Commentaires sur : Les « mythes » de l’immobilier Marocain http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/ Location Appartement Casablanca Mon, 23 May 2011 10:54:58 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3 Par : sahar http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-9543 sahar Thu, 03 Jul 2008 18:37:06 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-9543 bonjour, je suis une lectrice de votre bloc et je trouve que vous faites un excellent travail .. Je prépare un dossier sur le marché d'immobilier marocain, je manques cruellement de données économiques fiables donc je m'adresse a vous pour me communiquer des liens sur des sites d'agence gouvernementales indépendantes pour atténuer mes recherches .. merci d'avance bonjour, je suis une lectrice de votre bloc et je trouve que vous faites un excellent travail ..
Je prépare un dossier sur le marché d’immobilier marocain, je manques cruellement de données économiques fiables donc je m’adresse a vous pour me communiquer des liens sur des sites d’agence gouvernementales indépendantes pour atténuer mes recherches ..
merci d’avance

]]> Par : Abdel le breton ancien Abdel http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5687 Abdel le breton ancien Abdel Sun, 27 Apr 2008 16:52:10 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5687 @Laurent il y a un autre détail ( au dela de la qaulité de vie qui est certainement infiniment meilleure) , il faut rajouter à cette villa : Jardin de 700 m2 avec petite piscine hors sol et deux appentis. Honnêtement je regarde les prix au Maroc et je me damande si je suis dans le réel . C'est invressemblable ! @Laurent
il y a un autre détail ( au dela de la qaulité de vie qui est certainement infiniment meilleure) , il faut rajouter à cette villa : Jardin de 700 m2 avec petite piscine hors sol et deux appentis.

Honnêtement je regarde les prix au Maroc et je me damande si je suis dans le réel . C’est invressemblable !

]]> Par : Laurent Bervas http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5685 Laurent Bervas Sun, 27 Apr 2008 16:02:06 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5685 @Abdel Bien vu. Maison affichée à 135 000 euros / 1.5 millions de dh pour 160 m2 soit Moins de 10.000 dh / m2 à 400m de la mer. Pas certain que l'on puisse encore trouver cela au Maroc. Le programme Fadessa de Saïdia propose des maison à un prix supérieur, pour une qualité (ce sera é vérifier) qui n'est nécessairement supérieure. @Abdel
Bien vu.
Maison affichée à 135 000 euros / 1.5 millions de dh pour 160 m2 soit Moins de 10.000 dh / m2 à 400m de la mer.

Pas certain que l’on puisse encore trouver cela au Maroc. Le programme Fadessa de Saïdia propose des maison à un prix supérieur, pour une qualité (ce sera é vérifier) qui n’est nécessairement supérieure.

]]> Par : Abdel le breton ancien Abdel http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5684 Abdel le breton ancien Abdel Sun, 27 Apr 2008 13:04:33 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5684 A tous Combien vaudrait une maison de ce stype http://www.focusfrance.com/vente-immobilier-bretagne.php?id=55779&p=details&langue=fr Au maroc aujourd'hui ? La trouverait-on au prix proposée dans cette annonce ? A tous
Combien vaudrait une maison de ce stype http://www.focusfrance.com/vente-immobilier-bretagne.php?id=55779&p=details&langue=fr
Au maroc aujourd’hui ?
La trouverait-on au prix proposée dans cette annonce ?

]]> Par : Laurent Bervas http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5374 Laurent Bervas Wed, 23 Apr 2008 18:52:34 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5374 @Mohammed > 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire La réponse est non, mais il faut cependant ajouter que la Palmeraie propose aussi de profiter du bien pendant quelques semaines dans l'année. Enfin, par rapport a beaucoup d'autres, ils proposent un véritable système de gestion locative. Mon avis c'est que le produit est l'un des plus sérieux de la place, mais on le paie très (trop?) cher. En théorie la location est plus rentable sur Casablanca car contrairement à Marrakech la location a lieu toute l'année. Le principale problème sur Casablanca c'est de trouver les bons clients qui ne sont pas si nombreux que cela. @Mohammed

> 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire

La réponse est non, mais il faut cependant ajouter que la Palmeraie propose aussi de profiter du bien pendant quelques semaines dans l’année.

Enfin, par rapport a beaucoup d’autres, ils proposent un véritable système de gestion locative.

