Les « mythes » de l’immobilier Marocain
Je me permets de reprendre le commentaire d’Abdel pour souligner un certain nombre d’inexactitudes autour de l’immobilier Marocain :
Il y’a quand même des leviers de croissance non négligeables :
- D’abord les MRE qui investissent massivement dans l’immobilier, et l’été est une période propice pour les achats de biens immobiliers.
- Ensuite tous les projets structurants au Maroc, Casanearshor, Tanger Med, ou future usine Renault Nissan, ce qui induit obligatoirement des besoins en locations à moyen ou long terme (Clientèle de passage ).
Enfin, j’en suis sûr qu’il y’aura une campagne intensive à destination des marchés européens comme on l’a vu pour Fadesa ou les jardins de la palmeraie.
Sur les MRE :
Oui les MRE ont le désir d’acheter et achètent. Mais j’aimerai avoir accès a des données fiable pour affirmer que les MRE investissent “Massivement”. En tout cas ce ne sont pas eux qui sont visés par les programmes de standing. Dans la réalité les acheteurs des programmes de standing sont encore en majorité de riches marocains qui font souvent un placement spéculatif.
Concernant la fiabilité de l’information, les organisateurs du SMAP immobilier à Paris par exemple diront que les MRE (et que les européens) achètent massivement, mais c’est leur fond de commerce.
Sur le Casaneashore, le tanger Med ou l’usine Renault Nissan :
Je connais bien la clientèle d’affaire à Casablanca puisque c’est celle que traite avec mon agence immobilière à Casablanca au quotidien. C’est une clientèle qui représente un flux régulier de gens qui arrivent (et qui partent), mais je ne pense pas qu’il faudra attendre une augmentation de flux importante. Le Casanearshore par exemple c’est aujourd’hui 8.000 m2 livré, 30 000 d’ici fin 2008. Cela représente 3.000 emplois créés. Certaines des sociétés qui vont s’installer au Casaneashore sont déjà installés. Pour les agences immobilières cela va représenter 30, 50, 100 cadres étrangers ou consultants de passage à loger. Pas de quoi remplir les nombreux immeubles qui sont construits à cet effet.
Ce sont les promoteurs qui entretiennent le mythe des touristes d’affaires, ce mythe entretenant ensuite l’augmentation des prix. La conséquence c’est qu’il y a Casablanca beaucoup d’appartement vides dans ce type de programme.
Pour investir dans l’immobilier Locatif à Casablanca, soyez très sélectif.
Sur les ventes de programme de standing à l’étranger
A part “la Palmeraie” qui a fait une grosse campagne communication en France (Journaux, Télévision, Salons de l’immobilier) il n’y pas grand-chose. J’ai eu accès a des listings de programmes de standing à Marrakech : la majorité des acheteurs sont toujours de riches marocains qui font un placement spéculatif et cette clientèle là n’est pas extensible à l’infini.
Enfin les prix pratiqué, supérieurs à 2000 euro du m2, sont beaucoup trop élevés. Une villa avec un bout de terrain s’achète aujourd’hui à Marrakech de 300 000 à 1 millions d’euros. La clientèle n’est plus là. Les anglais quand à eux achètent souvent à l’étranger pour faire de la spéculation : il achètent le programme avant qu’il ne soit construit pour le revendre ensuite avec un plu value. Aux niveaux de prix pratiqués, il ont partout dans le monde, de meilleurs opportunités d’investissement.
La aussi ce sont les promoteurs entretiennent le mythe de l’acheteur anglais. A ce sujet je me souviens d’un petit promoteur marocain qui avait construit 10 villas de luxe à Marrakech. Elles étaient vendues 700 000 euros. Il me disait que ce produit était parfait pour des anglais (sous entendu c’est trop cher pour les français). C’était il y a deux ans et le programme immobilier est toujours en vente. Le promoteur parle aujourd’hui de l’arrivé prochaine des (riches) russes …
En conclusion
La clientèle étrangère, face à la crise immobilière mondiale, a restreint ses envies d’achat immobilier. Les journaux marocains font état de la baisse des transaction que l’on observe depuis quelques mois. La crise n’épargnera pas le Maroc.
