Fadesa trébuche à Saïdia
Je vous avais parlé dans une série d’articles (*) des doutes que j’émettais sur le projet de Fadesa à Marrakech (Atlas Golf Resort) qui doit être livré en 2009. L’article de l’économiste du jour fait état des problèmes rencontrés sur le chantier de Fadesa Saïdia. Ce chantier devait être livré en 2008 et l’on apprend qu’il aura probablement 1 an de retard :
De nombreux acquéreurs de boutiques ont été avertis du report par Fadesa. L’aménageur constructeur leur aurait notifié que la livraison ne se fera qu’en 2009 au lieu de 2008. Certains acquéreurs mécontents mettent déjà le holà. L’on parle d’un manque à gagner d’au moins un an pour des enseignes adossées généralement à de grands groupes étrangers.
Dans une logique d’anticipation, certaines franchises, ayant fait le choix de s’installer à Saïdia, auraient déjà importé des quantités importantes de stocks. Généralement, une marchandise de prêt-à-porter, qui sera invendue puisqu’elle sera hors saison voire démodée d’ici l’été 2009.
Ces informations semblent conforter l’analyse que je faisais : face aux difficultés, le groupe Fadesa a décidé de se désengager du Maroc en début 2007. Cette décision s’est concrétisée par la vente de 50% de Fadesa Maroc au groupe Addoha fin 2007.
On peut craindre que le groupe marocain, croyant faire une bonne affaire, se retrouve rapidement seul pour gérer les problèmes que le groupe espagnol aura laissé derrière lui. En conclusion on voit illustré dans l’article de l’économiste des difficultés de l’entreprenariat au Maroc :
D’autres cadres de Fadesa imputent en grande partie le retard à des facteurs exogènes … Ils font surtout allusion à l’ensemble des intervenants dans les démarches administratives, les autorisations, les autorités locales, le CRI, le département du Tourisme… Autant d’intervenants dont la décision finale d’ouverture dépendra forcément de leur réactivité et de leur degré d’implication voire de coopération.
(*) Relire les articles consacrés à Fadesa :
- L’avenir de FADESA au Maroc (1) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (2) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (3) ?
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Grand bien leur fasse, Je soupçonne même un élan de lucidité de la part de Fadesa devant le bourbier administratif marocain.
Ce désengagement n’est que le prélude de bien autres (Cf. les call center et l’outsourcing en informatique) et qui met le doigt la ou ça fait mal dans un tableau marocain qui se veut ouvert et dynamique.
Adios Fadesa.
@hesperides
Je ne serais pas aussi définitif. Il y aura bien entendu des départs, remplacés par de nouveaux arrivants. A chaque fois différents cas de figure suivant les domaines.
- Pour les call centers je pense que cela va plutôt bien se développer même si on voit arriver une inflation des salaires, même pour les profils de téléopérateurs.
- Pour l’immobilier je pense que l’on entre dans une période ou il faudra écouler les stocks de tous les programmes en cours. Cela prendra du temps.
@Laurent,
Vous savez je ne suis pas un pessimiste par nature mais je m’interroge par rapport à des paramètres bien plus terre à terre que finance, bureaucratie ou confiance des investisseurs.
Par ex, saidia qui se veut une costa del sol bis ne pourra la concurrencer qu’a hauteur des dégâts écologiques qu’elle infligera à la région de l’oriental au chef desquels le stress hydrique vient occuper une place primordiale.
Et dans l’ambiance insurrectionnelle mondiale par rapport aux différentes pénuries alimentaires, je m’interroge sur la réponse que les autorités auront quand les besoins en eau des golfs et autres piscines seront mis en balance avec la nécessite d’irriguer un champ de blé ou un verger d’agrumes
@hesperides
On est bien sur la même longueur d’onde : La gestion des projets immobilier au Maroc c’est souvent “n’importe quoi”. Il faudra bien “réguler” un jour : si les l’herbe es golfs est jaune (par manque d’eau) ben les golfeurs iront ailleurs.
Je pense que la régulation aura lieu non pas par la volonté de l’état mais tout simplement pas le marché. Il suffirait que les programmes immobiliers de luxes ne trouvent pas d’acheteurs pour que les promoteurs se posent les bonnes questions : il y a de le demande (occidentale) pour une promotion immobilier respectueuse de l’environnement. Le moins que l’on puisse dire c’est que ce créneau n’est pas adressé.
J’en reviens a ce que je présent : une crise immobilière au Maroc sur les programmes de luxe.
Peu de promoteurs adressent réellement une clientèle étrangère (trop cher, pas adapté à la clientèle, services de financement ou de gestion pas au niveau, fiscalité pas si attrayante que cela). La clientèle marocaine n’est pas extensible à l’infini et surtout il y aura pas mal d’acheteurs qui vont se retrouver avec des produits payés trop cher.
Voila un excellent site mais traitant du sujet coté français : bulle-immobiliere.org : Même causes, même effets.
Le marché immobilier marocain à l’air aussi opaque et incertain que le marché français (toutes proportions gardées). Fadesa appâté par des profits a sûrement vu trop grand (sûrement comme les émiratis).
