Immobilier à Casablanca / Immobilier à Canton
Il est intéressant de comparer le Maroc avec d’autres pays émergents. Leekei, une amie qui revient d’un séjour à Canton (capitale économique du sud de la Chine), nous parle aujourd’hui de l’immobilier.
Durant mon séjour à Canton, j’ai eu la chance de résider dans un appartement, situé dans le centre de la ville, avec une vue surplombant la fameuse rivière des Perles.
Cet appartement dans un immeuble de haut standing, fait 80m². Il est composé d’un grand salon, 2 chambres, 1 cuisine et 1 salle de bain. La semaine précédente mon départ, j’avais visité à Casablanca, un appartement de composition et de surface similaire, situé également dans un quartier central. J’ai quelques éléments pour me prêter à un jeu de comparaisons…
L’appartement de Canton construit en 1998 vaut 700 000 Yuan (moins de 70 000 euros). On arrive donc à 825 euros/m². Pour l’appartement de 80m² à Casablanca, le propriétaire demandait 1 million 300 dh (moins de 130 000 euros), soit environ 1 625 euros/m².
A première vue, je me dis que j’ai plutôt intérêt à acheter à Canton qu’à Casablanca puisque l’immobilier y semble moins cher et les perspectives de croissance plus attrayantes …
Rapporté au niveau de revenus, est-ce que mon assertion est vérifiée ? Prenons un couple de jeunes cadres vivant à Canton, dont les revenus mensuels s’élèvent en moyenne à 800 euros. Pour eux, la valeur de l’appartement représente 88 fois leurs revenus mensuels. Le jeune couple vivant à Casablanca pourra prétendre à des revenus mensuels s’élevant à 1200 euros, cependant, la valeur du bien immobilier représentera 108 fois leurs revenus mensuels. Le jeune couple semble donc mieux loti à Canton…
Pour un investisseur qui chercherait à faire un investissement locatif, aurait-il intérêt à acheter à Canton ou à Casablanca ? Le propriétaire de l’appartement de Canton pourra trouver preneur avec un loyer mensuel de 350 euros, l’appartement est payé avec 200 mois de loyer. A Casablanca, le propriétaire de l’appartement pourra trouver un preneur en exigeant un loyer mensuel de 500 euros, l’appartement est donc payé avec 260 mois de loyer. Je me dis encore que l’investisseur est mieux loti à Canton…
Bien évidemment, dans mon raisonnement j’ai ignoré beaucoup de paramètres comme les valeurs actualisées des biens ou les indicateurs de croissance économique qui rentrent dans l’appréciation d’un bien immobilier. J’ai aussi volontairement oublié de mentionner qu’en Chine l’accès à la propriété reste encore limité pour les étrangers (mais la législation évolue rapidement). Cependant cette réflexion ne me semble pas inintéressante parce que les 2 investissements en question sont situés dans des capitales économiques dans des pays émergents, et que ces investissements sont libellés dans une monnaie pas librement convertible (pour l’instant), donc des investissements qui pourraient présenter un fort potentiel.
Et vous, où achèteriez-vous ?
Tous les articles écrits par Leekei Tang.
Ben moi, si je vis au Maroc, j’achete au Maroc, pas trop le choix je crois !
Si je vis En Europe et souhaite un pied a terre quelque part, je peux plus en profiter a Casa.
Et inversement bien sur pour quelqu’un a 2 ou 3 heures de Canton.
Le marche de l’immobilier est forcement lié à la géographie, il est difficile de comparer des lieux aussi lointains.
Il faudrait plutot comparer le Maroc avec des pays comparables geographiquement. Et encore d’autres critères difficiles a evaluer pecunierement rentrent en jeu et notamment l’affectif.
La Tunisie par exemple semble un bon echelon de comparaison. La, je pense que la Tunisie serait bien placee, mais le pays est si petit que forcement on reviendrait au Maroc.
Y’a pas a dire, les promoteurs locaux nous tiennent par la barbichette pour etre poli. La seule alternative vis a vis du Maroc seait le refus/report de la transaction. C’est surement ce qui se produit en ce moment…
@Juba
Je pense en effet que la solution passe par un tout petit peu de courage des politique : tout le monde sait que les promoteurs ne respectent pas la loi. Il suffirait de commencer par interdire toute transaction au noir sur le logement économique (ce qui est un véritable scandale)
Effectivement, celui qui est contraint géographiquement n’a pas intérêt à faire ces comparaisons !