Mon avis c’est que le produit est l’un des plus sérieux de la place, mais on le paie très (trop?) cher.

En théorie la location est plus rentable sur Casablanca car contrairement à Marrakech la location a lieu toute l’année. Le principale problème sur Casablanca c’est de trouver les bons clients qui ne sont pas si nombreux que cela.

]]> Par : Mohamed http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5323 Mohamed Wed, 23 Apr 2008 10:11:27 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5323 Je suis d'accord avec toi concernant la palmeraie le produit est sérieux certes mais pour avoir 5% de rentabilité est ce que l'opération est intéressante?? Je ne pense pas. Si les achats se font sur la base d'une hypothétique plus value à moyen ou long terme, comme tu l'as expliqué c'est risqué car la crise approche peut être et il faudra avoir les reins solides pour attendre que la tempête passe. Alors que si l'achat se fait sur la base d'une rentabilité locative, tu peux acheter ton bien à un prix que tu estimes plus juste en fonction de tes critères de rentablités (certains trouveront que 5% c'est suffisant, d'autres n'achètent pas en dessous de 15%. "Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c’est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu." Comme tu le dis c'est une inconnue et il faut donc se baser sur l'existant, c'est à dire la rentablitié du bien. "Enfin ce qui est étrange c’est que l’on trouve toujours des panneaux : “dernière produit à vendre sur la dernière tranche” affichés depuis plus d’un an ???" C'est connu que les promoteurs partout dans le monde fonctionnent de la sorte pour attirer le chaland. Pour conclure Laurent j'aimerais avoir ton avis en tant que spécialiste de l'immobilier est ce que tu penses que 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire??:) Je suis d’accord avec toi concernant la palmeraie le produit est sérieux certes mais pour avoir 5% de rentabilité est ce que l’opération est intéressante?? Je ne pense pas. Si les achats se font sur la base d’une hypothétique plus value à moyen ou long terme, comme tu l’as expliqué c’est risqué car la crise approche peut être et il faudra avoir les reins solides pour attendre que la tempête passe.
Alors que si l’achat se fait sur la base d’une rentabilité locative, tu peux acheter ton bien à un prix que tu estimes plus juste en fonction de tes critères de rentablités (certains trouveront que 5% c’est suffisant, d’autres n’achètent pas en dessous de 15%.

« Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c’est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu. »

Comme tu le dis c’est une inconnue et il faut donc se baser sur l’existant, c’est à dire la rentablitié du bien.

« Enfin ce qui est étrange c’est que l’on trouve toujours des panneaux : “dernière produit à vendre sur la dernière tranche” affichés depuis plus d’un an ??? »

C’est connu que les promoteurs partout dans le monde fonctionnent de la sorte pour attirer le chaland.

Pour conclure Laurent j’aimerais avoir ton avis en tant que spécialiste de l’immobilier est ce que tu penses que 5% de rentabilité pour un bien à Marrakech est une bonne affaire??:)

]]> Par : Laurent Bervas http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5322 Laurent Bervas Wed, 23 Apr 2008 09:58:54 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5322 Pour la Palmeraie, cela reste un produit sérieux car le groupe a une véritable expérience en gestion locative. Il faut tout de même faire attention. La rentabilité n'est plus de 8% sur les dernières tranches. Sur les villa il me semble par exemple qu'elle n'est que de 3.5% / 4%. Les produit sont très cher. Un villa de 450 m2 avec un piscine est présentée à plus d'un million d'Euro. A ces niveaux de prix on peut se demander qui peut acheter. Il faut ensuite retirer de cette rentabilité affichée les frais de gestion. Les frais de gestion sont maitrisés si tout le monde achète, mais ce sera a regarder de plus prêt. En final la rentabilité net doit être proche de 4/5 %. Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c'est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu. Enfin ce qui est étrange c'est que l'on trouve toujours des panneaux : "dernière produit à vendre sur la dernière tranche" affichés depuis plus d'un an ??? Sinon la redescente sur terre ne se fera (malheureusement) qu'avec un accident visible que personne ne pourra nier. C'est pour cela que tant qu'Addoha et CGI afficheront de bon rapport en bourse, tout le monde dira l'immobilier au Maroc ça marche bien. Pour la Palmeraie, cela reste un produit sérieux car le groupe a une véritable expérience en gestion locative. Il faut tout de même faire attention.

