Laurent,
D’abord, bravo et merci pour ce site, que je visite très régulièrement depuis plusieurs mois… tout me parle, moi qui suis installé au Maroc depuis 5 ans. Vraiment utile, intéressant et souvent très drôle !
Justement, en marge d’autres activités, je me lance dans la folie riad ! Prudent et modeste, j’ai taté le terrain depuis quelques années… finalement, j’ai craqué, et je suis en train de terminer la rénovation (et je confirme, quoi qu’on en pense au départ, on double peu ou prou le prix d’achat).
Pour ma part, j’ai opté pour Meknes, ville impériale négligée et en plein essor. Ca commence à bouger depuis 1 an environ. Bref.
Alors, mes insuffisances concernent :
1° L’agrément. J’imagine que c’est le Ministère du Tourisme qui délivre l’agrément pour être catégorisé “maison d’hôtes”. C’est ce que me dit mon architecte, qui défendra le projet (il a tenu compte des obligations à respecter dans les strucutres touristiques, en particulier en matière d’hygiène et sécurité). Quelqu’un a un avis précis en la matière (basé sur une expérience…) ? Délais ? Déconvenues ? La municipalité et/ou la Wilaya ont elles leur mot à dire (on m’a dit que non, mais sans garanties) ?etc.
2° Les impôts. Laurent évoque la TVA touristique, mais quid de la fiscalité marocaine sur les sociétés (impôt sur les bénéfices, autres trucs?)? J’avoue que là je nage pour le moment.
3° Quel type de société ? Quelle structure choisir : en nom propre ? SARL ? autre ?
Alors j’envisage d’aller me renseigner auprès du centre régional d’investissement, puis auprès d’un spécialiste (genre expert comptable, fiscaliste ??). Mais avant cela, je tate le terrain pour ne pas être trop naif devant mes futurs interlocuteurs/conseilleurs…
Merci de m’offrir vos conseils !
Et un dernier mot : même si l’aventure est souvent difficile, décourageante, etc… elle est aussi passionante ! le tout est, je pense, de ne pas “tout plaquer” ou “faire tapis” en venant au Maroc, et d’avoir une stratégie de sortie si ça ne marche pas, si c’est trop galère… et même si l’expérience est très très utile, ne serait-ce que pour avoir les bons contacts, j’ai aussi connu des gens qui sont venus, ont tout de suite monté leur projet, et s’en portent bien ! seulement, ils furent très prudents, et très modestes (venir au Maroc et y investir, ce n’est pas jouer au casino !)
A+
Bonjour à toutes et à tous,
Très intéressant ce sujet, je m’ y interresse aussi en ayant un projet de riad à Essaouira.
Je suis tombé sous le charme du Maroc lors de ma première visite en Octobre 2006.
Depuis je suis revenu deux fois et c’est toujours la meme impression.
Je recherche aussi comme vous des informations plus précises pour monter ce projet.
Je pense qu’un minimum de 5 à 6 chambres devraient etre rentable ?
J’ai les memes questions que Thalamos concernant les différentes taxes dont serait assujetti l’exploitation d’un riad et quel statut de société adopter ???
Au spécialiste de l’immobilier, quel serait la fourchette de prix convenable pour l’achat d’un riad sur Essaouira ?A rénover ? Déjà rénover ?
Quel est le plus intéréssant ?
Serait-il aussi plus judicieux d’acquérir une affaire déjà opérationnelle ?
@plus
Phil.
Bonjour à tous,
voila en ce qui me concerne ce n’est pas un riad au maroc qui me ferai rever mais en france…
J’aimerai ouvrir un petit riad avec hammam et sauna …
Seul probleme ou plutot gros pb je n’ai aucune idéee de l’investissement nécéssaire.
Si quelqu’un pouvait me renseigner je serai ravie…
Sachant que je possede une petite maison et un terrain d’approximativement 260m2…
Merci…
Bonjour à tous,
je pars après demain pour Fès, 5eme fois que je pars au Maroc, pays dont je suis tombé amoureux en 2003, mais 1ere fois à Fès. J’ai également ( comme beaucoup d’autres apparemment…) l’objectif de faire l’acquisition d’un riad de luxe en vue de chambres d’hotes; le budget est de 200000 à 240000 Euros ; quelqu’un peut il m’indiquer des ” bonnes ” adresses d’agences immobilieres ou des contacts à prendre? Je pense que les contacts à avoir dans un tel projet sont primordiaux.
Encore un merci à Laurent pour ces supers conseils
Je tiendrai les personnes le souhaitant au courant de mes démarches
Jérôme
Bonjour Jerôme,
Je reviens hier de Fès. Nous avons acheté en Aout dernier.
Nous en sommes à l’établissement de devis.
Nous avons rencontré beaucoup de monde et avons déjà débroussaillé quelques méandres…
Je suis à ta dispo pour te donner des infos.