@hesperides : Les désengagements dans l’immobilier sont dû à sa forte tendance spéculative. Je ne pense pas non plus que cela arrivera dans les autres secteurs cités, c’est une tendance beaucoup plus structurelle, l’Europe en a besoin.
comme remarque personnelle, je vous trouve bien très sceptique sur tous les projets au maroc, au debout le casanearshore avec toute la panoplie d’arguments présentés mais insignifiants
recemment le casanearshore et le technopolis ont benificié de nouveaux grands accord et ont démontré qu’ils allaient bon train, et ça ne m’étonnerait pas du tout que ce soit le même sort pour cette saidia, tout grand projet urbanistique ou touristique nécessite un temps de réflexion et de reprise de rythme, qui se trouve généralement a mi-perdiode de l’exécution des travaux
alors, pour résumer, je dis que dans le manque de preuves tangibles, vaut mieux garder le bon doute, que d’en faire toute une sauce a la béchamel
@Panama
OK pour dire que la France comme le Maroc devraient connaitre une crise immobilière. En revanche pas du tout d’accord sur l’oppacité.
En France il n’y pratiquement plus de transaction “au noir” et il existe de nombreuses statistiques fiables sur les prix de ventes fourni par les notaires notamment.
@reda
C’est un peu l’objet de certains billet : critiquer la communication officielle qui, par son excès d’optimisme finit par faire douter de tout. J’ai déjà employé le terme de “crise de croissance” pour qualifier la période actuelle. Cela se rapproche de ce que vous dites : le Maroc économique a grandit très (trop?) vite dans certains secteurs. Crise de croissance ne veut pas dire que tout est a revoir, juste qu’il faut corriger quelques erreurs avant d’aller plus loin …
Ce qui m’inquiete ds ce nouveau retard annonce par Saidia, c’est la conjoncture actuelle eux USA qui va tirer l’Europe vers le bas et causer une crise au sein de ces projets marocains destines aux etrangers. Il faut comprendre que les perspectives de croissance pour l’Europe l’anne prochaine sont tres mauvaises, pruve en est le dernier rapport du FMI publie hier par Reuters. Le fait que ces etrangers qui ont signe des compromis de vente il y a 2 ans, ne se voient toujours pas livrer leurs biens comme prevu, donnera le temps a la crise et au marasme eco de s’installer en Europe et ces memes acheteurs pourraient bien laisser tomber tout bonnement leurs projets de propriete au MAroc, et demander a etre rembourser soit laisser leurs accomptes a Fadesa et abandonner car perdre $30000 vaut mieux que s’engager dans un projet ou ils n’ont plus confiance, mais surtout ca vaut mieux que s’engager dans un credit bancaire alors que les choses tournent au vinaigre dans leurs pays. Fadesa aura alors bien du mal a ecouler son stock, surtout au prix ou ils le vendent aux anglais, et vu les finitions tres moyennes que l’on a pu voir ds les reportages teles….
@Laurent,
“En France il n’y pratiquement plus de transaction “au noir” et il existe de nombreuses statistiques fiables sur les prix de ventes fourni par les notaires notamment.”
J’en doute fort quasiment toutes les transactions comportent une partie au noir surtout si vous contractez avec un marchand de bien. Pour les grosses transactions également car ça arrange tout le monde pour le vendeur ça lui permet d’éviter de payer une forte plus value mais également de disposer d’argent liquide pour ses prochaines transactions au noir, pour l’acheteur quand c’est un professionnel ça lui permet d’écouler l’argent qu’il a perçu au noir et de payer le bien à un prix plus intéressant.
Même les particuliers s’y mettent car ils ne souhaitent pas payer les frais de notaires, ceci disparaîtra le jour ou la part de l’état sera moins élevée et que disparaîtront ces 27% qui massacrent tous ceux qui veulent acheter ou vendre
@Mohamed
Je confirme sur le fait que le “noir” n’existe pratiquement plus en France.
Le principal problème vient du fait que l’on ne peut plus faire sortir ou entrer facilement de l’argent liquide sur un compte en France. Il est même interdit de régler en liquide au delà d’une certaine somme.
En final sur les professionnels ayant la possibilité de faire du liquide sont aussi capable de payer en liquide, ce qui laisse très peu de possibilités
Bonjour Laurent,
Concernant l’opacité, je suis bien sûr ok, il n’y a plus de transactions au black en France mais je parlais plutôt d’opacité par rapport aux prix et à la réelle demande actuellement. Jean-Michel Pouré, président de l’association bulle immobilière a fait une étude intéressante (validée par “que choisir”) et c’est rendu compte que :
1- les agences disposent de beaucoup de stocks toujours invendus (à Lyon par ex.) en gros (surtout en province) l’offre est largement plus importante que la demande réelle. Les prix exorbitants d’aujourd’hui sont donc gonflés à cause de l’entente des professionnels dans le secteurs.
2- Les données dont disposent les notaires - principale source pour évaluer le marché - qui sont repris par la FNAIM et les médias - ne sont pas forcément représentatives du marché car ne concernent que les ventes effectives et n’intègrent par les invendus.
cf : Emission très intéressante “Marché de l’immobilier - quelles perspectives ?” sur BFM à retrouver peut être sur le site de la radio.
@panama
très judicieuses remarques. je vais reprendre une partie de l’argumentaire pour faire un petit papier sur l’immobilier au Maroc.
est ce que vous savez que fadesa a de grosse difficultes financieres?
http://www.forbes.com/markets/feeds/afx/2008/03/26/afx4817597.html
[…] au groupe Addoha. En effet les espagnols ont laissé derrière eux des projets non terminés (Saïdia) et des projets commercialisés dans des conditions douteuses (Atlas Golf Resort). Enfin et surtout […]