L’immobilier de standing au Maroc est cher et n’est pas toujours exempt de défauts : finitions pas toujours de “standing” et copropriété notamment. Soyez très selectif avant d’acheter.
(Re)lire à ce sujet :
- Etre copropriétaire au Maroc …
- Prix de la location « de standing » à Casablanca
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Bonjour,
Concernant les salons de l’immobilier marocains à l’étranger, notons
la tenue du premier salon de l’immobiler marocain à Bruxelles, entièrement dédié cette année à Tanger et sa région, qui aura lieu du 25 à 27 avril prochains http://www.simexpo.ma
Un autre salon dédié à Tanger aura lieu à Paris du 8 au 11 mai, je crois…www.smapimmo.com
Après Marrakech, c’est Tanger qui est à la mode maintenant…on y était il y a deux semaines et ouf !! c’est un grand chantier à ciel ouvert…que de constructions à des prix exorbitants…des petits 142 m2 à 3.2 Mdhs, des petites villas de 300 m2 à partir de 6 Mdhs…on a fait le tour et les prix sont facilement de l’ordre de 20 000 dhs/m2, on a même vu du 35 000 dhs/m2, la folie furieuse…et quand on dit que les MRE investissennt en masse, pas à ces prix-là en tout cas car le Maroc devient trop cher même pour les MRE, la preuve, nous c’est notre cas, Tanger est plus chère que Montréal maintenant…on a réussi à trouver un appart qui répond à nos besoins, il est à 8500 dhs/m2, c’est sur plan et le prix est raisonnable mais il est vraiment une exception…
@Sabrina
Merci de votre témoignage.
Tanger plus cher que Montréal ?. J’ai un autre témoignage étonnant. Mon amie est actuellement à Canton, une des capitales économique de chine. Elle occupe un partement dans une résidence luxueuse (5 ascenseurs, piscine, …) dans le centre ville. De très belle finitions et une très belle vue sur la rivière.
1 millions de dirham pour 100 m2, soit 10 000 dh par m2 alors que le centre de Casablanca pour un prix équivalent est présenté à 20 000 dh. Cela n’a pas de sens
En effet, tout cela n’a pas de sens, ça va finir par “péter”, c’est sûr…
Une petite question pour toi: dans tes articles, tu recommandais de ne pas acheter maintenant et d’attendre…Penses-tu qu’on prend bcp de risques en achetant cet appart à 8500 dhs/m2 à Tanger…Face à la folie furieuse d’en ce moment, on a trouvé ce prix très honnête pour du neuf
@Sabrina
Mon conseil est d’être très prudent, surtout en achetant sur plan. Sinon dans l’absolu 8500 dh semble est un très bon prix.
Plusieurs problèmes avec l’achat sur plan :
- les finitions
- la faible protection juridique des acheteurs en cas de malfaçons
- la copropriété
Si tu en as la possibilité (et si cela correspond à vos attentes) je te conseillerai d’acheter de la seconde main, dans des quartier en devenir. Ajouter ensuite une bonne rénovation.
Ah oui, pour revenir à Tanger, je pense que les constructions neuves trouveront quand même acheteur, peut-être pas toutes, mais un certain pourcentage car il y a beaucoup d’argent “sale” dans cette ville et l’immobiler est un excellent moyen pour le blanchir…et d’après ce que j’ai compris, les autorités ferment les yeux pour booster le boom de la ville…D’ailleurs, on a passé du temps chez un promoteur de Tanger et on a vu des gens qui viennent s’informer à 16h et qui disent revenir le lendemain matin première heure avec le 30% de cash demandé, comme si cet argent n’attendait que d’être dépensé…la représentante du promoteur nous disait recevoir régulièrement des gens qui arrivent avec des sacs d’argent pour l’avance et qu’elle doit à chaque fois leur demander d’aller poser l’argent à la banque et revenir avec un reçu…
Il y a des gens qui achètent des apparts comme si c’était des petits pains !!!
@Sabrina
En effet, au maroc en général et à Tanger en particulier l’immobilier permet de blanchir de l’argent. Cela explique en partie l’augmentation des prix et le fait que les programmes se vendent. Ce type de pratique sur les programme de standing me choque mais, les personnes qui se font “avoir” ne sont pas dans le besoin.
