SMAP : Point de vue d’un visiteur
Issam, un lecteur de Casawave nous a laissé ce commentaire concernant son passage au SMAP immo.
Bonjour,
venant de visiter le salon immobilier du Maroc au parc d’exposition à Paris, surprenant sur des points contradictoires des exposants ainsi que l’absence de quelques acteurs grands promoteur marocains.
En synthèse une grande partie des présents promoteurs ne proposent que des produits non vendus au Maroc d’une part et des propositions quantitatifs des biens économiques bas de gamme ( cela me rappel le futur guetton par la force de le voir en Europe et dans les états unis en déplaçant cette histoire)
Le point important que j’ai noté ces acteurs au salon ils sont à l’extrême des prix spéculés et ils poussent les MRE naïfs à signer et avec des acomptes chèques pour réservation ferme sans voir le bien et l’endroit donc ils me donnent l’impression qu’ils ont formatés pour une mission à terme ou ça passe ou ça casse plus rien à perdre.
C’est une forme de pression et de peur pour consolider les projets en cours vis à vis des créanciers ou d’eux-mêmes. La corde est trop tirée ce que j’ai constaté mais je peux me tromper sauf le temps qui nous dira si Allah nous prête vie.
Ils savent qu’il y a une échéance du clash immobilier mais pour eux c’est en 2010 d’après un grand acteur conscient en me faisant cette confidence à vis voix.
Mais moi je pense toujours pour fin 2008 et 2009.PS : apparemment les banques présentes, elles sont pressentes et acceptent le taux d endettement jusqu’ au 44%, grave erreur pour nous tous et surtout les personnes qui plongent,
Ça sera le surendettement le plus élevé du marché sachant que la vie augmente toujours de partout et surtout en Europe, la France qui dépasse le seuil maximum à ce jour d’où les problèmes de la baisse de la consommation…
Cordialement.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Et pourtant le salon a eu énormément de visite . il parait même que l’affluence a dépassé le salon de l’immobilier normal
http://www.prixmaroc.com/
Bonjour,
je fais suite à mon briefing cité joint en dessus (SMAP), et le commentaire également , en effet dans le fond je souhaite que ça marche car nous avons besoin de l’investissement étranger et interne pour notre pays; mais avec deux poids et deux mesures.
Sans exclure l’angle pour les plus démunis et l’angle pour les moyens marocains.
La réussite d’un salon n’engage pas la quantité des visiteurs (souvent du groupe de famille passent pour de l’info et pour tuer le temps aussi) mais la réussite est plutôt la qualité d’engagement pour des projets fiables avec des réservations fermes et des rendez vous de visites fermes également.
On me donne l’impression que ces acteurs (un lobby) veulent garder leurs parts de gâteaux à n’importe quel prix, et sans tenir compte du marché réel à savoir aider et accompagner notre pays vers une économie saine, propre, et attirante.
Ces acteurs ont la capacité de le faire et j’y crois fort mais ils ont besoin de cotshing, se sont des êtres humains comme tous.
Cela nous permet de devenir comme une référence en Afrique et comme un nouveau model pour l’occident car hamdolillah nous les marocains nous aimons bien manger, bien aider et être généreux dans la solidarité comme notre leader Sa Majesté qu’Allah lui réserve une longue vie à lui et notre famille royale.
Donc ces acteurs ont oublié d’intégrer un régulateur ou thermostat pour jongler et adhérer l’utile à l’agréable pour satisfaire en moyenne tout le monde.
Au fait je suis Missam.
Cordialement.
Marrakech classé 36ème au monde pour le prix au m2 .
2ème des pays arabes ! Incroyable !.
http://www.photius.com/rankings/most_expensive_cities_real_estate_2008.html
Bonsoir,
Venant d’apprendre lors du salon d’exposition immobilier marocain à Paris nord 2 qu’il y avait une grande dispute grave (bagarre) des clients français qui sont rendus compte de l’arnaque après l’avance par chèque de l acompte à un promoteur français qui est installé au Maroc en société promoteur.
Ces futurs clients se sont rendus comptes que la ste n’existe pas et ils sont revenus le lendemain pour l’acquisition du bien au Maroc qui n’existait pas.
Comment cette société soit parmi les exposant présents et nos banquiers ainsi que les notaires en place ?.
Chercher l’erreur !
Y A-T-IL PAS D4AUTRES DANS LE MEME CAS ?
Quelle image de marque aura le Maroc, nous marocains intérieurs et extérieurs, notre soupe de poisson commence à franchir nos frontières marocaines.
Encore une fois je suis triste car j’aime mon Maroc et ma France.
Cela confirmait mes dires lors de ma visite la veille ( voir mon compte rendu dans l’article smap)
Bonjour, info et lien très constructible en conseil et choses à éviter.
http://www.cotation-immobiliere.fr/AnalysEconomieDetail.aspx?sPageId=debut_fin_charles-dereeper
Vous me demandez souvent que faire de votre argent ?
