Bulle immobilière au Maroc ? (2)
Le premier billet, « Bulle immobilière au Maroc (1) », mettait en évidence les particularités du marché marocain immobilier dans le segment du « haut standing » favorisant l’apparition d’une bulle immobilière :
- Peu de transparence sur les prix.
- Marges (anormalement) importantes réalisées par les promoteurs.
- Des acheteurs encore majoritairement marocains.
La question qui était en suspend (à la fin de cet article) était la suivante : « si l’on peut suspecter une forte spéculation, peut attendre ou non une baisse significative des prix dans un avenir proche ? ». Mon avis est que, même si les prix ont parfois augmentés artificiellement, je ne pense pas que l’on va assister à une baisse des prix, tout au plus une stagnation ou une augmentation plus raisonnable. Les raisons en sont les suivantes :
Achat souvent au comptant
Dans les pays développés, l’accession à la propriété se fait en grande partie par l’endettement. La crise éclate quand les propriétaires, pressés par les banques ou par une situation économique qui se dégrade, sont obligés de vendre en nombre. Le Maroc ne devrait pas connaître une telle situation. Les propriétaires des programme de standing ont acheté pour la plupart leur bien au comptant. De surcroît ce bien est rarement la résidence principale. Ce n’est donc pas demain que ces acheteurs vont vendre. Pour s’en persuader il n’y a qu’à voir le nombre d’appartements vides dans les beaux quartiers de Casablanca.
L’argent de la bourse reflue
Si la bourse était bien portante, il serait tentant pour un propriétaire de vendre ou pour un promoteur d’accélérer la vente de son programme. Or, si la bourse de Casablanca a flambée jusqu’au début de cette année, ce n’est plus vraiment le cas. Les analystes sont d’ailleur très prudent pour l’avenir. Suivant cet article de la vie éco :
… Avec cette croissance ininterrompue, la Bourse de Casablanca a atteint un niveau de valorisation inquiétant. Le ratio cours de l’action rapporté au bénéfice par action (Price Earning Ratio - PER) qui mesure la cherté d’une place boursière est devenu trop élevé. Les cours des sociétés cotées ont évolué beaucoup plus rapidement que les résultats, et cela inquiète les analystes du marché.
…
Deux des facteurs qui expliquent la cherté de la place de Casablanca sont la sur liquidité du marché financier et l’absence d’autres opportunités de placement …
En résumé, dans un marché ou il y a beaucoup de liquidités, le bien immobilier restera, en cas de stagnation de la bourse, LA solution alternative.
Les promoteurs ont le temps
Avec des marges conséquentes, les promoteurs immobiliers peuvent se permettre d’attendre. Beaucoup moins dépendants des banques, ils préféreront décaler le démarrage du prochain programme afin d’écouler le stock en cours.
Les étrangers vont finir par arriver
L’augmentation continue des IDE ces dernières année, notamment orientés vers l’immobilier, est la preuve évidente du fort attrait du Maroc pour les investisseurs étrangers. La promotion immobilière évolue rapidement : introduction en bourse d’Addoha, implantation de promoteurs étrangers comme Fadesa (*), …. Tout indique que le secteur se professionnalise rapidement pour répondre à la demande forte en provenance de l’étranger.
En conclusion
Plus qu’une baisse des prix, les futurs acheteurs des programmes de standing auront certainement à disposition dans les prochaines années des produits avec de meilleurs finitions et répondants mieux à leurs attentes. En quelques mots : plus de qualité et des services “intégrés” (par le promoteur) pour le même prix !
Dans les services qui sont amené à développer :
- Des solutions de financement facilitant l’accès au crédit pour les propriétaires résidants à l’étranger.
- Des offres de gestion locative « garantie », de type résidence touristique intégrée, permettant de sécuriser l’investissement.
_____
(*) On notera au passage que la concurence entre gros promoteurs semble avoir du mal a se développer (voir le rapprochement récent entre Fadesa et Addoha)
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Excellent billet laurent, je n’en penses pas moins et suis parfaitement d’accord sur l’absence d’alternative de placement et la cherté de la bourse de Casablanca…
Sur l’arrivée des étrangers, je pense que c’est déjà le cas (et je ne parle pas des RME), d’ailleurs des programmes entiers leur sont destinés dans des villes comme Tanger.
Bonjour à tous,
Je partage l’avis de Laurent, la bourse est surrévaluée, des introductions qui sont avec des PER de plus de 40 (Snep du groupe YNNA) et ATLANTA du groupe HOLMARCOM.
La chute sera pour bientot, car mis à part les titres surrévalués, les nouveaux entrant, notamment SNEP, le font après avoir distribué au actionnaire la totalité du Bénéfice(Ici avec YNNA).
On peut s’interroger sur les motivation de ces entreprises.
Tous cela pour vous dire que j’ai investis sur les titre BMCE, BMCI, CIH, Aluminium du Maroc et la SONASID et que je suis inquiet notamment par rapport au perspectives de croissance de notre pays.
A bientot
Tout d abord bonne annee a tt le monde.
L’immobilier a casa est devenu un marche de fou….. ce n est plus une bulle mais une bombe !!
J ai visite le bureau de vente pour un projet immob a 15Km de casa (jardin de l ocean)…et j etais “choque” par le niveau des prix demande……entre 8000 000 et 12 000 000 DH pour des villas de 400 a 600M2……en plus tt est presque deja vendu….je ne sai pas si il faut attendre pour acheter (pas ce projet la) ou si cela va continuer a augmenter…..dans ce cas casa est devenu hors porte…de bcp de gens…..mm tres bien payes!!!
@hassan
Concernant Les Jardin de l’Ocean, je pense que le projet est surévalué (je confirme les prix que vous rapportez) et aux dernière nouvelles il était loin d’être vendu.
On est typiquement dans ce que je décrit : le promoteur, grace à une publicité massive arrive à fabriquer un prix. Dans le cas présent, on arrive aux limites.
Bonjour LAurent,
merci pour cet effort remarquable d’information, lisible claire concis et précis, un vrai plaisir de vous lire.
bien cordialement
NM
je ne pense pas à l’arrivée des étrangers au Maroc pour faire bouger l’immobilier qui en principe leur est destinés…..
Le maroc a atteint une saturation en matière d’étrangers qui s’y installent, les populations locale commencent à en souffrir, les écarts de richesses entre le mendiant marocain et l’étranger avec ses devises n’existent nulle part dans ce monde, alors que les deux cas sont des petits espaces limités…ça sera un peu ce qui est arrivé en côté d’ivoire, il y a quelques années, ou les français ont plier bagages….et le citoyen marocain commence a en avoir ral le bol, à marrakech les tensions sont vives, les accrochages et les insultes sont quotidiennes.
Imaginez des saoudiens ou des libyens retraités, installées en nombres dans une ville française…rendant la vie plus chère aux autochtones…ça sera la guerre et la chasse légitimes par l’atteinte à l’ordre publique français.
Les marocains ne vont pas baisser les bras si leur gouvernement est longtemps aveugle pour ramasser n’importe comment les devises, qui en réalité ne profite qu’à une minorité.
Bonjour,
j’ai envoyé un commentaire qui n’apparait pas c’est dommage car il explique le fond de la bulle qu’on va subir au maroc si on anticipe pas avant.
Ceci dit nous avons être touché comme le model mondial.
Nos prix immobilier vont forcement chuté à grande vitesse et ça sera vers la fin du mois de decembre 2009 mais ça commencera à partir du 2éme semestre 2008.
Ainsi que la bourse va subir ce coup sauf l’or qui est un centre de refuge pour sauvegarder ses rentabilités.
La moitié de casablanca a des appartements et des maisons vides pour spéculer avec des soutiens de plusieurs acteurs de tout corp mais la nature prendra sa force tant pis pour eux.
Bien à vous .
Ben dis donc,
Des prévisions aussi précises, j’en ai rarement vu
J’aimerais bien savoir sur quoi vous basez vos prédictions??
@Mohamed
C’est du blablah.
@M.Issam
> j’ai envoyé un commentaire qui n’apparait pas c’est dommage car il explique le
> fond de la bulle qu’on va subir au maroc si on anticipe pas avant.
Si vous ecrivez une telle chose, au moins soyez sur qu’elle soit courte comme ca je ne perderais pas mon temps a vous lire.
Les statistiques et inventaires des biens immobiliers n’étant pas publiés au Maroc, ou du moins ne sont pas à la disposition du grand public, il est difficile de faire un constat objectif de l’état de l’immobilier . Les spéculations sur l’état de santé de celui ci étant majoritairement basées sur les rumeurs populaires qui tiennent souvent leurs informations des discussions de café lesquelles les tiennent des Samsars lesquels les tiennents des gardiens d’immeubles qui n’ont qu’une seule phrase à la bouche ” tout est vendu”. Evidemment, souvent , ils n’en savent rien, ils ne sont dans le secret du promoteur. Force est de constater que bcp d’immeubles sont inoccupés, pas de lumière le soir : sont-ils tous vendus pour autant ? Il est permis d’en douter.
Le Maroc n’est pas une exception du monde, même si les pratiques différent.
Je me pose toujours la question : pourquoi avant 2000 ( fin 1999) , l’écoulement des appartements était très difficile alors qu’il n’y avait pas pléthore d’immeubles ?.
Je me souviens ainsi, début 2000 quand je cherchais à me procurer un autre appartement, en remplacement de celui pour lequel j’avais signé un compromis de vente et versé la moitié du montant, pour cause d’attitude discutable de l’agent immobilier, avoir eu du mal.
à trouver un seul immeuble équipé à l’européenne ( ce qui est appelé Haut Standing à Marrakech à l’époque) !
A marrakech, fin 2000, il y avait en tout et pour tout : 3 immeubles “haut standing” . Il y’avait une résidence appelée HIVERNAGE en face de l’hôtel ATLAS ASNI, une autre , LES 3 PALMIERS, en face de l’hôtel MANSOUR EDDAHBI et Résidence ATLAS en face du PALAIS DES CONGRES.
Nonobstant cette rareté, l’agent immobilier en charge de la vente des 118 appartements du seul immeuble existant avec des appartement en vente , avait mis plus de 2 ans pour les écouler avec un prix de lancement à 5000 dh/m2 . Ce prix à l’époque faisait écarquiller les yeux des gens et faisait de ceux qui se procuraient un appartement dans cet immeuble, des nantis ! on se targuait d’habiter Avenue de France.
La question est pourquoi en 2000, lorsque 5000 dh/m2, paraissaient exorbitants et inaccessibles et rendent la vente des PEU d’appartements existant difficiles; 10000dh/m2 trois ans plus tard sont devenus une affaire en or permettant aux immeubles nombreux de partir comme des petits pains ?
Avouons qu’il y a de quoi se poser des questions. Avec peu d’offres et un “petit” prix, il y’avait peu d’acheteurs. Avec pléthores d’offres ( des immeubles poussent comme des champignons partout au Maroc) et un “grand” prix, il y a beaucoup d’acheteurs et moins d’offres d’appartements ( du moins d’après les gens : rumeur ou réalité ?).
Les Marocains se sont-ils enrichis ( considérablement ) en mois de 10 ans ?
Ce phénomène de l’explosion immobilière n’est pas propre au Maroc seul ( je fais abstraction des pays industrialisés qui connaissent le phénomène depuis longtemps de façon cyclique. Pour le Maroc c’est nouveau) , il en est de même pour les autres pays arabes, comme la Jordanie, le Liban, l’Egypte . Y aurait-il un facteur commun , à tous ces pays,dans ce développement ? Si oui , ce ne seraient pas les Français , ou les Mre, ces derniers ne se rendant pas, massivement, en Egypte par exemple.
Enfin, je pense que l’arrivé sur le marché Marocain des promoteurs internationaux, ou promoteurs Marocains de grosses tailles, combinée avec la crise économiques(récession disent-les économistes) tireront forcément les prix vers le bas, y compris ceux de l’ancien; ils vont bousculer les habitudes traditionnelles des marocains quant à l’immobilier : ces derniers appliquant le “wait and see” en cas de crise ( sauf en cas de force majeur : remboursement de crédits).
Les promoteurs n’attendront pas, notamment ceux côtés en bourse, ils accéléreront davantage la baisse des prix si la crise se montre rude – ils ont l’obligation de publier des résultats trimestriels toujours meilleurs que prévus, sinon c’est la sanction, lourde , qui les attend sur les marchés financiers, ils peuvent en un jour être réduit à un prix symbolique proche de zéro — , ils « braderont » si besoin pour faire du chiffre – dixit les opérateurs télécoms –
Et pour faire du chiffre toujours à la hausse , la baisse des prix ne suffira pas seule en cas de crise, ils auront l’obligation d’innover pour intéresser les clients et leur donner envie de s’endetter pour acheter : la qualité donc y gagnera tout comme le prix qui baissera .
la correction se fera forcément, un excès spéculative – et excès y’en a — se corrigera toujours ( cf les bourse américaine et européenne, en 3 mois et ½ , depuis le début de l’année 2008,, elles sont revenues au niveau 2005 effaçant la flambée 2007 ) le tout est de savoir quand et dans quelle proportion.
Ceci pourrait faire baisser les prix de l’ancien, notamment le haut standing, sauf celui qui est bien situé , sinon il n’y a plus aucune justification à ce qu’un neuf de meilleur qualité soit moins cher qu’un ancien de moins bonne qualité .
Aussi même ceux qui ne sont pas obligés de revendre car ne sont pas endettés, ils pourraient être tentés de le faire s’ils voient leur bien rattrapé par la qualité des gros .