Ce qui plus dérangeant en fait c’est la spéculation qui se fait sur le logement social. L’arnaque pratiquée est la suivante :
Le promoteur construit un programme économique en respectant les prix imposés par le gouvernement. Sauf que lorsque l’on veut acheter le dit programme tout est vendu en totalité. Pour acheter il faut alors passer par un intermédiaire qui vous revend le programme officiellement au prix bas mais avec l’obligation de verser une somme équivalente au noir.
Cette pratique est détestable car non seulement le promoteur bénéficie d’aventages payés par la collectivité mais en profite pour récupérer de l’argent sans le déclarer (en volant la collectivité), sur le dos des personnes dans le besoin.
Quand c’est en dépit de tout bon sens , c’est déjà un signe d’une bulle spéculative. On peut facilement se préparer à une hausse encore plus significative ( qui ne signifie pas forcément que les biens immobiliers se vendent : on l’a vu, le ministre du logement s’inquiétait déjà de l’impressionnant parc dormant : 850.000 logements vacants) même en 2009, ce n’est pas garantie, mais c’est totalement plausible : les spécialistes de la spéculation doivent en savoir quelque chose.
Des prix aussi élevés ne se justifient pas . Cela fait un moment déjà que c’est devenu plus cher que l’immobilier de certaines villes en Espagne, plus cher que l’immobilier en province en France ( hormis Paris). En toute objectivité , la qualité de vie au Maroc en quoi elle peut être comparée aux pays tels que l’espagne, la france , le canada ? : prenons par exemple les routes, les panneaux routiers, la circulation, la conduite des gens sur les routes - c’est tout de même bcp plus sûr dans ces pays -, les infrastructures, la propreté, les services administratifs, la police de la circulation, la gendarmerie, la qualité de service dans les lieux publics, dans les lieux de loisir, la qualité de service dans les hôtels, dans les restaurants … toutes ces qualité comptent dans le confort de la vie au quotidien. Au Maroc, on en est encore loin.
Il est même facile de constater que les qualités moyennes en France sont payées au prix du luxe au Maroc. Et souvent plus cher qu’en France ou en Espagne.
Quant aux mythes des MRE, il faut être réaliste : pourquoi est-ce les MRE paieraient au Maroc ce qu’ils ne peuvent se payer en France ? Ce n’est un secret pour personne que la majorité des MRE résident en France dans des logements sociaux.
Encore et encore l’économie sous terraine qui fausse toutes les données et toutes les analyses dans ce beau pays. cest la face visible de l’argent de la drogue, de la corruption, la prostitution, des emplois non reconnus par la législation.
Je viens de lire vos échanges sur le blachiment . Dans la rédaction de mon commentaire pércédent, j’en ai parlé avant de l’effacer . En effet voilà 10 ans déjà, il y avait pléthore d’immeubles à Tanger, construits, mais jamais habités. Seulement à l’époque il n’y avait pas un egouement pour la pière comme “semble” être le cas aujourd’hui. Evidemment , l’avantage qu’ils ont aujourd’hui par rapport à il y a ans, rien ne les emêches de surenchérir sur des biens qui de toutes seraient restés fermé comme il y a 10 ans : ils n’ont pas besoin de vendre.
@Sabrina
dire que 8500 dh le m2 est un bon prix ( je ne sais pas dans quel segment : haut standing ? moyens standing . économique ? ) est exagéré.
Je ne pense pas que 8500 dh le m2 est un bon prix . Je pense plutôt que 4000 voire 3500 dh le m2 pourrait être un juste prix (pas un bon prix , mais un juste prix). Il ne faut pas oublier le niveau de vie des marocains. 8500 c’est excessivement cher.
Et comme apparemment ( dit le moi si je me trompe) tu es dans le métier de la commercialisation immobilière (tu donnes les dates des salons de l’immobilier marocain), je vois dans cette annonce de 8500 dh le m2, une publicité pour espérer écouler des produits à ce prix ( qui comme je l’ai dit : élevé pour le Maroc) car c’est difficile de trouver des acheteurs au dessus voire à ce prix aujourd’hui.
Le « tout vendu » , je n’y crois pas . Il y a sur le marché marocain , aujourd’hui, des bijoux de logement qui se vendent à beaucoup moins cher . La différence en est que les vendeurs de ces bijoux sont de réels vendeurs qui ne trouvent pas acheteurs .
