La rumeur comme moteur de la spéculation immobilière au Maroc
« Mon voisin a vendu à 20 000 du m2 et c’était à 18 000 il y a 2 mois » … « Le programme immobilier a pratiquement été vendu en totalité dès le 1er jour de la commercialisation » … « il y a une crise du foncier, c’est pour cela que les prix ne peuvent qu’augmenter ». Pour appréhender le marché de l’immobilier l’acheteur individuel, en l’absence de sources d’informations fiables, est exposé à la rumeur. La rumeur jusqu’à présent c’était : c’est cher, beaucoup plus qu’hier mais beaucoup moins que demain. Le moteur de la spéculation dans sa plus simple expression.
La presse internationale parle depuis quelques mois de la crise de l’immobilier aux Etats Unis, en Angleterre, en Espagne, en France … mais qu’en est-il du Maroc ? La presse marocaine a du mal à aborder ce sujet. Manque notamment de données fiables, manque certainement aussi de connaissance du sujet immobilier relativement récent au Maroc.
Ce que tout le monde constate c’est que les promoteurs communiquent beaucoup plus depuis quelques mois (il rappellent même les prospects, ce qui est du jamais vu). Moi-même, comme professionnel de l’immobilier, je suis sollicité régulièrement par des promoteurs pour commercialiser leurs programmes. C’est nouveau car il y a peu ils prétendaient, jusqu’à peu, ne pas avoir besoin d’intermédiaires. Le même agent qui prétendait que son programme immobilier était vendu en totalité m’avouait en réalité ne pas avoir fait une seule vente depuis 6 mois, depuis la fin du Ramadan 2007 me disait-il.
La rumeur est à double tranchant. Elle peut servir où desservir celui qui en abuse. La rumeur qui court aujourd’hui c’est que la crise est là. Avérée ou non, elle commence a se propager et elle fera beaucoup de dégâts dans les têtes. C’est cette rumeur inverse qui bloque aujourd’hui toute décision d’achat.
Difficile de demander des comptes aux promoteurs immobiliers marocains, plutôt habitué à l’opacité. Sauf que depuis quelques temps la bourse est passée par là. Le groupe Addoha, promoteur immobilier introduit en bourse récemment, a une obligation légale de communiquer ses chiffres et ses perspectives. Les journalistes et les analystes financiers vont donc naturellement se tourner vers ses dirigeants pour leur demander leur avis sur l’ampleur de la crise et son impacte sur l’activité futur du groupe. Il sera intéressant de bien les écouter à ce moment là …
PS : Casawaves à la chance d’avoir quelques (très bon ;-)) analystes financiers comme lecteurs. Si quelqu’un peut donner son avis sur la valorisation du titre Addoha, il est le bienvenu.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
je suis en accord avec vous, la rumeur est là et fait partie de tout spéculateur avertit.
compte à Addoha, le titre se valorise plus à l’assiette foncière dont il dispose vu qu’il maitrise industriellement son métier
celle -ci s’avere au dernier communiqué financier assez large qui reste grandissante au vue de sa recente acquisition de Fadesa et de CMKD en consolidé, donc pas de panique sur addoha c’est bien parti
Par contre j’ai un repproche pour les prof de l’immobilier, ils font pas dans la haute couture, enfin pas assez à mon gout
Je trouve tout de même les annonces récentes d’Addoha étonnante.
Le business plan présenté en début d’année prévoit une multiplication du chiffre d’affaire par 7 d’ici 2010. Dans la communication financière du groupe nulle trace de crise.
@Luarent
Laurent, aucune entreprise ne parle de crise dans sa communication financière. En tout cas pas avant que le trend baissier ne soit totalement engagé et que la crise ne soit totalement identifiée et connue “de tous” (ce n’est pas le cas pour l’instant Au maroc, Mais on peut facilement, sans se tromper, imaginer que les acteurs – ceux qui font la pluie et le beau temps des places financières - sont en alerte et se préparent à se donner la bonne excuse pour vendre - le titre- en masse , pour peu qu’une communication ne leur soit pas tout à fait satisfaisante – même si des fois aux yeux du commun des mortels, elle est jugée bonne) .
Evidemment cette même communication sortie à un autre moment aurait pu actionner un achat du titre en masse : ceci nous amène au timing de la communication .
Ce timing est fonction de plusieurs paramètres ( qui serait trop long à évoquer ici. Il fera peut-être l’objet d’un commentaire à part ).
Un exemple : Une entreprise qui annonce de bons résultats mais sans « guidance » ou prévisions, ou parle de « consolidation » ou de « challenge », dans un contexte comme celui d’aujourd’hui , peut vouloir dire un « profit warning » ( même si le novice ,ou des journaux – aussi prestigieux de le « monde », ou magazines grand publics y voient une bonne santé – Le petit porteur des années 1998-2001, en sait quelque chose .
En conclusion : c’est normal que Addoha ne parle pas de crise : c’est quasi exclu dans la communication des entreprises . Après, bien entendu, libre aux journaux, et journalistes, de choisir l’extrapolation qui leur paraît à même de refléter les dessous d’une communication.