La rentabilité n’est plus de 8% sur les dernières tranches. Sur les villa il me semble par exemple qu’elle n’est que de 3.5% / 4%. Les produit sont très cher. Un villa de 450 m2 avec un piscine est présentée à plus d’un million d’Euro. A ces niveaux de prix on peut se demander qui peut acheter.

Il faut ensuite retirer de cette rentabilité affichée les frais de gestion. Les frais de gestion sont maitrisés si tout le monde achète, mais ce sera a regarder de plus prêt. En final la rentabilité net doit être proche de 4/5 %.

Enfin et surtout au delà de la rentabilité, il faut regarder la valeur au moment de la revente. Sur ce point c’est encore une inconnue. On Achète ce type de produit sur une base supérieur à 2000 euros le m2. On ne sait pas combien il sera revendu.

Enfin ce qui est étrange c’est que l’on trouve toujours des panneaux : « dernière produit à vendre sur la dernière tranche » affichés depuis plus d’un an ???

Sinon la redescente sur terre ne se fera (malheureusement) qu’avec un accident visible que personne ne pourra nier. C’est pour cela que tant qu’Addoha et CGI afficheront de bon rapport en bourse, tout le monde dira l’immobilier au Maroc ça marche bien.

]]> Par : Mohamed http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5320 Mohamed Wed, 23 Apr 2008 09:41:30 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5320 Pour ma part ce qui m'étonne, c'est que la plupart des biens proposés à la vente sont destinés à des investisseurs privés ou institutionnels... Donc si ces bien sont proposés à des investisseurs qui souhaitent faire du locatif pourquoi au Maroc ne parle-t-on jamais ou très peu de rentabilité?? Il est clair que pour des logements vides c'est normal de parler de prix au M², mais si je souhaite acheter un bien déjà loué on me parlera tjours de prix au m². Quand je vois la campagne de pub pour la palmeraie ou l'on propose 8% seulement de rentabilité brute, ça m'a fait un peu rire... :) En effet il n'y a pas besoin d'aller si loin surtout pour 8%, il n'est pas rare en France de voir des biens vendus à 10% de rentabilité nette. Donc je pense que volontairement la plupart des agences (dont tu fais partie Laurent :), intermédiaires, promoteurs entretiennent cette spécultation en évitant de parler de rentabilité sauf pour eux même. J'ai l'impression que tous les reflexes des investisseurs en France se perdent dès lors qu'ils mettent le pied au Maroc, pour ma part je n'ai jamais fais attention au prix du m² parce qu'il y a du tout et n'importe quoi au Maroc. Exemple : j'ai acheté un terrain constructible dans la zone industrielle de Berrechid quand est arrivé le moment de négocier les prix, vous savez de quoi me parlait le vendeur?? De l'augmentation des prix de l'immobilier au maroc et du développement que connaît Tanger, l'arrivée d'investisseurs Saoudiens à Rabat, Casashore etc... Tout se mélange au maroc, c'est comme si pour vous vendre un bien au Havre on allait vous parler d'investisseurs Russes à Saint Tropez!! Les vendeurs ont perdu toutes notions ou essayent de faire perdre toutes notions aux acheteurs. Le jour ou des biens ou immeubles seront proposés à la vente sur la base de la rentabilité je pense que nous y verrons plus clair et surtout les vendeurs redescendront sur terre. Pour ma part ce qui m’étonne, c’est que la plupart des biens proposés à la vente sont destinés à des investisseurs privés ou institutionnels…
Donc si ces bien sont proposés à des investisseurs qui souhaitent faire du locatif pourquoi au Maroc ne parle-t-on jamais ou très peu de rentabilité??
Il est clair que pour des logements vides c’est normal de parler de prix au M², mais si je souhaite acheter un bien déjà loué on me parlera tjours de prix au m².
Quand je vois la campagne de pub pour la palmeraie ou l’on propose 8% seulement de rentabilité brute, ça m’a fait un peu rire… :) En effet il n’y a pas besoin d’aller si loin surtout pour 8%, il n’est pas rare en France de voir des biens vendus à 10% de rentabilité nette.
Donc je pense que volontairement la plupart des agences (dont tu fais partie Laurent :) , intermédiaires, promoteurs entretiennent cette spécultation en évitant de parler de rentabilité sauf pour eux même.
J’ai l’impression que tous les reflexes des investisseurs en France se perdent dès lors qu’ils mettent le pied au Maroc, pour ma part je n’ai jamais fais attention au prix du m² parce qu’il y a du tout et n’importe quoi au Maroc.
Exemple : j’ai acheté un terrain constructible dans la zone industrielle de Berrechid quand est arrivé le moment de négocier les prix, vous savez de quoi me parlait le vendeur?? De l’augmentation des prix de l’immobilier au maroc et du développement que connaît Tanger, l’arrivée d’investisseurs Saoudiens à Rabat, Casashore etc… Tout se mélange au maroc, c’est comme si pour vous vendre un bien au Havre on allait vous parler d’investisseurs Russes à Saint Tropez!! Les vendeurs ont perdu toutes notions ou essayent de faire perdre toutes notions aux acheteurs.