Le prix de l’ancien populaire pourra baisser également. J’ai bien peur, d’ailleurs, qu’en cas de crise économique profonde, que les baisses ne soient plus fortes : les facilités pour l’accès au logement ont encouragé bcp de ménages de revenus limités à contracter un crédit jusqu’à 120%. Les baisses seront d’autant plus spectaculaires qu’il y’aura moins de demandes pour ces quartiers : les acheteurs potentiels ne préférant pas habiter dans les quartiers populaires.
Je pense en réalité que le Maroc, vit sa première révolution capitaliste, les gens n’ont jamais connu de crise financière, car ils en étaient loin, le système bancaire ayant été très peu développé et conservateur ; les gens ne contractaient pas de crédit bancaires ( on achète un petit bien avec nos économies ou en empruntant de l’argent à la famille ou des connaissances proches sans intérêt ni deadline , on peut rembourse quand on peut et des fois on ne rembourse pas ; c’est en raison de cette absence des banques il y a 10 ans que la plus part des maisons individuelles n’étaient jamais terminées) , Même le crédit à la consommation , du revolving, n’a vu le jour que depuis très peu, 2 ou 3 ans.
Aussi peu connaissent les méfaits d’une crise économique et ses conséquences ( ou du moins ils la connaissaient, sans le savoir, différemment : ils se serraient la ceinture quand ils ne pouvaient pas consommer). A la banque le remboursement est obligatoire en temps et ne heure, on est loin du cousin qui peut attendre quand on ne peut pas rembourse un prêt et d’ailleurs le cousin ne prend jamais de garanties, il n’hypothèque rien, la banque si .
Aussi en cas de crise Majeur, on connaîtra notre premier crack de 1929 .
Ce sera le premier apprentissage de l’économie moderne.
Au regard de ce scénario, les choses bougeront forcément que les gens aient acheté en s’endettant ou au comptant .
PS ; Au moment où je termine cette intervention les statistiques américaine de l’immobilier justement viennent de tomber :
Single-family housing starts sink to 17-year low
Building permits drop 7.8%, biggest decline in 13 years
By Rex Nutting, MarketWatch
Last update: 9:42 a.m. EDT March 18, 2008
J’ai oublié de traduire ( pour ceux , peu nombreux j’imagine, qui ne connaissent pas l’anglais):
Single-family housing starts sink to 17-year low
Building permits drop 7.8%, biggest decline in 13 years
By Rex Nutting, MarketWatch
Last update: 9:42 a.m. EDT March 18, 2008
Traduction :
Le démarrage(construction) de maisons individuelles baissent au niveau des bas d’il y a 17 ans.
le demande des permis de construire chute de 7.8%, la plus grosse baisse depuis 13 ans.
Bonsoir,
Merci à Monsieur Abdel et je te félicite pour ta synthèse qui reflète la crise structurelle et conjoncturelle en cours.
Dans le fond nous constatons quelques indices de faiblesse de la crise américaine et malheureusement l’Europe et le japon sont suiveurs par la logique de la globalisation économique.
Donc j’invite Mr @Mohamed qui ne fait pas abstraction ente les critiques positives ou négatives et les attaques personnelles (dires : C’est du blablah) si je me permets il faut prendre de la hauteur et monter le niveau. Pour une discussions constructive.
Notre objectif commun c’est pour informer, accompagner, construire notre Maroc.
Sur une base équitable, riche dans les échanges du culture, fort en discipline et le respect. Merci d’éviter des conclusions rapides
Mes informations sont strictement personnelles mais au regard de la mutation du monde économique on constate bcp de fusion des boites, de transfert industriel, des acquisitions à des prix soldés pour délocalisation et partage de savoir en contrepartie.
Notre cas du Maroc n’est pas spécifique on subira comme l’Europe et le japon.
Prenons note pour un démarrage au second trimestre du turbulence financière suivi de peur, du gel des patrimoines des gros financiers, blocage sur les emprunts , en effet je rejoint Monsieur Abdel sur ces points, encore bravo.
@Luarent !
il n’y a pas moyen de corriger son texte lorsqu’àprès relecture on s’apercçoit que la mauvaise place d’un point “. “ou virgule “,” pu”;” peut changer la nature de l’idée ?
To all,
Please excusez mon francais, ms voici mon point de vue:
J’apprecie egalement l’analyse pertinence d’Abdel. Je suis une professionelle du marche immobilier americain, et je suis dans le metier depuis plus de 8ans!
Je crois comme vous que nous vivons au sein d’une economie globale qui fait que toutes les economies du monde sont etroitement liees d’une maniere ou d’une autre et qu’une crise qui touche un leader entrainera sans aucun doute les economies de moindre taille dans son sillage. Pr traduire, on dit en anglais que “quand les USA eternuent, les autres pays attrapent la grippe!!”.
Honnetement, j’etais tres dubitative au debut des “3 glorieuses”, c’est a dire, les annees 2004,2005,2006, quand les prix de l’immobilier ont emprunte un chemin ascendant, et rien ne semblaient les freiner: j’ai du adherer par la force des choses, a la these qui soutient que “les prix au Maroc ont stagne pendant + de 10 ans et qu’il ya une simple adaptation des prix au vu de l’immense chantier qu’est devenu le pays, la restructuration…..
En 2007, rien ne pouvait me convaincre qu’une bulle immobiliere n’allait pas secouer le pays dans un avenir tres proche: l’augmentation des prix est exponancielle, sans aucune logique ni structure, mais aussi, TOUT UN CHACUN a tout laisse tomber pour devenir soit agent immobilier, soit promoteur, soit investisseur immobilier!!! L’industrie est devenue a la mode et le sujet est sur toute les langues, toutes les terraces de cafe….
Forte de mon experience aux USA, quand tout le monde devient agent immobilier, c’est already un signal d’alarme: tout le monde veut sa part du gateau, et malheuresement, la premiere victime est le cadre moyen marocain, qui meme avec un salaire decent, ne peut plus rien acheter. Je ne m’attarderais meme pas sur le Noir… car tout a ete dit sur ce sujet.
Le plus inquietant en 2007 a ete le recours de la part des banques a l’octroi de credit au hauteur de 110% voire meme 120%: je trouve que c’est le + grave ds l’histoire car aux USA, comme vous le savez, ce sont les subprime mortgages qui ont englouti cette crise immobiliere dans une abysse sans pareil: si ce n’etait pour ca, le marche allait vivre une simple crise cyclique comme il y en a eu tant d’autres par le passe. Au Maroc, cet exces de zele conduira a une catastrophe car le pays est en pleine mutation et le tournant vers l’emergence vient juste d’etre entamme! Il ya risque d’insolvabilite du proprietaire a n’importe quel moment, pourvu que les prix chutent brutalement, ce qui ne saurait d’ailleurs tarder, vu la presse marocaine et les resultats du 1er trimestre 2008 (-40% de ventes a CASA et Tanger).
Vous savez, tout est question de psychologie dans le marche: quand on est dans une tendance positive, tout le monde croit que les prix ne peuvent qu’augmenter et que le rythme accelere des ventes prouve que le marche est en tres bonne sante!
La presse contibue a l’euphorie ainsi que les financiers, les agents, les promotteurs et tout ce beau monde. Malheureusement, quand les prix atteignent a “Ceiling”, c’est a dire un plafond psychologique qui fait que le bien vendu ne peut en aucun cas VALOIR la somme exorbitante demandee, les acheteurs se retractent et l’attitude du “wait and see” commence.
Forget le fait que les petrodollars pleuvent sur le Maroc et que les espagnols et francais investissent dans les grands projets residentiels : le public a tendance a croire que si ces societes investissent, c’est que le marche a un grand avenir devant lui et qu’il est toujours tempa d’acheter. C’est faux!!
En floride, les promotteurs construisent et profitent tant qu’il ya de la demande. Ils augmentent les prix et font des marges folles, mais des que le marche stagne, ils sont les premiers a discounter ou solder leurs prix, car comme Abdel a dit, le + important est de maintenir le cours de l’action en bourse. La victime est le particulier qui se retrouve avec un bien surevalue pour lequel il doit rembourser un dette qui depasse la valeur du bien lui meme!
C’est ce qu’on appelle “to be underwater”. Je ne souhaite pas cela au Maroc ni aux marocains, mais il est temps de revenir a la raison.
L’avantage de notre pays est qu’il ya still une tres forte demande de la part des menages moyens willing to pau jusqu’a 150 Millions pr un appart decent: allez ds les peripheries et construisez des residences de moyen standing, qui offrent un style de vie agreable (piscine, aire de jeux…) pr encourager ces gens la a conduire 45 minutes pr arriver chez eux. La frenesie selon moi est en train de ralentir, et je crois que l’annee 2008 sera le debut de la crise de l’immobilier de luxe au Maroc, car l’offre est completement inadaptee a la demande et qu’il ya eu une surproduction GEANTE, surrtout les 2 dernieres annees. En somme, cela profitera bien aux marocains car ca deviendra a terme un buyer’s market, et les vendeurs seront bcp + raisonables que maintenant. A mon avis, il faut attendre et contempler la chute, surtout, ne rien acheter maintenant: croyez moi, nous sommes passes par la aux States quand rien ne pouvait faire croire que le prix de la “pierre” peut faire marche arriere, sans prevenir. Vous, vous etes prevenus now, alors soyez patients! A bon entendeur Salut.
@kenza
100% sur la même longueur d’onde :
Eviter d’acheter de l’immobilier de luxe, les prix sont beaucoup trop élevés.
Je pense que les prix vont mettre du temps a baisser car :
- les promoteurs marocains ont du temps, il financent pour beaucoup grâce à leurs réserves de cash. Ce ne sont pas les banques qui les poussent.
- les acheteurs marocains qui achètent encore en grande parti comptant. Ceux là avaient de l’argent a utiliser.
@kenza
> Le plus inquietant en 2007 a ete le recours de la part des banques a l’octroi de
> credit au hauteur de 110% voire meme 120%: je trouve que c’est le + grave ds
> l’histoire car aux USA, comme vous le savez, ce sont les subprime mortgages qui
> ont englouti cette crise immobiliere dans une abysse sans pareil
Je ne suis pas d’accord avec vous sur ce point tout simplement parce qu’au Maroc, les banques ne vont pas empreinter l’argent a quelqu’un qui a un faible salaire.
Les subprime mortgages aux USA sont destines a ceux qui ont un faible revenu et les banquent qui offraient ce genre de produit ont cogne leur tete contre le mur quand les prix des maisons n’augmentaient plus au meme ritme qu’avant alors ils etaient oublige de vendre a perte ce qui a engendre une perte de liquidite.
Afoulou N. Dades,
En faitle subprime n’etais pas destine aux personnes a faible revenu, mais plus precisement a ceux qui ne pouvaient justifier leurs revenus, comme les vendeurs a commission, les personnes a revenu irregulier etc….: en fait, les banquiers ne se basaient pas sur les releves de taxe et de salaire, mais plutot sur une declaration et une promesse de “bonne foi” de la part des demandeurs de pret. Cela a evolue ensuite a des banquiers peu scrupuleux qui falsifiaient carrement les chiffres dans les declarations de revenus…. aux vus et aux sus de ts: je suis parfaitement consciente que cela ne risque pas d’arriver au Maroc. Mais le simple fait que les prix aient escalade d’une maniere aussi hative est un signe alarmant du quota de speculation qui gangrenne le marche au Maroc.
Je suis tt a fait d’accord avec Laurent que nos promotteurs ont les moyens d’attendre, mais je crois malheuresement qu’ils vont tout simplement arreter de construire les phases suivantes de leurs projets, comme par example, pour les jardins de L’ocean ou le promotteur a acquis enormement d’hectares: si le marche ne supporte plus les prix exhorbitants de 8 millions de DHS pr une villa qui lui a coute 2Millions et un terrain qui lui a coute 50dhs le metre tout au plus, il s’arretera de construire jusqu’a ce que le marche revienne, ou se mettra, comme a Marina Blanca, a construire des apparts abordables et ne se souciera pas tellement des pauvres acheteurs qui ont paye leurs villas a prix d’or.
Bonjour à tous,
je ne suis pas un spécialiste de l’immobilier. toutefois,il me semble que la réalité économique du Maroc est un peu plus différentes. Il s’agit tout d’abord de noter que nous sommes loin d’etre une economie liberale régie par la loi de l’offre et de la demande. Le MAROC EST UNE ECONOMIE DE RENTE.
Aussi, il ne faut pas oublier l’importance de l’econmie informelle dans l’economie marocaine (elle est au moins egale à l’economie formelle). autrement dit, si on se base sur les revenus déclarés des marocains, tres peu de gens seront en mesure d’acheter un appart de plus de 1 millions de dhs. ces deux faits à mon avis fausse les données et rendent difficiles toute evaluation du comportements de la demande. si les prix ont augmenté a un niveau jugé trop elevé en 2007 et que la demande a suivi à la surprise de Monsieur Abdel, c’est que les marocains ont des ressources (y a beaucoup d’argent liquide sur le marché qui circule en dehors des classes de salariés, cadres, fonctionnaires dont le niveau de revenu est connu et les possibilités de financement sont identifiés. et du moment qu’on a pas une idée, sur les revenus venant du secteur informel, on ne peut avoir une idée sur le prix que les marocains peuvent payer pour un appart exception faite de la classe que j’ai mentionné ci haut.
je suis un cadre à la recherche d’un logement et je souhaite vivement une forte diminution des prix. mais je suis d’accord avec laurent sur le fait que le risque de voir un effondrement du marché est peu probable. les promotteurs ont bcp d’argent et sont pour la plupart des rentiers à la recherche des opportunités qui degagent des marges confortables. il y a trés peu de société immobilière quoté en bourse. la plupart se sont precipités sur le secteur qd ils ont vu que le secteur offre des opportunités. le jour ou, ils n’auront pas la marge recherchée, ils peuvent se redeployer vers d’autres secteurs. ils ne vont ni modernisé ni s’adapter au marché. ils chercheront tout simplement, un autre secteur plus attractif. la legislation du travail, la falsification des documents comptables et la lourdeur des procedures judiciaires leur permettent de quitter le marché facilement sans perdre grand chose. Si nos secteurs economiques reagissait positivement aux changemnts de l’environnement macro economique, le secteur du textile aurait été le plus competitif du monde. malheureusment, ces gens la on gagné bcp d’argent et qd la concurrence est devenue rude, ils ont quitté le secteur (ils n’ont pas mis à niveau les outils de production, ni les facons de faire alors qu’ils gagnait bcp d’argent et qu’ils etaient bien positionnés sur le marché européen). notre secteur privé est ainsi fait et je ne vois pas pourkoi les investisseurs ds l’immobilier feront une exception.
le jour ou ils sentiront la crise, ils vont plutot faire pression sur l’Etat pour leur accorder des carottes fiscales mais jamais ils ne feront preuve d’inovation et d’adaption aux exigences du marché.