Il faut lâcher les actions européennes, américaines et l’immobilier et ne plus investir à moyen long terme pendant quelques années. Cash is the king. Il subsiste pour l’instant une petite inconnue quand au dilemme de l’inflation ou de la déflation. La hausse des matières premières que j’attendais en 2009 est bien en place mais dès 2008 avec un an d’avance sur les projections. Il est bien difficile de savoir combien de temps, la spirale déflationniste va exiger pour se mettre à aspirer la valeur des actifs comme une centrifugeuse géante. Bien difficile de chiffrer la quantité d’inflation qui sera générée avant.
Mais nous disposons en face de certitudes : le marché de la vieillesse va exploser. C’est mathématique.
excellente lecture.
for you information.
telQuel en espérant que cet article est bien recent zaama zama!.
http://www.telquel-online.com/301/economie1_301.shtml
Des prix qui touchent le plafond, des taux condamnés à augmenter, la spéculation qui s’intensifie : le logement devient de plus en plus inaccessible. L’éclatement de la bulle immobilière est-il pour bientôt ?
A+
M;Issam on July 15th, 2008 at 11:16 am Your comment is awaiting moderation.
Bonjour,
les pérvisions sur les spéculations démontrent les conséquences celà était prévu pour Tri 4 et 2009.
Lien pour info
http://www.yabiladi.com/forum/list-2.html
FADESA le 1er groupe immo espagnol est en cessation de paiement
Auteur: med75016
Date: le 15 juillet 2008 à 10h36
Fadesa est en cessation de paiement, cette société est très présente sur nos côtes, c’est l’un des plus grand investisseurs dans l’immo marocain avec sa filliale fadesa maroc. Je crains le pire pour ceux qui ont acheté des apparts sur plan chez eux !!!
http://www.tunisieaffaire.com/index.php?option=com_content&task=view&id=3305&Itemid=157
Un des promoteurs immobiliers – Palmeraie Développement – commercialise par exemple le produit « California Golf Resort » – à Casablanca, produit constitué de villas et d’appartements qui se vendent au minimum 550.000 euros. Autant dire que ce genre de bien immobilier ne peut être acquis par tout un chacun.
De plus en plus de promoteurs immobiliers marocains s’adressent donc à la clientèle française car nombreux sont les marocains résidant en France qui souhaitent investir dans une maison secondaire dans leur pays d’origine. Mais ces projets ne sont destinés qu’aux classes moyennes à aisées et dans le contexte d’une crise immobilière avérée en France, il est de plus en plus difficile d’emprunter auprès d’établissement de crédit (phénomène de resserrement du crédit). Aussi peut-on comprendre que le Maroc souffre lui aussi de la crise immobilière présente dans les autres pays européens parce que sa clientèle se composait jusqu’à présent d’un bon nombre d’européens en quête d’un climat et d’un mode de vie agréable comme c’est le cas au Maroc.
La difficulté pour le Maroc est de mesurer l’ampleur de la crise car le pays ne dispose pas d’indicateurs ou de baromètres immobiliers agréés par la profession.
Bonjour Issam
Existe t’il des statistiques fiables indiquant que la clientèle pour les projets luxueux est principalement européenne (dont MRE) ???
Il m’arrive pendant mes explorations marocaines, de rencontrer , chez eux des propriétaires (ou locataires) de villas ou super apparts dans ce genre de projet, généralement sur Marrakech, quand on leur pose des questions sur le voisinage et les propriétaires, il n’y a qu’une réponse , c’est des rbatis ou des bédaouis, parfois des fonctionnaires influents, avec les commentaires habituels , gros 4×4 garé sur la pelouse, fétes bruyantes interminables, jamais on ne m’a parlé de MRE, ou d ‘européens, seulement dans les lotissements beaucoup plus modestes (100000 à 200000 euros le lot), route de Guemassa, ou aux fin fonds de Targa.
Je pense que le journaliste de Tunis affaire se trompe : « California Golf Resort » est acheté en très grande majorité par la clientèle locale aisée (celle que claude décrit).
En effet je serais également étonné de voir que les MRE font partie des meilleurs clients pour des villas à 550000€ résidence qui plus est secondaire…
Il ne faut pas se voiler la face non plus les MRE ne font pas partie de la population la plus aisée en France, je pense qu’il faut attendre encore une génération pour voir se développer ce phénomène…
On peut se demander quelle est l’avenir de l’immobilier Marocain à court terme.
1) lors du lancement de Saïdia on nous a expliqué que le projet était essentiellement destiné aux retaités britaniques. De manière plus général les promoteurs prétendent vendre aux (riches) retraités européens. Dans la réalité, la crise immobilière qui sévit en Europe et notamment en angleterre fait douter du succès de ces projets.
2) les promoteurs marocain expliquent maintenant que la demande intérieur reste très forte, ce qui permet de voir leur avenir en rose. On voit les limites de ce discours. Ce n’est pas parce que la demande intérieur est forte que les produit à 300 000 euros minimum vont se vendre comme par miracle a des milliers de marocains.
L’immobilier marocain est aujourd’hui entré dans une zone de fragilité :
1) Les riches étranger sont reparti et son avenir a court terme dépend de la demande intérieur (et MRE).
2) Avec le prix du foncier et l’envolée de couts de construction il devient très difficile de faire de l’économique et du moyen standing.