@Tous
Lorsque la bulle éclatera tout le monde sera touché. Le plus dommage c’est que le promoteur, ou les intermédiaires véreux, qui ont touché une partie de la transaction au noir, s’en sortiront très bien.
Seront planté les petits porteurs qui ont joué en bourse ou les propriétaires de bien qui ont acheté au crédit. Sont touché ceux qui ne peuvent acheter d’appartement, même dans l’économique. Si la bulle (immobilière et financière) éclate, comme partout ailleurs dans le monde, c’est l’économie réelle qui sera touchée, c’est à dire une récession qui pourrait affecter tout le monde.
La récession américaine est en grande partie due à la l’éclatement de la bulle immobilière et financière. Si le gouvernement Américain n’est pas capable de renverser la tendance, que pourra faire le gouvernement marocain ?
@sabrina
tu dis :
“… à Tanger, je pense que les constructions neuves trouveront quand même acheteur,… car il y a beaucoup d’argent “sale” … D’ailleurs, on a passé du temps chez un promoteur de Tanger et on a vu des gens qui viennent s’informer à 16h et qui disent revenir le lendemain matin première heure avec le 30% de cash demandé, …
…Il y a des gens qui achètent des apparts comme si c’était des petits pains !!! ”
Question chère à ARDISSON : “info ou intox ?”
Des intox de ce genre, on en verra de plus en plus à mesure que le marché se tend .
Les statistiques , tous les jours , même en grande Bretagne aujourd’hui, sont chaque jours alarmantes . Les MRE, Les ANGLAIS, les ESPAGNOLS , les RUSSES et le blanchiment ont bon dos.
Quant au blanchiment de l’argent sale, le Maroc vient de publier au bulletin officiel le 30 Novembre 2007, la convention des nations unis contre la corruption, faite à New York le 31 Octobre 2003.
On peut épiloguer , on peut dire que des conventions ont existé mais jamais respectées …. Etc
Toujours est-il que cette loi est récente, et ceux qui blanchimssent ont forcément plus de contraintes qu’avant le 31 octobre 2007 , soit depuis de 6 mois maintenant.
@ Abdel
Tu m’as bien fait sourire !! C’est fou comment on peut se faire une image de quelqu’un juste par des mots et des perceptions !!
Et non, tu te trompes à mon sujet, et sur toute la ligne: je ne suis pas du tout dans le domaine de l’immobilier, ni de près, ni de loin. Si j’ai mentionné les salons de l’immobilier, c’est pour compléter sur ce que Laurent disait au sujet de la communication du l’immobilier marocain à l’étranger. Je voulais juste illustrer le fait que Tanger a la cote et qu’on a commencé l’opération de séduction en Europe, comme le prouve la tenue de ces salons.
D’autre part, ce que j’ai raconté au sujet de Tanger est tout simplement mon propre témoignage car comme on devrait s’installer dans cette ville l’année prochaine, on est à la recherche d’un logement…on vient de passer deux semaines à Tanger pour cela et ce que je raconte dans mes posts sont des choses que j’ai vues pendant mon séjour, donc je trouve ta réaction assez agressive et paranoiaque…
Pour le 8500 dh/m2, c’est le prix pour un logement neuf dit “haut standing”
@Sabrina
je suis plus preneur d’un débat argumenté . Dès que c’est la culpabilsation qui devient la principale argumentation , ( voire l’insulte ) il n’y a plus lieu de débattre .
@ Abdel,
Mais c’est la même chose pour moi Abdel ! Je n’ai fait que corriger certaines perceptions erronnées
Parceque j’ai parlé des salons immobiliers et que j’ai raconté ce que j’ai vu lors de mon séjour à tanger, je passe pour une représentante de la commercialisation immobilière au Maroc qui vient incognito sur ce site pour faire de la détox et de la pub aux promoteurs immobiliers.
J’ai juste été surprise par ces conclusions bien trop hâtives que tu as eues à mon égard.
Sache, Abdel, que je ne suis pas une habituée des forums de discussion ni des débats qui y prennent place…je lis le blog de Laurent car il est bien fait et aussi parceque depuis quelque temps, on s’intéresse à l’immobilier au Maroc à cause de notre projet de vie là-bas…Habitant depuis bien longtemps au Québec tranquille et paisible, je pense avoir perdu l’habitude de certaines manières de forumler les choses..