Déjà, je peux te dire qu’avec 240 000 euros, tu as en fait un budget d’achat de 130/140 000 euros, le reste étant pour travaux. Sans compter l’ameublement…
C’est à mon avis la bonne période pour acheter et négocier. Il y a un gros mou depuis le mois d’octobre après une frénésie cet été. Beaucoup de biens sont invendus depuis quelques mois.
Quelle est ton expérience de ce type de démarche ? Parles-tu arabe ?
Messieurs, je me permets de vous mettre en relation (offline), suite à vos commentaire sur casawaves.
PS : n’hésitez pas à nous faire parvenir vos retour d’expérience.
Bonne année à vous
Bonjour,
juste une petite mise au point sur la fiscalité :
les postes principaux sont la TVA, la patente, l’impôt sur les sociétés, et les charges sociales.
La TVA fonctionne “presque” comme en France, avec un choix sur régiment sur les encaissements ou sur les débits. Sauf si 99% de votre clientèle est étrangère et paye d’avance ou sur place, je vous conseille très fortement la TVA sur les encaissements. Mais… à la différence de ce qui se passe en France, toute votre TVA déductible sera aussi calculée sur les décaissements, ce qui peut changer pas mal de choses. Par ailleurs il y a encore le décalage d’un mois pour la TVA déductible, alors que la TVA collectée est exigible immédiatement.
Enfin les crédits de TVA ne sont pas remboursés, simplement reportables.
Comme dans l’hôtellerie beaucoup de fournisseurs sont en dehors du régime de TVA, il est essentiel d’accumuler de la TVA au moment des travaux, en ayant essentiellement des fournisseurs qui soient soumis.
Pour les entreprises, il y a exonération de patente les 5 premières années.
L’impôt sur les sociétés est à un taux relativement faible, je crois qu’il a chuté à 30% pour l’année prochaine.
Les charges sociales (CNSS…) représentent environ 25% du salaire.
Bonjour,
Mon entreprise favorise les départs par le biais d’essaimage, ma femme étant d’origine Marocaine nous souhaiterions nous lancer dans l’aventure Riad vu que le Maroc est un pays que nous apprécions beaucoup.
J’aimerais avoir un Riad de 5/6 chambres et refaire tous les travaux donc passer 5-6 mois sur place pour surveiller l’avancée des travaux.
Actuellement je monte le business plan mais tant de paramètres me manquent pour sa pertinence.
J’aimerais donc rentrer en contact avec des personnes déjà établies ou bien en cours de prospect tout comme nous afin de partager nos expériences.
Je suis joignable sur kickit@orange.fr
Merci
Merci pour ces indications concernant la fiscalité !
Bon courage et bonne chance pour tous vos projets…et… tous mes voeux pour 2008 !!!!
P.S. : je n’hésiterai pas à vous faire part de mon expérience au fur et à mesure de la réalisation de mon projet !
Encore bravo pour le créateur de ce site !
Régis, je suis à votre disposition, vous pouvez me contacter par le biais de mon site.
Trés impressioné par votre site et depuis plusieurs jours ou je passe une grande partie de mon temps à rechercher des informations sur “comment s’installer au Maroc”, je trouve beaucoup de réponses à mes questions.
Mais voila, français vivant en Espagne depuis plus de 4 ans et aprés avoir été plus de 5 fois (et dernièrement fin décembre à Marrakech) au Maroc. J’ai eu une révélation que ce pays répondait à mes choix de ce que serait “le bonheur” pour ma famille et moi.
Industriel du déchet en France, puis ayant monté un bar restaurant (trés chic) en Espagne, revendu aujourd’hui, je souhaite m’installé à Marrakech et monter un hotel haut de gamme dans un diamètre de 15km direction Ourika (dans le style propriété avec 5 à 8 chambres) sur un terrain de 1 ou 1.5 H sur lequel je ferai construire ma propre maison. Ce projet est pour la fin de cette année 2008.
Je suis trés inquiet, car je ne trouve pas de bonnes agences immobilières (les prix sont trés fluctuants, de bons archtectes et décorateurs pour m’aider dans ce projet (je compte financer ce projet à hauteur de 80%)
Quant au réseau d’influence, je fais parti du Lions en Espagne, cela aide-t-il au Maroc ?
Merci de vos réponses et avis
@Stéphane Franco
Merci
Je pense prolongerai ce que je disais dans mon billet de bilan :
http://www.casawaves.com/2008/01/07/bilan-professionnel-au-maroc-2-ans-deja/
Vous risquez de faire beaucoup d’erreurs lors de votre 1er investissement et être obligé peut être de changer votre fusil d’épaule. Commencez par apprendre sur le terrain avec un 1er investissement léger.
Concernant Marrakech, vous trouverez sur ce site une majorité de gens qui vous encourageront a être très prudent.
Je vous conseillerai de regarder en priorité Tanger. Je pense que les prochaines opportunités dans le domaine touristique sont là. Si vous avez un réseau en espagne, cela devrait vous faciliter la tâche à Tanger.
Le port de Tanger, l’installation de Renault vont générer un afflux de personnes (comme le développement du tourisme). C’est dans les 2 années qui viennent que les place seront à prendre.
