Je terminais mon dernier billet sur deux questions :

1) Pourquoi le groupe FADESA ne cherche pas à vendre son programme de Marrakech qui doit être livré fin 2009 ?
2) Pourquoi le groupe FADESA s’entoure, pour commercialiser ce programme, d’intermédiaires peu scrupuleux, susceptibles de porter préjudice à son image ?

Pour donner un éclairage à ce qui précède, il est utile de revenir un petit peu en arrière. Dans le courant de 1^er semestre 2007 je rencontre à Casablanca, au siège de l’agence immobilière que je dirige, les responsables d’un promoteur immobilier étranger opérant au Maroc (Je précise qu’il ne s’agit pas de FADESA). Ils sont chargés de vendre la totalité de leur réserve foncière destinée aux projets de haut standing. Le montant de la transaction est important, il s’agit de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Les responsables ont reçu comme instruction de vendre, le plus rapidement possible. La démarche m’a interpellé, notamment sur son aspect inhabituel et précipité. C’était visiblement un désengagement du Maroc de ce promoteur étranger.

En juillet 2007 le groupe FADESA annonce la création d’une société commune avec le groupe ADDOHA. Cette alliance est suivie en décembre 2007 de la cession de 50 % de FADESA Maroc au groupe ADDOHA. Sur le papier l’affaire semble intéressante pour le groupe ADDOHA. Le prix de 110 millions d’euros en échange de 50% des parts de la société semble faible, compte tenu de la taille des projets en cours.

Est-ce que le groupe FADESA se désengage du Maroc ? Sans pouvoir répondre a coup sur par l’affirmative, en reliant les informations précédentes on peut en effet se poser la question.

Le groupe FADESA continue de commercialiser le projet de Saïdia qui est en cours de livraison mais les équipes commerciales de FADESA rencontrées semblent en revanche très réticentes à commercialiser le projet de Marrakech dont la livraison est prévue fin 2009.

Le groupe FADESA a cédé une partie importante de la commercialisation de son projet de Marrakech a des professionnels peu scrupuleux. C’est une supposition, mais le groupe FADESA a peut être cherché a se défaire rapidement d’une partie importante de son projet. Le contrat de commercialisation, dans ce que j’en ai compris, fonctionne de la manière suivante. L’intermédiaire, pour un faible pourcentage du prix de vente, devient propriétaire du bien. L’intermédiaire vient en fait de payer la 1^er échéance du programme (livraison prévue fin 2009) à un prix attrayant. Son travail est alors de revendre son bien au plus tôt, si possible avant la seconde échéance. Une fois le client trouvé, le compromis de vente est transféré à FADESA. Cette opération permet au groupe FADESA d’afficher de bons résultats financiers car les villas sont alors présentées dans son bilan comme vendues.

Comme je l’ai expliqué dans le 1^er billet, l’intermédiaire s’est retrouvé piégé début 2008. Le gouvernement a augmenté la TVA sur les ventes immobilière de 6%. Le groupe FADESA a visiblement exigé le paiement intégral de cette augmentation de TVA pour reprendre à son nom le compromis de vente. On peut imaginer que certains intermédiaires soient obligés de jeter l’éponge. Ceux que j’ai rencontrés prétendaient avoir en possession 180 millions d’euros de programme FADESA. Si ils ne trouvent pas de clients, c’est 180 millions d’euros de dettes qu’ils ne pourront honorer …

J’avoue dorénavant me poser beaucoup de questions quand à l’avenir de l’immobilier de haut standing au Maroc. Vous l’aurez compris en lisant mes différents billets, je vous conseille d’être très prudent avant d’acheter un bien dans un programme neuf à Marrakech.

A relire :
– L’avenir de FADESA au Maroc (2) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (1) ?
- Bulle immobilière au Maroc (1)
- Bulle immobilière au Maroc (2)