Le jour ou des biens ou immeubles seront proposés à la vente sur la base de la rentabilité je pense que nous y verrons plus clair et surtout les vendeurs redescendront sur terre.

]]> Par : hamid http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5310 hamid Tue, 22 Apr 2008 20:37:07 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5310 à tous je persuadé que le maroc ne peut éviter la crise qui se profile, c'est juste une question de temps. Le bug viendra des gos programmes immobiliers, des milliers de villas de grand luxe sont en cours de construction, ces programmes ciblent une clientelle européenne, les cadres ont du mal à acheter leur résidence principale avec leur seul salaire,je les vois mal se payer un programme à Marrakech ou Tanger surtout à 20 000 dh le m2. Par ailleurs le pigeon étranger risque de faire défaut car à prix égal ils va surement préférer invistir en Espagne ou en Europe de l'est,car coté infrastructure et loisir effectivement il ya pas Photo. Si les gros programme en cours de réalisation ne trouvent pas preneur comme il semble se profiler(crise mondiale oblige) il y aura bcp de larmes et certainement bcp de crises cardiaques. un sage Africain disait : les arbres ne grimpent jamais jusqu'au ciel. à tous
je persuadé que le maroc ne peut éviter la crise qui se profile, c’est juste une question de temps. Le bug viendra des gos programmes immobiliers, des milliers de villas de grand luxe sont en cours de construction, ces programmes ciblent une clientelle européenne, les cadres ont du mal à acheter leur résidence principale avec leur seul salaire,je les vois mal se payer un programme à Marrakech ou Tanger surtout à 20 000 dh le m2. Par ailleurs le pigeon étranger risque de faire défaut car à prix égal ils va surement préférer invistir en Espagne ou en Europe de l’est,car coté infrastructure et loisir effectivement il ya pas Photo.
Si les gros programme en cours de réalisation ne trouvent pas preneur comme il semble se profiler(crise mondiale oblige) il y aura bcp de larmes et certainement bcp de crises cardiaques.
un sage Africain disait : les arbres ne grimpent jamais jusqu’au ciel.

