Immobilier au Maroc : trop cher ?
L’immobilier Marocain ne se porte pas bien, c’est en tout cas ce que dit cet article de la vie eco intitulé « Le marché du logement paralysé fait état de la crise immobilière au Maroc » :
«Il y a six mois, nous redoutions une éventuelle crise du logement. Aujourd’hui, nous pouvons affirmer que nous y sommes arrivés». Le commentaire sort de la bouche du responsable des crédits immobiliers d’une grande banque de la place. «Un projet qui demandait une période de commercialisation d’un mois l’an dernier en demande aujourd’hui trois ou quatre», poursuit-il. Ses propos trouvent d’ailleurs écho chez les notaires : «C’est calme, trop calme même !» ; et chez certains agents immobiliers : «Depuis les trois derniers mois? Pas une seule vente !».
Nos amis promoteurs immobiliers ne semblent pas pour autant résolus à lâcher le morceau. Dans le même article le secrétaire général de Fédération National des Promoteurs Immobiliers affirme :
«Et il y a aussi le fait que le rythme de délivrance des autorisations de construire tourne au ralenti», souligne M. Sekkat. A titre d’exemple, la FNPI répertorie un nombre d’autorisations de construire délivrés pour l’équivalent de 48 000 logements en 2003, contre 26 000 en 2007, et 17 900 en 2006. Des chiffres bien en deçà des besoins estimés ! «C’est pour cela qu’il faut être vigilant en utilisant le terme ‘‘crise’’. La demande est aujourd’hui plus forte que jamais!», prévient le secrétaire général de la FNPI.
D’un coté les stocks d’invendus s’accumulent et de l’autre coté le promoteur explique qu’il n’arrive pas a satisfaire une demande, « plus forte que jamais ». La logique marocaine est parfois difficile à suivre …
Comme pour le tourisme, les prix de l’immobilier se sont emballés. Les promoteurs ont augmentés les prix sur la promesse d’une arrivée massive d’étrangers. Avec la crise de l’immobilier mondiale, l’espoir de déferler des charters de retraités anglais ou français désireux d’acheter un bien immobilier au Maroc ne semble plus tenir que du rêve.
La demande intérieure est certes forte mais il faudra accepter de baisser fortement les prix et les marges. Il faudra, je le craint, un électrochoc tant l’écart entre les discours des promoteurs immobiliers et la réalité semble immense.
L’année 2008 sera une année charnière pour le tourisme mais aussi pour l’immobilier. Si les programmes mettent plus de temps à se vendre ce sera le cas aussi pour Addoha, CGI ou Alliance Développement. Autant les petits promoteurs peuvent discrètement décaler leur commercialisation dans le temps, autant les promoteurs présents en bourse auront du mal à le faire sans s’exposer à une forte correction.
La crise immobilière espagnole est devenu évidente aux yeux de tout le monde suite à la quasi faillite de Martinsa-Fadesa. Tant que le cours de bourse des promoteurs marocains atteindront des sommets, il n’y a pas de raison d’espérer une baisse des prix …
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
J’ai aussi du mal a saisir cette logique qui explique que la demande est “plus forte que jamais” alors que les loyers ont baissé (d’après l’article) de 20 a 30%.
Tous ces nombreux futurs acquereurs qui n’achetent pas encore.. il faut bien qu’il se logent quelque part…!!
Quand la hausse des prix immopbiliers est accompagnée d’une hausse similaire des loyers, c’est plutot le signe d’une situation relativement “saine” ou une réelle demande tire le marché. C’etait par exemple le cas dans certains pays du Golfe (Dubai..) ou encore en France.
Au Maroc, l’augmentation des prix a été bien bien plus forte que celle des loyers. Si les loyers baissent aujourd’hui, c’est le signe que la machine speculative pédale dans le vide.
Au USA, à l’époque ou l’immobilier flambait, les loyers baissaient. A l’inverse, lorsque l’immobilier va mal, les loyers augmentent.
L’explication était que lorsque les gens peuvent acquérir un logement facilement il désertent les offres locatives. Le contraire entrainant une demande plus élevée des produits destinés à la location.
Une baisse des prix des loyers peut donc être, dans certaines situations, synonyme de bonne santé de l’immobilier.