Bonjour Stéphane,
la vallée de l’Ourika est déjà hautement concurrentielle, et les bons emplacements sont pris depuis longtemps, ou très chers.
Votre projet est typiquement le genre de choses qui ne peut être rentable à court terme que si vous avez un très fort apport personnel.
Par ailleurs, si vous avez des enfants, ne sous estimez pas l’aspect scolarisation, j’ai des amis qui ont fait à peu près le même investissement et qui sont revenus vivre à Marrakech à cause de cela.
L’Ourika vit sur une clientèle marocaine autant qu’européenne, et cela a des contraintes. Notamment une offre adaptée aux week-endeurs, aux gens qui viennent uniquement pour la journée, donc de grosses capacités de restauration.
Le réseau d’influence du Lions ne pourra pas vraiment vous aider.
Les prix fluctuants, c’est normal, c’est le Maroc.
Bonne chance
Merci pour vos réponses. Pas trés motivant, mais sans vouloir être tétu et aprés avoir aussi visité Tanger, il me semble que Marrakech ressemble ou va ressembler à ce que St Trop pour la France ou Marbella pour l’Espagne sont de lieux Jet Set dans lesquelles on y va pour la fête et par le côté authentique du lieu. Un mixte de modernité, de m’as tu et d’exces avec l’authenticité de la ville qui font ces villes mythiques dans le monde.
En allant sur les sites de réservations des hotels, maisons d’hôtes, fermes à l’extérieur de Marrakech, je n’ai pas trouvé de produits haut de gamme qui combine la proximité de la ville avec la tranquilité de la campagne environante. 15km, c’est pas plus de 15 à 20mn en voiture du centre de la médina. Proche de l’Atlas et de la vallée de l’Ourika, proche d’Essaouira.
Dans la construction de mon business plan, sans compter mon investissement initial, je trouve avec un taux de remplissage moyen de 60% une rentabilité supérieure à 10% sur mon investissement et supérieur à 30% sur l’exploitation. Il est vrai aussi que je proposerai des produits connexes exclusifs aux cients (sorties,etc..)
Je n’ai pas besoin en outre de revenu la première année.
Qu’en pensez vous ?
@Stéphane
Votre analyse et vos chiffres semblent bons. Si vous êtes pro et que vous avez les moyens de tenir au moins un an, vous n’avez aucune raison de ne pas réussir, à Marrakech ou ailleurs.
Faites attention cependant a bien évalurer vos exposition aux différents risques :
_ malfaçons et retard dans la construction.
- retard dans l’obtension de vos différents autorisation d’exploitation.
- exploitation d’une licence d’alcool.
N’hésitez pas à nous faire part de l’avancement de votre projet, nous serions heureux d’en parler sur casawaves
Sans pouvoir rentrer ici en détail dans votre business plan , la grande question est de savoir comment vous atteignez ce taux de remplissage de 60% - qui pour une activité de “maison d’hôtes” hors la ville me semble assez ambitieux, au moins au démarrage, et ce que vous avez compté comme prix de vente réel (c’est à dire déduction faite des commissions agences)
Par ailleurs, pour mettre les points sur les i - et sans rentrer dans un débat moral - le luxe que vous décrivez à Marrakech existe, mais fait une partie de son chiffre d’affaires sur une clientèle “immorale”, de touristes soit marocains, soit du Golfe, soit européens, qui viennent non pas pour l’authenticité de la ville mais pour ses plaisirs.
Or ce qui peut se tolérer, moyennant arrangements et discrétion dans une ville est totalement intolérable dans un petit village, et conduit à la fermeture assurée.
L’hôtellerie haut de gamme en dehors des grands centres touristiques doit composer avec les contraintes culturelles locales, en clair ne pas choquer les gens du village, et dès qu’on s’éloigne un peu de Marrakech, on est dans un autre monde.
C’est aussi à prendre en compte dans vos prévisions d’activité. Vous devez par exemple avoir un foncier assez vaste pour que vos hôtes puissent profiter de la piscine en toute quiétude, sans risquer d’être vus de l’extérieur (pas de maisons en surplomb), ou alors être sûr de pouvoir imposer à votre clientèle haut de gamme de ne pas faire de bronzage monokini.
L’espace privé au Maroc n’est pas l’enceinte d’une maison, c’est ce qu’on ne peut pas voir de l’extérieur.
Merci de vos commentaires, je ne manquerai pas de vous tenir informé de l’avancement de mon projet et des différentes étapes auxquelles je serai confronté.
Peut être sous la forme d’un “bilan professionel au Maroc” au bout d’un an ou 2. lol
A trés bientôt
PS ; avez des coordonnées d’architectes de confiance et décorateurs sur Marrakech ?
