L’avenir de FADESA au Maroc (3) ?
1) Pourquoi le groupe FADESA ne cherche pas à vendre son programme de Marrakech qui doit être livré fin 2009 ?
2) Pourquoi le groupe FADESA s’entoure, pour commercialiser ce programme, d’intermédiaires peu scrupuleux, susceptibles de porter préjudice à son image ?
Pour donner un éclairage à ce qui précède, il est utile de revenir un petit peu en arrière. Dans le courant de 1er semestre 2007 je rencontre à Casablanca, au siège de l’agence immobilière que je dirige, les responsables d’un promoteur immobilier étranger opérant au Maroc (Je précise qu’il ne s’agit pas de FADESA). Ils sont chargés de vendre la totalité de leur réserve foncière destinée aux projets de haut standing. Le montant de la transaction est important, il s’agit de plusieurs dizaines de millions d’euros.
Les responsables ont reçu comme instruction de vendre, le plus rapidement possible. La démarche m’a interpellé, notamment sur son aspect inhabituel et précipité. C’était visiblement un désengagement du Maroc de ce promoteur étranger.
En juillet 2007 le groupe FADESA annonce la création d’une société commune avec le groupe ADDOHA. Cette alliance est suivie en décembre 2007 de la cession de 50 % de FADESA Maroc au groupe ADDOHA. Sur le papier l’affaire semble intéressante pour le groupe ADDOHA. Le prix de 110 millions d’euros en échange de 50% des parts de la société semble faible, compte tenu de la taille des projets en cours.
Est-ce que le groupe FADESA se désengage du Maroc ? Sans pouvoir répondre a coup sur par l’affirmative, en reliant les informations précédentes on peut en effet se poser la question.
Le groupe FADESA continue de commercialiser le projet de Saïdia qui est en cours de livraison mais les équipes commerciales de FADESA rencontrées semblent en revanche très réticentes à commercialiser le projet de Marrakech dont la livraison est prévue fin 2009.
Le groupe FADESA a cédé une partie importante de la commercialisation de son projet de Marrakech a des professionnels peu scrupuleux. C’est une supposition, mais le groupe FADESA a peut être cherché a se défaire rapidement d’une partie importante de son projet. Le contrat de commercialisation, dans ce que j’en ai compris, fonctionne de la manière suivante. L’intermédiaire, pour un faible pourcentage du prix de vente, devient propriétaire du bien. L’intermédiaire vient en fait de payer la 1er échéance du programme (livraison prévue fin 2009) à un prix attrayant. Son travail est alors de revendre son bien au plus tôt, si possible avant la seconde échéance. Une fois le client trouvé, le compromis de vente est transféré à FADESA. Cette opération permet au groupe FADESA d’afficher de bons résultats financiers car les villas sont alors présentées dans son bilan comme vendues.
Comme je l’ai expliqué dans le 1er billet, l’intermédiaire s’est retrouvé piégé début 2008. Le gouvernement a augmenté la TVA sur les ventes immobilière de 6%. Le groupe FADESA a visiblement exigé le paiement intégral de cette augmentation de TVA pour reprendre à son nom le compromis de vente. On peut imaginer que certains intermédiaires soient obligés de jeter l’éponge. Ceux que j’ai rencontrés prétendaient avoir en possession 180 millions d’euros de programme FADESA. Si ils ne trouvent pas de clients, c’est 180 millions d’euros de dettes qu’ils ne pourront honorer …
J’avoue dorénavant me poser beaucoup de questions quand à l’avenir de l’immobilier de haut standing au Maroc. Vous l’aurez compris en lisant mes différents billets, je vous conseille d’être très prudent avant d’acheter un bien dans un programme neuf à Marrakech.
A relire :
- L’avenir de FADESA au Maroc (2) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (1) ?
- Bulle immobilière au Maroc (1)
- Bulle immobilière au Maroc (2)
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Peut-on dire que l’immobilier haut standing est devenu un piège pour attrape-nigauds friqués ? J’espère me tromper. Sinon, je pense que les clients doivent connaitre leur droit et, pourquoi pas, faire des pressions sur les “promoteurs” en refusant tout simplement de payer le noir au risque de s’abstenir d’acheter.
@Laurent
> je vous conseille d’être très prudent avant d’acheter un bien dans un programme
> neuf à Marrakech.
Est ce que cela est seulement a Marrakech ou bien partout au Maroc?
@afoulous ɲ dadès
C’est vrai que l’on peut se poser la question. C’est pour cela que je préconise actuellement la prudence.
Je conseille plutôt :
- Les biens de seconde mains dans de petites résidence. Cela permet de voir comment se comporte notamment la copropriété.
- Les biens avec une gestion locative intégrer garantie par le promoteur. Attention cas il existe à ce jour très peu de produit véritablement garantis.
salut
je trouve ca assez grave comme situation ,le pire à faire je pense ce serait d’acheter sur plan et de payer une avance…
Sinon que pensez vous en général des projets de la CGI , j’en ai visité quelques un et j’ai bien aimé …
je crois que dans le cas de fadesa, vous omettez un element cle qui va bien au dela de la speculation mais la maison mere martinesa est en grosses difficultes financieres:
http://www.forbes.com/markets/feeds/afx/2008/03/26/afx4817597.html
BEAUCOUP DE PERSONNES VEULENT INVESTIR AU MAROC DEPUIS 2000/01 C’EST POUR CETTE RAISON QU’IL A TOUT SES PROBLEMES (DE LA SPECULATION).