Cependant le cas du Maroc est probablement différent car je ne suis pas sûr qu’il y ait beaucoup de produits destinés exclusivement à la location sur le long terme et que le marché de la vente et de la location ne soient pas plus interchangeables qu’aux USA. Les hausses et baisses pourraient alors être simultanées.
@Jean Vincent
Ce que j’observe chez Casavisa (agence immobilière à casablanca)c’est que sur casablanca il y de plus en plus de produits de “standing” que de clients. La raison est que l’on a construit ces dernière années des produits alors que cette clientèle est restée stable.
Les propriétaires sont donc encouragés à rester raisonnable concernant le prix demandé (voir à baisser leurs prétentions).
C’est il me semble ce qui est signalé par le dirigeants de Carré Immobilier dans l’article de la vie éco.
Je suis aussi impressionné par les prix pour les dar/riad non renové ou renové..c’est pour quel genre de clientele?? les Saudis?
Je comprends bien qu’ils ya aient beaucoups d’Anglais de Francais, je suppose qu’ils ont tous acheté a l’epoque ou les prets furent facile et les taux tres bas…mais aujourd’hui, les banques ne pretent plus pour ce genre d’investissement, les taux sont elevés et les prix irrealistes…
La situation en Grande Bretagne est catastrophique au niveau economique et immobilier…donc les anglais vont commencait a vendre, acheter c’est fini.
La situation en France n’est pas mieux, l’immobillier ne croit plus, risque de chuter donc l’effet richesse disparait entrainant alors , une rupture psychologique qui va certainement reduire les voyages a l’etranger et encore plus l’investissement.
L’espagne, qui avait ete l’eldorado de la construction pour de milliers d’immigrant vient de s’ecrouler en debut d’année. Le nombre d’appartment disponible a atteint des records tandis que l’economie peu a peu s’ecroule (10% de chomage en un temps record). Les prix en Espagne vont etre divise par deux ou plus, redirigeant d’ici 2-4 ans les capitaux…
Tous les pays ont vu leur bourse perdre 25% a 50% et les titres des constructeurs immobillier en perdre autant sinon plus. Le Maroc certainement ne sera pas l’exception qui confirme la regle: les stock disponible vont augmenter rapidement, stoppant radicalement la mise en chantier de futur projet..donc leur profit vont diminuer de facon brusque…c’est juste une question de temps…
La question Securite au Maroc, comment est elle a l’egard des Francais/Francais Marocain (Expat)/Anglais? je suppose que c’est le pillier de l’economie : tourisme & investissement. A t’on des statistiques dessus? ou quel est l’attitude du gouvernement?
Il est clair qu’il y a une speculation feroce sur les riads. Un marché est saint lorsque les medias n’en parlent pas, il l’est moins lorsqu’il est a la une de tous les journeaux et sur la toile. C’est les signes typiques d’une bulle, est ce qu’elle peut encore gonfler? probablement oui, est ce qu’elle eclatera un jour? sans aucun doute. Le problem c’est quand, et comme dans toutes les bulles se sont les derniers investisseurs qui se font plumer et les premiers, s’ils vendent, qui s’enrichissent.
Essayons de rappeler ce qui fut l’etincelle du crash de 1990 dans la plupart des pays Europeens.
1- Il est toujours preceder d’un gonflement de stock qui a du mal a s’ecouler. Les speculateurs quittent le marchent et mettent leur bien en vente. Trop de construction et peu d’acheteur au prix demandé, l’offre et la demande est disloquée.
2- Le nombre de permis pour la construction de bien immobilier chute dramatiquement malgré l’effort de communication que l’etat veut construire plus et etendre l’offre des permis.
3- Les prix stagent dans les conditions cités en 1- et 2-, puis un a deux apres la chute commence, elles s’accelerent lorsque les conditions economiques se deteriorent: le chomage augmente, les exportations diminuent etc…
4- Le gouvernement intervient et introduit des mesures rapides, beaucoup trop tard et qui ne font qu’empirer la situation.
Ils faut aussi se poser la question sur comment ces riads sont ils financés?…Apres tous en Angleterre, une Banque “Bradford and Bingley” pretais pour ce que l’om appelle “Buy to Let”, “acheter pour louer”, cette banque est pres de la faillite, elle n’arrive plus a lever des capitaux et a perdu plus de 80% de sa valeur en Bourse.
