Bulle immobilière au Maroc (1)
A Casablanca, Marrakech ou Tanger les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2 (voire plus) ces 4 ou 5 dernières années. Difficile de déterminer s’il y a ou non une bulle immobilière au Maroc (comme n’hésitent pas à le dire certains journaux). Pas facile d’anticiper une baisse prochaine car, même avérée, une bulle met souvent plusieurs années à éclater (1). Sans prétendre vous faire de grandes révélations, je vais essayer de mettre en évidences quelques données spécifiques du contexte marocain pour vous aider à vous faire votre propre opinion. J’ajoute que je me suis intéressé, dans mon tour d’horizon, aux programmes immobiliers dits de « standing » à destination d’une clientèle, marocaine et étrangère, aisée.
Dans ce premier article je voulais commencer par relever quelques anomalies qui font suspecter l’existence d’une bulle immobilière au Maroc.
Anomalie n°1 : Peu de transparence sur les prix.
La première anomalie est qu’il n’y a peu (ou pas) de statistique officielles sur le prix des transactions. L’opacité, sur le prix du neuf, est la conséquence de l’existence d’une partie de « noir » dans les transactions (on parle de 15 à 20% en moyenne (2)). Pour cette raison, les promoteurs, dans leur grande majorité font peu de publicité sur leur prix. Ainsi, la formation d’un prix de marché échappe en grande partie au mécanisme de l’offre et de la demande : le prix c’est celui que l’acheteur est prêt (psychologiquement) à payer. Cela permet à certains promoteurs, grâce a des campagnes de communication massives, d’imposer leurs grilles prix …
Anomalie n°2 : les marges des promoteurs immobilier sont souvent « indécentes ».
On parle souvent de marges de l’ordre de 30% (je pense même que certains programmes génèrent plus que cela). Pour comparer, un promoteur immobilier en France est content si il réalise une marge de l’ordre de 5%. Quand il faut 10%, c’est « l’extase ». Ces marges élevées sont le signe évident d’une absence de véritable concurrence. L’absence de concurrence permet au promoteur, comme indiqué plus haut, de « fabriquer » un prix, indépendamment de la valeur intrinsèque du bien.
Anomalie n°3 : Il n’y a pas tant d’étrangers que cela.
Combien d’étrangers achètent vraiment ? Personne ne le sait vraiment (Jeune Afrique dans le dossier cité ci-dessous avance le chiffre de 70 000 acheteurs étrangers). Ce que l’on peut dire c’est que les marocains restent encore et de loin les marocains sont les principaux acheteurs de bien immobiliers de luxe (j’ai pu le vérifier à plusieurs reprises en étudiant des listings de ventes de programmes immobiliers de référence). Cela implique que la spéculation n’est pas du fait d’une forte demande des étrangers.
En fait, m’expliquait un professionnel, il suffit de 20% à 25% d’étrangers pour faire monter (artificiellement) les prix. Les étrangers achètent les biens sur une base élevée et cela rend le marché « liquide ». L’acheteur marocain qui a acquis son lot en tout début de projet peut alors, si il le désire, réaliser une plus value.
L’article de jeune Afrique consacré à l’immobilier marocain terminait d’ailleurs sur la conclusion suivante :
« … et si l’engouement pour l’immobilier de loisir marocain ne reposait que sur une poignée d’Européens, et pas plus ? »
En final nous avons bien tous les ingrédients d’une spéculation immobilière déconnectée de la réalité. Le mécanisme fonctionne de la manière suivante : un promoteur commence à mettre en vente son programme immobilier à 15 000 dh du m2 et relève petit à petit les prix, jusqu’à vendre les derniers lots à 20 000 dh du m2. Cela lui permet de conforter les premiers acheteurs dans l’idée qu’ils ont fait une bonne affaire et les encourage à acheter le nouveau programme encore plus cher.