]]> Par : Abdel le breton ancien Abdel http://www.casawaves.com/2008/04/22/les-mythes-de-l%e2%80%99immobilier-marocain/comment-page-1/#comment-5307 Abdel le breton ancien Abdel Tue, 22 Apr 2008 20:15:52 +0000 http://www.casawaves.com/?p=406#comment-5307 @Abdel tu dis "Oui les MRE et j’en fais partie ont un investissement de prédiléction qui est l’immobilier, Tu sais à Casa dans l’immeuble ou j’habite qui je qualifierai de moyen haut standing, situé à bourgogne plus de 60 % des copropriétaires vivent à l’étranger, France, Espagne, Italie…." Les MRE achètent en effet , mais pas dans la copropriété "haut standing" ,du moins « haut standing » par le montant déboursé . De ma propre expérience du haut standing au Maroc , j’ai eu la même conclusion que Laurent : la plus part des marocains ayant acheté dans ce qui est communément appelé « haut standing » sont les marocains aisés du Maroc. Dans le dit « haut standing » que je connaissais moi même, Il y a eu quelques « MRE », 4 sur 118 appartements ( je connaissais l’ensemble des propriétaires pour avoir été au conseil syndical ) . 2 cadres en Europe qui eux ont acheté pour y passer quelques jours de vacances dans l’année sans jamais soumettre leur appartement à la location, un enseignant en France qui a acheté à crédit et a soumis son appartement à la location et le 3ème est un jeune commerçant en France qui a acheté en contractant un crédit au Maroc pour remettre également ensuite l’appartement à la location . Moi même quand j’ai mis mon appartement en vente : aucun MRE ne concevait ( en 2005 ) mettre plus de 1 million de dh dans un appartement. Beaucoup trouvaient , pour ce prix, plus intéressant l’achat d’un terrain pour y construire une grande maison ou villa : ça avait l’avantage de revenir moins cher et en plus ce type de bien immobilier entre dans le cadre des besoins d’une famille souvent nombreuse ou ayant l’habitude de recevoir beaucoup de leur famille. L’achat de terrain dans des lotissements pour y bâtir un immeuble a leur faveur dans la plus des cas. Les MRE en revanche, du moins les jeunes, sont rentables pour la location de ces dits « haut standing », ils sont la plus grosse clientèle de la location du haut standing pour des courtes durées pendant les vacances : ils font le bonheur des loueurs . Mais le niveau des prix actuels au Maroc dépasse et de loin le budget de l’écrasante majorité des MRE ( il faut être réaliste) . Du reste dans ton commentaire , Abdel, tu es sur la même longueur d’onde que Laurent : tu témoignes de 60% d’appartements « Moyen Standing » occupés par des MRE. Sur ce point je pense qu’on peut être d’accord, ils achètent dans le « moyen standing » qui veut dire en vérité largement en dessous des prix exorbitants annoncés dans le dit « haut standing » @Abdel
tu dis
« Oui les MRE et j’en fais partie ont un investissement de prédiléction qui est l’immobilier, Tu sais à Casa dans l’immeuble ou j’habite qui je qualifierai de moyen haut standing, situé à bourgogne plus de 60 % des copropriétaires vivent à l’étranger, France, Espagne, Italie…. »

Les MRE achètent en effet , mais pas dans la copropriété « haut standing » ,du moins « haut standing » par le montant déboursé .
De ma propre expérience du haut standing au Maroc , j’ai eu la même conclusion que Laurent : la plus part des marocains ayant acheté dans ce qui est communément appelé « haut standing » sont les marocains aisés du Maroc. Dans le dit « haut standing » que je connaissais moi même, Il y a eu quelques « MRE », 4 sur 118 appartements ( je connaissais l’ensemble des propriétaires pour avoir été au conseil syndical ) . 2 cadres en Europe qui eux ont acheté pour y passer quelques jours de vacances dans l’année sans jamais soumettre leur appartement à la location, un enseignant en France qui a acheté à crédit et a soumis son appartement à la location et le 3ème est un jeune commerçant en France qui a acheté en contractant un crédit au Maroc pour remettre également ensuite l’appartement à la location .
Moi même quand j’ai mis mon appartement en vente : aucun MRE ne concevait ( en 2005 ) mettre plus de 1 million de dh dans un appartement. Beaucoup trouvaient , pour ce prix, plus intéressant l’achat d’un terrain pour y construire une grande maison ou villa : ça avait l’avantage de revenir moins cher et en plus ce type de bien immobilier entre dans le cadre des besoins d’une famille souvent nombreuse ou ayant l’habitude de recevoir beaucoup de leur famille.
L’achat de terrain dans des lotissements pour y bâtir un immeuble a leur faveur dans la plus des cas.
Les MRE en revanche, du moins les jeunes, sont rentables pour la location de ces dits « haut standing », ils sont la plus grosse clientèle de la location du haut standing pour des courtes durées pendant les vacances : ils font le bonheur des loueurs .

Mais le niveau des prix actuels au Maroc dépasse et de loin le budget de l’écrasante majorité des MRE ( il faut être réaliste) .
Du reste dans ton commentaire , Abdel, tu es sur la même longueur d’onde que Laurent : tu témoignes de 60% d’appartements « Moyen Standing » occupés par des MRE.
Sur ce point je pense qu’on peut être d’accord, ils achètent dans le « moyen standing » qui veut dire en vérité largement en dessous des prix exorbitants annoncés dans le dit « haut standing »

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