Merci.
Bonsoir à toutes et à tous,
Ravi de cette discussion riche en réflexion sur la spéculation du marché ambulant au maroc.
Merci à vous de partager ces prévisions complémentaires par rapport à notre compétence et notre savoir de nos expériences.
Certes, je note que les acteurs opportunistes du Maroc ne cherchent que le retour rapide d’investissement avec des grandes marges et qu’ils pensent ne pas craindre la chute ou la baisse progressive sous prétexte qu’ils ont le cash disponible donc ils sont à l’abri.
je pense et que ça n’engage que moi et le temps le confirme par la surprise du début de leur fin.
-Quelques raisons que je cite en petite partie nous sommes suiveurs, le risque de la bourse qui dépend du marché mondial d’une part.
- La possibilité de renouveler la monnaie marocaine par d’autre billet en cours de réflexion actuellement cela permet de comptabiliser la richesse qui est dans la nature et la contrôler,
-la possibilité que cette crise plonge comme en 1929 ! Par cette crise conjoncturelle et structurelle et les européens comme les américains n’ont plus les moyens pour injecter du cash au Maroc,
-Le dollar baisse fortement et cette baisse compensait par la hausse du pétrole pour soutenir encore le dollar jusqu’à quand ?
-Le marché d’emploi est maigre en Europe comme au Maroc, les produits alimentaires augmenter pour compenser le déficit budgétaire,
-les banques du Maroc ont des soucis également par la sécheresse …
Donc tout ces paramètres malheureusement ne favorisent pas la reprise ni pour 2008 ni pour 2009.Le rythme va s’accélérer au 2éme semestre, la preuve le gouvernement marocain a bien anticipé et bravo d’augmenter la TVA et à ajouter des produits fiscaux aussi pour les bien immobiliers mais cela ne plait pas aux opportunistes investisseurs d’où le gel et la peur psychologique comme Kenza a vu dans ces réflexions.….. Bien à tous.
Hi,
four you information.
http://www.lesechos.fr/info/finance/4712619.htm
Salut a tous et bravo pour cette discussion fort interessante.
Comme dans toutes les bulles passées, il y a toujours des gens pour dire que “cette fois-ci c’est différent” et que les prix ne vont jamais baisser, or l’histoire nous apprend que les prix finissent toujours par baisser. Cependant, évidemment on ne peut pas empecher un proprietaire d’une maison ou d’un bloc d’appartements de le garder fermé et de continuer a demander des prix qu’aucun acheteur n’est pret a payer. Ce genre de vendeur pense que parcequ’il n’a pas besoin de cash, il peut tenir jusqu’au prochain boom immobilier et alors il réaliserait les gains qu’il esperait. C’est un acte de foi qui n’engage que lui, d’autres propriétaires préferent baisser les prix et sortir du marche pour degager le cash par besoin ou par opportunisme et en faire autre chose.
Le phenomene des bulles fonctionne selon un schema assez simple au fond. Generalement cela commence par une hausse de prix due a une demande fondamentale due a une nouvelle realite demographique ou economique etc et la des speculateurs (qui n ont rien a voir avec cette demande fondamentale) embarquent pour creer une surdemande et ainsi exacerber la hausse des prix. Vers la fin de la bulle, la demande fondamentale disparait pour cause de prix trop eleves et les biens changent de main uniquement entre speculateurs et les prix continuent a monter. Mais comme il n y a plus d acheteur final pour ces biens, l argent de la speculation a une limite et ne peut continuer indefiniment et absorber toute l offre, alors le nombre de transactions chute brutalement et c est la derniere phase avant la chute des prix et c est la ou nous sommes actuellement au maroc.
A mon avis (et Dieu seul sait) 2008 et 2009 verront les prix de l immobilier chuter au maroc (avec toujours ces immeubles vides et fermes et dont les proprietaires continuent a demander des prix deconnectes de la realite) exactement comme dans les annees 90, mais pour ceux qui voudront vendre et il y en aura toujours, c est la nature meme du marche, ils seront obliges de baisser leurs prix, pour attirer des acheteurs finaux (la demande fondamentale) parceque l argent de la speculation est bel et bien epuise..
Bonne chance a tous et a bientot
Ahmed
Si Ahmed,
Je suis d’accord Si Ahmed, mais du moment qu’on a pas une idée sur l’importance du secteur imformel au Maroc, on ne peut avoir une idée sur le prix que les marocains sont prets à payer pour un appart. jusuq’a quel niveau ils peuvent suivrent la hausse des prix. Pour le moment la demande à toujours suivie.
parce que si on se refere aux statistiques officielles sur le revenu des marocains, je dirait que le maximum que 70% de la population peut se permttre serait un appart economique.
Salut
Si Mohssine, tu as raison. Cependant, sans avoir une idée sur l informel au maroc, lorsque le nombre de transactions chute brutalement (au 1 er trimestre il a chute de 30 a 50% par rapport a 2007, tu trouveras facilement des articles de presse qui confirment ces chiffres) cela veut dire que les acheteurs ne sont plus prets a payer les prix demandes. C est ce qui me fait dire que probablement, les proprietes changent de main entre speculateurs seulement, et il n y a plus d acheteur final. C est la fin de la bulle, wallahou aalam.
PS. outre les arguments bien etayes de Abdel et de Kenza, je trouve qu il y a plusieurs autres raisons fondamentales cette fois-ci qui viennent affaiblir la demande, je cite juste ce qui me vient a l esprit:
- la hausse du panier de consommation du marocain diminue sa capacite a s endetter (secteur informel ou pas)
- les taux d interet qui commencent a remonter
- la concurrence de la tunisie et de l egypte comme substituts beaucoup plus cheap etc..
- et surtout la recession qui pointe a l horizon en europe, et la baisse violente des actions et dernierement de l immobilier (UK, espagne, portugal et france) va diminuer significativement les acheteurs europeens ou rme, et aussi les promoteurs qui seront en graves difficultes financieres abandonneraient tout simplement leurs projets peripheriques au maroc ou ailleurs..
a suivre
Je suis tt a fait d’accord avec vous Ahmed: je crois qu’en dehors du debat “bulle ou pas bulle au Maroc”, et malgre tous les arguments (qui commencent a se faire vieux d’ailleurs!) de ceux qui prechent que les prix au Maroc ne baisseront jamais (par je ne sais quel miracle divin!!), la crise economique mondiale qui se profile a l’horizon sera lourde de consequences pour des petites economies qui bourgeonnent a peine comme celle du Maroc, car etroitement liees aux realites macro-economiques des pays qui l’entourent.
Je trouve tout de meme que ce sont de bonnes nouvelles pour les marocains moyens qui ont ete pris de court par ce tourbillon impromptu qui a fait que l’immobilier est devenu tout a coup surevalue, car ils n’ont maintenant qu’a se croiser les bras et a attendre quelque peu pour admirer comment le marche va se reajuster a la realite du pays et des “end users” qui sont les foyers marocains et non pas les speculateurs marocains ou meme etrangers, qui sont a l’affut du gain rapide et excessif.
Vous savez, meme quand on a des mannes d’argent, si l’immobilier stagne et que les prix sont revus a la baisse, ces speculateurs ne voudont pas le laisser indefiniment bloques dans des murs, ils voudront aussi liquider pour avoir acces a leur argent et le reinvestir dans un secteur plus lucratif, une fois que la baisse de l’immobilier sera effective!
Bonjour,
les prix de l’immobilier ne chuteront pas au maroc et en tout cas pas pour tt de suite et allaho a3lam:
) …
wallaho a3lam
- le secteur informel au maroc est tres fort.
- la mentalité des marocains a changé bcp, les jeunes veulent vivre seuls ( dar lkbira = grande maison ou les membres d’une famille nombreuse vivent ensemble, ça n’existe plus )
=> aujourd’hui même sur 2M, un expert du ministere a expliqué que le besoin du maroc en terme de logement est de 150000 /an et actuellement la realisation est de 120000 /an en plus il a expliqué que ce qui fait augmenter le prix du logement est la rareté du foncier .
Je rajoute à ça que les prix du ciment …. ont flambé au maroc car le maroc connait la naissance de beaucoup de projets pharaoniques … ce qui implique aussi une demande sur le logement rien que sur tanger t’as tanger med + renault …..
Je peux rajouter même un truc qui va un peu choquer mais bon : au maroc on est en train de loger les riches dans les centres villes et les pauvres dans des villes sattelitaires et les riches peuvent bien payer pour s’installer au centre
les apparts que vous voyez pas illuminés le soir sont probablement les apparts des mre qui se les achetent pour y passer avec leur famille les vacances au maroc ou le mois de ramadan ou le mois de 3id lkbir et là aussi les mentalités ont changé ( les cousins cousines ne veulent plus faire loger les mre pendant des semaines de vacances
vous voulez encore des raisons qui feront que les prix ne chuteront pas au maroc ou au moins pas pour tt de suite
A l’echelle mondial , il faudrait savoir que même après une chute il y aura toujours une augmentation des prix et les marocains en sont tres conscients ( le nombre des habitants est en augmentation et pas en chute )
Encore et en fin je rajoutes que le gouvernement a commencé à réaliser des logements économiques de (approximatevement 14000 euros ) mais ces logements seront destinés à des marocains à faible revenus dans les 2500 dh / mois et pour reloger ceux qui vivent dans les bidonvilles . donc le seuil min est dejà connu . en fait les dés sont jetés chacun pourra se procurer l’habitat qu’il veut et dont il est capable de payer la facture .
t’as pas de moyens et t’acceptes de vivre avec de la population pauvre (et en plus tu dois avoir un justif que tu gagnes pas plus de 2500 /mois) mais si tu veux vivre mieux et à coté d’une population d’un certain niveau culturelle t’as qu’à payer plus .
j’espère avoir été complet dans mon analyse
Analyse tres superficielle…
Lorsqu’il y a un déséquilibre entre des prix élevés et la capacité du marché à acheter, il y a une bulle.
Cela peut se mesurer par exemple en calculant le nombre d’années pour qu’un salarié puisse acquérir son logement. Lorsque cette durée atteint 30 ans il y une bulle.
Je pense que le marché immobilier au Maroc est dans ce cas comme celui du reste du monde et qu’il est illusoire de croire que le Maroc sera épargné.
La question n’est pas vraiment de savoir si une bulle existe mais plutôt de savoir: 1) quand va-elle percer? 2) quelle sera l’ampleur du rattrapage?
Pour que la bulle perce il faut un évènement visible. Ce peut être une déclaration d’un acteur puissant sur le marché ou l’arrêt d’un grand projet, ou autre chose d’en général difficile à prévoir.
Après que la bulle ait explosé, tout le monde dira bien sûr que c’était évident, que ça ne pouvait pas continuer plus longtemps, que plus personne ne pouvait acheter, ….
Les phénomènes de bulles sont mondiaux et dûs notamment à des facteurs psychologiques. Le Maroc ne saurait échapper à la règle.
Et tout s’effondrera en même temps, plus de pénurie de ciment, donc on arrête un projet de cimenterie dont la rentabilité s’effondre. Plus de pénurie de main d’œuvre et un grand malaise dans la population. Plus de nouveaux projets. Des projets existants construits n’importe comment qui ne se vendront qu’au rabais. Un marché de la revente qui s’effondre. Des banques qui font de grosses pertes parce que un tas de petits acheteurs ne peuvent plus rembourser leurs prêts. Ces mêmes banques qui renforce alors les conditions d’accès au crédit, renforçant la crise. Et bien sûr des gens bien pensant pour condamner toute l’industrie de son inconséquence pendant de très nombreuses années devant une situation qui ne pouvait qu’exploser. Puis on envoie en prison quelques têtes pour faire croire que le ménage à été fait et que cela ne se reproduira plus.
Quant aux étrangers, n’espérons pas non plus qu’ils viennent en masse plus qu’ils ne sont déjà venus. La croissance de ce coté se tarie dors et déjà. Les étrangers recherchent de la qualité (environnementale notamment), de la diversité (au lieu de ses maisons qui se ressemblent toutes) et des prix corrects (oops!).
Quand a l’inflation provoquée par les étrangers c’est un mythe, l’inflation a été provoquée par la classe riche marocaine et en particulier casablancaise qui est bien plus riche que l’occidental moyen. Ce ne sont pas les Euros de quelques européens qui font l’inflation mais les milliards de Dirhams en liquide dont la provenance est inconnue.