Je sais aussi que jusqu’a l’ete 2007 les banques pretaient enormement, les risques n’existaient pas, du moins ils ne voulaient pas les voir ou les entendre …puis l’avenement des suprimes et la degringolade de l’immobilier Americains, l’immobilier Irlandais, Espagnole etc…..Les banques dans le monde entier ont alors depuis enregistraient des pertes collosales et ont du faire un 180 degres sur le type de pret et risque qu’elle veulent prendre.
S’il n’est pas facile de vendre, il est encore moins facile d’emprunter pour des biens exotiques et surtout basé sur un “business model” faible et surtout orienté par des demandeurs solvable avant le pret, mais qui ne le sont plus apres puisque la concurrence sur le marche des maisons d’hotes combiné a une diminution du flux touristique et a une augmentation du cout de vie, ne peuvent que mettre dans le rouge le budget de la plus grande majorité.
Quand eclatera t’elle, je pense que cela a deja demarré, les prix stagnent, l’economie mondiale ralentit, il est for probable que les prix reculeront deja en 2008 pour probablement atteindre un point bas autour de 2015.
Un autre question qu’il faut se poser est que tous ces disloquements economiques depuis 2000 est principalement du aux “baby boomer” de 1945-1950…En effet la plupart des retraites ont atteint l’age d’or a partir de cette periode: 1945 + 60 = 2005…a 70 ans on n’investit plus dans l’immobilier, mais on profite des dernieres années…
Finalement apres avoir eclairci mes point de vue je tiens a terminer par un dernier point.
Apres tous le boom a trouvé son fuel dans le tourisme et la speculation dans u environment politico-economique stable.
Aujourd’hui, le pays voisin connait un coup d’etat, la mauritanie est maintenant au main de l’armée.
Hier la reserve federale Americaine a laissé ces taux inchangé due a l’enorme pression qui subsiste dans le secteur financier et immobilier, ils sembleraient que les indicateurs risque de se deterioraient dans les trimestres a venir.
Fianlement on a “un boom and bust” tous les 20ans : 1970 - 1990 - 2010…le prochain 2030…
Dans l’economiste ce matin :
Encore un nouveau programme “haut de gamme” a Benslimane
Les prix des villas “sera fixé à 15 millions de DH, sachant que cela peut monter jusqu’à 25 millions de DH»
2.3 MEUR au Maroc !!!
@zouhair
Je n’en ai pas parlé mais j’ai effectivement contacté le service commercial de EdenIslande, un programme de villa de sur l’eau à Bouznika. Le concept est certes intéressant mais rien qui fasse réver : les villas avec 4 chambres sont sur des parcelles de 300/500 m2, avec un vis à vis complet.
Les villas étaient vendues à 2 millions d’euros. Le commercial expliquait que cela s’adressait à la “Jet Set Marocaine”. Franchement à ce prix on peut trouver une belle villa à Paris, Saint Trop ou Marbella. Bouznika, même si c’est sympa, ne justifie en aucun cas ce prix.
@Un passant
Je pense que le Maroc va connaitre une mauvaise passe dans les 2 ou 3 années qui vont suivre :
- L’immobilier est entré dans la zone du “n’importe quoi” ou les produits et les promoteurs sont totalement éloigné de la clientèle.
- La bourse a suivi le même chemin que l’immobilier : les valorisation des promoteurs immobilier sont aussi entré dans la quatrième dimension.
- Les prix du tourisme, dont les prix ont augmenté en proportion du foncier, commencent a faire fuire les touristes.
Dans une conjucture mondiale qui n’est pas réjouissante, il faudra se remettre en question. Or ce n’est pas le cas au Maroc ou on salue (offciellement) un découplage avec (les problèmes de ) l’économie mondiale.
Tout cela est plutôt inquiétant.
@Un passant (mercredi 06 Août 2008)
“Hier la reserve federale Americaine a laissé ces taux inchangé due a l’enorme pression qui subsiste dans le secteur financier et immobilier, ils sembleraient que les indicateurs risque de se deterioraient dans les trimestres a venir.” - Un passant
Le fed a laissé son taux inchangé à 2% . C’était une décision saluée par le Marché puisque le DOW jones s’adjuge 300 points environ.
Il est fort probable que la correction américaine ait atteint un point bas. Le marché va sans doute entrer dans une phase d’hésitation, plus ou moins longue, avant de partir à la chasse des bonnes affaires.
