La bourse de Casablanca, comme l’immobilier, est surévaluée …
Tout le monde s’accorde à dire que l’immobilier de standing au Maroc est aujourd’hui surévalué. La conséquence est que les acheteurs se font plus rares et que les 2 années qui suivent seront certainement difficiles pour ce secteur. On pourrait dire la même chose de la bourse.
Grosso modo les actions à la bourse Casablanca s’achètent deux fois plus chères qu’ailleurs. Le PER (rapport du prix de l’action rapporté aux bénéfices) moyen de la bourse de Casablanca est de 20, alors qu’il est plutôt proche de 10 sur les autres places internationales. Certes ce moyen d’appréciation n’est pas le seul, mais il met en évidence une anomalie.
Visiblement avec l’introduction en bourse de la chaîne de super marchés « Label’Vie », qui débute aujourd’hui, on est allé trop loin (*). Le prix d’introduction proposé est compris entre 995 et 1144 dh l’action, ce qui valoriserait la société à un PER de 63 (63 fois les bénéfices de 2007). On peut prendre comme référence le chiffre d’affaire annuel de préférence aux bénéfices, mais là aussi la société est valorisée au double de son chiffre d’affaire, alors que la norme dans le secteur de la distribution est plutôt proche d’une fois.
Pour l’immobilier, comme pour les actions, on justifie ces prix élevé par une forte croissance attendue de la demande (et de l’économie). Cela ne me semble pas raisonnable et il semblerait logique qu’il y aura une correction prochainement. La correction la plus sévère pourrait toucher Addoha et CGI, qui sont toujours à des valorisations “hallucinantes” : 84 pour la première et 166 pour la seconde (même Google parait ridicule avec son PER de 34). Ces deux promoteurs sont assis sur deux bulles : immobilière et boursière. L’une comme l’autre finiront pas éclater.
MAJ
Visiblement l’introduction en bourse de Label’vie ses fait dans la douleur. La BMCE, chargée de vendre les actions de la société de distribution, a décidé de se retirer (extrait d’un article de l’économiste) :
UNE première dans les annales de la finance marocaine. Un membre du syndicat de placement pour la prochaine IPO se retire à 48 heures du lancement des souscriptions. En effet, BMCE Bank a décidé de quitter le navire. Raison invoquée: «Nous avons reçu la note d’information après avoir reçu la lettre d’engagement», précise la banque. La décision a été prise au plus haut niveau de la banque. Et d’ajouter qu’«en aucun cas, il n’est question d’accuser qui que ce soit de vouloir frauder».
Lire à ce sujet :
- Une défaillance de CGI et d’Addoha en 2009 ?
- La rumeur comme moteur de la spéculation immobilière au Maroc
- L’avenir de FADESA au Maroc (3) ?
______________________________
(*) La presse est unanime, pour ne citer que Telquel : “Trop chère”, “excessivement surévaluée”, “hors de prix”. À peine la note d’information pour l’introduction en Bourse de Label’Vie rendue publique que les diatribes des analystes financiers fusent…
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
On appelle ca la speculation mon ami
la bourse est juste un marche 
> La conséquence est que les acheteurs se font plus rares
Laurent, quelles sont tes sources ? Je n’ai aucune info officielle ni de presse à ce sujet. Sinon, un ami à marrakech qui a une agence qui marchait super bien me dit que les appartements ne se vendent plus, ou du moins lui ne fait plus aucune vente . Pour lui, les Français ( car sa clientèle est essentiellement Française) amoureux du Maroc , Le Maroc en a fait le plein. Les transactions qui permettent à sa boite de survivre sont relatives à la vente de terrains qui se fait encore, bien qu’à un rythme ralenti.
Pour ce qui est de la bourse, Le maroc se corrèle sur Wall street, Paris, Tokyo , Londres et franckfort .
On le voit d’ailleurs, Addoha évolue dans un canal très étroit depuis Avril, tout comme les autres places : le trend est plutôt hésitant .
Il faut attendre la publication des résultats de ce trimestre ( si ce n’est déjà fait – peut le 16 Avril, le volume étant 8 fois celui habituel: mais je ne trouve aucune info de presse ) et celui qui suivra pour se faire une idée de la tendance.
> Laurent, quelles sont tes sources ?
J’ai les mêmes sources que toi : des agents immobiliers qui tirent des mines d’enterrement, qui changent de métier ou qui (re)partent à l’étranger … le marché de la vente semble mort !!!