Le décalage indécent qui existe n’est pas entre le petit marocain et l’européen, mais entre le petit marocain et une classe riche sans autre limite que celle de l’opacité de ses comptes.
kenza pourquoi tu reagis comme ça ?
moi je te fais une logique simple . dis moi combien tu gagnes au maroc je te dis ou acheter et à un budget qui te convient . c’est simple non . t’as un choix entre 14000 dh et des millards ….
le maroc c’est pas les etats unis et les états unis c’est pas le maroc .
je rajoutes un autre exemple :
les voitures ça coute plus cher ou au maroc ou en europe ?
et pourtant le marché se porte bien au maroc .
pourquoi c’est ainsi : c’est simple le maroc est un pays de jeunes .
Si Amine, ce n est pas parcequ il y a des besoins en logements que les prix peuvent monter n importe comment. Je suis d accord qu il y a bien une demande forte en logements, pour la simple raison que le maroc est un pays pauvre et que sa population dans son ecrasante majorite est mal logee, mais cette realite a toujours ete la, meme pendant les annees 90 ou les prix avaient baisse fortement par rapport au plus haut de 1989. Il faut se mefier des arguments de vendeurs de voitures, ils sont sans fondement. Comme le dit si bien
Jean Vincent, il ya bcp de mythes que les gens repetent au maroc, et surtout les vendeurs pour justifier les prix ridicules qu ils demandent: en premier qu il y a des etrangers qui achetent, et en deuxieme que l economie va super bien que tout d un coup il y a plein de gens qui ont assez d argent pour acheter des logements. Or ces deux points sont archi-faux et sont bien des mythes. en terme fondamentaux l economie du maroc performe tres moyennement par rapport a l economie mondiale (comparable ou moins au 4.5% de croissance de l economie globale sur les annees 2000) cela veut dire que le maroc n a pas su profiter en champion de la croissance mondiale, rien a voir avec la chine, l inde, le bresil ou meme la turquie etc qui font du 7% et plus. Autre chose, il y a effectivement des investisseurs europeens qui sont arrives mais on leur fait des conditions tellement exceptionnelles que l on ne peut pas dire qu ils viennent au maroc parceque c est soi-disant un nouveau dragon économique.. bref tout cela ressemble bien a toutes les bulles que l on a vu et revu partout dans le monde immobilier, bourse..
pardon pour le style un peu decousu, a+
Desolee Amine d’avoir repondu hativement, ce n’etait pas du tout pour vous attaquer!
je crois qu’Ahmed et Jean Vincent ont bien cerne la question de la bulle. Tout marche est fonde sur le concept de l’offre/ demande: tous les arguments “bateaux” des vendeurs et autres promoteurs mmobiliers de la rarete du foncier, des etrangers qui achetent partout…. tout cela s’effondrera tres rapidement lorsqu’un malaise s’istallera et que la crise sera une realite. Les prix de l’immobilier doivent etre connectes a la realite economique des acheteurs, ou bien ils cesseront d’acheter et attendront des jours meilleurs, et le marche s’adaptera.
La maniere dont les choses commencent a stagner ne presage rien de bon, et cette crise financiere mondiale aura un retentissement sur notre petite economie. Mais bon, ce n’est pas la fin du monde non plus, apres tout, la richesse est dans la creation de la plus value et pas dans la costruction de logements a but speculatif!
Ca obligera les investisseurs a cogiter pour se faire de l’argent et surtout, nos cadres pourront a nouveau s’offrir des apparts decents a des prix corrects, ou du moins, je l’espere pour eux…
Bonsoir,
en lisant j’ai relevé quelques points de contradictions.
Donc cela confirme la situation à craindre pour une poignée des riches qui essaient de se consoler et de se rassurer, limite de la mythomanie…..
au regard de l’information économique et au flux tendu de l’actualité du G7 je note qu’il y du fil à tordre dans le tissu économique marocain mais la vérité est en parallèle sur la place ,c’est volontaire et dictée par quelques acteurs riches pour éviter l’évidence de la vie quotidienne de la réalité au maroc.
Ils sont très forts et soutenus par le marché monétaire bancaire
D’où on déplace le problème par les augmentations des produits de construction pour démontrer que la vie immobilière est toujours cher, cela profite aux distributeurs cimentiers car il y a un monopole sur ces marchés…c’est un exemple parmi d’autres
Le proverbe disait : quand il y a un meurtre à qui profite le crime ? à méditer…………….. !
Mais l’histoire ne fait que se répéter. La nature pousse La réalité pour une remise en question dans le fond, objectif baisser le niveau des coûts globaux versus l’indicateur de base BOCC ainsi que la crise qui n’échapperont pas à l’information de notre pays au Maroc ;
Quand on soit sur place ou ailleurs on participe directement ou indirectement à notre économie de notre Maroc mais ne plus pas à n’importe quel prix.
Donc j’invite les gros promoteurs et investisseurs au Maroc de revoir leurs pages et qui cesse de faire pression pour geler les baisses des coûts, afin de loger et développer sainement et progressivement notre marché économique marocain.
Nul ne pourra s’asseoir sur les cadavres pendant toute cette crise, cette fois elle est méchante et grave.
Je vous invite à constater la progression rapide comme déjà prédis dans mes anciennes analyse, tendance des marchés mondiaux et comment par hasard pas le Maroc ?
J’espère que le retour à la sérénité sera à la page et ça sera la sagesse de ces acteurs.
Evitons les exemples de l’Espagne, la France et les états unis… A+ et Merci à tous.
On ne va jamais à la rencontre de ce qui est en route “Proverbe ivoirien”
Voici un article qui décrit des “subprime” version Maroc . Le remboursement est à la merci des taux . Lisez plutôt .
”
Maroc : les banques anticipent le tassement du marché immobilier
17-02-2008
La croissance ininterrompue depuis cinq ans de l’immobilier marocain a eu pour conséquence heureuse l’entrée de nombreuses catégories de ménages peu solvables dans des logements financés parfois jusqu’à 120% de la valeur de leur bien. Des engagements risqués ?
Par Adama Wade, Casablanca
Cette pratique des 120%, considérée par certains analystes comme une entorse à la prudence bancaire, était l’astuce pour faire face au fameux « noir » exigé en cash par les promoteurs immobiliers.
Durant l’année 2007, les institutions membres du GPBM (Groupement professionnel des panques du Maroc) ont débloqué des crédits au profit de 28 000 ménages à revenus faibles et irréguliers ; ce qui a fait progresser de 30,8% l’encours des crédits immobiliers sur une seule année. Le montant frôle désormais 100 milliards de dirhams (il est d’exactement 93,5 milliards) contre à peine 30 milliards en 2002. Cette situation, expose-t-elle les banques marocaines face à une année 2008 incertaine ? Les banquiers marocains interrogés sont catégoriques : il n’y a pas de crise en vue, explique Nour Eddine Charkani, président du directoire de Wafa Immobilier, branche dédiée d’Attijariwafa Bank : « La folie va se calmer et le marché va en profiter pour mûrir. Les taux vont se stabiliser sur le moyen et le long termes ». Pourtant, sur le marché primaire, les offres des intermédiaires et des banques sur les bons de Trésor sont orientées à la hausse depuis plusieurs semaines. Mamoun Tahri, chef du département des études et de la documentation à la BMCE Bank, pense qu’il s’agit là d’ « une pression sur le marché de l’immobilier, marché dont les taux planchers sont indexés justement sur ceux des bons de Trésor ». Pour ce jeune cadre, la pression sur l’offre résulte du fait qu’il y a eu peu de conventions sur les logements économique signées entre 2005 et 2006. « Et comme il y a toujours deux ans de décalage entre la signature des contrats et la commercialisation, nous notons un certain déséquilibre sur la période 2007-2008 ». Comme l’a précisé M. Tahri, la plupart des banques qui avaient aligné leurs offres sur les taux minimums règlementaires (5,07% sur le long terme et 4,62% sur le court terme) ont été contraintes par les tendances du marché à réajuster leurs offres à la hausse.
Pas de crainte d’un « micro-subprime », vu que l’Etat marocain garantit systématiquement les crédits accordés aux ménages pauvres.
Capacité de remboursement
D’autre part, durant les cinq dernières années, l’embellie était telle que, face à la concurrence, les banques ont lancé des nouvelles formules de crédit avec des financements pouvant couvrir 110 à 120% de la valeur du bien et étalés sur de longues périodes (15-25 ans). Ce sont en général des crédits accordés aux ménages à revenus faibles voire irréguliers. « Le risque est maîtrisé puisque l’Etat garantit ce type de clientèle. Mais je serai toutefois plus circonspect sur les quotités de financement à 120% et même à 100% », précise un banquier qui préfère garder l’anonymat pour des raisons de concurrence.
Cette pratique des 120%, considérée par certains analystes comme une entorse à la prudence bancaire voulant que le quantum de financement (rapport entre le crédit alloué et la valeur du bien) soit toujours inférieur à un, était l’astuce trouvée pour faire face au fameux « noir » exigé en cash par les promoteurs immobiliers et qui pouvait représenter jusqu’à 15% de la valeur du bien. Tant que les taux étaient faibles, les banques pouvaient s’engager un peu plus dans le risque sans trop de dommages. Aujourd’hui, les tendances de marché s’inversent ramenant au premier plan la question de la capacité de remboursement des ménages.
Si ce scénario se confirme, les clients qui ont contracté des crédits immobiliers à taux variables (représentant 42% des crédits accordés en 2006 selon Bank Al Maghrib) devront globalement ressentir le relèvement de leurs traites mensuelles. Pas de crainte toutefois, prévient un cadre de Wafa Immobilier, d’un «micro-subprime », vu que l’Etat marocain, via des fonds appropriés comme le Fogarim, garantit systématiquement les crédits accordés aux ménages pauvres. ”
source : http://www.lesafriques.com/actualite/maroc-les-banques-anticipent-le-tassement-du-marche-immob.html?Itemid=89
” les clients qui ont contracté des
crédits immobiliers à taux variables
(représentant 42% des crédits accordés en 2006
selon Bank Al Maghrib) devront globalement
ressentir le relèvement de leurs traites
mensuelles.
”
Si ce n’est pas une version subprime , elle lui ressemble, bien que , semble t-il, l’état garantira les prêts . Mais jusqu’où l’état peut se permettre d’aller ?
Le FMI : “La crise des produits sophistiqués de la finance est mondiale”.
A lire avec modération : http://www.lesafriques.com/actualite/la-crise-financiere-mondiale-se-rapproche-de-l-afrique-4.html?Itemid=89?article=4866
Je suis un client final et je suis de près les prix du marché de l’immobilier à casablanca. Malgré la baisse de la demande, les promoteurs n’ont pas encore baissé les prix loin de la j’en connais un qui a ajouté 500 DHs au prix qu’il demandait il y a un mois. Je passe souvent devant les bureaux de vente et je ne vous cache pas que les clients ne manquent pas (il ouvre même les samedis et dimanche). Je vous ajoute que le mec demande en plus 30% d’avance en cash et pourtant la demande est la.
J’en déduit que le logement est tellement important pour le citoyen marocain qu’il est prêt à s’endetter le restant de sa vie pour l’avoir et avoir en même temps le statut d’un esclave moderne. des gens cachent d’autres crédits aux banquiers pour pouvoir augmenter leur taux d’endettement à un niveau supérieur aux taux admis par les banques.
Aussi, parmi les paradoxes de ce pays, c’est de trouver des gens qui ont des engagements mensuels (crédits logements, crédits à la consommation, écoles pour les enfants, …) qui dépassent leur revenus mensuels. Ils se permettent en plus des vacances et des tas d’autres privilèges. D’ou vient le revenu supplémentaire ??????.
Donc, basée ses analyses sur l’information économique officielle et l’environnement macro économique global national et international(taux de croissance, l’investissement, le revenu des ménages,..) n’apportera pas toute la précision requise. On a au Maroc une économie informelle qui s’est développée au marge de l’économie formelle et qui a joué un grand rôle dans l’équilibre des marchés, la redistribution de la richesse économique et l’équilibre socio économique du pays. Je ne défend pas l’économie informelle mais je ne lui nie pas ce rôle. Si cette économie n’existait pas, des secteurs économiques marocains auraient sauté il y a bien longtemps.
D’un autre coté, une grande partie des entreprises de l’immobilier est constituée d’entreprise familiale ayant le statut juridique de SARL, qui emploient très peu d’ ouvriers permanents et qui n’investissent même pas dans l’équipement (beaucoup de promoteurs louent les équipements pendant les périodes de chantiers). Ils minimisent donc leur charge fixe, dépensent le minimum possible (allez voir à combien l’ouvrier est payé), construisent (parfois avec les avances quand ils vendent sur plans) et attendent tranquillement. Donc, même en cas de crise, je ne vois pas l’ampleur de la perte que ce genre d’entreprise peuvent avoir.
salut à tous.
[...] de Mohssine sur le billet “Bulle immobilière au Maroc ? (2)” qui me semble judicieux : Je suis un client final et je suis de près les prix du marché de [...]
@Mohssine
l’histoire de la spéculation a quasiment suivi , et toujours, les mêmes phénomènes :
De tout temps les crises ont été précédées par un pic phénoménal ( hélas , je n’ai pas le temps de m’y étendre en ce moment) .
Une chute n’est jamais arrivée verticalement aussitôt après une forte hausse.
Un pic dans une phase haussière, au moment où des interrogations sur la santé du phénomène sont à l’ordre du jour ( ce forum en est l’exemple), peut être identifié comme un signal de forte baisse à prévoir. C’est ainsi que la bourse a réagit fin 2007 avant de connaître une chute qui ne fait que s’amorcer début 2008.