De l’avis de tous les prix sont anormalement élevés au Maroc. Acheter un bien immobilier à 2.000 euro du m2 à Marrakech ou Tanger est élevé et le prix du foncier n’est pas la seule raison. Dans le prochain article j’essaierai de voir si l’on peut attendre ou non une baisse significative des prix dans un avenir proche …
__________
(1) En France, on parle d’une bulle immobilière depuis 3 ou 4 ans, mais on commence tout juste à en voir les prix baisser légèrement.
(2) Il se trouve que je suis très à l’aise pour parler de ce sujet, vu que notre agence de fait pas de transaction sur les ventes de particuliers. Les transactions que nous faisons sont à destination des professionnels ou il est difficile de gérer du « noir » dans les transactions. MAJ : il faut noter que certains promoteurs refusent de travailler avec des « dessous de table ». L’estimation de 15 à 20 % en moyenne tient compte de cela.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
le noir ..le noir et encore le noir “on parle de 15 à 20% en moyenne”
croit moi c’est beaucoup plus ….
Sur les programmes neufs de standing je pense que la moyenne est de cet ordre car certains promoteurs ne font pas de dessous table.
En revanche sur de l’ancien, dans les transaction entre particuliers, on serait plutôt entre 20 et 30 %.
Je pense que le marché dictera de lui même l’attitude que devront avoir les promoteurs, agents et semsars en ce qui concerne la vente de produits immobiliers neufs ou anciens.
En effet la clientèle occidentale (d’origine marocaine ou étrangère)prend de plus en plus d’importance sur ce marché, cette clientèle souhaite plus de transparence au niveau des prix pour des raisons culturelles ou de sécurité.
Aujourd’hui un promoteur ou négociateur immobilier s’il souhaite cibler cette clientèle devra être transparent au risque de s’exclure lui même du marché. J’en veux pour exemple ces commerçants de Marrakech, Casablanca etc.. qui ont très vite compris l’intérêt pour eux d’afficher les prix, les touristes s’arrêtent plus facilement et ont une base pour négocier les prix ce qui n’était pas le cas il y a 10ans.
Le fait de ne pas communiquer sur les prix est aussi culturellement parlant une spécificité culturelle au Maroc, l’autre jour Laurent tu as fait un billet concernant Rekrute.com et les site de recrutements en ligne. Tu as eu un commentaire d’un internaute qui mettait en doute la qualité de service de ces sites car peu de candidature. Je surfe régulièrement sur ce site et je n’ai jamais vu d’annonces ou sont affichées clairement les niveau de salaires proposés, ces annonces sont parfois destinées à des cadres supérieurs étrangers lorsque je vois ceci je me pose plusieurs questions :
“Pourquoi ne mettent ils pas le salaire proposé”
“Ont ils honte du salaire qu’ils peuvent proposer?
“Veulent ils connaître d’abors mes exigences salariales au cas ou mes exigences sont inférieures à leur proposition (dans ce cas je ne peux pas faire confiance à une entreprise qui débute sa relation en jouant au jeu du chat et de la souris)”
“Recrutent ils vraiment? Ou est ce que c’est de la pub?”
Dans tout les cas ces questions restent sans réponse quand on consulte le site.
Je prévois déjà les réponses du style “si vous êtes intéressé par le produit vous appelerez”, c’est clair que si je suis intéressé j’appelerais mais il faut vraiment que ce produit corresponde à mes besoins et combien d’offres intéressantes je rate parce qu’il n’y a pas le prix qui me tape à l’oeil, combien d’offres ne paraissaient pas intéressantes à première vue alors que si j’avais creusé un peu je serais peut être tombé sur l’affaire de l’année.
Au fait Laurent, ou en est le projet du Center Parcs?
@Mohamed
> Au fait Laurent, ou en est le projet du Center Parcs?
Tu fais bien de me le rappeler. J’en (re)parlerai certainement très prochainement …
En tant que fils d immigré marocain, MRE résidant en France voici un avis sur la question, Certes le noir a toujours existé au Maroc dans l immobilier pour éviter de payer des taxes foncières plus élevé etc… Tout le monde le sait et l administration ferme surement les yeux!