Sinon pour addoha, suite à tes différents commentaires, j’ai observé le nombre de transactions : très faible, comme si les actionnaires individuels avaient disparu ???
Je pense que c’est le bon moment pour investir en dehors du Maroc. En Espagne les opportunites semblent meilleures, vu la crise (temporaire) que vit actuellement le secteur dans ce pays.
Une analyse interessante bien que datant de Décembre 2007, elle est toujours d’actualité , rien n’ayant changé depuis son apparition :
“L’argent, en surabondance, ne trouve d’alternative que dans le placement en bourse, ce qui, avec l’étroitesse du marché et le manque de papier, favorise amplement une hausse des cours parfaitement irréaliste…”
Il faut relever “l’étroitesse du marché ” et son impact sur le mouvement hallucinant de la valeur addoha.
Pour la suite …
http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=353805009&pageForum=1
Notons la conclusion de cette analyse de attijariwafa wafabanque ( qui a péréféré se retirer de je ne sais quel IPO ces derniers jours : sage prudence, mais sera -t-elle épargnée pour autant si la correction se met en place ?) http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=353805009&pageForum=1 :
” Prises de bénéfices et prudence dans les placements seraient plutôt indiqués dans l’attente d’une correction qui, en intervenant rapidement, permettrait incontestablement de «réduire la casse» sachant que la connaissance des marchés boursiers permet d’affirmer que toute bulle finit par éclater…”
Les prises de bénéfices, petites prises de bénéfices certes, s’opèrent en ce moment; mais la prudence est remarquable et remarquée : les volumes sont bas avec une poussée de temps à autre mais sans s’accompagner d’une grosse fluctuation à la hausse . Le trend est cependant baissier .
On peut raisonnablement penser que la fin de la saison estivale et les mois de Septembre , Octobre ( mois fastes pour le tourisme européens ) seront de bons indicateurs .
Une autre chose surprenante : les investisseurs marocain (ceux qui de l’argent) n’aiment pas le risque. Ce qui a prédominé jusqu’à présent c’est un esprit de rentier : on préfère placer son argent dans des terrains, des franchises, des choses “solides”. J’ai du mal a imaginer ces investisseurs individuels “jouer” en bourse à moins de bénéficier d’informations (quasi) certaines que le cours de bourse va monter ou descendre.
Pour Addoha comme pour de nombreuses introduction en bourse l’investisseur se demande qui est “derrière” l’introduction : Moulay Hafid Elalamy, Majidi, … on se dit que ces personnes ne peuvent pas perdre (voir parce que l’on est dans certains milieux on connait le dessous de certaines opérations).
Pour faire monter le cours on fait acheter ses actions par des instituts financiers, voir les sociétés rachetent leurs propres actions de manière plus ou moins légale et le tour es joué, sauf que je serais bien curieux de connaitre le volume d’investisseurs individuels sur la bourse de casa : le marché semble très peu liquide (volume très faible de transactions) … il n’y aurait pratiquement plus que quelques gros investisseurs qui se tiennent la barbichette et qui pour le moment arrivent à controler la situation.
L’échec possible de l’introduction de Label’vie pourrait être le 1er accident d’une série …
Le marché est entrain de se préparer son excuse pour lâcher ! .
On le voit , il suffit de la moindre rumeur ou article de presse pour vendre à fond. C’est le cas aujourd’hui sur le marché US et eurpéens. L’alibi, un article de presse rapportant des exercices militaires israélien pour une possible attaque de l’Iran . Résultat le baril rebondit à ses plus haut niveaux et la bourse retrouve la sensation de la chute.
Pour le Maroc, au vu de l’étroitesse des volumes, une poigné de traders, et eu égard aux règles des marchés, en principe la chute peut être dramatique : elle le sera .
C’est toujours la même chose, quand le marché monte ( y compris l’immobilier, à ceci près que l’immobilier prend un peu de temps avant de connaître les profondeurs : car il est entre les mains du commun des mortels qui ne connaît pas les règles de l’économie, ni le moment de se montrer raisonnable et garder ses économies au chaud. Il ne peut s’abstenir de faire un achat immobilier que si la banque ne lui prête pas ou s’il n’a pas de thune) on croit qu’il n’arrêtera jamais de monter . Pour ceux qui se souviennent des marchés du golf : tout le monde s’est improvisé trader, les gens en Arabie saoudite, en particulier, ont contracté des crédit bancaires pour jouer en bourse, ne voyant que combien ils vont gagner tant tous gagnent. Quand la chute a démarré, elle a fait très mal. Il en est de même en chine : depuis le début de l’année, l’indice baisse de 45% . On sait aussi que l’immobilier a dégringolé en chine de façon sévère.
