Ce billet aurait pu s’appeler « CGI et Addoha : plus fort que Google ».

Le PER (Price Earning Ratio) désigne le rapport de la capitalisation boursière d’une société sur ses bénéfices nets. Par exemple le PER des sociétés du CAC40 est actuellement de 11 environ par rapport à leurs estimations de bénéfices 2007 (source France Bourse).

Au Maroc on est sur une autre planète. Le PER de la bourse de Casablanca est de 24.7 (1). Les deux promoteurs immobiliers, CGI et Addoha sont sur des valorisations « hallucinantes ». CGI s’échange avec un PER de 155 quant à Addoha le PER est de 86 (1).

Valorisations « hallucinantes » ? Pour avoir une idée, il suffit de comparer avec d’autres titres. Le titre Kaufman & Broad affiche actuellement un PER de 7. Normal, la crise de l’immobilier est passée par là et les investisseurs sont méfiants. Google, société dynamique s’il en est, est aujourd’hui valorisée sur un PER de 34 par rapport aux bénéfices de 2007.

CGI fait donc 4 fois mieux que Google en terme de performance boursière.

Ces valorisations sont assises en partie sur des promesses « époustouflantes ». Le business plan de la CGI présenté pour son introduction en bourse en août 2007 prévoyait une multiplication de son chiffre d’affaire par 20 en 5 ans (2). Mohammed Jamaï dans le journal hebdo du 12 au 18 avril 2008 émet de sérieux doutes concernant ces chiffres :

A y regarder de plus près, les objectifs ont été atteints à l’arraché. Le résultat d’exploitation correspond, à 600 000 dh près, à celui annoncé lors de l’IPO. Le résultat courant est inférieur de 2,5% et le résultat net est de 12% supérieur aux prévisions grâce à des cessions de foncier dans de bonnes conditions. En clair, les bénéfices de la société sont en ligne avec le business plan du fait de l’explosion du foncier.

Addoha, plus prudente, promettait tout de même début 2007 une multiplication par 7 de son chiffre d’affaire sur 4 ans (3). Cette progression repose en grande partie sur le développement de l’immobilier de haut standing (4) :

Entre 2008 et 2010, le segment du haut standing devrait représenter 51% du chiffre d’affaires et 44% des bénéfices.

Sur ce point on peut avoir quelques doutes. D’une part ce métier est nouveau pour le Groupe Addoha, qui ne faisait jusqu’à présent que de l’immobilier économique. D’autre part, la série d’articles publiés sur Casawaves consacrés à Fadesa (voir en bas de ce billet), montre que le rachat de 50% du groupe Fadesa devrait poser rapidement quelques problèmes au groupe Addoha. En effet les espagnols ont laissé derrière eux (5) des projets non terminés (Saïdia) et des projets commercialisés dans des conditions douteuses (Atlas Golf Resort). Enfin et surtout l’immobilier au Maroc, comme partout dans le monde, traverse une période de doutes. Il ne sera pas facile dans ces conditions de convaincre les acheteurs de programme de standing, surtout aux niveaux de prix pratiqués actuellement.

Les résultat de l’année 2007 ont étés conformes avec les prévisions. Ces deux sociétés devraient donc être relativement « tranquilles », et maitriser leur communication financière pendant l’année 2008. Il sera intéressant de voir début 2009 si les promesses sont au rendez-vous.

Le cours de bourse de ces deux sociétés sont un baromètre de l’immobilier au Maroc. Tant que les marchés valoriseront ces deux société suivant les ratios indiqués, il ne faudra pas attendre de baisses significative. En revanche, une défaillance de l’un ou l’autre des deux groupes lors de la présentation en 2009 des résultats 2008 pourrait marquer le début du dégonflement de la bulle immobilière au Maroc.

En conclusion peu de chances de voir baisser les prix de l’immobilier avant 2009.

Articles à (re)lire :
- L’avenir de FADESA au Maroc (1) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (2) ?
- L’avenir de FADESA au Maroc (3) ?

- Bulle immobilière au Maroc (1)
- Bulle immobilière au Maroc (2)

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1 : Source « La balise des marchés » le journal hebdo du 12 au 18 avril.
2 : Source « Les promesses de Mustapha Bakkoury » (le journal hebdo)
3 : Source « Addoha table sur un résultat net de 3,62 milliards DH en 2010 » (la vie éco)
4 : Source note de recherche CFG groupe janvier 2007.
5 : On parle aujourd’hui d’un rachat total (source le journal hebdo).