Voici mon avis sur l immobilier au Maroc:
Nos parents ont pour une grande majorité acheter a tour de bras des maisons secondaires au Maroc car c était leur rêves étant jeunes, de plus dans les années 80 90, une rumeur par rapport a la récession en Europe et le manque de travail a couru le bruit qu’ils allaient pas tarder a retourner au pays.
Du coup des lopins de terre se sont vendu partout dans toutes les villes et village du Maroc afin de construire leurs maisons.
Ces maisons sont habités un mois dans l année et fermer le reste ce qui donne des grand quartier fantômes dans certaines villes (pour ma part dans le nord du Maroc des ville entière se sont construites par des MRE)
Mais voila que vingt ans âpres leur enfants ne veulent pas du tout construire au Maroc et privilégient prendre un crédit et construire en Europe afin d y résider 11mois dans l année!
Certains toutefois pour leur vacances prennent un crédit au Maroc afin d acheter un appartement en bord de mer, leur parent ayant construit dans des campagnes éloignées.
Mais pour ceux que leur parent ont construit dans des villes touristiques, ils préfèrent passer leur vacances dans les maisons familiales et louent des apparts en bord de mer ou a Marrakech qq semaines.
J ai parlé a beaucoup de ma génération et tous ont le même avis: priorité a construire ou acheter en France le bled pour plus tard si on a les moyens.
De plus mon oncle est samsar et grâce aux terres de mon grand père a construit et vendu plus du quart de la ville d Al-Hoceima principalement pour des MRE, et maintenant depuis qq années plus rien, certes due au tremblement de terre, mais quand on voit une ville avec un tel potentiel entouré de foret de pin de montagnes et de méditerranée, on se pose vraiment la question qui sont ces acheteurs?
Le Maroc a toujours vécu grâce a l’argent de l’ émigration et maintenant qu’ ils se rende compte que la deuxième génération n investi plus comme leur parents, ils essayent de charmer les occidentaux a coup de projets immobiliers comme a fait l Espagne mais ils ont oubliés que malgré les 14km du détroit de Gibraltar qui les séparent: le Maroc c est pas l Espagne!!!
Du coup ils ont sortis les “crédits HLM” pour les apparts etc.. pour la classe pauvre et moyenne qui voit la dedans un investissement a long termes en parti aidés par leur famille en Europe!
Voili voila!
C’était un avis pertinent sur un Marocain Résidant a l’Etranger comme ils aiment nous appeler!
Merci Laurent pour ce petit briefing sur l’immobilier. Je suis d’accord avec “mohamed ch” sur le fait que le noir (et la corruption) est une spécificité culturelle Marocaine. Donner du BAKCHICH est tout à fait normal pour une grande majorité de marocains. Quant au prix, c’est aussi une spécificté culturelle de ne pas afficher le prix exact. L’affichage du prix n’est pas obligatoire au Maroc comme en Europe.
D’ailleurs, c’est très mal vu de ne pas marchander même sur des choses autres que les PATATES
@Karim de Bruxelles,
Il est vrai que le commerce au noir ainsi que la corruption fait partie du quotidien au Maroc. En revanche ce que je condamnais dans mon post c’était le manque d’opacité sur les prix au Maroc. Je ne pense pas que la corruption soit une spécificité culturelle au Maroc on là rencontre dans de nombreux pays mais à une échelle plus ou moins élevé, il est difficile de corrompre un policier Français dans le sens ou il n’a pas besoin de ça pour vivre au Maroc au contraire vu le niveau de salaire beaucoup sont corruptible. Je ne suis pas sûr mais je crois que c’est Feu Hassan II qui disait “tout le monde est corruptible c’est juste une question de montant”.