@Stéphane
Même si le réseau casawaves n’est pas encore en place, voici les fiches de ses membres que vous pouvez contacter à travers leurs sites professionnels :
http://www.casawaves.net/tags/marrakech.html
premiérement je tiens a te remercier laurant pour ton site riche en informations et en adrenaline lol, c’est toujours un plaisir de vous lire.
le message et pour julien, vous avez acheter un riad à fès vous voulez le rénover ou c’est deja le cas ?
j’ai oublier de mentionné que je suis disponible pour répondre a toutes vos questions concernant l’achat, la renovation et la gestion d’un riad à fès.
Ayant un diplôme en MBA ( master business of administration) de l’université de montreal, moi et mon associé qui a une experience de plus de 4 ans dans ce domaine (réferences a l’appuit). on veux rendre les choses clair et simple avant tout projet.
Notre équipe se compose d’un ( ingenieur structurel, un architect, un bureaux d’etudes, un decorateur d’interieur et un avocat) je tente pas de faire de la promotion de notre site , je pense que laurant risque d’effacer ce message lol.
@ Stéphane
Avez vous toujours besoins des coordonnées d’un décorateurs sur Marrakech ?
Bonjour à tous
Présentation : 53 ans, ancien chef d’entreprise artisanale en france,
attiré par le maroc depuis ma 1ère visite en 1997,
nous avons tout vendu en france pour venir nous installer à marrakech en juillet 2006 et rénover le riad que nous avions acheté en 2004.
A ce jour, les travaux se terminent après 18 mois d’efforts et de présence plus ou moins stressant.
Vu le résultat aujourd’hui, je ne regrette rien, ni ces 18 mois sans salaire, qui n’auraient dû être que 10…ni cette présence fastidieuse chaque matin sur le chantier à vérifier que l’emplacement des murs correspondaient à mes plans.
Pour ceux qui sont tentés par l’aventure, il faut savoir que la rénovation d’un riad est un vrai job à temps complet, qu’il faut savoir ce que l’on veut, qu’il est préférable d’avoir des notions de bâtiment et surtout bien se mettre dans la tête que même si la plupart des marrakchis parlent français, la compréhension n’est pas toujours au rendez vous…
Bref, si certains d’entre vous sont interessés par les détails des travaux, (photos ou montant des investissements) je suis à votre disposition car j’aurai aimé avoir moi même ces renseignements il y a 18 mois.
Pour ce qui est des entrepreneurs, n’espérez pas trouver ici l’équivalent de ce vous trouveriez en france. Ici, les formations sont souvent faites sur le tas et il vaut mieux prendre le temps de rechercher quelqu’un d’expérience, ayant pignon sur rue et surtout attentif à vos souhaits qu’un type bardé de diplomes qui vous imposera sa façon de voir. (c’est mon expérience qui parle). Idem pour l’architecte, qui vous fera un plan et le déposera à la DDE locale sans vous le monter avant… vraiment ça énerve!
qui vous fera un plan et le déposera à la DDE locale sans vous le montrer avant… vraiment ça énerve!
la prochaine fois je ferai mon post sous word, j’ai u que la sanction est immédiate en cas de faute de français…
Jean-Marc, tout à fait d’accord sur cette analyse réaliste des difficultés : c’est encore possible de travailler à Marrakech, mais avec professionnalisme !
J’ai parcouru ce site avec beaucoup d’attention et cela m’a permis de “sentir un peu plus les choses “quant à l’exploitation d’une maison d’hôtes. Je tiens à remercier les organisateurs de ce site et les personnes qui prennent le temps de répondre aux différentes questions.
J’ai effectué plusieurs visites à marrakech lors desquelles je me suis interessé à l’exploitation d’une maison d’hôtes. A ce propos,
j’expose ci-dessous qqles éléments du projet qui me tient à coeur :
Exploitation de maison d’hôtes à Marakkech de 140 M2 au sol de 5 chambres:
-Batiments : Acquisition d’un batiment à rénover trois possibilités s’offrent actuellement à moi :
quartier Riad Laarous (melkia à titrer)ou Ben Salah(mekia à titrer) ou Kasbha(titré) (financement = fonds propres)
Tout trois à proximité de parking mais assez loin de la place (15-20′).
-Réalisation de travaux pendant une période de +/- un an (finacement=crédit) suivi des travaux par architecte.
Enveloppe totale de +- 180 000 euros.
-Création d’une société pour l’exploitation de la maison d’hôtes (capital 1000 euros). L’exploitation se fait via une gestion locative par une société spécialisée dans le domaine et affiliation à des sites dédiés à la location.
-rentabilité estimée :entre 10 et 15 % sur base d’hypothèse de taux d’occupation entre 50 et 60 %.
Pensez vous un tel projet viable et quels critiques ou conseils apporteriez vous ?
Pensez vous qu’il est possible de gérer un tel projet de l’étranger avec une visite mensuelle.
Le sentiment que j’ai suite aux nombreuses remaques présentes sur ce site sont plutôt en défaveur de ce projet et j’avoue me font réfléchir sur la faisabilité du projet bien que ce dernier me tienne particulièrement à coeur depuis plus d’un an.