Cependant, j’essaye de me mettre à la place d’un investisseur institutionnel dont les principaux soucis sont la rémunération immédiate et future de son investissement, ainsi que la liquidité et le potentiel du marché au moment de la sortie
Tout a fait d’accord Leekei!!
Je crois que la comparaison est judicieuse et tres revelatrice…(vous avez juste oublie de souligner qu’en Chine, ils creent de la plus value alors qu’au maroc, notre moteur de croissance actuel est un “Boom immobilier” qui ne vaudra que du vent si une reelle croissance economique (fondee sur la creation de richesses en transformant nos matieres premieres) ne se met pas en place!
Ce qui me fait craquer, c’est quand les gens font des comparaisons completement coupees de la realite, genre: “le Triangle d’or, c’est le Manhattan du Maroc, les prix n’y baisseront jamais”!
Ou encore, : le metre carre a Paris est a $6000 Euros, alors qu’a Casa, on n’en n’est qu’a 2000 Euros…. C’est ca ce que je trouve aberrant.
Je suis tout a fait d’accord que l’investisseur aujourd’hui a une vision globale du marche mondial, car le monde est plat comme on dit “the world is flat!” et que si nos prix n’ont plus de sens (je parle du moyen et haut de gamme bien sur), la demande freinera, car incapable de suivre.
en parlant de comparaison,moi j’habite à st brieuc:une petite ville de 60000hab en bretagne.le prix du foncier y est en moyenne entre 90eur et 200eur le m2.c vrai que ce n’est pas la meme densité d’habitatnts que casablanca d’ou je suis originaire,mais en tt cas,rien que st bieuc st 100 fois miex equipée en infrastructure que otre chere capitale economique ou le m2 se negocie à plus qe 1000eur (foncier).
Bonjour Mohamed,
Les prix que vous annoncez pour ST Brieuc, vous parlez du terrain non bâti sinon ceci voudrait dire q’un appartement de 70 m² couterait moins de 15000€?
Flash important à prévoir un site pour la prévention si c’est possible : sujet différent mai nous présentons nos condoléances à nos familles marocaines et nous saluons et nos remercions notre majesté pour ces actions bénéfiques pour son peuple Qu’Allah nous protègent tous et protège notre Maroc.
Accident A10: le roi du Maroc intervient
Le roi Mohammed VI du Maroc a décidé de prendre personnellement en charge les soins aux blessés et les frais de rapatriement des dépouilles des Marocains tués dans un accident de la route dans la nuit en France, a indiqué le cabinet royal à Rabat.
Sept personnes sont mortes et 25 blessées dont sept grièvement dans l’accident d’un autocar transportant des Marocains, sur une autoroute près de Blois (centre de la France).
Mohammed VI a également chargé son ambassadeur en France de transmettre ses condoléances aux familles des victimes de “ce terrible accident de la route”, selon la même source.
Source : AFP : figaro.fr
je parle bien du foncier(qui veut dire le prix du terrain)sinon le m2 construit à st brieuc est en moyenne entre 1400 eu à 1600eu.ce qui equivaut deja aux prix pratiqués à casablanca pour un metre carré construit qui a couté en france 10 fois plus en main d’ouvre qu’au maroc.
Au maroc le roi s occupe que des morts pour se faire de la publicite
(le roi des pauvres).
comme les morts de l usine de casablanca plus de 55 morts,si le roi avait porteger ces gents traiter comme des betes par le patron de l usine (ounriers enfermés dans l usine)en appliquant les lois de protection des travalleurs il auria sauve 55 personnes .
les pauvres du roi vont le rester pour au moins 50 ans.
vive la republique vive le maroc.
Bonjour Laurent, je suis votre blog depuis un bon bout de temps déjà et je vous remercie pour la pertinence des sujets évoqués.
Je suis aussi aller visiter votre agence immobilière(sans avoir fait le lien avec l’auteur du blog!)et les prix pratiqués par rapport à la qualité que vous décrivez dans votre article ne sont pas exactement la même chose, même si j’ai mis plusieurs annonces dans mes favoris car je veux m’installer sur Casablanca dès le mois de juillet.
