Les prix (en euro) de l’immobilier marocain
Au Maroc, les prix des programmes immobiliers sont rarement affichés, il est donc difficile de se faire une idée de l’évolution des prix. Certains promoteurs lèvent cependant le voile, c’est le cas par exemple du groupe Addoha et du groupe Palmeraie développement.
Dans une interview au Matin, Juan Cano, le directeur général de Palmeraie Développement nous donne les prix des villas de maître (au nombre de 450) commercialisées dans le projet « California Golf Ressort » (Villas et appartements autours d’un Golf à Casablanca, dont la commercialisation vient de débuter).
Notre cible principale est constituée essentiellement des catégories socio-professionnelles A+ et A. Autrement, les hommes d’affaires et les très hauts cadres en quête d’une résidence principale ou d’un placement immobilier juste à quelques minutes de la première place économique du pays. Pour les prix à l’unité, les produits «villa» de California Golf Resort sont commercialisés à partir de 6 millions de dirhams (550 000 Euros). Alors que pour les produits «appartements», dont le coeur de cible reste les CSP A et B, seront commercialisés très prochainement.
D’un autre coté le groupe Addoha vient de signer un accord de commercialisation de ses programmes immobilier en France en partenariat avec la caisse d’épargne. Un article d’aujourd’hui le Maroc nous donne quelques précisions sur les produits vendus :
Les projets à venir visent la classe moyenne et aisée en France. En effet, 27 % des Marocains résidents en France démontrent un réel intérêt pour avoir un bien immobilier au Maroc. En effet, les prix de ces biens immobiliers débutent à partir de 300.000 euros.
Un peut être surpris par ces montants : 550 000 euros ou 300 000 euro représentent des sommes importantes. Ou les français ou franco marocains de la classe moyenne (même aisée) trouveront-il l’argent pour acheter au Maroc, alors qu’ils n’arrivent plus à emprunter cette somme en France pour acheter leur résidence principale ?
La crise immobilière est bien présente au Maroc (comme en Europe, on parle d’un début en septembre de l’année dernière). La seule différence c’est qu’il n’y pas au Maroc d’indicateurs pour l’appréhender, alors cela prend plus de temps pour qu’elle soit admise par les principaux acteurs … mais ce n’est qu’une question de temps. Rendez-vous en début d’année prochaine pour en reparler …
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
“550 000 euros ou 300 000 euro représentent des sommes importantes.”
- Laurent
Non seulement c’est important mais c’est ,tout de même ,au dessus des prix moyens européens ( et largement au dessus des prix moyens USA).
On peut remarquer, qu’au moment où tous attendent une baisse , trouvant des biens à 150 k€ élevés, on remet une couche et on annonce des prix 3 fois plus élevés – évidemment il y a de quoi faire douter ceux qui attendent un immobilier à un prix normal . L’attente d’un prix normal , c’est aussi le désir des étrangers : rappelons que les étrangers ont choisi le Maroc justement pour retrouver un pouvoir d’achat qui n’est plus possible chez eux.-
Cette technique de surenchère haussière défiant tous les pronostics , a un nom dans les jargon de la spéculation , c’est “the contrarian”, c’est quelque chose qui marche assez bien pendant un certain temps. Pour les analystes techniques ( même si certains pensent que ce n’est pas la même chose qu’en bourse : je ne suis pas de cet avis surtout pour le Maroc), c’est une opportunité pour se faire bcp d’argent ( mais ce n’est pas donné à tous. C’est un gros piège pour amateur ) sur une hausse qui peut donner le vertige, pour chuter ensuite verticalement sur une baisse qui s’est toujours avérée très douloureuse . On pourra remarquer qu’historiquement et sans exception ( y compris le crack de 1929) qu’une chute brutale a toujours été précédé par des pics considérables.
Cette surenchère est d’autant un signal d’alerte pour des vents violents à venir qu’elle s’opère dans un pays où ses moyens sont en flagrante opposition avec les moyens d’autres pays riches et où l’immobilier bien souvent n’atteint pas ces sommets marocains.
Les raisons invoqués ici et là comme ” Notre cible principale est constituée essentiellement des catégories socio-professionnelles A+ et A ” pour justifier ces hausses qui donnent le tournis ne sont pas réalistes . Ce sont justement , dans ce cas, les ” socio-professionnelles A+ et A” qui se gardent bien d’acheter à un moment où une correction à la baisse ne s’est pas encore opérée pour partir à l’achat des « bargain » ; ils resteront liquides, ils sont généralement les mieux informés , pour mieux faire les soldes .
Intéressant : les signes précurseurs du crack de 1929 :
http://www.medarus.org/NM/NMTextes/nm_05_01_1929_crack.htm#signes1929
Interessante analogie ( même si disproportionné ).