Pour le Maroc, il est vrai que l’ampleur de l’informel est difficile à quantifier, ceci dit, il est inimaginable de penser que l’informel est plus fort que l’économie officielle.
Pour Label’vie , c’est de son introduction que Attijariwafabank s’est retirée à la dernière minute.
@Abdel le breton
Sur la chutte brutale je suis partagé, un peu comme l’immobilier.
Les “régles” économiques théoriquement appliquées au maroc résultant d’une l’économie de marché ouverte devraient provoquer un écroulement, hors ce n’est pas le cas.
Pour l’immobilier, le blanchiement d’argent est clairement le moteur de la spéculation. Tout que l’argent de la drogue existera l’immobilier restera une valeur prisée.
Pour la bourse je ne connais pas les ressorts. Il est possible qu’il y a ait un fort exces de liquidités du coté des banques, assurances, …. et que le manque de “papier” fasse monter tout cela. Comme tout le monde se tient pas la barbichette cela pourrait tenir.
Je reste aujourd’hui très intérrogatif sur la solidité de l’économie marocaine. Aujourd’hui je vois plutôt des axes de développement qui du mal à passer du stat de discous / vision à l’état de réalisation.
La sous traitance est mise à mal par manque de ressouce (humaine) et par l’inflation des salaires (un ingénieur info. sortant d’école peut prétendre à 10 000 dh de salaire mensue).
L’immobilier patinne …
Le tourisme entre dans une zone de turbulence : les chiffres de cette année semble être moins bon que prévus …
Affaire à suivre …
@Laurent
> Sur la chutte brutale je suis partagé,
> un peu comme l’immobilier.
je partage ton scepticisme ! Bcp de chose au Maroc me troublent !
J’ai le sentiment que c’est effectivement différent du reste du Monde : Salaire minim, pouvoir d’achat minim, mais en même temps la flambé , au sens large, immobilier le premier, ne semble pas s’essouffler, ni déranger !! .
Néanmoins, je pense que ce n’est que depuis 10 ans que l’économie de la consommation a fait son apparition au Maroc . On en saura sans doute un peu plus mi 2009 .
> Les “régles” économiques théoriquement appliquées
> au maroc résultant d’une l’économie de marché
> ouverte devraient provoquer un écroulement,
> hors ce n’est pas le cas.
Ce n’est pas encore le cas ! mais cette aberration ne peut perdurer, j’en suis certain .
Il n’est pas exclu que des recommandations ou alertes viennent de l’extérieur : USA, EUROPE pour alerter sur le danger d’une économie dont seule la coquille semble en bonne santé .
On peut remarquer le vide en information économique au Maroc ! On peut se demander : si tout se passait bien, on en ferait l’echo, non ? .
On remarque que depuis l’article de presse du mois de Mars rapportant l’inquiétude des notaires quant à leur chiffre d’affaire, et qui a été relayé par tous, on a plus rien entendu. Comme si on s’est passé le mot pour arrêter de communiquer sur la santé réelle de la chose.
C’est assez frappant de faire le parallèle entre l’immobilier au Maroc et les billets de Bateau pour l’Espagne . On a constaté pendant longtemps pléthore d’agences de ventes billets , plusieurs centaines; les unes à côté des autres, aussi bien au Maroc qu’en Espagne. Cependant , elles avaient toutes les mêmes prix. Je me suis souvent demandé pourquoi il y a énormément d’agence , avec des publicités racoleuses , certaines agences se sont établies à un millier de km avant la frontière, et pourtant les prix sont tous les mêmes ; que vous prenez votre billet juste avant de monter dans le bateau ou à 1000 km , le prix est le même .
L’autre aspect qui surprend, ce sont les publicités apparentes : grand panneaux, des spots lumineux … qui font croire ( et seulement font croire) , et bcp le gobent, qu’il s’agit d’une véritable bataille des prix, comme le font les Leclerc contre les autres enseignes …,. En vérité il n’en était rien. J’ai posé la question pour comprendre le pourquoi de cette multitude d’agences (immense, c’est plusieurs centaines) alors que les prix sont les mêmes , cela défiait toutes les règles de l’économie de marché, mais jamais je n’ai eu de réponse .