Personellement je pense que le point faible du projet réside dans l’obligation de passer par de nombreux intermédiaires (architectes, gestion déléguée,…). A cet égard plusieurs contacts ont déjà été pris. En ce qui concerne l’architecte les contacts que j’ai eu sont rassurant. En ce qui concerne la gestion locative, j’ai eu plusieurs contacts (agences, personnes dèjà propriétaires de raid disposées à gérer un second,société de location), malgré ces nombreux contacts les informations sont peu transparentes ( occupation, rémunération forfaitaire pour certains (?) ou sous forme de commission pour d’autres, exhaustivité des services couverts peu claire,…)
Je ne peux malheureusement être présent sur place ce qui bien sur sur rend le projet plus honéreux, pose le problème de le confiance et de la compétence.
N’hésitez pas à me faire part de toutes vos remarques, elles seront considérées avec attention.
Merci d’avance
Vincent
Bonjour Vincent,
avant même de rentrer dans le détail de vos chiffres, la première chose qui me fait réagir est “Pensez vous qu’il est possible de gérer un tel projet de l’étranger avec une visite mensuelle.” et là je vous réponds tout de suite “non, absolument non, totalement non, attention danger”.
La plupart des marcels que je connais sont des gens qui sont partis dans cette idée. Au Maroc on gère ses affaires soi-même, sur place, surtout pour la phase de démarrage. Et surtout à Marrakech.
Je peux vous raconter des tas d’histoires de contacts rassurants, et si les informations ne sont pas transparentes, pour moi ces contacts ne sont pas rassurants. Et surtout à Marrakech.
Soit vous connaissez depuis longtemps quelqu’un sur place à qui vous pouvez faire confiance, et qui aura tout le temps nécessaire pour s’occuper de votre projet (car les travaux c’est du plein temps), soit vous laissez tomber, c’est le meilleur conseil que je puisse vous donner.
Tout à fait d’accord avec Marie Aude.
Et je serais même encore plus binaire soit vous êtes sur place ou laissez tomber vous prenez un trop gros risque.
@vincent
gardes tes économies à la banque - il faut etre sur place 24/24 et tout controler soi-meme
Comme complément dans les règles générales, n’achetez pas un bien qui est “à titré” faites le titrer avant l’achat (quitte à en supporter le coût), là aussi trop de mauvaises surprises après coup.
Bonsoir,
Merci pour ces réponses rapides. J’apprécie le caractère franc et direct de ces commentaires. D’après ces réponses unanimes, il semble qu’il n’y ait malheureusement pas d’appel.
Effectivement, je ne peux pas gérer ce projet sur place.
Les personnes que j’ai rencontrées m’ont montré leurs travaux, chantiers, en cours ou finis. Les architectes sont d’écoles françaises ou belges avec plusieurs réalisations à leurs actifs.
J’ai visité de nombreux riads (soi-disant riad), rénovés et à rénover dans différents quartiers pour essayer de “sentir” le marché et ses prix (j’en ai conclu +-900 à 1000 euros m2 à rénover en medina en bataillant sur les prix). J’ai eu plusieurs contacts avec des entrepreneurs locaux et étrangers.
J’ai eu également des contacts avec beaucoup d’agences immobilières de toute nature (sic) du pire ou moins pire (je n’ai pas encore rencontré le meilleur!). J’ai également rencontré des experts fiscaux pour optimalisation et montage éventuel.
Ce sont les seules références dont je peux prétendre jusqu’à présent, et malgré certains contacts plus fructeux que d’autres, je ne peux pas prétendre avoir de relation privilégiée ou de longue date sur place.
Peut-être une question précise, (suite à la remarque de Marie Aude) Dans le cadre d’une melkia, la signature d’un compromis sous la condition suspensive d’obtention d’un numéro de réquistion n’est pas suffisamment sécurisée selon vous ? L’obtention d’un numéro de réquistion n’est-elle pas la garantie du tritrage ? Ou faut-il que le bien soit impérativement titré lors de la vente ?
D’autre part, dans le projet exposé, ce qui vous semble le plus risqué (suite à ma faible présence) , est-ce la délégation (partielle) du suivi des travaux ou la délégation de la gestion journalière de l’exploitation?
Il est évident que vos commentaires me font réfléchir sur le projet, je ne voudrais pas grossir les rangs d’une rubrique “Marcel” qui semble déjà bien fournie.
En vous remerciant,
Vincent
Disons que sans avoir la connaissance juridique détaillée sur ce domaine, je connais pas mal de gens qui se sont retrouvés coincés, par exemple avec une erreur dans l’acte, obligés de le refaire en passant devant les douze témoins traditionnels, etc.. et surtout j’ai appris une chose : au Maroc, une formalité est accomplie quand vous avez le papier entre les mains, avec sa traduction certifiée.
Et vous avez ici les détails sur les risques qui peuvent surgir même après l’obtention de ce fameux numéro de réquisition
http://www.vernetis.com/faq.asp
En ce qui concerne les risques, je dirais que vous en avez à toutes les étapes.