Désolée si je t’ai donné l’impression de t’insulter, ce n’est certainement pas mon intention, surtout que c’est la première fois que j’interviens ici
Sans rancune
Sabrina
@Sabrina;
c’est dommage : ton intervention aurait pu donner lieu à un débat qui peut éclairer sur certains aspects qui ont cours au Maroc.
Il n’y a pas de rancune.
@ Abdel,
Mais le débat peut quand même avoir lieu…il n’y a rien de grave qui s’est passé quand même !! j’ai eu l’impression que tu avais fait des allusions quant à mes motivations à intervenir sur le blog et j’ai éclarici les choses, c’est tout…
@ Sabrina et Abdel,
Allez faites la paix vos contributions font avancer le schmilblick!
@Sabrina et Abdel
Content que vous vous soyez “réconcilié” (c’est vrai que l’on peut souvent se tromper sur l’intention des gens quand on se content de lire quelques mots).
Concernant le prix de 8500 dh, je trouve que c’est un prix correcte pour des produits de “standing” encore faut t’il voir la qualité du programme effectivement livré.
PS : mohammed m’a devancé de qlq secondes
Merci Mohamed et Laurent
En effet Laurent, il faut voir la qualité du programme livré…on a pu voir des appartements déjà finis du même promoteur mais d’un standing “moins élevé” et les finitions étaient très correctes alors j’espère que c’est un bon indice…
@ Laurent
Je me permets de revenir, pour apporter un certain nombre de précisions par rapport à mon dernier commentaire que tu as repris, et que tu “qualifies d’inexactitudes par rapport au secteur immobilier marocain “.
Oui les MRE et j’en fais partie ont un investissement de prédiléction qui est l’immobilier, Tu sais à Casa dans l’immeuble ou j’habite qui je qualifierai de moyen haut standing, situé à bourgogne plus de 60 % des copropriétaires vivent à l’étranger, France, Espagne, Italie….
Dire que les programmes de standing ne concernent pas les MRE est erronnés, je les vois quand même pas acheter à Addoha des logements sociaux.
L’investissement immobilier constitue un accomplissement, traduit une reussite, donc on investit dans quelque chose de correct…
Pour le reste je suis à peu près d’accord, même si je persiste à penser que parmis tous ces futurs projets structurants, il y’aura des retombées ne serait-ce minime sur le secteur immobilier.
Par contre, je ne sais pas si les banques marocaines favorisent l’acquisition d’un nouveau logement Tu pourras peut être m’éclairer à ce niveau.
Enfin, j’irais au SMAP courant mai, je pense que ca peut être un barometre peu fiable certes mais un barometre comme meme.
Amicalement
http://casablancais.over-blog.org
Abdel de paris. Y’en a tellement maintenant
@Abdel
tu dis
“Oui les MRE et j’en fais partie ont un investissement de prédiléction qui est l’immobilier, Tu sais à Casa dans l’immeuble ou j’habite qui je qualifierai de moyen haut standing, situé à bourgogne plus de 60 % des copropriétaires vivent à l’étranger, France, Espagne, Italie….”
Les MRE achètent en effet , mais pas dans la copropriété “haut standing” ,du moins « haut standing » par le montant déboursé .
De ma propre expérience du haut standing au Maroc , j’ai eu la même conclusion que Laurent : la plus part des marocains ayant acheté dans ce qui est communément appelé « haut standing » sont les marocains aisés du Maroc. Dans le dit « haut standing » que je connaissais moi même, Il y a eu quelques « MRE », 4 sur 118 appartements ( je connaissais l’ensemble des propriétaires pour avoir été au conseil syndical ) . 2 cadres en Europe qui eux ont acheté pour y passer quelques jours de vacances dans l’année sans jamais soumettre leur appartement à la location, un enseignant en France qui a acheté à crédit et a soumis son appartement à la location et le 3ème est un jeune commerçant en France qui a acheté en contractant un crédit au Maroc pour remettre également ensuite l’appartement à la location .