[…] Articles à (re)lire : - L’avenir de FADESA au Maroc (1) ? - L’avenir de FADESA au Maroc (2) ? - L’avenir de FADESA au Maroc (3) ? […]
Bonjour, Au regard ce j’ai lu dans ce site (excellent mais je pense que c’est pour fin Q4 2008 , prenons note ) et d’autres blog exemple celui ci cité en dessous : http://www.casawaves.com/2007/12/27/bulle-immobiliere-au-maroc-2/#comment-4445
et au regard des commentaires pertinents je confirme qui les points concordent à vitesse variables versus la tendance des marchés au monde,
Or notre marché immobilier marocain insiste et persiste tout va bien, impossible de se remettre à l’évidence, est ce par l’ignorance, l’incompétence ou ces promoteurs prennent nous les marocains pour des vaches à lait et pomper jusqu’au bout et jusqu’à la dernière goûte.
Je pense que c’et leur droit d’essayer de mentir, d enfumer et brasser l’air.
J’ai peur seulement pour les pertes d’emploi de nos compatriotes et la disparition de ces promoteurs en infra de seconde, je m’inquiète pas pour eux ils ont déjà les valises prêtes pour planter nos banques, notre fiscalité administrative, planter notre Maroc et aller commencer ailleurs, comme l’histoire ne fait que recommencer malheureusement.
Espérant que notre ministère de logement se met à actionner au plus vite et limiter la casse.
Ils doit faire cesser les hausse des prix des produits de construction parallèles pour ne pas bloquer les moyennes et les petites familles et pour d’autres raisons…….
On ne va jamais à la rencontre de ce qui est en route “Proverbe ivoirien”
Bonjour,
chose prévue et inévitable qui coorepond à la logique du marché réel.
http://www.yabiladi.com/article-economie-1455.html
le lien pour lecture totale, desextraits:
Arrivés à un certain seuil, les prix deviennent dissuasifs : les ménages décident alors de temporiser avant d’acheter, espérant une correction du marché. D’ailleurs, ces deux derniers mois, ce cycle semble être amorcé. “Après la saison estivale, marquée par l’arrivée des MRE, le marché s’est relativement calmé, explique un agent immobilier casablancais. Les acheteurs se font de plus en plus rares. Du coup, les promoteurs stabilisent désormais leurs prix, alors qu’auparavant, ils avaient tendance à les augmenter toutes les deux semaines”. Certains promoteurs auraient même commencé à revoir leurs prix à la baisse. “Aujourd’hui, certains vendeurs font des gentillesses de 10% par rapport au prix annoncé, alors qu’il y a encore quelques mois, ils exigeaient une avance des acheteurs avant même la signature du compromis de vente. Ils étaient en position de force, puisque les acheteurs potentiels défilaient à longueur de journée”, poursuit notre agent immobilier.
Des prix qui touchent le plafond, des taux condamnés à augmenter, la spéculation qui s’intensifie : le logement devient de plus en plus inaccessible. L’éclatement de la bulle immobilière est-il pour bientôt ?
Bonne réception.
@M.Issam
Je confirme le ralentissement de l’activité. Comme au Maroc tout prend du temps, je pense que la baisse des prix attendra, malheureusement une bonne année.
Cher Laurent, chers toutes et tous
J’apprécie la réactivité de laurent et son blog pragmatique, pour ton information on sera au rendez vous de la baisse au 4éme trimestre 2007 et 2009.
Cela permet d’avoir un décollage de consommation sur tous les plans donc il faut juste un clique magique pour actualiser le marché marocain à son marché réel de son pouvoir d’achat pour éviter la cata et la crise.
Je suis confiant sur la réactivité de nos dirigeants sous la coupole de sa majesté.
Plus personne n’est dupe et le monde à changer, espérant que nos représentants du gouvernement s’inscrivent dans la motivation de leurs formations pour être à jour et pour être à la page du marché au flux tendu.
Si non, nous marocains du monde et étrangers aimant notre pays nous serons tous à la hauteur pour servir notre royaume et notre Maroc dans la continuité de sa construction et devenir ledear ship en afrique.
Cordialement
> Je suis confiant sur la réactivité de nos dirigeants sous
> la coupole de sa majesté
Globalement je partage cet avis. Cependant il ne faut pas de voiler la face : les principaux bénéficiaires de cette spéculation (parfois à la limite de la légalité) sont à chercher du coté de proches du pouvoir
certes mais chaque chose a sa fin et il y a toujours un début qu’il n’est jamais trop tard pour se mettre à l’évidence par la force de la nature qui va booster les mauvaises habitudes des acquis. à suivre….
voici un article qui date de Novembre 2007
42% des crédits immobiliers sont accordés à des taux variables !!!!
“«La crise de l’immobilier est surréaliste à l’heure actuelle. Mais les germes de l’instabilité poussent dans le secteur», indique Saïd Sekkat, président du groupe Sekkat. Ces germes sont, selon lui, la faiblesse de l’outil de production, la spéculation exacerbée par l’intervention des «semsars», …”
http://crise2007.wordpress.com/2007/11/10/maroc-immobilier-pas-de-crise-mais-attention-aux-defaillances/
bonsoir,
Je suis sur le point d’acheter une villa dans un complexe à marrakech construit par le groupe Fadesa : atlas golf resort.
y’a t-il à votre avis des inquietudes à avoir pour le consommateur final de ces produits?
Devrais-je me rediriger vers un autre groupe?
En vous remerciant d’avance.
Simo.
@simo
Pourriez vous me dire quel type de villa compter vous acheter et quelles sont les conditions d’achat ?