@Abdel
> rappelons que les étrangers ont choisi le Maroc justement
> pour retrouver un pouvoir d’achat qui n’est plus possible chez eux
C’est bien de rappeler les “fondamentaux”. En effet les discours officiels sur le Maroc, au fur et à mesure que les prix augmentaient, à changé ces dernières années.
On peut aussi faire le parallèle avec le tourisme : comme le prix des prestations augmentaient, on a finit par dire que le tourisme marocain (comme l’immobilier) s’orientait vers le haut de gamme.
Le maroc est devenu (DANS LES DISCOURS) une destination haut de gamme alors que l’on a (DANS LA REALITE) plutot une destination avec des services moyen de gamme a des prix haut de gamme.
Cette illusion peut tenir quelques temps :
- Le Maroc est traité de manière superficielle par la presse étrangère. La presse locale, a du mal a appréhender ces problèmes à la fois complexe et dérangeants : les officiels, les spéculateurs, … peuvent tenir toutes sortes de discours irréalistes en ayant peu de risque d’être contredits
- Les projets structurants (Plan azure, open sky, viosn 2010, offshoring ….) se déroulent sur plusieurs années. On ne peut faire qu’un véritable état des lieu qu’en fin de parcours.
Mon impression c’est que le business plan du “nouveau maroc” était trop ambitieux : on a “survendu le nouveau Maroc”. Tout le monde y a trouvé son compte jusqu’à présent, même (et surtout) les spéculateurs. Sauf qu’il va venir un moment ou il faudra confronter les prévisions à la réalité !
Je suis à 100% d’accord avec vous Laurent Bervas, c’est ce que je ne cesse de repéter. bonne continuation.
“La difficulté pour le Maroc est de mesurer l’ampleur de la crise car le pays ne dispose pas d’indicateurs ou de baromètres immobiliers agréés par la profession.” – Anne Chartier
Décidément le 2ème trimestre à peine fini que les articles vont bon train quant à leurs spéculations baissières. Cependant, il est difficile de se fier à ces articles de journalistes non spécialisés et surtout des analyses pas analogie . Il manque des indicteurs fiables ( Anne Chartier, à sa décharge reconnait quelque peu que son article souffrirait de justesse en invocant l’absence d’indicateurs agrées par la profession.)
Si on doit se fier à l’analogie, l’immobilier du Maroc, en toute logique, devrait souffrir davantage!
Heureusement que Addoha est en bourse tout comme CGI … On devrait pouvoir être fixé par les résultats .
Source de l’article de Anne Chartier : http://prix-immo.com/actualite-du-marche-immobilier/2-immobilier-international/288-immobilier–le-maroc-touche-par-la-crise-immobiliere
@Abdel
(Merci pour le lien)
Au passage joli “rewriting” de la part “d’Anne chartier” de cet article … sans citation de l’article d’origine.
@Laurent
“Au passage joli “rewriting” de la part “d’Anne chartier” – Laurent
Tu l’as remarqué aussi lol
Mais qui a copié qui ?
Le Breton ou Chartier ?
@Mouloud
Non Anne Chartier a publié à 11h57 aujourd’hui un article (en lien dans le commentaire d’Abdel) qui est une copie réécrite de cet article publié ici même à 10h00.
@mouloud
La copie n’est pas entre Abdel et Anne Chartier ! Si tu regardes bien il y a plutôt une ressembalnce avec l’article publié en “une” par laurent .
C’est donc Anne qu’il faut “châtier”.
Ok, un peu facile, j’en convient
AIe Aie Aie: Ca ressemble a du copier coller/tout ca!!!!
Mais au fait Laurent tu fais bien de l’immobilier, alors…?
@Julien
Je ne fais que de la location.
Après avoir étudié les programmes neufs disponibles au Maroc il y avait grosso modo :
90% de produits moyen a des prix élevé
10% de produit de qualité a un prix certes élevé mais justifiés.
Les 90% étaient difficiles a vendre : les promoteurs “malhonnêtes” vis à vis de la qualité des produits le sont rarement vis à vis des clients ou der intermédiares.
Les 10% restants se vendaient sans intermédiaires : la réputation du promoteur suffisait à écouler les stocks.
j’etais au maroc du 16 au 23 juillet pour une petite visite familliale,j’ai profité de mon sejour pour aller visiter quelques programmes immobiliers dans la baie de bouznika:y en a deux qui m’ont bcp plus malgrès leurs prix astronomiques.le projet villas oisis de la societé tsyprom(tres belles villas jumelées de type contemporain)tres belle finition mais le prix m’a calmé,a partir de 7280000(700000euros).le deuxième est le magninfique projet de jasprom(EDEN ISLANDS)la encore concept innovateur et tres belle finition ,les prix de ce projet sont californien(villas à 15.000.000dh)et appartement à partir de 4.000.000dh
Il est urgent d’attendre je pense…
Au delà des prix qui n’ont plus rien à voir avec la réalité, ce qui m’apparait risqué au Maroc, c’est l’entretien futur de ces résidences…tous les programmes en font un peut trop à ce sujet et je n’ai pas l’impression que la gestion de copropriété soit une grande spécialité marocaine.
