Abdel a besoin d’un conseil …
Suite à la publication d’un article concernant la copropriété au Maroc, voici le commentaire que m’adresse Abdel :
Salut Laurent,
… j’ai vécu des expériences douloureuses dans la copropriété à Marrakech dans un immeuble dit “haut standing” ( il aurait pu l’être : situation idéale : en face du palais des congrès). Toutes les expériences relatées ici je les ai vécues , bruits monstres, charges impayées, syndic cachottier - ne révélant pas les mauvais payeurs ayant le bras long - ascenseurs sale sentant l’urine des fois ( les pauvres femmes de ménages, travaillent pourtant dur et pour 60 dh par journée de 12 heures., Madame la présidente du Syndic, Médecin pourtant , a trouvé le moyen de réduire l’équipe passant d’une femme de ménage par immeuble à une femme de ménage pour 2 immeubles et a réduit leur salaire de 70 dh à 60 dh pour faire des économies dit-elle ! alors que dans le même temps la piscine est remplie d’eau depuis la RADEMA direct, quand le puits ne suffit pas par temps de chaleur, ce qui génère des factures colossales) fruit des locataires à la nuit qui en plus font de grosses fêtes, ils viennent pour ça, tout en en faisant profiter les voisins qui ne louent pas leur bien, toutes les nuits, même quand ces derniers sont obligés de prendre des somnifères pour pouvoir oublier la fête et dormir un peu - car on loue bcp à la nuit dans cette résidence, ce qui n’arrange rien -, il y’en a même qui chient dans les escaliers ( j’ai pris des photos), le local des poubelles est nauséabond mais ne dérange nullement ces habitants qui sont pourtant obligés de passer à côté pour aller prendre leur limousines ( oui, il y a presque que des limousines et du dernier cri, il y a même des ferrari). J’ai pris des photos du local des poubelles . Et quand vous en parlez, on vous dira c’est la bonne qui ne sait pas ou mal élevée ! ( pauvres « bonnes », souvent de pauvres petites campagnardes dont certaines ne semblent pas avoir 18 ans).
Et puis il y a le syndic et le conseil syndical qui sont de mèches pour ne pas appliquer ce qui a été voté à l’assemblé car des copains à eux , ayant le bras long, vrai ou supposé , ou simplement ayant des intérêts communs car un des gars a un copain qui travaille dans un service administratif qui pourrait s’avérer utile pour telle ou telle démarche, ne sont pas d’accord avec ce qui a été voté et souvent ils n’ont même pas assisté à la réunion .
Au bout de 5 ans, la résidence est devenue un rassemblement de tous les Samsars , ils sont autour de la piscine avec leur djellaba, hurlant, parlant fort dans leur mobiles pour faire l’inventaire des appartements prêts à être libres pour se re louer, veillant sur leur clientèles leur apportant des transistors s’ils n’en ont pas, au bord de la piscine … etc
Bref les expériences sont nombreuses englobant et dépassant de loin ce qui est dit dans ces commentaires.
Je m’étendrais éventuellement sur des faits précis, ce sera fait quand l’opportunité s’offrira car il y a du beau monde impliqué dans ce qui se fait dans cette résidence que j’ai quitté en bradant mon appartement.
Laurent, il y a une seule expérience que je n’ai pas encore essayé au Maroc, c’est celle de la justice, mais j’en ai une en cours concernant une escroquerie de la part de 2 Samsars et 2 adoules. Je vois que côté Justice tu sembles déconseiller la démarche sauf si on a le bras long ! de la part d’un breton têtu cela me semble dissuasif ! et pourtant j’ai envie d’aller jusqu’au bout bien que je n’aies pas le bras long ! C’est coûteux, je le sais, car je deviens une vache à lait , une proie pour les faux gardiens des voitures, les faux conseillers, les faux bras longs, les fausses connaissances des bras longs, les connaissances des connaissances des bras longs , les photocopies certifiés conformes qui peuvent à elles seules durer, les faux grands avocats recommandés par quelqu’un qui dit ne pas connaître de meilleurs …. Une chaîne interminable qui n’a pour seul résultats concret que la thune ( de l’argent )qui par à vitesse grand V .
Mais bon malgré tout cela j’ai envie de tenter l’expérience.J’ai une information à te demander Laurent : est-ce que tu as sous la main , s’il existe, le texte dans le droit marocain qui traite des “manœuvres dolosives”, j’en ai trouvé un mais il traite des histoires de mariages, mais ce n’est pas ce que je cherche.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Bonjour,
Si je peux me permettre de donner un conseil, dirige toi vers un avocat, il t’évitera tout le labyrinthe administratif et juridique marocain…
Bonjour,
tu connais un avocat au Maroc qui gagne des procès en s’appuyant sur les textes de lois? je n’ai pas eu le plaisir de profiter de leur savoir faire en matière de textes de lois, j’ai déjà rencontré quelques uns, ou alors j’ai fait la mauvais choix.
Un syndic très mal géré n’est vraiment pas une fatalité au Maroc, je dois avouer que je suis très satisfait du mien, je ne paye que 300 DH par moi, (avec de 75 appartements, cela permet de faire des économies d’échelle). Jusqu’ici le syndic a été géré par des gens dévoués et honnêtes qui font correctement leur travail, le bureau est renouvelé tous les deux ans et il y a toujours des volontaires pour prendre la relève.
Je pense que c’est une question de bonne gestion, il faut s’impliquer même quand on n’est pas membre, et surtout être très vigilant, ne pas laisser les autres faire le boulot à votre place; personnellement dès que je constate le moindre écart je prends illico mon portable pour appeler le président (ou lui envoyer un mail, eh oui c’est un syndic moderne). Le grand secret c’est de ne jamais laisser le chaos s’installer, car quand c’est le cas, il est très difficile de faire machine arrière.