Moi même quand j’ai mis mon appartement en vente : aucun MRE ne concevait ( en 2005 ) mettre plus de 1 million de dh dans un appartement. Beaucoup trouvaient , pour ce prix, plus intéressant l’achat d’un terrain pour y construire une grande maison ou villa : ça avait l’avantage de revenir moins cher et en plus ce type de bien immobilier entre dans le cadre des besoins d’une famille souvent nombreuse ou ayant l’habitude de recevoir beaucoup de leur famille.
L’achat de terrain dans des lotissements pour y bâtir un immeuble a leur faveur dans la plus des cas.
Les MRE en revanche, du moins les jeunes, sont rentables pour la location de ces dits « haut standing », ils sont la plus grosse clientèle de la location du haut standing pour des courtes durées pendant les vacances : ils font le bonheur des loueurs .
Mais le niveau des prix actuels au Maroc dépasse et de loin le budget de l’écrasante majorité des MRE ( il faut être réaliste) .
Du reste dans ton commentaire , Abdel, tu es sur la même longueur d’onde que Laurent : tu témoignes de 60% d’appartements « Moyen Standing » occupés par des MRE.
Sur ce point je pense qu’on peut être d’accord, ils achètent dans le « moyen standing » qui veut dire en vérité largement en dessous des prix exorbitants annoncés dans le dit « haut standing »
à tous
je persuadé que le maroc ne peut éviter la crise qui se profile, c’est juste une question de temps. Le bug viendra des gos programmes immobiliers, des milliers de villas de grand luxe sont en cours de construction, ces programmes ciblent une clientelle européenne, les cadres ont du mal à acheter leur résidence principale avec leur seul salaire,je les vois mal se payer un programme à Marrakech ou Tanger surtout à 20 000 dh le m2. Par ailleurs le pigeon étranger risque de faire défaut car à prix égal ils va surement préférer invistir en Espagne ou en Europe de l’est,car coté infrastructure et loisir effectivement il ya pas Photo.
Si les gros programme en cours de réalisation ne trouvent pas preneur comme il semble se profiler(crise mondiale oblige) il y aura bcp de larmes et certainement bcp de crises cardiaques.
un sage Africain disait : les arbres ne grimpent jamais jusqu’au ciel.
Pour ma part ce qui m’étonne, c’est que la plupart des biens proposés à la vente sont destinés à des investisseurs privés ou institutionnels…
En effet il n’y a pas besoin d’aller si loin surtout pour 8%, il n’est pas rare en France de voir des biens vendus à 10% de rentabilité nette.
Donc si ces bien sont proposés à des investisseurs qui souhaitent faire du locatif pourquoi au Maroc ne parle-t-on jamais ou très peu de rentabilité??
Il est clair que pour des logements vides c’est normal de parler de prix au M², mais si je souhaite acheter un bien déjà loué on me parlera tjours de prix au m².
Quand je vois la campagne de pub pour la palmeraie ou l’on propose 8% seulement de rentabilité brute, ça m’a fait un peu rire…
Donc je pense que volontairement la plupart des agences (dont tu fais partie Laurent :), intermédiaires, promoteurs entretiennent cette spécultation en évitant de parler de rentabilité sauf pour eux même.
J’ai l’impression que tous les reflexes des investisseurs en France se perdent dès lors qu’ils mettent le pied au Maroc, pour ma part je n’ai jamais fais attention au prix du m² parce qu’il y a du tout et n’importe quoi au Maroc.
Exemple : j’ai acheté un terrain constructible dans la zone industrielle de Berrechid quand est arrivé le moment de négocier les prix, vous savez de quoi me parlait le vendeur?? De l’augmentation des prix de l’immobilier au maroc et du développement que connaît Tanger, l’arrivée d’investisseurs Saoudiens à Rabat, Casashore etc… Tout se mélange au maroc, c’est comme si pour vous vendre un bien au Havre on allait vous parler d’investisseurs Russes à Saint Tropez!! Les vendeurs ont perdu toutes notions ou essayent de faire perdre toutes notions aux acheteurs.
Le jour ou des biens ou immeubles seront proposés à la vente sur la base de la rentabilité je pense que nous y verrons plus clair et surtout les vendeurs redescendront sur terre.