Alors si vous connaissez un étage d’une villa à louer à l’année avec trois chambres pour 5500 dhs, je réserve de suite!
Avec mon mari on fait tous les sites immobiliers et il y a vraiment de tout, alors c’est vrai que c’est difficile d’y voir clair mais une chose est sûre, c’est que c’est plus abordable qu’à Essaouira où il n’y a rien, et où les prix frisent le ridicule du non-sens dans toute sa splendeur! 03 ans d’Essaouira, safi!! à bientôt et encore merci.
@Fabienne
Malheureusement les prix à casablanca et dans les grandes villes du Maroc sont élevés. Pour un étage de villa avec 3 chambres il sera difficile de trouver à moins de 10000 dh.
Grosso modo il faut compter 70 dh en moyenne du m2 pour un bien à louer :
http://www.casawaves.com/2008/04/17/prix-de-la-location-%c2%ab-de-standing-%c2%bb-a-casablanca/
Merci pour ces précisions, je continue ma recherche et qui sait, peut-être à bientôt pour une location!
Bonne journée
jhabite casa et je connais assez bien l immobiler est maroc.je resume la situation en qq phraszs.au maroc on ne produit plus de la richesse ,on ne fabrique plus rien.on specule sur l immobilier a tour de bras set meme les banques tiennent compte du “noir” qui est de 30in avait un tissu de pme performants dans les grandes villes comme casa,marrakech.on a mis la cle s/s le paillasson et on demolit l usine pour en faire des especes d immeubles sans charme qu on appelle pompeusement grand standing,tres g st,standin,g exceptionnel etc .tt cela est surfait car payer 1000euros /m2un apprt s/s chauffage,ou la rue est sale et le bruit assourdissant avouez que c est trop.
@khalid
“1000euros /m2un apprt s/s chauffage,ou la rue est sale et le bruit assourdissant avouez que c est trop.”
C’est trop en effet, c’est la raison pour laquelle personnellement je me suis rendu à la raison et fait mon retour en France : au moins pour ces prix j’ai le chauffage, j’ai le lable qualité, j’ai le quartier propre, j’ai les services administratifs qui fonctionnent sans bakchich, j’ai droit au sommeil sans tapage nocturne après 22H et j’ai droit d’être soutenu par les pouvoirs publics si quelqu’un vient à enfreindre la loi ( appeler la police au Maroc pour un tapage nocturne ! elle pensera que vous faites partie d’une autre planête que celle des humains! , que vous n’êtes pas de ce monde , et quand elle fait mine de faire preuve de bonne volonté elle vous demandera s’il y des blessés et du sang pour se déplacer : Aïe )
@Abdel le breton
Je pense que tu résumes bien la situation :
Un étranger (ou un MRE) qui achète au Maroc intègre une décote pour tenir compte de tout ce que tu dis : les services, l’environnement, … il s’attend donc a payer moins cher qu’en France.
Le problème c’est que cette décote a disparu : que souvent on vend le Maroc au prix de la France.
Les promoteurs pensent avoir contourné le problème en parlant de programme de luxe, sous entendu que lorsque l’on parle de luxe, le prix devient secondaire … sauf que le luxe, comme le détaillait bien un récent commentaire, suppose que tout soit de luxe : les services, l’environnement, etc … c’est loin d’être le cas !
Bonjour
Pour Laurent.
Un logement à moins de 5000Dh/mois n’est pas trouvable selon le marché sur Casablanca d’après votre échange et votre site.
Sans connaître le marché sur Casa, ou je me rends de temps à autre, selon mes questionnements auprès des locaux il est possible de trouver des appartements moins chers que 5000dh même en centre ville. Je ne dis pas que c’est du neuf ni du haut standing, parfois dans des anciens immeubles art-déco des années 30, voire avec quelques remise en état ou peinture, ce quie st courant en europe aussi…, mais il semble qu’en faisant le tri et selon les demandes ce marché n’est pas abordé par les agences immobilières. Pourtant ces immeubles abritent de nombreuses personnes marocaines comme étrangères. Pourquoi les agences n’en parlent pas, ce marché moins cher intéresse de nombreux étrangers qui ne recherchent pas spécialement ce “standing” ni à dépenser plus que cela….idem dans les autres villes…quand je fais des recherches via des agences l’on me regarde toujours comme un étranger hors norme selon mes demandes, et ces agences ne visent qu’une clientéle précise (acheteur avec budget, coopérant qui ne regarde pas à 1000dh de loyer…) alors que le vrai marché global est plus diversifié. Ne pensez-vous pas que les agences ne visent que les gros clients et ce “standing” par intérêt étant commissionnés (excuser d’être direct…). Le marché immobilier en locatif en dessous de 5000 dh sur Casa ou ailleurs se remplit comment et par quelle organisation ? Car il existe pour des millions de marocains. Faut-il prendre son baton de pélerin et trouver les samsaras dans les quartiers et frapper à toutes les portes pour demander ? Les agences ne passent-elles pas à côté d’une part néanmoins importante du marché locatif ? En europe les agences répondent en général à l’ensemble d’un marché et à tous les budgets. Merci de nous répondre objectivement.