Va t’on assister à une baisse rapide ? La particularité de l’immobilier marocain est que les promoteurs sont moins dépendant des banques et peuvent donc garder sur les bras des programmes immobiliers invendu sans faire faillite.
Bonsoir,
Laurent, au fait dans les caractéristiques des montages financiers tu as raison mais ils ont comme même dans les bras des stocks, des coûts cachés :
des salariés gardiens, les détériorations, l’humidités ….
Et le manque de la disponibilité de cet argent en cash, le risque fort de perte de fric y imminent lors d’une chute brutale encore à venir…
Les questions qui doivent se poser même s’ils plantent l’argent et que ça repousse à gogo les conséquences seront là, tant pis pour eux.
Le cas est similaire pour la bourse comme pour les entreprises qui perdent de l’argent également.
En suite ça se généralise dans tous les métiers malheureusement dans le monde y compris forcément au Maroc.
Je pense que les promoteurs marocains ont maquillé des programmes immobilier moyen de gammes en produit haut de gamme. Un promoteur me disait d’ailleurs être incapable de faire des produits “standard” : le savoir faire, pour faire de la qualité, semble difficile a trouver.
J’ai déjà exprimé a plusieurs reprises que la chute brutale n’est pas le scénario que je retiens : les promoteurs ont en grande majorité de bonnes réserve de liquidité (pour ne pas dire de liquide ;-)). Ils peuvent perdre de l’argent sans nécessairement être en dépôt de bilan.
Le scénario que je retiens est plutôt une chute boursière de CGI et/ou Addoha entre maintenant et début 2009 qui permettrait d’ouvrir les yeux sur les excès des dernières années.
Un truc qu’il faut pas oublier, c’est celui du blanchiment.
Ces mecs là n’en ont rien à faire de vendre ou pas.
Tant qu’ils récupèrent leur mise en vendant 20/30 % du programme, ils sont contents et encore.
Bonjour,
La crise semble etre bien engagée dans le secteur de l’immobilier. les entrepreneurs n’arretent pas d’utiliser tous les supports médiatiques possibles pour chercher des acheteurs de plus en plus rares.
Toutefois, la baisse des prix n’est pas encore la. Ils maintiennent les prix de ces deux dernières années et essayent de nous les vendre comme étant les prix du marché sous différents pretexte (augmentation des prix des matières premières, rareté du foncier papati patata…).
Les promotteurs se sont trompés sur le revenu des ménages marocains. Ils ont vu venir beaucoup d’argent sale dans le secteur de l’immobilier ces dernières années et ont cru que cela correpondaient au revenu des consommateurs marocains ordinaires. à mon avis, c’est l’argent sale qui a faussé les données dans le secteur de l’immobilier par son intervention en amont (en tant qu’investisseur) et en aval en tant que consommateur des biens immobiliers.
il est temps de se rendre compte que le consommateur final a des capacités de financement limités et que le prix du marché est celui que ce consommateur serait pret à donner et pas le prix que le promotteur cherche à imposer.
bien à vous.
@mohssine
> à mon avis, c’est l’argent sale qui a faussé les données
> dans le secteur de l’immobilier par son intervention en amont
> (en tant qu’investisseur) et en aval en tant que consommateur
> des biens immobiliers.
Je partage en grande parti cet avis.
Tout commence à mon avis avec le terrain.
La rareté du foncier (à un prix raisonnable) s’explique par un fort mouvement spéculatif. Hors chacun sait que l’achat de terrain se fait avec un fort pourcentage d’argent non déclaré.
L’introduction en bourse d’Addoha et CGI a fortement accentué la spéculation : pour justifier leurs cours élevé et maintenir leur rentabilité ces promoteurs ont mis en avant la plus value réalisée sur leur réserve foncière.
Avec les prix affichés les propriétaire son encouragé a garder des prix élevés.
Le marché du logement paralysé au Maroc
Publié le 29.07.2008 | 08h52
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http://www.yabiladi.com/article-economie-1803.html
«Il y a six mois, nous redoutions une éventuelle crise du logement. Aujourd’hui, nous pouvons affirmer que nous y sommes arrivés». Le commentaire sort de la bouche du responsable des crédits immobiliers d’une grande banque de la place. «Un projet qui demandait une période de commercialisation d’un mois l’an dernier en demande aujourd’hui trois ou quatre», poursuit-il. Ses propos trouvent d’ailleurs écho chez les notaires : «C’est calme, trop calme même !» ; et chez certains agents immobiliers : «Depuis les trois derniers mois? Pas une seule vente !».
no comment :On ne va jamais à la rencontre de ce qui est en route “
M.Issam on September 12th, 2008 at 11:46 am
Bonjour à tous,
Après la reprise, la tendance du marché actuel et réeel économiques est malheureusement dans la continuité de la baisse sur tous les plans, croyez chers amis que nous allons être témoins d’un nombre de sociétés en France comme dans le monde ainsi qu’au Maroc par la logique qui vont déposer et fermer leurs boutiques.
En conclusion les prix immobiliers vont baisser forcement qu’on veut ou non par la force et la contrainte des diverses raisons économiques.