Pour la Palmeraie, cela reste un produit sérieux car le groupe a une véritable expérience en gestion locative. Il faut tout de même faire attention.
La rentabilité n’est plus de 8% sur les dernières tranches. Sur les villa il me semble par exemple qu’elle n’est que de 3.5% / 4%. Les produit sont très cher. Un villa de 450 m2 avec un piscine est présentée à plus d’un million d’Euro. A ces niveaux de prix on peut se demander qui peut acheter.
Il faut ensuite retirer de cette rentabilité affichée les frais de gestion. Les frais de gestion sont maitrisés si tout le monde achète, mais ce sera a regarder de plus prêt. En final la rentabilité net doit être proche de 4/5 %.
Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c’est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu.
Enfin ce qui est étrange c’est que l’on trouve toujours des panneaux : “dernière produit à vendre sur la dernière tranche” affichés depuis plus d’un an ???
Sinon la redescente sur terre ne se fera (malheureusement) qu’avec un accident visible que personne ne pourra nier. C’est pour cela que tant qu’Addoha et CGI afficheront de bon rapport en bourse, tout le monde dira l’immobilier au Maroc ça marche bien.
Je suis d’accord avec toi concernant la palmeraie le produit est sérieux certes mais pour avoir 5% de rentabilité est ce que l’opération est intéressante?? Je ne pense pas. Si les achats se font sur la base d’une hypothétique plus value à moyen ou long terme, comme tu l’as expliqué c’est risqué car la crise approche peut être et il faudra avoir les reins solides pour attendre que la tempête passe.
Alors que si l’achat se fait sur la base d’une rentabilité locative, tu peux acheter ton bien à un prix que tu estimes plus juste en fonction de tes critères de rentablités (certains trouveront que 5% c’est suffisant, d’autres n’achètent pas en dessous de 15%.
“Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c’est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu.”
Comme tu le dis c’est une inconnue et il faut donc se baser sur l’existant, c’est à dire la rentablitié du bien.
“Enfin ce qui est étrange c’est que l’on trouve toujours des panneaux : “dernière produit à vendre sur la dernière tranche” affichés depuis plus d’un an ???”
C’est connu que les promoteurs partout dans le monde fonctionnent de la sorte pour attirer le chaland.
Pour conclure Laurent j’aimerais avoir ton avis en tant que spécialiste de l’immobilier est ce que tu penses que 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire??:)
@Mohammed
> 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire
La réponse est non, mais il faut cependant ajouter que la Palmeraie propose aussi de profiter du bien pendant quelques semaines dans l’année.
Enfin, par rapport a beaucoup d’autres, ils proposent un véritable système de gestion locative.
Mon avis c’est que le produit est l’un des plus sérieux de la place, mais on le paie très (trop?) cher.
En théorie la location est plus rentable sur Casablanca car contrairement à Marrakech la location a lieu toute l’année. Le principale problème sur Casablanca c’est de trouver les bons clients qui ne sont pas si nombreux que cela.
A tous
Combien vaudrait une maison de ce stype http://www.focusfrance.com/vente-immobilier-bretagne.php?id=55779&p=details&langue=fr
Au maroc aujourd’hui ?
La trouverait-on au prix proposée dans cette annonce ?
@Abdel
Bien vu.
Maison affichée à 135 000 euros / 1.5 millions de dh pour 160 m2 soit Moins de 10.000 dh / m2 à 400m de la mer.
Pas certain que l’on puisse encore trouver cela au Maroc. Le programme Fadessa de Saïdia propose des maison à un prix supérieur, pour une qualité (ce sera é vérifier) qui n’est nécessairement supérieure.
@Laurent
il y a un autre détail ( au dela de la qaulité de vie qui est certainement infiniment meilleure) , il faut rajouter à cette villa : Jardin de 700 m2 avec petite piscine hors sol et deux appentis.
Honnêtement je regarde les prix au Maroc et je me damande si je suis dans le réel . C’est invressemblable !
bonjour, je suis une lectrice de votre bloc et je trouve que vous faites un excellent travail ..
Je prépare un dossier sur le marché d’immobilier marocain, je manques cruellement de données économiques fiables donc je m’adresse a vous pour me communiquer des liens sur des sites d’agence gouvernementales indépendantes pour atténuer mes recherches ..
merci d’avance