Le même phénomène s’est emparé de la chaîne et en bourse et dans l’immobilier ;
Aujourd’hui , les chinois, qui comme les marocains achetaient à tours de bras actions et immobilier ( phénomène nouveau pour la chine), voici ce qu’en rapport CCTV
M. Wang, Propriétaire
“J’ai acheté mon appartement sans finition pour 16 mille yuans le mètre carré. Pour l’instant, on trouve des appartements avec finition entre 8 et 9 mille yuans le mètre carré. Les prix ont chuté à une très grande vitesse
M. Wang ajoute qu’il n’a même pas vécu dans cette maison. Mais la valeur de l’appartement de 76 mètres carrés s’est effondrée de 400 mille yuans. La pression pour rembourser son emprunt est devenue difficile à supporter. Et si les prix de l’immobilier continuent de chuter, sa situation empirera encore
Source : http://www.cctv.com/program/journaldeleconomie/20080328/102948.shtml
Voici donc un cas où le produit est 50% moins cher et de meilleur qualité que l’ancien
Du reste ceci rejoint ce que je commentais http://www.casawaves.com/2007/12/27/bulle-immobiliere-au-maroc-2/#comment-4461
Une Information qui corrobore, le doute sur le “tout est vendu” et confirme, si besoin était, que la spéculation a atteint des niveaux “records” : Il s’agit du “parc dormant” 850 000 mille logements vacants . Ce qui explique les immeubles “sans vie” supposés tous vendus.
Elle émane du Ministre du Logement Ahmed Taoufiq Hejira
source : http://www.magharebia.com/cocoon/awi/xhtml1/fr/features/awi/features/2008/03/07/feature-02.
@Mohssine
De plus , si ce que vous dites est juste ( les gens se sur endettent en cachant leur capacité réelle)cela confirmerait forcément le scénario d’une crise annoncée profonde.
Le phénomène est nouveau au Maroc (tout comme en chine,avec de meilleurs fondamentuax pour la chine ), et, à mon humble avis, même les officiels ne savent pas trop comment les choses évolueront ( elles évolueront à la baisse , c’est acquis. Comment ! c’est la question !).
Si ahmed , la crise et la chute des prix de l’immobilier qu’a connu le maroc en 1990 était crée par basri l’homme fort au maroc à l’epoque .
Bonjour Si Abdel,
Je note qu’une bonne partie des maisons de la ville de Nador et certaines villes du nord ne sont pas habitées et pourtant les prix n’ont jamais cessé d’augementer la bas et ce depuis des années.Exemple plus marquant aussi DANS UN AUTRE SECTEUR ECONOMIQUE, une caisse de crevettes(10 kilos) s’est vendue à Nador à 9000 dhs et bien evidement ca n’obeit à aucune logique economique (ne me dites pas que je raconte n’importe quoi, car contrairement à l’immobilier, je connais trés bien le secteur des pêches maritimes au Maroc).
Je ne sais pas s’il va y avoir une chute ou pas, je veux simplement préciser que le fonctionnement des marchés aux maroc est difficile à cerner et que la projection de la theorie economique sur les specificités marocaines pose un vrai défi.
Salut.
@Mohssine
> le fonctionnement des marchés aux maroc est difficile
> à cerner et que la projection de la theorie economique
> sur les spécificités marocaines pose un vrai défi
Jolie périphrase pour dire que les marchés fonctionnent suivant des règles opaques
Globalement je reste très confiant sur l’amélioration de la transparence (au Maroc) : Internet ne peut empêcher une information de importante de sortir rapidement. L’affaire Fouad Mourtada est un bon exemple.
@mohssine
entierement d’accord avec toi .
moi j’ai donné exemple d’un autre secteur celui des voitures . une voiture coute plus cher au maroc qu’en france par exemple et pourtant c’est pas les mêmes salaires ….. et pourtant les voitures se vedent bien . comment expliquer economiquement ça ?
@mohssine
Il me semble que certains secteurs sont encore peu ouverts à la concurrence : L’importation de voiture comme la promotion immobilière.
Dans les deux cas, quelques groupes ou familles contrôlent encore ces marchés. Le contrôle se fait de différentes manières :
- relation privilégiées avec les administration permettant d’obtenir différents avantages par rapport au nouveaux entrants.
- accès au capital nécessaire.
En l’absence de concurrence les promoteurs grâce à des campagne de communication peuvent désinformer facilement le consommateur.
J’ai cité la martingale de certains promoteurs :
Le promoteur annonce par exemple qu’il va vendre son programme à 18 000 dh du m2.
Il commence par ouvrir une prévente à 16 000 dh pour ses bon clients et annonce que le programme passera à 20 000 dh lors de la seconde tranche.
Comme tout se vend en grande partie “sous le manteau” (parce qu’une partie de la vente est non déclarée), il est alors difficile pour l’acheteur de contrôler le prix réél de la vente ou si le programme s’est effectivement vendu. Au nombre de promoteurs qui me contactent pour vendre leurs programme, je pense actuellement nombre de programmes de standing ne se sont pas vendu (et cela ne va faire qu’augmenter).
Je pense que la prochaine étape sera la défaillance d’un acteur important du Marché …
désolé mais maintenant t’as des sociétés qui vendent sans noir. ils declarent tout . addoha moyen standing par exemple .
@amine
c’est tout a fait vrai mais il y encore de nombreux moyens de contourner encore cela :
Je parlais de Fadesa qui passait par un réseau de revendeur qui revendaient des villas avec une partie non déclarée.
Dans le cas de l’habitat social, on parle souvent d’affaires de logement qui sont revendu plus cher que le prix officiel avec toujours une partie non déclarée par des intermédiaires.
mais justement l’exemple que j’ai cité est celui de (addoha - fadesa ) . je te rassure qu’ils declarent tout . je les trouve assez serieux .
Bonsoir,
heureux de voir goute à goute que la situation va devenir explicite et pour information j’ai informé mes amis au maroc pour les sensibliser de la baisse des coûts immmobliers forcée et contrainte par la terbulance de la crise sturcturelle et conjoncturelle.
Pour répondre qu’il y aura d’autres produits comme les voitures citées seront moins affectées car les coûts, la durée des crédits ainsi que l’utilisation indisponsable ne sont pas comparables aux biens immobliers qui sont lourds en finances.
donc il y aura toujours des produits qui marcheront pendant les crises comme les aliments le carburant et d’autres.
Le facteur s’accélère ce que je peux dire à ce jour.
Bien à vous tous.
PS/ Parlez autour de vous pour geler les décisions d’achats et pour etre honnete avec soi, avec les autres ainsi qu’avec Le garnd Allah.
moi ça fait plus d’un an que je te telephones à mes amis la bas pour les convaincre de cette crise qui n’est jamais arrivé. d’ailleurs ils m’ont pris toujours pour un ignorant de la situation au maroc
OK pour ne pas faire bcp de blabla , je suis interessé par un bien sur casa ou tanger un terrain ou un appart . que puis je avoir pour un budget de 100 millions de centimes ? . j’en serais tres reconnaissant . Ne me dis pas STP d’attendre ça fait un an que j’attends et ça augmente . quand j’appele maintenant mes amis au maroc tous me disent que tout le monde parle de crise mais il y a pas chute , et si ça va durer les prix vont encore flamber ….
@mohssine
tu dis : “”Je note qu’une bonne partie des maisons de la ville de Nador et certaines villes du nord ne sont pas habitées et pourtant les prix n’ont jamais cessé d’augementer la bas et ce depuis des années”"
Les propos du Ministre du Logement Ahmed Taoufiq Hejira, ( un parc dormant de 850 000 logements vacant , ce qui est énorme) sont la réponse , en partie du moins, à votre étonnement.
Imaginer qu’on diverse sur le marché immobilier, d’un coup, 850.000 logements disponibles immédiatement . Ce n’est pas une baisse de l’immobilier qui s’opérera mais une catastrophe.
L’intervention d’@Ahmed dans son commentaire du mécanisme de la spéculation est une explication raisonnable du phénomène qui se déroule en ce moment. Et ça explique aussi l’immense parc dormant : C’est fermé , parce qu’il n’y a pas d’acheteur final à un prix “raisonnable”, du moins à un prix où ils ne perdront pas d’argent.
Mettre le parc à la vente maintenant sans acheteurs finals, c’est courir le risque d’effondrer le marché.
Ils maintiennent donc la pression sur la hausse des prix artificiellement. C’est tout le sens de la spéculation.
@Laurent
“” Au nombre de promoteurs qui me contactent pour
vendre leurs programme, je pense actuellement
nombre de programmes de standing ne se sont pas
vendu (et cela ne va faire qu’augmenter).”"
Un autre aspect qui corrobore cette réalité : quand le marché se prortait très bien, les promoteurs ne prenaient quasiment jamais la peine de demander un numéro de contact à un acheteur potentiel. Maintenant si . J’ai été appelé à maintes reprises après la visite d’un bien immobilier.
@Luarent
“Je pense que la prochaine étape sera la défaillance
d’un acteur important du Marché …”
quand cela arrivera ce sera la concrétisation de la chute . La défaillance est inévitable ( j’ai lu un article sur la difficulté que traverse en ce moment certains acteurs immobiliers espagnols)
amine,
Juste avant un crac, il y a toujours des acheteurs qui se trouvent les derniers piégés. Tu ne veux probablement pas faire partie de ceux-la. Si tu as attendu jusque la, tu peux encore attendre.
Les cycles du marché de l’immobilier sont assez long (10 ans minimum), cela veut dire que tu peux perdre de l’argent pendant 10 ans ou plus et encore si tu as les moyens de ne pas vendre.
Si la crise est prévisible dans un délai de 2 à 3 ans, ce n’est pas le moment d’acheter. Il vaut mieux garder ton argent et acheter au plus bas d’une crise aussi inévitable que brutale.
N’oublions pas que cette crise sera d’autant plus importante qu’elle est mondiale. C’est un phénomène nouveau, tout est désormais global et l’instabilité est donc elle aussi globale avec aucun marché pour faire contrepoids.
Amine,
Voici un article qui confirme ce que plusieurs ici (et moi-meme) avancaient (Abdel, Kenza, Jean Vincent etc): notamment cet article
paru aujourd hui au nytimes explique que la crise de l immobilier touchera le monde entier et en particulier qu’en espagne, la chute sera plus brutale qu’aux US. Ce n est pas une mince affaire: les prix ont triplé les 10 dernieres annees car dit-on les .. etrangers achetaient en masse (ben tiens!). On a construit 4 millions de logements (plus que le UK, Allemagne et France reunis)!! en tout cas si ces memes etrangers venaient acheter au maroc parceque c est moins cher que la costa del sol, ca va bientot brader de l autre cote du detroit.. en tout cas bonne lecture (l article est en anglais..)
Housing Woes in U.S. Spread Around Globe:
http://www.nytimes.com/2008/04/14/business/worldbusiness/14real.html?_r=1&ref=business&oref=slogin
Si jamais le lien precedent ne fonctionne l article est également accessible sur le lien suivant:
http://biz.yahoo.com/nytimes/080414/1194765118764.html?.v=2
on vient de diffuser un reportage sur la hausse des prix de l’immobilier au maroc sur aljazeera . et en direct de rabat mohamed hlimi vice ministre de l’habitat a confirmé un besoin enorme en immobilier et que l’état ne peut pas repondre au besoin (le besoin urgent est de faire reloger 800000 familles qui vivent dans les bidonvilles …..
Excellent article Ahmed, les extraits les plus significatifs vis à vis du marché marocains sont:
“… as nervous Western Europeans stop buying investment properties in Warsaw, Tallinn, Estonia …”
Une fois de plus ce ne sont pas les étrangers qui font les bulles dans leur globalité mais ils sont probablement de bon indicateurs car ils sont plus visibles (financièrement notamment).
“This is not the first housing downturn to cross borders, but its reverberations have been amplified by the integration of financial markets.”
Les taux d’intérêts suivent maintenant des patterns mondiaux, car ils sont directement liés à la monnaie et sont devenus un instrument essentiel (si ce n’est le seul) du contrôle de la croissance dans tous les pays du monde.
Tous les pays veulent être les champions de la croissance et la baisse des taux est très efficace pour que les investisseurs lancent de grands projets qui deviennent possibles financièrement bien que ne correspondant pas à une demande réelle et surtout pas durable. Ces projets à leur tour créent de la croissance (artificielle) en créant des emplois (éphémères) qui semblent confirmer la croissance. C’est un cercle vertueux mais qui n’est pas soutenu par les autres secteurs de l’économie donc qui n’est pas durable.
L’immobilier ne devrait jamais être un moteur de la croissance mais la résultante d’une croissance saine.
Dès lors ont voit et on a vu notamment au Maroc des gens acheter non parce que ce sont de bon produits mais parce que ‘ça monte’ et tant que ça monte tout le monde veut en profiter. Ceux qui n’achètent pas s’en mordent les doigts et finissent par acheter parce que “depuis le temps qu’on dit qu’il va y avoir une crise et qu’il ne se passe rien”. Ce sont justement ces derniers entrants, ceux qui craquent après avoir longtemps résisté, qui font exploser la bulle.
J’étais en Californie en 1999 et 2000, la bulle Internet a alors explosée dans un contexte étrangement similaire. En 1999 et début 2000, à la veille de l’explosion, les valorisations de certaines sociétés ont atteint plus de 1000 fois leurs bénéfices (PE ratios) c’est à dire qu’elle étaient valorisées sur la base de leur bénéfices des milles prochaines années. Bien sûr tout le monde se défendait de ses multiples délirants en affirmant qu’ils étaient justifiées par la croissance accélérée des revenus ou pire encore sur le nombre d’utilisateurs de ces startups. Cette croissance évidemment n’était pas et ne pouvait pas être soutenable.