La décision de La FED de conserver le taux inchangé signifie quelque peu que le pire est derrière, le marché boursier le voit de cette façon, mieux il s’attendait à une hausse des taux pour contrer l’infaltion. Il n’y aura pas une envolée immédiate mais a priori il n’y aura plus de chute vertigineuse – sauf accident majeur, style frappe contre l’iran -. On estime que la correction , à quelque chouia près, est déjà terminée.
On constate que le commun des mortels dont les mass médias commencent à parler de la crise maintenant alors qu’elle a commencé en réalité fin 2006 et la correction a commencé à cette date : pendant ce temps on note qu’on – les mass media et le commun des mortels - a continué à dire que tout allait bien parce que contrairement aux règles des marchés , les mass média ne voient la dégradation que lorsqu’elle est présente, or sa présence indique que la correction a eu lieu et la chasse aux bonnes affaire peut commencer : “acheter au son du canon, vendre au son du violon”.
La détérioration américaine , il y a peu de chance qu’elle continue dans la même amplitude qu’il y a 2 ans, elle continuera un peu , mais sans gros écarts, signe que le point d’inflexion est atteint.
Les yeux sont rivés sur la stabilisation de l’immobilier , point de démarrage de la chasse aux bonnes affaires, après que les banques et les autres secteurs aient probablement connu leur bas. Alan Greenspan , l’ancien patron de la FED, celui que le monde entier suit et écoute avec attention, avait lui même reconnu, Hier avant la décision de conserver le taux inchangé , que la fin de la crise du moteur Immobilier signalera la fin de la crise américaine : “More financial institutions could see government bailouts before the credit crisis runs its course, former U.S. Federal Reserve chairman Alan Greenspan wrote in Tuesday’s Financial Times. “There may be numbers of banks and other financial institutions that, at the edge of defaulting, will end up being bailed out by governments,” Greenspan said. The crisis will end only when U.S. home prices begin to stabilize, clarifying equity levels, which serve as collateral support for mortgage-backed”.
Le cas des banques tout comme les institutions de financière ont connu les tumultes les plus violents, la FED tout comme le gouvernement ont mis la main à la poche pour les sauver, certaines banques ont procédé à des augmentations de capital.
Bref, les USA ont anticipé et pris le problème à bras le corps dès son apparition et ont mis les bouchés doubles pour le fixer.
Je pense, à mon humble avis , que la situation est entrain de se stabiliser aux USA puisque bcp de ce qui devait être fait l’a été . Ce n’est pas fini puisque ALAN GREENSPAN lui même pense que le gouvernement sera probablement obligé de sauver des banques en difficulté à l’avenir. Le marché boursier en tout cas est à l’affût non pas d’une dégradation pour vendre mais des signes pour passer à l’achat .
Le brut est en baisse aussi , en dessous de 120$ après s’être envolé à 160$ ( sur ce point, il est intéressant d’attirer l’attention sur le phénomène des contrarians qui sévit dans la spéculation . Souvenez-vous de l’effet d’annonce du président de l’Organisation des pays exportateurs de pétrole (OPEP), Chakib Khelil, qui a prédit le 26 juin 2008 , dans un entretien à la chaîne de télévision française France 24, des cours de brut oscillant entre 150 et 170 dollars durant cette saison estivale : à son annonce, le baril s’envole à 150 et ensuite frôle les 160$, ce qui suggère que le président de l’OPEP est une valeur sûr. On a eu droit à des émissions Tv, au même moment, sur l’homme qui prédit l’avenir du baril avec certitude, on a eu droit à sa bibliographie, son intelligence , les offres que les USA lui ont faite, sa femme américaine cultivée d’origine palestinienne - un peu comme Rania l’épouse du roi de Jordanie - , bref l’homme providence, celui qui ne peut se tromper . Pour les expérimentés, cet encensement ramènera les novices sur le marché et le signal de la fin de la hausse, ils achèteront au plus haut . Paradoxalement; le baril cet été a fait sa plus grosse dégringolade - 40$ en moins à moins de 1mois et demi - . On est loin de l’explosion à la hausse prédite . Ceci est à mettre en parallèle avec nos conseillers immobiliers qui prédisent encore une hausse de l’immobilier au Maroc pour des raisons aussi infondées les unes que les autres ) .