J’ai résidé dans la résidence KSAR Nouzha à Casablanca (une des premières du genre) et je peux vous dire qu’après 5 ans, les parties communes ressemblaient à une vieille cité HLM déglinguée. Personne ne payait les charges et quand bien même, l’entretien laissait à désirer.
De plus, les résidences au bord de l’atlantique sont très fortement soumises aux attaques des entrées maritimes.
@Julien
les residences au bord de l’atlantique, tu peux en visiter du coté de mohammedia, certaine rouillées alors qu’elles datent à peine de 5 ans et d’autres, une partie encore en vente ( 14000dh/m2), montrent déjà des signes de délabrements. Je me suis fait la réflexion de l’état des ces biens dans 10 ans !je ne suis pas optimiste. Les résidences quand elles sont neuves donne envie de s’approprier un appart , mais quelques mois plus tard , c’est la douche froide !
@ julien
à casablanca il y a beaucoup de constructeurs qui font le ciment avec du sable de mer – c’est beau au début et rapidement l’état des murs devient catastrophique
OK c’est une explication. Et tu crois qu’a BOUZNIKA c’est différent ?
De toute façon, vu l’exposition aux embruns rien ne résiste.
Et puis les murs c’est une chose mais la maintenance de certains services en est une autre (espaces verts, supérette, piscine, etc…)
Non actuellement, je ne crois pas à la copropriété au Maroc. Déjà qu’en France c’est bien compliqué
@Julien
> actuellement, je ne crois pas à la copropriété au Maroc.
> Déjà qu’en France c’est bien compliqué
J’adhère et c’est en effet un énorme frein au développement de l’immobilier au Maroc …
Sujet très intéressant – il est évident qu’avec un revenu par capita d’environ 2.000 USD/an, où des salariés moyens prennent des crédits pour financer l’achat du mouton de l’Aïd kbir ou la rentrée scolaire des gamins, des villas à 700.000€ ne se vendront pas par mille et par cents, eu égard notamment au rapport qualité/prix – sur la copropriété, c’est également absolument vrai!
“Le Maroc est traité de manière superficielle par la presse étrangère” – je dirais que c’est très vrai. Un “dossier” – le mot est exagéré pour la “qualité” du travail fourni – de Challenges il y a un mois tenait du publireportage. L’information économique y était indigne d’un blog de collégien – étonnant pour un magazine économique, car ledit “reportage” n’aurait pas dépareillé dans Le Point ou L’Express, qui sont généralement d’une insubmersible superficialité. Et c’est là que je me demande ce que ce doit être pour des pays ou des sujets que je ne connais absolument pas! J’en ai parlé un peu ici: http://ibnkafkasobiterdicta.wordpress.com/2008/07/07/marrakech-plebiscite-ou-les-charmes-de-la-vie-coloniale/ .
Au fait, un blog spécialisé: http://leblogimmobilier.wordpress.com/
je viens de passer 12 jours à Marrakech, hotels de luxe vides, des chantiers partout, des centaines de ‘villas’ sur des dizaines de projets de golf à plus de 500000 euros voir 1 million, des milliers d’appartements qui vont arriver dans les deux ans sur la marché, des dizaines d’hotels de luxes à lancer avant 2012: il faut avoir le courage de parler de pure folie, la correction ne va pas etre sévère mais DRAMATIQUE, J’aime ce pays et je pense à ses habitants pour l’essentiel encore pauvres, ce qui est fait là, par les élites, est en fait criminel.Le Maroc est un des paradis sur terre mais il faut savoir maitriser son développement dans le temps !
Bonjour
Un point à soulever qui semble être oublié.
Le fait de présenter des biens divers au Maroc en euros et non en Dh est en soit une arnaque évidente. La force d’une monnaie en banque est propre à un pays, à son économie, et non à un autre, faut-il le rappeler ? Oui.
Nous voyons au Maroc de plus en plus de prix affichés en euros ce qui trompe les acheteurs. Du collier sur la place Djemaa El Fna à 20Dh qui passe à 2 euros, soit de 1,75 à 2 euros ou 12,5 % de plus pour le vendeur ? Qu’en est-il pour un logement de plusieurs millions sur le même principe, sans parler des variantes officiellement favorables aux européens avec le cours de l’euros ? Usure ou vol qualifié officiellement reconnu par tous ?
Doit-on être étonné ensuite de la réapparition de groupes et d’idées extrèmes prêts à recouper des mains ?
Philippus