Alors bien que délirants, tout le monde achetait parce que lorsqu’on est un investisseur, il faut faire aussi bien en performance que les autres. Une vision à court terme qui s’est transformée en désastre.
Puis lorsque la baisse c’est amorcée, tout le monde a dit: “ça ne pouvait pas durer” et tout le monde à vendu alors parce que “ça baisse”. C’est justement lorsque “ça” a bien baissé que les meilleurs investisseurs au monde comme Warren Buffet font leur fortune.
De même, le marché de l’investissement immobilier se base aujourd’hui sur des revenus à venir. On achète parce que ça monte. Il y a plein d’investisseurs qui visitent à peine ce qu’ils achètent. Du moment que la plaquette est belle! Si vous ne me croyez pas, regarder combien de projets sont vendus sur plans! On achète dans les terrains de golf sans ce soucier s’il y aura de l’eau dans dix ans.
A Marrakech il y a maintenant un stock énorme de maisons toutes neuves, toutes vendues et … toutes vides. J’ai visité certaines d’entre elles. C’est joli au premier coup d’œil mais ça ne résiste pas à l’inspection. Les prestations sont désastreuses, exposition plein ouest (tout le long de l’avenue M IV par exemple), pas d’isolation, plomberie et électricité bâclées, tout cela caché sous une belle couche de tadelakt qui se décollera dès les premières infiltrations que personne ne verra parce que … personne n’y habite.
Il y aura bientôt une dizaine de golfs 18 trous à Marrakech, l’eldorado des petites balles blanches. Avant l’arrivée de ces golfs, l’eau de l’unique nappe phréatique baissait d’environ un mètre par an avec un possible assèchement dans cinquante ans. Bien sur on peut ramener de l’eau à grands frais de la région du moyen atlas (assoiffer Pierre pour abreuver Jacques).
Pendant ce temps les touristes européens (surtout Français) bas de gamme continuent d’affluer, le tourisme est en plein boum. Ils viennent avec Jet Quatre You (véridique j’ai entendu ça à l’aéroport, mdr). Mais ce n’est pas dans ces villas soit-disant haut standing qu’ils séjournent, ce sont dans les hôtels Marmara et autres formules Paris-Paris tout compris où ils chantent “C’est la danse des canards” et d’où ils reviennent avec des super souvenirs de marocains aussi authentiques que le business de masse qui les exploitent.
Oui c’est vrai mon tableau est très noir, alors pour vous permettre de dormir un peu mieux ce soir, je vais vous donner une note positive
C’est la notion d’amortissement / déphasage. Tous les phénomènes cycliques se diffusent en général avec un décalage dans le temps (déphasage) et de façon amortie (d’ampleur plus faible).
Cela veut dire que la crise (et la croissance) au Maroc arrive avec un décalage par rapport aux USA et à l’Europe, et que donc elle est infiniment plus prévisible qu’à son point de départ.
Enfin elle sera probablement fortement atténuée par le fait que la Maroc, à maintenu une monnaie forte en maintenant des taux relativement élevés (par rapport aux USA toujours) en suivant l’Euro qui dans cette période a résisté assez bien à la tentation de la baisse des taux pour fabriquer de la croissance (pas de guerre à financer si vous voyez ce que je veux dire).
L’économie souterraine au Maroc est certainement elle aussi moins sensible à ces turpitudes monétaires.
Il n’en reste pas moins qu’il y a un sérieux problème de qualité et de professionnalisme au Maroc et que j’espère que cette crise incitera les investisseurs à plus de rigueur et de vision à long terme.
Un mot sur les statistiques et études officielles, j’en croit pas un mot. Les chiffres sont fabriqués dans certains cas et manipulés dans d’autres par les responsables politiques. Chaque responsable politiques crée les chiffres qui consolident sa vision voir même ses intérêts et c’est facile à faire. Il suffit d’omettre volontairement un paramètre du modèle économique ou gonfler un paramètre pour tomber sur les bons chiffres vendables au public.
Dernièrement, il y a eu beaucoup de sorties médiatiques sur les écrans de télé. Le message que j’ai capté est le suivant :
- La hausse des prix à une explication logique selon les responsables et promoteurs immobiliers (rareté du foncier, forte demande, augmentation du prix de la matière première. Personne n’a parlé de la spéculation).
- Derrière ce message, j’ai senti que ces gens veulent nous dire, si vous voulez acheter, faut le faire MAINTENANT et ne rêver pas de voir une baisse des prix.
Je reconnais qu’il y a un début de crise, des promoteurs qui n’ont jusqu’à présent jamais fait d’insertions publicitaires dans les journaux commencent à se réserver des pages dans la presse nationale. Ca interpelle ???
Concernant la question de l’opacité des marchés au Maroc qui rendent toute comparaison avec les mécanismes des marchés libres difficiles, je rejoint l’idée de Laurent sur le fait qu’il y :
- Manque de transparence (donc le consommateur n’a jamais une idée réelle, claire et précise sur l’offre)
- Le libre accès aux marchés n’est pas garantie. En conséquence, beaucoup de secteurs économiques s’approchent des situations de monopoles.
En attendant, je vais m’abstenir d’acheter cette année et j’attendrai encore une année s’il le faut, en attendant la chute promise, afin d’acquérir un logement et devenir un esclave (des banquiers) moderne par choix. Lollllllll.
Salut à tous.
Amine,
Ces 800000 familles ne sont pas solvables, avec un taux d’illettrisme élevé et des revenus de misère largement inférieurs au smic marocain, le seul emploi qu’on peut leur donner c’est de fabriquer leur propre appartement (en les payant avec un lance-pierre).
Mais qui financera réellement ces logements?
Réponse: ceux qui croient que ces familles pourront payer un loyer ou rembourser un prêt. En gros les investisseurs qui ont besoin de montrer à tout prix une hausse.
A moins que l’état y mette de sa poche. Et c’est bien possible sous la pression des promoteurs qui gravitent autour d’un pouvoir très transparent. Ces promoteurs ont besoin de nouveaux projets en permanence pour remplacer ceux qui sont vendu (et inoccupés).
Note, en terme de qualité, les appartements ’sociaux’ sont bien sur pire que le haut-standing, il faut bien qu’il y ait une différence notable
Tout fuit, les escaliers sont dessinés au grès de l’humeur du jour, on s’y cogne la tête et il est impossible d’y faire passer un canapé (en un seul morceau).
Jean , saches que les bidonvilles au maroc le prix d’une baraque est minimum de 14000 euros . c’est le prix des apparts du logement social proposé par l’état recemment .
@Jean Vincent
vous dites “L’immobilier ne devrait jamais être un moteur de la croissance mais la résultante d’une croissance saine”
En effet,
C’est l’immobilier qui semble attirer la faveur des marocains pour tirer des profits et pour certains pour faire fortune : l’immobilier devenant ainsi le moteur de la croissane . Beaucoup ont fermé leurs petits commerces, pour faire des achats spéculatifs ( achetent des terrains , les font titrer pour être revendus ensuite aux étrangers en particulier. Certains s’engagent dans l’achat de quelques appartements au 5 et dernier étage, les sachants ayant la faveur des européens : pour les revendre ensuite avec une jolie plus value) . Beaucoup d’agriculteurs se sont également teransformés en samsar, presque tout le monde est devenu samsar, et c’est bien ce qui est inquiétant. Cet aspect rend un peu moins optimiste quant à l’avenir : En cas de crise majeure ,quel segment de la croissance permettra la remise en orbite de l’économie marocaine ?
Amine,
Si un bidonville vaut 14000 Euros c’est qu’il est construit sur un seul niveau et sur un terrain apprécié car souvent proche des centres villes.
Ces promoteurs proposent de déplacer, ou devrais-je dire exproprier à l’aide d’un état fort coopérant, ces gens dans des structures verticales bruyantes mais surtout à un prix surévalué.
Tout cela se mord la queue, si les bidonvilles s’apprécient à 14000 Euros c’est justement parce qu’il y a une bulle.
Et puis qui paye les 14000 Euros en question in fine?
Est-ce l’état où les promoteurs eux-même. Et si c’est l’état, d’où vient l’argent?
Quelle est l’économie du Maroc en dehors de la bulle immobilière?
Y-a-t’il au Maroc une économie interne vigoureuse?
Tout me semble basé sur des exportations vers un monde qui s’achemine vers une récession.
je crois que les vrais speculateurs ce sont ceux qui font circuler des rumeurs à la crise …
pourquoi ? ils esperent que ça chute et hope ils investissent pour profiter de cette chute.
Moi je ne crois que ce que je vois . les prix vont encore vers le haut. ils suffit juste de faire un tour sur casa ou tanger.
@Tous
Merci pour cet échange de qualité (qui j’espère ne s’arrêtera pas là).
Pour l’immobilier pratiquement personne n’a intérêt a parler d’une crise :
- Le vendeur (promoteur ou propriétaire) veut continuer a vendre au prix fort. Pour lui une crise représente un manque a gagner.
- L’agent immobilier veut faire croire que l’acheteur pourra revendre. Une crise signifie une baisse des transaction, car les acheteurs préfèrent attendre.
- Le banquier ne veut pas voir le marché s’écrouler avec des clients (promoteur ou acheteurs) insolvables.
- L’état a peur d’une récession.
Au Maroc comme ailleurs l’acheteur individuel se trouve un peu seul pour se faire son opinion.
Petite particularité au Maroc certains promoteurs (ex. la palmeraie) ont saturé l’espace de panneaux publicitaires avec des messages du genre : “2ème tranche vendues”, “derniers produits à vendre sur la 3ème tranche”, etc … de quoi faire croire à une explosion.
En final personne n’a vérifié si cela s’était vraiment vendu : peu de journalisme économique, peu d’outils fiables pour se faire son opinion !!!
Amine,
Malheureusement pour moi, j’ai déjà acheté, donc je ne peux pas profiter de la crise car je ne suis pas riche par ailleurs.
J’ajouterais même qu’en parlant de cette crise je pourrait mettre en danger mon investissement. Cependant je ne crois pas qu’en ne parlant pas de la crise elle ne se produira pas. On n’empêche pas un tsunami d’atterrir!
Ce que j’espère cependant c’est une amélioration de la qualité. J’en ai marre de voir l’eau soit-disant gratuite s’évaporer sur les golfs et autres pelouses démesurées, des constructeurs qui vendent des caches-misères, des sacs plastiques qui volent partout, des odeurs de plastique brulé cancérigènes, des égouts qui se déversent dans les oueds et polluent les nappes phréatiques, …
Je trouve aussi inadmissible que le marocain s’endette sur 25 ans pour des biens qui vont se déprécier et que cela entraine une inflation dans tous les secteurs de la consommation. Ces déséquilibres ne sont bons pour personne et à terme risquent de provoquer une crise sociale majeure.
Pour moi la crise est nécessaire afin que l’on puisse repartir sur de meilleures bases plus durables.
@Jean Vincent
Pareillement : mon intérêt, comme professionnel de l’immobilier, serait de ne pas parler de crise. Cependant, ne pas en parler ne changera rien, donc autant être le plus honnête possible.
Je pense que la crise est pratiquement là. Une fois constatée, ce sera peut être l’occasion de repartir sur de bonnes bases …
Laurent,
J’aouterais qu’aucune crise majeure n’a jamais été prévue par aucun gouvernement ou acteurs des marchés qui sont en train de s’effondrer.
En général, ces crises sont connues des insiders qui ne parlent qu’a mot couvert car leur job est menacé.
Quelques personnes questionnent les valorisations mais tant que le marché est a la hausse il est difficile de faire le malin.
La crise ne se révèle que lorsqu’un gros investisseur arrête discrètement (pour ne pas effondrer trop vite les marchés). Alors le marché commence à baisser et les autres suivent. Tout d’un coup il devient à la mode de parler de crac et tous ceux qui disent le contraire sont des optimistes utopistes.
@Jean Vincent
En effet. Parallèles avec les crises financières :
Chute d’Enron ou chute de Northern Rock ont acté dans le grand public la réalité de la crise. Avant ce ne sont que les “insiders”
Pour le Maroc je pense que Fadesa Maroc (Propriété en parie d’Addoha) pourrait être un bon candidat. On en reparlera milieu/fin 2009, date prévue pour la livraison du projet de Marrakech dont je parlais dans les précédent billets.
Bonjour les amis,
Excellents commentaires démonstratifs.
No comment.
Cette fois l’attente juste finit par payer.
Si nous avons attendu 5 ans je pense qu’on peut attendre tout juste un an au maximum.
On ne peut pas jouer tout le temps sur une comptabilité mobile sur le plan financier (preuve cité par Laurent : Pour le Maroc je pense que Fadesa Maroc (Propriété en parie d’Addoha)
Ainsi l’absence et les enquêtes sous marine de la presse sont fortement constatés et j’ajoute l’impact publicitaire qui s’accélère par hasard, personne n’est dupe de nos jours !!! ( Bien vu également dans les commentaires) on arrive goûte à goûte à fédérer pour la stabilité de notre Maroc et pour toutes les personnes raisonnables marocaines ou étrangères , un seul combat commun.
Donc c’est le début de la fin.
Patience et tous nos marocains finiront par se loger sainement
Continuer à parler et envoyer ce lien autour de vous dans le monde des compatriotes Marocains ; souvenez vous de ce dicton que j’adore = le maktoube
On ne va jamais à la rencontre de ce qui est en route “Proverbe ivoirien
ça me fait rire ton intervention avec tout respect .
ça me rappele une blague :
Au maroc une fois on a decidé de donner les prix des produits alimentaires à la télé .