Une chose que je ne comprends pas dans ce cas, si le syndic est vraiment pourri pourquoi n’a-il pas été changé ? à moins que tous les résidents ne soient de mèche !
@Farid
Ayant été propriétaire en France dans une copropriété je peux dire qu’il y aussi des problèmes mais beaucoup moins développés. Ce qui est particulier au Maroc c’est principalement la difficultés de recouvrir les charges.
Enfin même en France il y des cas qui favorisent les mauvais syndic :
- les grande résidence ou le poids de chaque propriétaire est faible.
- les résidence touristiques ou les propriétaires ne résident pas dans la ville ou ils sont propriétaire.
Je pense qu’Abdel se trouve dans ce dernier cas, avec les difficultés dont il nous parle.
@Laurent,
En effet, c’est une résidence de 118 appartements ( Laurent a lâché “résidence touristique” , cette caractéristique est sujet à suspicion : en effet sur la promesse de vente tout comme le contrat d’achat : on mentionne bien “résidence touristique”, mais dans les faits on n’y est pas : la loi N° 61-00 portant statut des établissements touristiques du 13 juin 2002 n’y est pas respectée d’une part, d’autre part la résidence n’est enregistrée comme telle à la conservation foncière ! les spéculations sur ce décalage vont bon train ! On ne sait pas pourquoi le promoteur en 1999/2000 avait vendu ces appartements avec une caractéristique qui n’a pas d’existence légale. Si quelqu’un a un début d’explication , je suis preneur.)
Il faut savoir que dans les 118 appartements la majorité réside soit à l’étranger soit dans une autre ville marocaine, autre que Marrakech. Aussi, Les occasions de rassembler tout le monde sont rares, voire inexistantes, ceux qui sont sur place peuvent « gérer » comme bon leur semble.
Un autre aspect qui aggrave les choses davantage, c’est que presque tout le monde soumet son appartement à la location journalière gérée par une agence ou simplement des courtiers ( Samsars)qui n’ont ni patente ni locale . La formule de location aux samsars et agences est porteuse elle aussi de beaucoup de désagréments, en effet ces appartements sont loués au mois, avec un contrat en bonne et due forme, comme pour louer à un particulier lambda, ensuite charge à ces agences ou courtiers de gérer les locations à la nuit, et pour rentrer dans leur frais: s’acquitter d’un loyer mensuel conséquent et gagner leur vie, ils( samsars et agences) favorisent le taux de remplissage au détriment de la qualité de la clientèle respectueuse du règlement de la copropriété. Le poids des samsars prenant de l’ampleur , car satisfaisant les propriétaires nombreux qui leur soumettent la location de leur appartement ( Je dois préciser que parmi ces propriétaires soumettant leurs appartements à la location par ce système, figurent des gens de hautes volés, des gens qui comptent au Maroc. Vous imaginez le poids des samsars), ils sont devenus incontournables et pèsent dans la gestion de la résidence, par le biais de leurs propriétaires, en fonction de leurs intérêts : notamment ne jamais imposer à un client le règlement de la copropriété .
Un 2ème aspect qui a son importance dans la détérioration , soulevé par Farid, c’est que le début de la gestion était foireux à cause de la nature du syndic lui même : c’était le promoteur immobilier de la résidence, ce droit lui revenant d’office pour 10 ans ; il a placé ses connaissances pour la “gestion” de la résidence.
La 1ére convocation pour la 1ère réunion ( en 2000 ) d’assemblée générale de cette résidence était annonciatrice d’un avenir pas rose : on reçoit la convocation une semaine avant la date prévue : on imagine, quand 90% des habitants sont à l’étranger ou ailleurs au Maroc qu’il n’y aura pas grand monde. Moralité , la 1ére réunion était composée de ses supporters, il a même fait élire au conseil syndical une personne qui n’avait pas de lien avec la résidence sinon celui d’avoir été le patron de l’agence qui a commercialisé la vente des appartements de la résidence – IL est devenu promoteur lui même depuis –
Il faut noter qu’au démarrage de la résidence, il restait à ce promoteur quelques dizaines d’appartements qui n’étaient pas encore vendus , il se devait donc de s’acquitter de leurs charges ! il ne l’a pas fait, et le conseil syndical en place n’a jamais fait part de ces impayés aux copropriétaires.
Ce sont autant d’ingrédients qui ont participé de la détérioration de cette résidence pourtant promise à une bel avenir de part sa situation géographique à Marrakech, à proximité du palais du congrès et ayant pour voisin la famille royale : on ne peut rêver de mieux. Mais hélas le rêve s’est « brisé ».
D’ailleurs la plus part des européens qui avaient acheté dans cette résidence , dans la perspective de couler des jours heureux ont vendu leur bien. J’ai fait de même.
En revanche, cette résidence est un bon produit de placement pour les investisseurs pour la location, certains en ont acheté une dizaine d’appartements . Un loyer moyen de 8000dh/mois cela fait un joli pactole. D’ailleurs eux sont très satisfaits et pèsent dans les décisions du syndic : En gros c’est : pas de location à la nuit, pas de paiement de charges.
Ceci dit, je ne suis pas sûr que ce type de location meublée soit conforme au droit : ni Hôtel, ni Motel, ni résidence touristique, ni village de vacance, ni auberge, ni maison d’hôtes, .. ni .
Ce type de location n’est régit par aucune loi ( du moins à ma connaissance)