Un propriétaire absent lors des travaux ne maîtrise ni leur exécution, ni la qualité de celle-ci, ni les éventuels délais suite à problèmes administratifs. De plus, pour beaucoup de gens, le fait de ne pas être présent sur place est un “appel à pastilla” (dont la meilleure variété est celle au pigeon).
Même en étant sur place, les travaux au Maroc c’est extrêmement compliqué, toujours en retard, et toujours avec beaucoup plus de malfaçons que prévu.
Par exemple, la dernière que j’ai vue est celle d’une kasbah de luxe, avec écrans plasma dans les chambres… mais le mur en tadelakt avait été défoncé pour le passage des tuyaux de la clim.
Ensuite pendant l’exploitation, les ratios et les postes de dépense et de recettes ne sont pas les mêmes qu’en France. Si vous ne connaissez pas ceux en vigueur au Maroc, vous ne pourrez rien maîtriser. La seule solution est de mettre en place une gérance complète, où le gérant a la totale responsabilité de l’exploitation, contre un loyer fixe. Mais là, si il dépasse les bornes et que le riad perd sa licence d’exploitation, vous aurez encore un problème.
Bonjour,
Voilà je viens sur ce site parceque je cherche à être rassurée à savoir si je fais le bon choix, si je prends les bonnes décisions!!! Enfin bref j’ai peur quoi!
Je vous explique mon projet et tous vos avis seront utiles merci d’avance.
Mes parents ont une villa à marrakech et ne voulant pas perdre ce bien j’ai décidé de le racheter et de monter une maison d’hôte (mais là n’est pas le problème, mes frères et soeurs sont d’accord et mon père est ravi de voir sa maison revivre même s’il doit la donner) mais premières questions est il possible de transformer cette villa en maison d’hôte? Quels sont les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation d’exploitation? (sachant qu’il y avait déjà un commerce dans cette villa)
Y a til des aides pour monter ce type de projet, ayant la double nationalité, est il préférable d’ouvrir en tant que qu’entreprise française ou marocaine?
Afin d’effecuter les travaux je compte prendre un architecte quel serait le coût d’un devis de sa part et connaissez vous des bonnes adresses?
Merci de vos réponses, à bientot.
Nadia
Bonjour Nadia,
je comprends votre anxiété, elle est normale, tout(e) entrepreneur(e) la connaît régulièrement, et ça vous “reprendra avant que ça me passe” comme on dit
Dans un autre domaine que vous je l’ai régulièrement, et c’est l’apanage de la liberté d’entreprendre.
Il est une question à laquelle il est très facile de répondre : au Maroc, vous ne pouvez pas faire une société française mais seulement une société marocaine.
L’autorisation d’exploitation est donnée sur la base de plans, d’une visite de l’hôtel fait, et d’un dossier financier. A priori, pour une activité d’hébergement touristique, la présence d’un commerce n’est pas un bon point, sauf bien sûr si il n’existe plus une fois que vous lancez la maison d’hôte.
Pour le reste, j’aurais tendance à dire que les choses seront sûrement beaucoup moins risquées pour une marocaine que pour un européen, mais plus difficiles pour une femme que pour un homme
Personnellement je ne connais pas de bonnes adresses pour un devis, et je vous conseille très fortement de passer par le réseau personnel que vous avez la chance d’avoir en tant que marocaine.
Faites un dossier financier réaliste, rajoutez 30 à 40% aux chiffres de dépenses qu’on vous donne pour pallier l’imprévu, ne comptez pas sur un taux de remplissage de plus de 50% à 60% au début, et estimez les commissions d’agence entre 15% et 30%.
Faites attention à votre voisinage, essayez de trouver un point pour vous démarquer de la concurrence, et vous avez toutes les chances de pouvoir faire quelque chose.
En effet, en plus d’être marocaine, vous n’avez pas à investir dans une maison que vous possédez déjà. Il vous reste donc à rentabiliser votre projet par rapport au coût des travaux seulement, et aux frais d’exploitation, ce qui est beaucoup plus facile.
j’aurai une question à laquelle je ne trouve nul part de texte de loi me précisant si je peux faire des travaux à l’intérieur d’un riad sans autorisation de travaux ?
j’ai un riad à Salé (pas pour faire des chambres d’hôtes), pour mes vacances, je fais faire les travaux au fur et à mesure de mes visites, je voudrai savoir si pour les travaux intérieurs à la maison, c’est à dire, zellige, plomberie, électricité, peinture des murs, installation de salle de bains,etc… est-ce que j’ai besoin d’une autorisation de travaux.
Pour tout ce qui touche à l’extérieur, je suis d’accord qu’il en faut une.
si quelqu’un à une réponse bien précise et un texte la dessus je serai très contente
Merci
catherine
Bonjour à vous tous et à toutes,
heureux de voir que la logique revient au point de départ.
Je vous accorde toutes ces positions et vos constations pragmatiques.
certes, nous avons maquillé l’écran de la fumée spéculatrice financière avec plusieurs acteurs et complices pour aveugler le fond du kao boursier comme immobilier.