Bien à vous.
Philippus
@Philipus
> par intérêt étant commissionnés
Je commence ma réponse en soulignant qu’effectivement les agences immobilière sont des société privée vivant de leur commission
Pour parler de Casavisa, deux raison pour lesquelles nous ne traitons pratiquement pas les produits de moins 5000 dh (en fait notre plus petit prix est exactement à 4800 dh).
1) Un produit a moins de 5000 dh a souvent un (ou plusieurs) défaut(s). Comme vous l’avez signalé il s’agit généralement de l’emplacement et des finitions. Des produits “moyens” Casablanca en regorge, ce qui fait que les clients vont multiplier les visites (car il y aura toujours quelque chose qui cloche) ou éventuellement finir par se débrouiller par eux même. D’ou une perte de temps.
2) La clientèle intéressée par des produit de moins de 5000 dh est plus difficile. Ce sont des personnes qui ont un “petit” budget et qui vont avoir plus tendance à ne pas vouloir payer le commission d’agence. La différence avec la France c’est qu’il est très difficile pour l’agence de se faire payer si le client est de mauvaise foi.
Le professionnel (pas nécessairement expatrié) dont les frais de logement sont pris ne charge par la société sera plus réglo.
En résumé, pour une agence un appartement de moins de 5000 dh signifie :
- Plus de visites.
- Risque de non paiement de la commission.
- Commission moins importante.
A Leekei, intéressante comparaison, bravo.
Pour avoir vécu à Canton je sais que le prix des appartements tant à la vente comme à la location sont extrêmement variés. J’ai vécu dans une maison sur Ersha Dao -sorte de petit paradi pour expats – relativement pas chère pour le lieu à 12.000 yuans par mois, disons 1200 euros pour simplifier. Plus de 200 mètres carrés sur deux étages. A côté il y avait des maisons à 90.000 yuans. L’année d’après j’ai loué un deux pièces dans un quartier classe moyenne à côté de l’Université Zhongshan pour 900 yuans. Si si, 900. Aujourd’hui cet appart est loué à 1.500 yuans… Tout ça dans un quartier en forte renovation. Dans le même quarier, s’est construit l’année dernière, devant la porte Nord de l’Université sur le bord de la Rivière des Perles, un immeuble où les appartements coûtent plus de vingt millions de yuans. Info provenant d’une agence immobilière de confiance. Hallucinant. Certes on dit que c’est l’immeuble le plus cher de la ville, mais enfin tout de même, c’est impressionant. Bref, y’a pas moyen de connaître le prix moyen d’un appart à Canton. Je crois que c’est le cas partout en Chine sauf peut-être à Pékin qui est un cas un peu à part.
Je viens de decouvrir ce blogue..interessant.
Concernant le match Casa vs Canton.le resultat est sans appel Canton…meme si la comparaison CHINE vs MAROC ne me parait pas correcte (Autant comparer avec Neuilly tant qu’on y est..).
Ceci dit ca a le merite de montrer une chose : L’Immobilier au Maroc est chere, pour plusieurs raisons : speculation, blanchiment, l’immobilier comme valeur refuge -Investir au Maroc ce n’est pas faire prosperer l’argent en creant des entreprises, investir en bourse, bref se les bouger mais de acheter un Appartement/villa et attendre…c’est un peu comme comme une salle d’attente avec la Mercedes en plus…
D’ou le monde attend kelkechose…
(Par ailleurs ca m’interesserait de connaitre les statistique sur les appartements neufs et vide dans de grandes villes comme Casa ou Tanger..).