@mohamed ch,
Je suis tout à fait d’accord avec toi. D’ailleurs, même en Europe, n’importe quel promoteur immobilier te le diras, le NOIR EXISTE AUSSI EN EUROPE. la partie noire des transactions est souvent versée directement en liquide sur des comptes suisses ou luxembourgois !!
Ma deuxième remarque elle concerne la personne que tu cites dans ton dernier paragraphe. cette personne avait l’art de minimiser les problèmes et les fléaux qui rangaient le Maroc de l’intérieur, je veux parler de la corruption et l’analphabetisme. Heureusement que son fils essaie de rattrapper ce qu’il peut
Un marocain sur deux ne sait ni lire ni écrire. Un taux qui donne des frissons ……..
Le Maroc actuel me rappelle beaucoup l’Espagne d’après Franco. C’est à ce moment que le boom touristique a vraiment explosé en Espagne. Cela coincidait avec la constitution d’une classe moyenne devenue dominante, le développement de la grande distribution et des réseaux de transport. Le marché de l’imobilier espagnol s’essoufle et la bulle est là-bas réellement en train de crever. C’est ce qui explique la venue de plus en plus de promoteurs espagnols au Maroc. Les anglais s’intéressent de plus en plus au marché marocain, peut-être du fait même de l’état du marché espagnol. Un secteur est plein d’avenir pour la promotion marocaine: le 3ème âge européen. Une fiscalité très avantageuse, un personnel de maison peu cher, une qualité de vie remarquable, des prix de transport aérien très intéressants leur permettant de se partager avec leur pays d’origine,un niveau de sécurité qu’ils n’ont pas en Europe, une offre de climat et de situation géographique pour tous les goûts et, enfin, les qualités d’accueil des marocains eux-même.
Un point négatif: l’environnement hospitalier malgré de sérieux efforts faits en la matière (construction des hôpitaux de Fez et Marrakech). N’étant pas du tout spécialiste, je ne sais pas si cela suffira au développement de l’immobilier sans bulle spéculative, mais, à terme, cela me paraît un axe de développement certain, non?
[…] premier billet, « Bulle immobilière au Maroc (1) », mettait en évidence les défaillances du marché marocain immobilier dans le segment du « […]
La récente actualité financière et l’accélération de la dégradation du climat économique Mondiale, tiré par Les USA, motive cette intervention.
L’immobilier au Maroc traverse son premier teste : la chute de l’immobilier Américain, la multiplication des « foreclusers » pour cause de Supbrime, le Credit crunch et writedown , toutes ces pertes des banques pour raisons d’incapacité de remboursement de crédits , depuis une année ont fini d’avoir raison de la grande banque Americaine BEAR STERN qui dévissait de 47% ce Vendredi 14 mars 08, pour cause de détérioration notable dans les 24 h précédant vendredi .
Le soutien de JP Morgane, l’autre grande banque Américaine, tout comme l’injection des liquidités de La Réserver Fédérale Américaine n’y ont rien changé.
Profitant de l’accalmie du Week-end, BEAR STERN a conclu , forcée ,un deal d’être rachetée pour 2$ par action ( alors qu’elle valait 57$ à la clôture Jeudi et 30$ Vendredi). D’autres banques, colonnes vertébrales du système financier Américain, Citigroup, Morgan Stanley, entres autres, suivront , disent les analystes. La contagion mondiale est quasi certaine si la détérioration s’amplifie. Ce sera sans aucun doute le premier teste pour l’immobilier Marocain, pour ne parler que de l’immobilier, car les prêts bancaires au Maroc ont participé de façon non négligeable dans le développement immobilier y compris dans “le haut standing” pour des raisons spéculatives, bcp ayant trouvé commode un prêt bancaire pour l’achat dans les programmes neufs pour revendre quelques mois après avec un joli plus value ( 50% des fois) , sans parler bien évidemment de ceux qui achètent à crédit pour la location touristique, certains s’endettant lourdement en achetant plusieurs appartements en hypothéquant des biens .