En résume ça profite à une minorité pour le moment des élites au maroc eux aussi aveuglés par l’argent rapide et ils nous souhaites pas construire dans le fond notre maroc et aider pour l’accompagner dans la construction propice.
Notez un point personnel de ma part que je salue le travail de fond de notre Palais qui trvaille à long terme.cela assurera un retour d’investissement sain en économie, mais sa Majesté seul ne peut pas arriver contre quelques opportinistes induvidualiste marocains, ces dernier n’aiment pas autant notre Maroc.
Le rapport des salaires maigres de 70% des marocains limite les accessions aux biens immobiliers et le problème se posera plus vite qu’on le croit.En effet 50% des logements sont vides pour objetif de spéculer dans l’air et les banques, les noatires, et les services impots(contrôles des espèces en argent ) sont complices dans ce cadres et de camouflage pour détourner notre économie réelle.En sommes à force de tirer sur la corde, celle là finira par cassée au plus vite car la bourse et la bulle financière du monde est touchée directement , malgré quelques censures de la presse donc c’est une question de temps et les cadavres finiront par sortir.
Ma préconisation: attendre les prix immobiliers au maroc vont chuter au plus vite qu’ils croient, la récesion qui acclérent cette chute. Coridalement.
bonjour à tous
et merci pour ces renseignements précieux sur les investissements au maroc
amoureux de marrakech
je suis à la recherche d’un appartement ou d’un petit riad pour des vacances plusieurs fois par an en couple ou avec des amis ou famille
faut-il s’orienter vers un petit riad ou bien un appartement ??? sachant que je ne suis pas attiré par les constructions nouvelles ???
merci pour vos réponses
cordialement
JM Veyne
j ai fais le tour de bcp de blog de francais qui vivent au maroc et qui racontent leurs experience au maroc..et aucun blog ne m a interessé car ils dessinent le balon rose pour tout le monde sauf un bolg qui a atiré mon intention et j ai meme laissé un commentaire(c est rare de ma part..)..le blog de caryl qui a abordé le sujet de : les escrocs francais qui sont au maroc. eh oui!!!!! c est une verité qui existe et j ai eu l experience moi meme ainsi que d autres amis.
donc a mon avis il faut faire une diference entre invesstisseur etranger qui vient construite une grosse boite et font travailler du monde et l invesstisseur qui vient acheter un riad ou restaurant ou un truc…(a mon avis celui la n est pas un invesstisseur) ces personnes donc sont des personnes qui n ont rien a foutre en france..ils prennent un credit d une banque rammasse ses affaires (s il en a!!!!) ET DEBARQUE AU MAROC et commence a plumer et a mentir.
donc s il vous plais la prochaine fois quand vous dites invesstissement parlez des grosses boites etrangeres pas les francais qui vienent pour un petit resto ou un truc de l huile d argan ou un magasin de vente de produits machin natureles bio..truc savon noir….truc ghasoul…ca me fait rire ces trucs ..vraiment..c comme les africains qui partent en europe et vendent leurs trucs folclorics ..on les apele pas invesstisseurs mais imigrés. donc c est la meme chose. et pui un francais qui vend de l huile d argan et savon noire!!!!!???? franchement on connai ces trucs …avant leurs arriveés….
merci laurent pour ton blog mais je le trouve trop rose ..devoiles un peu la verité des escrocs francais je suis sure et certaine que tu connais des cas.
bonjour,
je suis franco-marocaine résidant en france, j’ai eu une proposition par mes employeurs d’aller gérer leur riad au maroc, précisèment à marrakech, je voudrais avoir quelques renseignements:
est ce qu’il faut céer une entreprise pour gérer ce bien?
est ce qu’il existe un logiciel bien précis pour les réservation ?
et le fonctionnement en général?
merci de me faire part de votre expérience
urgent je dois commencer début juillet
Oui il faut avoir une structure juridique pour gérer un riad, c’est soit une exploitation à titre personnel, soit une société. Et dans le cas d’une gérance, il vaut mieux que cela soit une société.
Non il n’existe pas “un” logiciel bien précis, il y a un certain nombre de solutions, qui dépendent aussi des agences avec qui vous travaillez.
Le fonctionnement en général est celui d’un hôtel. Si vous ne connaissez pas le secteur, laissez tomber….
laisser tomber n’est pas ma devise
motivée et réaliste je lance une annonce à une éventuelle agance qui pourrait me former et me aire partager son experience
école de commerce , bts de tourisme et institut allemand en poche
merci
bonjour,
Je découvre le site et les commentaires très intéressants. J’ai moi aussi le projet de m’installer à Marrakech et je cherche également la gestion d’un riad (à bon entendeur !