Un citoyen va au nmarché :
combien monsieur coute un kg de pommes de terres
le marchand : 4dh monsieur
le citoyen : bizarre comment ça se fait à la télé on a dit hier que ça coute 3dh50 seuleument
le marchand : pourquoi t’es venu me voir alors , va l’acheter à la télé . LOOOOOOOOOOOOOOOOOOL
revez bien d’un futur lumineux dans ce blog comme l’ont fait les communistes LOOOOOOOOOOOOOOOOOL
je voudrais rajouter pourquoi addoha fait si mal sur ce site ?
car justement pour freiner la hausse des prix la seule solution est d’éradiquer les samsaras ( ça sous entend les étrangers aussi )
supprimer le noir ….
et bein actuellement au maroc les choses vont dans ce sens, il va rester que les professionels du secteur.
ce que offre addoha aujourd’hui en moyen est le suivant :
- tu declares tout ( pas de noir)
- garantie decinale .
- guichet unique.
- syndic externe .
- beaucoup de verdure …..
- pas besoin ni de samsar ni rien de tout celà (ça c’est du passé)….
@amine
Je dois ajouter que notre agence immobilière ne fait aucune vente : seulement de la location. Je ne suis pas du tout concerné par leur pratiques. Une des raisons pour lesquelle j’ai évité de faire de la vente de programme neuf est qu’effectivement il y a très peu de bon produits et de bons professionels (promoteurs).
D’autre part je ne suis pas un défenseur des samsars (loin de là) mais je ce ne sont pas eux qui font monter les prix : ce sont les promoteurs (qui eux demandent du noir).
Enfin et surtout la spéculation n’est pas (principalement) le fait des étrangers. Sur Casablanca par exemple ils sont très peu … et pourtant les prix augmentent. Sur Marrakech, même sur les produits de standing, les acheteurs marocains sont encore majoritaires.
ça confirme ce que j’ai dit . la place est maintenant pour les professionnels (addoha-fadesa, 3imran …)
les promoteurs-clowns se trouvent maintenant coinçés.
@amine
on est aussi d’accord … sauf qu’il faudra ensuite savoir si Addoha sera capable de tenir ses engagement de croissance notamment sur le haut standing alors que la crise est là !
Bonsoir, c’est démocratique de défendre un acteur là et un autre la bas ex …… qu’il soit professionnel et certifié Qualité AFAQ, peu importe mais nous ne trompons pas de position et de comparaison réelle….le vrai marché et les conséquences de la fumée des écrans
Notre analyse n’est pas seulement dans les marchés bas et moyens de gammes.
Ici l’information était juste pour un extrait parmi d’autres mais je vous rassure cher Amine ça peut être d’autres aussi dans les mêmes difficultés qui restent anonymes pour l’instant.
Sachant qu’également nos raisonnements vont vers le haut de gamme coûtant très cher en m2,
Prix hallucinants versus le pouvoir d’achat au Maroc..
Pour rire et pardonne moi : mais si vous avez un ticket d’actionnaire ou boursier dans cette compagnie nos positions sont relativisées, généralisées et noyées en masse par rapport des opportunistes qu’ils s’en foutent des biens de notre Maroc d’une part dans le fond et de nos semblables d’autres part .
Objectif commun : construire à moyen terme notre Maroc équitablement et je confirme que je ne suis pas communiste, je suis royaliste et capitaliste de poche et socialiste de cœur.
En conclusion on n’aime pas l’injustice d’où le facteur de Zaka dans notre religion et nous ici on la partage différemment avec nos connaissances cordiales et respectueuses dans ce blog que j’aime bien.
Merci à tous
On ne va jamais à la rencontre de ce qui est en route “Proverbe ivoirien
Salut a tous,
Laurent, bravo et merci, pour ce blog d’abord, et aussi pour le fait de partager ton expérience avec tout le monde. Je ne veux pas saper le moral à des clients potentiels mais je ne pense pas personnellement pouvoir influencer un marché en discutant sur un blog.. contrairement à ce que pense Amine à qui je demanderais de bien vouloir m’expliquer les 2 choses suivantes:
comment les spéculateurs racontent aux gens (sur internet) que le marché immobilier au maroc va chuter pour qu’ils puissent acheter à un bas prix.. pour pouvoir revendre plus tard à un prix plus élevé..
la deuxième chose c’est comment Basri avait fait chuter les prix de l’immobilier durant les années 90..
Jean Vincent, je partage entièrment ton opinion, je suis marocain et j’aime mon pays mais je trouve qu’il y a un délire total autour de l’immobilier.. il y aurait tellement de choses à dire là-dessus, je pense que tout le monde en a rapporté un bout ici et là sur ce blog.. sauf que je ne partage pas l’idée qu’il y aurait une spécificité du marché marocain (que beaucoup de marocains répétent mi-fiers mi-désolés) je crois que le marché immobilier marocain est opaque par la volonté des promoteurs qui en sont les premiers bénéficaires, les agents immobiliers (ou samsars) n’y sont pour rien ou pour très peu. Ici au Canada, n’importe quel agent immobilier peut te sortir l’historique des prix de transaction du quartier de ton choix en toute transparence, parceque le marche est reglemente et mature, malgre cela je pense et je ne veux pas m attarder la-dessus qu il y a une bulle ici aussi mais elle est de moindre importance qu aux US. la bulle dans l immobilier est un phenomene mondial parceque les acteurs de cette bulle sont les memes. ce sont les memes qui achetent ou construisent des hotels, des resorts, des villas, des immeubles a bureaux et des centres commerciaux etc. et ce sont les memes qui les financent.. et les medias completent le travail. l autre jour a la tele, il y avait un soi-disant expert qui expliquait que l immobilier allait continuer a monter a montreal et il prenait pour preuve un groupe hollandais (un etranger qui vient de loin donc vachement intelligent) qui vient acheter plusieurs buildings a montreal.. on voit bien que partout on raconte les memes histoires aux gens, mais cela dit personne ne connait l avenir, chacun donne son opinion personnelle, et moi aussi je ne crois que ce que je vois, et ce que je vois c est une grosse bulle qui vient de se degonfler aux US exactement la ou elle a commence et le reste du monde va suivre c est imminent..
Pour l anecdote, je suis deja proprietaire ici et je trouve que parceque le marche a monte ces dernieres annees, je paie tout plus cher, les taxes municipales et scolaires, les charges communes, les assurances et les frais d entretien quand tu trouves des contracteurs pour te faire le travail.. si bien que je me suis demande pour quelqu un qui a achete pour habiter et donc ne peut pas vendre et donc ne profitera jamais de l appreciation de son actif, si ce n etait pas mieux finalement que le prix n aient jamais monte et du meme coup ses depenses courantes non plus..
Quant au maroc, independamment de la dynamique des prix, je crois que la cherte de l immobilier est nuisible pour l investissement
en general et aussi provoque une inefficience dans l utilisation du capital et plus cela dure plus on perd du temps a une epoque ou la competition internationale est feroce. La croissance economique qui vient de l immobilier c est du vent, point barre. Je souhaite que l on arrivera a trouver des niches dans des secteurs a forte valeur ajoutee. Ce pays qui possede vraiment des ressources humaines extraordinaires, et il faut avoir demystifie l etranger pour s en rendre compte, le merite bien.
Comme dirait l autre plus ca change plus c est pareil, et quand on depasse les bornes alors y a plus de limite, puis si ca devait continuer vaudrait mieux que ca cesse..
Bonne chance a tous et a bientot
[...] - Bulle immobilière au Maroc (1) - Bulle immobilière au Maroc (2) [...]
Bonjour,
chose prévue et inévitable qui correpond à la logique du marché réel.
http://www.yabiladi.com/article-economie-1455.html
le lien pour lecture totale, des extraits:
Arrivés à un certain seuil, les prix deviennent dissuasifs : les ménages décident alors de temporiser avant d’acheter, espérant une correction du marché. D’ailleurs, ces deux derniers mois, ce cycle semble être amorcé. “Après la saison estivale, marquée par l’arrivée des MRE, le marché s’est relativement calmé, explique un agent immobilier casablancais. Les acheteurs se font de plus en plus rares. Du coup, les promoteurs stabilisent désormais leurs prix, alors qu’auparavant, ils avaient tendance à les augmenter toutes les deux semaines”. Certains promoteurs auraient même commencé à revoir leurs prix à la baisse. “Aujourd’hui, certains vendeurs font des gentillesses de 10% par rapport au prix annoncé, alors qu’il y a encore quelques mois, ils exigeaient une avance des acheteurs avant même la signature du compromis de vente. Ils étaient en position de force, puisque les acheteurs potentiels défilaient à longueur de journée”, poursuit notre agent immobilier.
Des prix qui touchent le plafond, des taux condamnés à augmenter, la spéculation qui s’intensifie : le logement devient de plus en plus inaccessible. L’éclatement de la bulle immobilière est-il pour bientôt ?
Bonne réception.
Bonjour,
Alors que tout le monde affirmait il y a quelque temps que le secteur se porte à merveille, on commence à parler d’une eventuelle crise. Le processus de bulle semble etre bien engagé.
les promotteurs compte sur les MRE pour sauver la saison, d’ailleurs ils partiront les voir ce mois ci dans le salon de l’immobilier à paris.
Je suppose, sans etre spécialiste de l’immobilier, que les promotteurs vont maintenir les prix actuels jusuqu’à la fin de l’été apres les prix vont commencer à chuter à partir de septembre 2008 si les achats des MRE ne viennent pas booster le marché cet été. Qaunt à la demande locale et compte tenu de la situation economique et sociale du pays, elle a peu de chance de suivre les prix proposés actuellement par les promotteurs.
salam
Quelqun pourrait-il nous informer à propos des derniers actualités de la question ?
boonsoir;
on dit que le maroc est loin de la crise economique vu que les interets sont fixes et les credits immobiliers ont la garantie de l’Etat ses mesures protegent les banques et les promeuteurs immobiliers sans penser aux particuliers qui n’ont pas les moyens pour faire face a l’augmentation des prix des lots et de la matiere premiere ainsi que le manque de transparence et l’invalidité des controles etatiques
Bonsoir
@khadija:on dit que le maroc est loin de la crise economique vu que les interets sont fixes et les credits immobiliers ont la garantie de l’Etat
je pense ça n’engage qu’eux car le marché bel et bien est contraire à leurs inconscience du marché actuel, pour vous donner un scoop sachez que les MRE n’ont plus les moyens en majorité pour investir, c’est triste mais c’est encore une vérité.
Une grande partie des MRE vivent dans la limite de la précarité financière et je confirme mes dire.
et d’autres franaç
(desolé coupure) la suite:
et d’autres français préfèrent investir en Amérique latine et en Europe de l’est car ces marchés sont promoteurs et de la même religion ( pardonner ce point) et pourtant c’est vrai.
Il faut juste attendre la bulle et la crise finiront par sortir , impossible de s’assoire sur les cadavres à vie.
BS
“…je confirme mes dire.”
Merci Issam, j’ai bcp ri . Ca me rappelle Goerges Marché quand Jean-Pierre Elkabach lui dit ” Ce n’est la réponse à ma question”
Marchais répondait “c’est ma réponse” . Je le vois bien dire ” je confirme mes dires” .
Amicalement
@Abdel le breton..
Rassure toi cher Abdel. Ce n’est pas moi qui dicte la conduite du marché réel mais le marché impose sa vitesse de mutation par la force que nous sommes gérés dans le monde par la finance et les financiers et plus rien d’autres (rentabilité et gain à tout prix)
A force de vouloir toujours plus la corde finit par casser, l’histoire ne fait que se répéter d’ailleurs nous avons eu des crises de 1929/30 et celle du 1991, mais chaque pays fait sa stratégie de développement et sait poser le pour le contre en contre en partie en bâtissant des plans de travail qui peuvent aller de A à à z proportionnellement à la durée, par rapport au peuple et à la consommation.
En contre partie ils savent revenir en arrière et reconnaître les torts..;
Est ce notre financiers Marocains savent gérer ces points ? Ou sont ils kamikazes jusqu’au bout ?
C’est ma question donc je te laisse déduire la conc
Amicalement également.
Est ce possible d’avoir le retour en synthèse de la presse Maroc sur la crise Boursière et immobilière?
Merci par avance.
C’est une suggestion et réflexion pour enrichir un débat plus longtemps:
Je souhaiterais avoir des réponses et partager nos connaissances
sur le blog, ainsi que c’est l’objectif.
Parfois j’ai l’impression qu’on déplace nos questions pertinentes par d’autres questions ou autres problème!
Laurent:je pense si tu peux créer 2 à 3 files dans le menu en parallèle pour traiter les sujets selon les envies des participants cela évite une compétitivité d’ordres numériques des sujets personnels de tes participants.
Excellente journée.
Dans l’economiste asas sefrioui a rassuré sur le sort de la société argumentant que les chiffres réalisés au S1 reste en progression de +34% comparé au S1 (2007), il a rappelé que plus de 28.000 logement n’ont pas été comptabilisé compte tenu que n’est encore que des avances acquéreur et ne vont y figuré qu’une fois la vente effective ce qui revient à un CA de prés de 8.7 milliard de Dh (à concrétiser sur les 18 prochains mois).
il a aussi expliqué que la demande persiste tjr d’autant plus que la plus grande marge et partie de CA est réalisée sur l’economique qui reste soutenu et appuyer par l’etat.
l’ouverture de deux cimenteries par le groupe Douja permettra à celui ci de gagner d’avantage en marge et réduire les charge d’approvisionnement ainsi que de bénéficier de plus de délais sur son cycle d’exploitation.
quel impact sur ADDOHA ??
@nisrine
1) si il parle de 28000 logements livré sur 18 prochains mois, cela veut dire que l’impacte de ces construction sur le résultat 2008 risque d’être moindre.