Cette année, au mois de Janvier 2008, ja’ ai été ma surprise de voir que tout a changé, une véritable concurrence, des prix défiants toute concurrence – voiture + 2 personne = 30€ – .
Cette fois les agences proposaient des prix différents. La première proposition qui m’a été faite, aux alentours de Tétouan , était de 65€. J’au mon billet à Ceuta , à proximité de bateau pour 30€ ( voiture + Personnes).
J’ai demandé la raison de cette mise à l’économie du marché : on m’a expliqué que les patrons des compagnies n’étaient plus d’accord entre eux pour continuer d’aligner leur prix.
J’ai le sentiment qu’il en est de même pour l’immobilier : il y a une entente sur les prix.
Cela cédera .
Pour ce qui est de la bourse, il faut bien qu’un jour une levée de fond s’impose . Si le marché n’est que coquille vide et le prix du titre ne reflète en rien la santé de l’entreprise, cette levé ne peut se faire ! .
On peut remarquer que Maroc Télécom, autrement plus solide, ne flambe pas .
“c’est effectivement différent du reste du Monde”
Non, c’est différent de l’occident.
“On peut remarquer le vide en information économique au Maroc !”
Oui et non. En fait l’information existe, mais elle est très difficilement accessible, parce que parcellaire, morcellée, etc. Il faut pour la trouver faire le même parcours du combattant que pour les formalités administratives, tout simplement parce que ce sont les mêmes administrations qui la gèrent.
“depuis l’article de presse du mois de Mars rapportant l’inquiétude des notaires quant à leur chiffre d’affaire, et qui a été relayé par tous, on a plus rien entendu. Comme si on s’est passé le mot pour arrêter de communiquer sur la santé réelle de la chose.”
Ou comme si cet article était autre chose, et un des éléments des négociations difficiles sur les répartitions de compétences entre addouls et notaires, avec pour les uns ou pour les autres, des enjeux économiques importants.
“que vous prenez votre billet juste avant de monter dans le bateau ou à 1000 km , le prix est le même”
Pourquoi serait-il différent ? La prestation est la même.
Par ailleurs, de nombreux prix, les prix “sensibles”, sont encadrés au Maroc, de façon officielle ou officieuse. Celui qui permet aux marocains d’aller en Europe en fait partie.
“cela défiait toutes les règles de l’économie de marché”
Pourquoi ? Le marché marocain est un marché de cash, pas de paiement à distance, donc les agences de proximité sont extrêmement importantes.
Par ailleurs, la décision économique, en France comme au Maroc, n’est pas toujours basée seulement sur le prix. Il y a la qualité de service, le bouche à oreille, l’état des bagages à la sortie, etc.
“on m’a expliqué que les patrons des compagnies n’étaient plus d’accord entre eux pour continuer d’aligner leur prix”
On a oublié de te dire quelque chose de très important : la libéralisation, avec l’arrivée de l’accord Open Sky, et la concurrence beaucoup plus forte avec l’avion. (Regarde les prix du Marrakech – Madrid sur Easy Jet par exemple). Une telle arrivée sur le marché change obligatoirement la donne. Mais je pense que le prix va se stabiliser à nouveau (cela ne te choque pas, une différence de 100% sur un prix ?)
“il y a une entente sur les prix”
Peut être mais cela me parait assez contraire à la culture des affaires marocaine.
“…Tanger également connaît cette flambée des prix ; mais il y a un risque pour le Maroc : l’effondrement du marché immobilier, tout comme l’Espagne, son voisin, à quelques kilomètres de l’autre côté du détroit.”
Article sur france24 , récent du 1 juin 2008
http://www.france24.com/fr/20080601-maroc-immobilier-prix-flambee-construction-spec
Que de similitudes !
“…Les grandes avenues un peu surdimensionnées sont bordées de copropriétés de 100 à 150 logements, toutes conçues sur le même modèle : des bâtiments … autour d’une cour avec piscine et terrains de jeu, dont l’accès est étroitement surveillé par des gardiens et des caméras. Tout semble en place,…mais il manque l’essentiel : des habitants pour occuper des bâtiments à moitié vides…”
…
“Nous nous attendions,… mais pas à un ralentissement si radical, dû au choc externe de la crise américaine et à l’envolée des prix du pétrole et des matières premières” …
“Les acheteurs se sont comme évaporés”, raconte un banquier. “D’abord, la clientèle des résidences secondaires de la côte (30 % du marché), dont beaucoup d’étrangers, puis les petits spéculateurs (20 %), qui achetaient dans le but de revendre quelques mois plus tard avec une belle plus-value et, enfin, les acheteurs de leur résidence principale, aujourd’hui désolvabilisés par la hausse des taux” …
On pourrait presque croire que cet article du journal le monde du 20 juin 2008 est dédié au Maroc, tant les caractéristiques décrites y renvoient .