). Mon vieux rêve serait bien sur de pouvoir gérer le mien…, mais chaque chose en son temps. Je travaille dans le secteur touristique depuis 10ans et connais bien le Maroc étant responsable Maroc chez un Tour Operateur français, je travaille quotidiennement avec les hoteliers et riads, il s’agit d’un vrai métier et la prudence est vraiment recommandée avant de se lancer dans cette aventure, il ne suffit pas uniquement d’avoir un bon logiciel résa, il s’agit aussi de le commercialiser, de démarcher les agences, d’avoir le sens relationnel, etc, savoir gérer le quotidien avec les clients et aussi avec le personnel… c’est souvent la difficulté première que rencontre les gérants de riads français, mais vous êtes d’origine marocaine certainement cela sera un atout précieu pour vous.
Bon courage
Bonjour,
Voila, nous sommes en train d’acheter un riad sur marrakech, en espérant que cette fois ci cela marche, car en effet, l’année dernière nous nous sommes retrouvés en face d’un vendeur français qui n’était plus d’accord sur les formalités de vente dans le bureau du notaire.
J’attends vos réponses car je recherche un notaire bien, professionnel sur marrakech.(Celui de l’année dernière était un “loulou” sans foi ni loi.)
Une autre interrogation encore: comment faire venir nos meubles, vêtements sur marrakech à moindre frais, connaissez vous des tuyaux ou circuits corrects?
Est il possible de louer une camionette et de faire notre déménagement tout seul? Pas de problème de douane?
Peut être des personnes ayant déjà fait cela pourrons nous conseiller?
Merci d’avance pour toutes vos réponses et merci aussi au site que j’ai trouvé particulièrement intéressant parce que dans le vrai.
Cordialement, nathalie
Bibjour,
Je suis française d’origine marocaine, et j’ai pour projet d’aller vivre au Maroc, plus précisement à Marrakech avec ma petite famille.
Tous les commentaires que j’ai lu me conforte dans ma déçision, à savoir que je vais rejoindre des amis qui se sont installés il y a 2 ans et leur business fonctionne grâce à des principes clairs et précis(rigueur, ponctualité, perseverance, sens du contact), ils gèrent des riads (gestion complète, communication, réservation, formation du personnel, factures, entretien, …..), les propriétaires sont absoluments ravis et rassurés.
Je pense que la confiance, résulte d’une attitude sèrieuse et d’un travail précis avec une remontée d’information transparente et régulière.
Je pense que ce service est primordiale pour les personnes qui sont charmées et amoureux du Maroc et qui souhaite monter un projet en toute tranquilité.
bonjour,
je viens d’acheter et rénover un riad à marrakech.
je voudrais savoir qu’elles sont les moyens que je dois mettre en oeuvre pour optimiser le taux d’occupations?
merci à tous
@Bernard, choisissez bien vos agences et vos apporteurs d’affaires, et ne vous concentrez pas sur une seule nationalité.
il y aura bientot plus de riads que de clients
Bonjour à tous,
Je m’étais un peu avancé en janvier dernier en disant que c’était terminé,
C’était sans compter les malfaçons,: revêtement piscine à refaire 2 fois, plomberie du chauffe eau solaire ni faite ni à faire, (tout à remplacer) pompe du réservoir d’eau à remplacer 2 fois, robinets à remplacer, prises électriques mal câblées, protection du bejmat de mauvaise qualité donc à décaper et à refaire, sans compter les rendez vous fantaisistes, les délais pas tenus…j’en passe et des meilleures.
Depuis 1 mois, c’est repos, enfin juste le site internet à faire et le montage de la société, OUF !
Le riad devrait ouvrir ces prochains jours, mais quelle lutte, de plus nous avons raté la saison. C’est rageant, mais il faut se faire une raison.
Je mets mon site internet et mon email à dispo chez Casawaves et si cela peut en aider certains, ce sera avec plaisir.
Je souhaiterai aussi prendre contact avec Marie Aude, si c’est possible.
Bon courage aux futurs entrepreneurs et à bientôt
Jean marc
Je pense qu’il temps de mettre ces français chez eux , la politique du riad ne fait que tirer le tourisme vers le bas ça ne rapporte rien à l’état, tout est en noir, plus le proxenetisme la pédophilie, ce sont les motivations des français au maroc, alors que cela chez eux est puni sévèrement.
Mettre fin à ces riads aux mains des français qui n’ont aucun respect au pays c’est tout à fait légitime, les mettre chez eux ça sera mieux pour leur économie, le maroc ne gagnera rien avec ces crevards.
Le maroc doit lutter pour son indépendance contre le néocolonialisme français comme ce que la côte a fait.
Alors français dehors….si non ça sera des coups des pieds dans les riads
Sympa le dernier message
ça sent le MRE à plein nez
fatah on - un mec plein de générosité et qui vous attend les bras ouverts
reponse a fatah ; un marocain vient d’etre condamne en belgique pour pedophilie et assasinat en belgique . est ce que les belges pour autant reclament que l’on jette les arabes hors de belgique?crois tu qu’il n’y a pas de marocains pedophiles au maroc? il doit y en avoir dans la meme proportion que les autres cultures sauf que chez nous : chuut…. Hchouma.