2) l’économique est aujourd’hui en crise au Maroc (voir un article datant de vendredi dernier de l’économiste) : on ne sait (peut?) plus fabriquer de l’économique a 200 000 dh en dégageant des marges. C’est pour cela que l’on voit apparaitre du moyen standing à 6000 dh le m2. Le pari n’est donc pas gagné de ce coté là.
3) l’ouvertude d’une cimenterie est un paris sur l’avenir : on dépense de l’argent aujourd’hui en espérant que la demande sera soutenur. Ce n’est pas gagné.
…
ce je souhaite savoir y t il des des ventes commande de 2008 et de livraison prévisionnelle pour fin 2009 et 2010?
C’est la question?
Est ce que les commandes de S1 et S2 de 2007 sont toujours fiables
par ces nouveaus éléments de la nouvelles crise boursière et la récession économique?
bonsoir,
je suis marocain et vis enbelgique depuis 40 annee.
le marche immobilier marocain ne coresspond a aucune logique economique.un petit exemple :
la belgique compte 10mllions d’habitant et dispose de 60km de de cote.le maroc 30 millions pour 3000km de cote .or, les prix pratiqué en bord de mer en belgique sont equivalent a ceux pratique au maroc.a la difference pres que la main d’oeuvre en belgique est 20 fois plus cher qu’au maroc.
enfin, l’etat marocain ne profite aps de cette speculation immobiliere pour remplir le caisse de l’etat en augmentant les droits d’enregistrement ce qui aurait pour effet de faire chter les prx du foncier.enfin, composante importante du prix surevalué du foncier : le blanchiment de l’argent de la drogue et de la corruption dont la premiere victime est l”etat. la preuve : souvenez-vous de la purge de driss Basri EN 96 la chute immobiliere qui s’en suivit principalement a tanger.
le maroc n’est pas une bulle à l’abri des chocs et l’expression “goulou l’aam zine”=”dites que l’année est belle” ne marche plus!
et la méthode coué a ses limites.
lisez cet article officiel et qui ne tient pas de la rumeur :
http://www.telquel-online.com/345/economie1_345.shtml
Merci Nesserine pour l’article .
“La méthode Coué
“S’employer à faire croire que le Maroc échappera à la crise signifie que les officiels pensent que notre économie est tellement solide, que la cohésion sociale est si forte qu’aucun phénomène extérieur ne pourra les perturber. C’est un peu fort, surtout pour un pays classé 126ème au niveau du développement humain”, oppose l’économiste Najib Boulif ” - telquel
Après “tout va bien”, c’est la préparation pour faire passer la pilule, à tout ceux qui ont cru à ce slogan et qui n’ont plus la possibilité de limiter la casse . Mais on n’a fait que leur servir ce qu’ils espéraient entendre , on sait la capacité des gens à détourner leur regard de la vérité criante à chaque coin de rue au Maroc . Les prêches – J’ai entendu un nouveau mot : oratoire –
Voilà que les blogs prennent de l’avance sur l’officiel. Ici même, sur ce blog, ces même aberrations, soulevées dans l’article de telquel aujourd’hui, ont été analysées et abordées dans les mêmes proportions voilà un 2 ans déjà, et de façon continue – par des ennemis !- .
L’apparition de cet article de telquel renvoie à un autre article en guise d’interview de Adil DOUIRI , ancien Ministre du Tourisme et notamment un expert en Finance.
L’ancien ministre qui paraît optimiste à première vue, ne l’est pas en réalité, du moins sur le court et moyen terme. .
Il faut savoir lire entre les lignes ( c’est plus facile pour ceux qui savent décortiquer le discours de GREENSPAN) et faire la distinction entre un prêche et une analyse , pour trouver l’info.
Ainsi, Adil DOUIRI, même si de prime à bord, il parait abonder dans le sens de la méthode coué , une manière subtile de donner l’impression d’accorder son violon avec ceux des officiels, il n’est pas aussi optimiste que les officiels .
Voyons :
Adil Douiri : « … Ce qui nous a préservés le plus de la crise, c’est le contrôle des changes. L’économie marocaine n’est pas très intégrée dans l’économie mondiale, dans la mesure où les intermédiaires financiers n’ont pas le droit d’investir dans les marchés mondiaux, d’acheter des titres de “subprimes”. »
Mais, on peut se poser la question, si les banques Marocaines étaient préservées parce qu’elles ne pouvaient pas acheter des titres « subprimes », elles n’ont pas pu vendre les leurs pour les fourguer aux banques étrangères . En effet , il est plus logique de penser que la capacité de remboursement des marocains est encore plus limitée que celle des américains pour tomber assez rapidement dans le cas de défaut de remboursement de crédit et donc « subprime » au Maroc aussi.
Le défaut de remboursement des Marocains étant plus probable , la capacité de remboursement dépendant en grande partie de l’étranger qui souffre de la crise aujourd’hui. C’est lui qui fait tourner : le tourisme, textile, exportations – dont l’immobilier pour les étrangers et MRE –
Ces 3 secteurs seront impactés , et par ricochet , l’immobilier, aéronautique, Bourse…). ( cf. telquel) : « les experts du … (CMC). … “La demande intérieure devra ressentir les effets de la crise à travers la contraction probable des activités liées au tourisme”, … . Les exportations, la production et l’emploi dans des secteurs comme l’agroalimentaire devraient également en pâtir. “Le même effet devrait être relevé au niveau des activités liées aux transferts des MRE, les biens finis de consommation et l’immobilier”, soulignent les analystes du CMC… »
Les prévisions du CMC, Adil DOUIRI est d’accord : « Je suis d’accord avec l’analyse du Centre Marocain de Conjoncture, nous subissons un cycle qui va nous coûter un point à un point et demi de croissance en 2009, cela est certain. Le Maroc exporte chaque année pour environ 200 milliards de Dhs, tourisme compris. Si la demande baisse, nous en subirons les conséquences. «
Sur la bourse, Adil DOUIRI analyse : « …Au cours du cycle suivant, elle est montée en continu d’octobre 2002 à mars 2008. Les performances et la progression spectaculaire de la bourse …, ce n’est pas la pente moyenne de la bourse de Casablanca sur dix ans. Il est certain qu’elle ne fera jamais de performance moyenne de ce niveau là sur dix à quinze ans. »
Avis aux amateurs d’Addoha .
Adil DOUIRI Poursuit :
« Sur le long terme, la performance de la bourse ressemble aux performances moyennes des entreprises cotées en bourse. »
Et encore
« … Les bourses sont cycliques, mais la valorisation d’une entreprise sur dix ans reflète, plus ou moins, la croissance de ses bénéfices. »
Le conseil D’adil DOUIRI ( qui est à prendre au sérieux : la finance c’est son métier ):
« Je conseille donc aux gens de placer leur épargne par petites vagues, une fois par trimestre. Le prix d’entrée serait alors la moyenne entre les jours d’acquisition de titres où la bourse était un PEU PLUS CHERE et les autres où elle l’était moins. »
On note le « UN PEU PLUS CHERE » . beau lapsus, il pense donc, à juste titre – ça coule de source - que la bourse de CASABLANCA est chère , j’ajoute notamment les valeurs immobilières, et pour équilibrer ses pertes , il faut moyenner à la baisse – sous entendre que la baisse et inévitable –
Enfin , c’est le coup de Massue – on l’a dit ici sur ce blog, le pire c’est d’acheter au plus haut , ça peut prendre des dizaines d’années , voire jamais, à une valeur de retrouver ses plus hauts - , Adil DOUIRI termine par : « … Si on est âgé, il vaut mieux ne pas investir en bourse. … » Si ce n’est pas pessimiste , Ca y ressemble .
Ce sont les points vérités de l’interview de Adil DOUIRI et les plus crédibles. Ils se sont faufilés au milieu d’un tas d’amabilité et de soutien solidaire, de façade, envers le discours officiel.
Interview Adil DOUIRI : source : http://www.lopinion.ma/spip.php?article19768
mensoge la crise immobilliere est là si ils ne veulent pas l’admettre c par c qu ils ont des biens immobilliers
bnjr,
j’ai posté une intervention, mais elle a été supprimée.
dois-je comprendre que ce forum ne veut pas froisser les promoteurs-speculateurs qui sont actuellement aux abois… pourtant mon intervention ne comporte aucun excès ou entorse aux règles d’un débat poli. un débat contrasté avec des points de vue croisés c’est plus interessant.
si c’est à cause de mon point de vue prononcé au sujet du déroulement du crach immobilier qui derrange et que j’ai vérifié sur le terrain!!… vraiment dommage et je zappe définitivement… c’est pas les forums qui manquent sur le net… et censurer sur le net c’est totalement absurde…
alors m. laurent ?!!!
peut etre à +
probablement adios
ps: à abdel: tes reflexions sont tres pertinentes et réalistes. bravo.
@hatim
“ps: à abdel: tes reflexions sont tres pertinentes et réalistes. bravo.”
Merci hatim, c’est d’autant plus appréciable qu’un certain pseudonyme “hatim” m’a fait connaître les affres du rabaissement et m’a quelque peu sorti de mes gonds.
Sinon, merci à toi de m’avoir donné l’occasion de re lire mon commentaire. Hormis les quelques petites fautes d’inattention, je l’ai trouvé conforme à ce qui se passe comme si il a été écrit après le déroulement d’un événement et non pas en prévision de celui-ci .
Hier, j’ai visité le salon marocain de l’immo à Paris (Portes de Versailles). Les figurants dans ce spectacle immobilier marocain avaient cette fois plus de traits français que marocains. je parles des visages des rondeurs et des accents. Il y avait tout pour confirmer aux marocains visiteurs que c’est du propre et du démocratique comme à Paris. Enfin, je suis tombé durant ma visite entre les mains d’une fonctionnaire du ministère de l’habitat marocain de la province de Fes Saiss. Je pensais que cette gentille femme au foulard islamique aura plus de bonnes nouvelles à me raconter que les autres rouquins du spectacle. Là, j’ai eu sûrement tort de penser ainsi. Quand j’ai demandé si il y a des travaux et des opportunités sur Fes, elle m’a répondu avec son accent Fassi “acheter au souk de fes jdid” qu’il n’y a rien pour le moment. Après mon insistance elle m’a répondu qu’il y a un seul projet à Rass Almaa. Rass Almaa est 25 KM hors de Fes dans une région que sûrement l’homme n’a y jamais fait pied jusqu’à aujourd’hui. Bon, c’est pas grave mais quand j’ai continué mon investigation et demandé : “COMBIEN LE METRE?”. Là, je pensais que la réponse sera au niveau de l’offre mais hélas les lois économiques sont par excellences des chimères au terre des chérifiens. La fonctionnaire au yeux vers sans hésitation m’a lancé une seule réponse : A partir de 500 Euro le mètre carré mètre sur des Lots de 300 mètre carré (au minimum). Disant 150000 Euro pour un terrain hors « la zone humaine ».
Après avoir vérifié qu’il y a eu pas d’erreur dans cette réponse, je suis parti en pensant comment lier le message du ministre avec celui de sa fonctionnaire Le ministre confirme que le mètre carré au maximum devrait rester en dessous de 200Euro alors que sa fonctionnaire fassi pense que le minimum est 500 Euro. Comment alors continuer sur le projet d’acheter un bout de terre au Maroc alors que le corps ministériel n’est pas en cohérence.
Perdu dans des mes analyses, j’ai rencontré un ancien ami de l’université qui m’expliquera l’équation. En fait la réponse est simple et c’est moi qui ai perdu les nuances des systèmes marocaines après plusieurs décennies dans les terres de blancs.
La réponse est que le ministre doit offrir un message qui se confirme avec les donnés économiques réelle car ce message sera bien sûr analyser par plusieurs départements internationaux qui rédigeront des rapports publiques sur le maroc. Alors bien sur le ministre est quelque part obligé de dire la vérité comme le monde dominant la vois (USA et Europe). Par contre la fonctionnaire n’est par sur le même niveau et joue the Game. The Game est que les promoteurs immobiliers ont une grande influence sur les para-salaires du ministère de l’habitat marocain. La fonctionnaire reçoit sûrement des ordres des ces promoteurs pour falsifier la réalité. Elle indique un montant plus cher que celui du secteur privé (maximum 500Euro) à fins que les super irréelle prix du secteur privé reçoivent leur légitimité et que les brebis galeuses marocaines ou françaises errantes n’auront qu’à se soumettre au couteaux des promoteurs privés et acheter au prix fort. Par Coïncidence le ministre est aussi soumis au même patron. Après j’ai posé une question qui a resté sans réponse. «Mais le patron du ministre est Mohamed 6. Il est ou dans tout cela ? Pourrait on avoir deux patrons à la fois ? »
Une autre fois un animateur du salon m’a confirmé que les vraies victimes sont les marocains plus que les français de souche. Cela est liée aux avantages légal et fiscal dont les français pure laines bénéficient alors que les MRE même naturalisés n’en ont pas. Enfin tout le monde est encourant qu’un bougnoul est plus bougnoul chez lui qu’ailleurs, mais cette une autre discussion. Mais cela ne veut pas dire que les français ne sont aussi victimes. Mais eux comme même achète des produis touristiques par contre un marocain c’est son inversement pour ses derniers jours de misères.
Tout ce que je veux dire est que le jeu est en place, les promoteurs immobiliers ont le premier et le dernier mot (cartel), le ministère est imaginaire (corruption), les prix resteront toujours hors réalité économique (entre 500 et 1400 Euro pour un mètre carré), qui achète aujourd’hui est soit bougnoul ignorant, européen avec capital douteux, ou victime d’une escroquerie.