Le problème au Maroc, c’est que la correction n’a pas eu lieu ! Est-ce cela voudrait dire que l’économie marocaine est si spécifique pour n’accompagner l’économie du monde que dans le sens de la hausse ?
PS : Pour info de taille !, Capital, l’émission phare qui a fait connaître le Maroc et son envolé, annonce l’engouement des français pour Madagascar, le nouvel eldorado immobilier – tout comme le 9-3, Saint-Denis - et la chasse aux bonnes affaires par les français dans cette nouvelle destination .
Est-ce le début de la fin pour l’investissement des Français et MRE au Maroc, ces nouvelles eldorado servant de pompe aspirante ?
“Il est fort probable que la correction américaine ait atteint un point bas. Le marché va sans doute entrer dans une phase d’hésitation, plus ou moins longue, avant de partir à la chasse des bonnes affaires.”
Humm, je dirais des bonnes affaires sur le tres court terme, disons jusqu’a octobre, avant les elections. Et le rally que l’on aura ne sera d’autre qu’un “Sucker Rally”…
N’oublions pas que la fed ne montera pas ces taux jusqu’au premier trimestre 2009 au minimum, d’autre part il y d’autre probleme qui commence montrer leur tete: credit automobile, credit commercial…tous ca commence a se desagragé lentement mais surement. Je pense que les Etats Unis connaisent une crise de la consommation encore plus profonde que celle de 1990.
D’apres moi, la situation est tres grave au Etats Unis, ils risque d’avoir affaire a une tres grave deflation : l’immobilier en chute libre, les voitures qui ne se vendent plus, les croissance des salaires …negatives…et pire si la bulle energetique eclate et que le petrole chute alors il y a une risque non negligeable qu’en 2009, il baisse les taux a 1% voir moins pour essayer de ne pas tomber dans le piege de la deflation…n’oubliez pas qu’on a eu une croissance mondiale et que l’inverse n’est pas inprobable d’ou le risque deflationiste….
En Europe c’est pas mieux: a l’Espagne, on peut lui attribuer la medaille d’or du plongeon tandis que pour l’Angleterre la medaille d’or pour le marathon (plus longue croissance jamais connu jusqu’a aujourd’hui…) Mais la palme d’or revient a … Au Maroc, a qui lui sera attribuer la medaille en Platinum pour le “tir au pigeon”, un sans faute…
Mdagascar, Sain denis..la Lune…mais quelle banque est capable de preter alors que l’immobilier est en train de chuter mondialement? Les banques ne peuvent plus immerger de capitaux dans l’immobilier comme dans les 15 dernieres années, au contraire ce secteur va etre coupé de tous capitaux pour au moins 5 ans en attendant que les banques reconstruisent leur base de capitaux et que le marché se stabilise…
Sauf… si tous les apparts/maisons… au Maroc furent acheté cash, que dans le cas d’un investissement le loyer payera les charges et les interets…que les anglais, Espagnols, Nordique vont continuer a voyager malgre la chute de leur bien….dans ce cas y pas de bulle, tout est le mieux dans le meilleur de monde…a t’on affaire a des candides?
@Un passant :
> a l’Espagne, on peut lui attribuer la medaille d’or du
> plongeon tandis que pour l’Angleterre la medaille d’or pour le
> marathon (plus longue croissance jamais connu jusqu’a aujourd’hui…)
> … Au Maroc, a qui lui sera attribuer la medaille en Platinum
> pour le “tir au pigeon”, un sans faute …
Clap clap … elue meilleur réplique de la semaine
Bonjour,
J’ai envoyé un post hier dans cette rubrique et il n’y est plus, il me semblait sans propos à objet de censure.
Pourquoi svp ?
@Gilles
Non pas de censure :
Votre commentaire est bien en ligne, MAIS sous un autre billet.
Vraiment désolé Laurent de n’avoir pas su chercher.
Merci.
@un passant
“Et le rally que l’on aura ne sera d’autre qu’un
“Sucker Rally”… ” - un passant
Sera ? , je dirais serait . Rien n’est moins sûr . Les rallys et les hausses durables se sont tjs construits sur le doute et le manque de confiance des masses. Les élections ? Elles pourraient , surtout si Obama gagne haut la main, redonner confiance au marché pour s’envoler . Ce même marché tablera sur l’aide du gouvernement Obama pour stabiliser l’immobilier , il n’aura plus Paulson qui s’oppose à une initiative gouvernementale d’aider davantage le secteur : “Paulson has stressed repeatedly that he thinks a drop in home prices is a necessary adjustment and that any additional government intervention would just simply delay and hamper the recovery.”