Il s’agit de la crise immobilière en Espagne .
Ce qui est frappant , c’est de constater que et les raisons et le type de clients ayant manqué à la poursuite de l’embellie sont les mêmes qui font l’embellie du secteur immobilier Marocain .
Les clients d’abord : Au Maroc , officiellement – ce qui est vrai dans certaine mesure – ce sont, entres autres, les acquéreurs des résidences secondaires et les rués des étrangers vers le Maroc qui ont que l’immobilier connaisse une hausse certaine ; ensuite, la part des spéculateurs y est tout aussi importante ; et enfin, les acheteurs de leur résidence principal qui ont vu leur nombre augmenter en raison des facilités d’accès au crédits ces dernières années.
Les raisons de la chute de l’immobilier en Espagne :
· choc externe américain ( ça continue toujours inexorablement vers les bas) – cet aspect certains considèrent n’aura aucun impact sur le Maroc –
· l’envolée des prix du pétrole
· l’envolée des matières premières
Si pour la première raison certains pensent qu’elle n’impactera pas le Maroc – à tord sans doute –, les 2 autres raisons, pétrole et matières premières , ont indiscutablement un impact ( même si je continue à payer le sans plomb 10,36 dh : le même prix que lorsque le baril était à 70$ alors qu aujourd’hui , il a atteint 141$, soit le double, sans que le prix à la pompe n’augmente : mais cela tiendrait combien de temps ?)
Si la logique est respectée , l’immobilier marocain a accompagné la hausse dans le monde quand les indicateurs favorables à celle ci étaient bons, il accompagnera la baisse quand ces mêmes indicateurs sont mauvais .
article du monde : http://www.lemonde.fr/economie/article/2008/06/20/les-quartiers-fantomes-en-espagne-temoignent-de-la-crise-immobiliere_1060847_3234.html#ens_id=1060950
Je suis d’accord avec Laurent,
L’immobilier résidentiel marocain est surtout tiré par le blanchiment. Qu’il y ait des habitants ou pas dans les nouvelles constructions importe peu
C’est la débandade ! Les bourses USA , ASIE, EUROPE connaissent une chute qui ressemblent trait pour trait au prè et post 2001.
Seule la bourse de CASABLANCA et ADDOHA continuent de faire cavaliers seuls en optant pour la hausse, dans des volumes anémiques mais hausse tout de même ! De tout temps, les USA ont été, et le restent encore aujourd’hui, le moteur de l’économie mondiale; Ils toussent et c’est le monde industriel qui a la fièvre. A voir la bourse de CASA et à sa tête ADDOHA ( qui s’est payé le luxe d’une hausse d’environ 3% hier) on se demande bien en quoi elle diffèrent du TOKYO, PARIS, LONDRES, FRANCKFORT et la bourse de chine ( anecdote, rien à voir avec le sujet ou un peu seulement : “Les chinois, contrairement au reste du monde, recherche plus les valeurs boursières et les noms de banque chinoise que le mot sexe sur Google ! ” , c’est dire que la correction de 50% de l’indice chinois depuis le début de l’an 2008 est à prendre au sérieux, les chinois semblant plus informés sur la valorisation réelle du marché).
L’europe entre dans une phase dont la baisse semble s’accélérer ces dernières semaines dont aujourd’hui.
Il y a de quoi se poser des questions , à moins que le Maroc ne fassent vraiment pas l’économie mondial ! C’est une boutade !
A suivre
A suivre !
Le ravage des prêts immobiliers n’a pas encore vu le bout du tunnel. Aux USA ( on ne peut isoler les USA du monde : le monde entier a un oeil sur eux : toutes les places boursières du monde, sauf CASABLANCA et peut-être d’autres places de moindre importance, subissent des chutes libres.
La raison : la difficulté des banques en raison des prêts immobiliers.
l’info du jour qui fait dégringoler , même alstom, est : “Shares of Fannie Mae and Freddie Mac dropped nearly 50% Friday, as investors increasingly believe the mortgage giants that made the American dream of home ownership possible for millions will need to be bailed out by the U.S taxpayer.”
casablanca? give me a break. Ils n’ont meme pas un site web fonctionel.