PS : pour avoir une meilleur idée de la santé de addoha, il faut la suivre en bourse ces derniers temps jusqu’au la publication des ses résultats et une 2 semaines ou 3 pour voir comme elle évolue.
Le marché, financier, contrairement à ce que beaucoup croient, c’est le meilleur indicateur de la santé de l’économie , et même un meilleur indicateur de la gravité des tensions dans le monde .
Au risque de faire hurler certains, mais c’est bien mieux que le New York Times, le monde …
Le marché anticipe toujours les chose
Pour corroborer la notion du timing : voici une communication économique amérciaine sur l’immobilier . Elle est toute fraîche 12h30 heure du Maroc : la construction du neuf baisse de 11.9%, le plus faible depuis 17 ans .
BULLETIN: U.S. housing starts down 11.9% in March, weakest in 17 years
4/16/2008 8:32:42 AM EDT
source : http://marketwatch.com/r.asp?g=01B401026D0F4071843D1372D43F823A&d=bnb
Mais n’a pas d’impact sur les marchés financiers , européens et américains, qui sont à la haussse en ce moment : pour au moins 3 raisons :
1- Espoir de voir la fed baisser ses taux
2- Que peut-être le plus mauvais est derrière (
3- La publication des résultas d’intel ( qui sont bons et avec un bon guidance).
Mais on entre dans une période de doute où la bourse sera en dents de scie et non pas euphorique , elle peut même connaître des bourrasques car on ne sait pas encore si on a atteint un plus bas en termes de mauvaises nouvelles . La publication des résultats USA commencent à peine .
Merci Abdel
De rien Laurent . Fais nous encore de bons sujets de reflexions pour nous rendre meilleurs :-).
J’espère que tu as du monde pour t’épauler dans ton job principale. Car cette bette ça prend du temps .
Abdel le Breton, les dernières analyses économiques à ma disposition ne parlent pas d’embellie en retour pour l’année 2008, au contraire 2008 est perçu comme une année de consolidation. Le retour de la “Fair Value Market”(ou juste valeur) ammène à une dépréciation des actifs chez de nombreuses banques et encore plus grave que la dépréciation des actifs c’est la baisse voire l’absence de liquidité.
En effet, sans liquidité, pas de vente, et sans vente, plus d’arbitrage, et cela fait encore plus déprécier la valeur des actifs, et les fonds propres à mobiliser augmentent.
Les Banques, sont alors contraintes de tarifier encore plus fort ou tout simplement de faire des choix dans sa politique d’octroi de crédit, des clients(entreprises ou particuliers) se voient refuser un crédit.
Le système bancaire international dans son approche prudentielle a tout simplement sous-estimé le poids du risque de liquidité dans un contexte de crise économique.
Au Royaume-Uni où le marché immobilier montre des signes d’affaiblissement, on parle de licenciements massif à la City, et plein de locations vides vont se retrouver sur le marché, je vous laisse imaginer le désastre.
Je ne connais pas la configuration des taux d’intérêt au Maroc ni le marché du crédit (j’arrive…j’en saurai plus dans quelques mois).Je sais une chose c’est que le marché immobilier marocain est basé sur des mécanismes purement spéculatifs, j’espère pour mon investissement futur que la bulle éclatera afin d’assainir et de réguler un marché purement irrationnel.
@Nana
Bienvenu … sinon pour l’investissement immobilier au Maroc il faudra probablement attendre un petit peu : le temps de faire atterrir les promoteurs immobilier. Pour l’instant ils flottent encore haut dans les airs.
Merci Laurent, suis toujours à Paris, j’arrive dans un peu plus d’1 mois, grosse angoisse de mon côté, Casablanca pour moi c’est comme le trou noir, j’espère que je trouverai un peu de lumière sur mon chemin. Merci à la toile d’exorciser mes peurs les plus profondes!
@Nana
“Abdel le Breton, les dernières analyses
économiques à ma disposition ne parlent pas
d’embellie en retour pour l’année 2008,
au contraire 2008 est perçu comme une année de
consolidation”
Nana, je ne sais pas où j’ai dû parler d’embellie pour l’an 2008. J’ai cherché mais je n’ai pas trouvé.
Sinon j’abonde dans le sens tes analyses. Même si , bien entendu, avec prudence quant à l’étendu de la correction et son timing.
@Nana,
si tu as quelque chose qui parle consilidation, cela m’interesse de le voir,car comme je l’ai écrit dans un commentaire : “consolidation”, “challenge” … c’est déjà le début d’une préparation à la baisse. ( c’est une façon de préparer les profits warning).
Ceci dit, au vu des résultat de citigroup, jp morgan qui ont permis aux marchés financiers de s’envoler ces 2 derniers jours, je me demande si ce n’est pas le début de la fin de la crise USA et le début de la crise pour le reste du monde ! ( à suivre )
[...] neuves au Maroc qui est une recopie intégrale de l’article suivant publié sur casawaves : La rumeur comme moteur de la spéculation immobilière au Maroc. Seul le titre a été [...]
bonjour laurent,
je te prie de me rendre un service en me répondant à la question suivante: est ce que le Maroc va souffrir de la crise financière actuelle, que ce soit a niveau du foncier, du tourisme , ….?
merci