A suivre .
Une Maj : Faut lire BEAR STEARNS ( c’est de la faute de HOWARD STERN consommé sans modération !)
est-il possible de trouver qq qui aurait des elements pour faire une courbe d’offre et de demande des biens immobiliers au maroc?
@kabbaj
Très difficile car la discrétion (l’opacité) est plutôt la règle au Maroc. Je pense, sans trop me tromper, que la majorité des transactions intègrent une partie non déclarée.
A ce sujet il n’y a qu’à voir les publicités pour les crédit immobilièrs qui vous prêtent 120% du montant de la transaction …
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Quel est votre analyse sur le prix des locaux commerciaux sur Casa et Marrakech. Je rentre d’un voyage et les prix sur dans la ville rouge vont de 20.000 a 80.000 dhm du m2, dans un périmetre de 1 km2.
Selon vous quels sont les prix standard pour des locaux proches du centre ville ou proche des parcs commerciaux ( type Marjane ).
Bonjour,
Dans le fond c’est une excellente mission d’aller chercher les nouveaux marchés à l’étranger mais avons-nous pensé aux marocains et étrangers résidents au Maroc et aux marocains MRE qui ont besoin d’un toit dans notre chère pays ?
Mon breefing de la visite au salon que je ne voix plus sur le blog !
Venant de visiter le salon immobilier du Maroc au parc d’exposition à Paris, surprenant sur des points contradictoires des exposants ainsi que l’absence de quelques acteurs grands promoteur marocains.
En synthèse une grande partie des présents promoteurs ne proposent que des produits non vendus au Maroc d’une part et des propositions quantitatifs des biens économiques bas de gamme (cela me rappel le futur guetton par la force de le voir en Europe et dans les états unis en déplaçant cette histoire)
Le point important que j’ai noté ces acteurs au salon ils sont à l’extrême des prix spéculés et ils poussent les MRE naïfs à signer et avec des acomptes chèques pour réservation ferme sans voir le bien et l’endroit donc ils me donnent l’impression qu’ils ont formatés pour une mission à terme ou ça passe ou ça casse plus rien à perdre.
C’est une forme de pression et de peur pour consolider les projets en cours vis à vis des créanciers ou d’eux-mêmes.
La corde est trop tirée ce que j’ai constaté mais je peux me tromper sauf le temps qui nous dira si Allah nous prête vie.
Ils savent qu’il y a une échéance du clash immobilier mais pour eux c’est en 2010 d’après un grand acteur conscient en me faisant cette confidence à vis voix.
Mais moi je pense toujours pour fin 2008 et 2009.
PS/ apparemment les banques présentes, elles sont pressentes et acceptent le taux d endettement jusqu’ au 44%, grave erreur pour nous tous et surtout les personnes qui plongent,
Ça sera le surendettement le plus élevé du marché sachant que la vie augmente toujours de partout et surtout en Europe, la France qui dépasse le seuil maximum à ce jour d’où les problèmes de la baisse de la consommation…
Cordialement.
Je possède une villa de 1000 m2 dans une zone immeuble R+5 au centre de marrakech. J’ai décidé de vendre. Yaura-t-il une bulle immobilière à marrakech d’ici la fin d’année ? Merci vivement
bonsoir,
je pense que nous constatons une absence de nos commenaires sur le sujet, et la tendance du marché reste d’actualité à ce jour.
La crise malgré le silence est présent et couvert par l’attente de notre communauté MRE que pour eux c’est une cible idéale pour créer du cash et ralentir la baisse des coûts donc celui qui as des choses à vendre c’est le bon moment de le faire et pour acheter comme ils disaient nos amis professionnels sur le site: il faut attendre.
attention cela n’engage que moi et c’est une préconisation.
j’ aurais aimé savoir ce qu’ils pensent les agents fiables et professionnels du marché réel à casa et marrakech?
Merci de retours.
excellente soirée