Martin Feldstein, pense que le scénario de l’intervention des démocrates “socailiste” est acquis : “At the moment, some top free market economists, such as Harvard University’s Martin Feldstein, believe that Congress will have to quickly move after the election to do more to help struggling homeowners and arrest the fall in home prices.”
La chute de l’immobilier reste le point noir qu’il faudra éliminer ( ainsi en parlait ALAN GREENSPAN il y a 2 jours) pour pouvoir traiter les autres moteurs de l’économie, l’inflation et l’emploi en particulier qui a montré des signes de faiblesses, 455 000 nouveaux inscrits le mois de juillet, c’est le plus haut depuis l’expansion en 2002 : “Federal emergency unemployment efforts continue to inflate initial jobless claims which, for the Aug. 2 week, rose 7,000 to a much higher-than-expected level of 455,000 — the highest level since the very beginning of the expansion in early 2002. ”
“N’oublions pas que la fed ne montera pas ces taux jusqu’au premier trimestre 2009 au minimum ” - un passant
Elle montera ?. Affirmer ceci c’est aller vite en besogne ! si c’était si facile et sûr , on saurait dans quel sens investir pour couler le reste de sa vie sous les cocotiers !.
Notons que les prochaines réunions de la fed (Federal Open Market Committee ) pour décider du devenir des taux sont le 16 Septembre 2008, ensuite le 29 octobre 2008 et le 16 Décembre 2008, soit 3 réunions avant la fin de l’année . Personne n’est capable aujourd’hui de savoir ce que fera la FED à ces 3 dates . Pas même La FED ne le sait pas : elle suivra les stat la séparant de chaque réunion pour décider de baisser (ce que je ne crois pas, sauf accident style 11 septembre 2001 ou Iran) ou monter ( c’est probable surtout si l’inflation continue de s’apaiser avec la baisse du prix de l’énergie - baisse de 20% de son record- et si l’économie montre des signes de stabilisation comme bcp s’y attendent. C’est ce scénarii probable que la marché retient pour monter en ce moment) . La fed a besoin de se constituer une marge pour pouvoir agir sur les taux - leur baisse- en cas de coup dur. Le laisser à 2% ne lui laisse pas bcp de marge , aussi une baisse jusqu’à 1% est quasi impossible.
Notons enfin que le dow ait gagné 3.6% cette semaine et le Nasdaq 4.6% sur la note d’espoir de la fed après le maintien de son taux à 2% : [The Fed still sees inflation as high but expects inflation to moderate later this year and next. ]
Si le rally de la bourse americaine ou mondiale avait vraiment des bases solides, cela irait en contradiction avec les discours de Bernanke et avant-hier avec ceux de Trichet. Ils soulignent clairement une deterioration du climat economique…
J’ai toujours compris que quand le petrole, metal etc…(index CRB) augmentaient en valeur cela signigfiait que l’economie croit mais ces dernieres semaines ils soint en chute libre (maintenant il faudrait une confirmation de quelques mois pour dire que l’on a affaire a une tendance)
Si j’ai dis au minimum au debut 2009 on pourrait avoir une possibilité d’augmentation des taux aux Etats Unis, c’est principalement du a cette action prise par la FED sur le discount window:
“The federal reserve has extended the run of its temporary discount window of cheap financing for investment banks until the end of January 2009″
C’est impensable qu’ils augmentent les taux alors que les banques auraient droit a ce type de financement et que les consommateurs sont a bout de soufle.
Dans ce cas, sauf circonstances exceptionelles (baisse des taux), on pourrait dire que les taux pourraient augmenter, au plus tot au premier trimestre… Mais je pense qu’ils ne le feront pas…l’Europe montre des signes d’essouflement de meme pour les pays asiatiques et moyen orient…L’inflation risque de tomber mais esperons pas trop vite car il y a tres peu de cure pour la deflation…
En revenans au Maroc, c’est clair qu’il va y avoir recouplage avec l’economie mondiale surtout du a une baisse de l’investissement venant des pays arabes principalement pousse par la hausse du petrole et des pays europeens du aux faibles taux d’interets et aux credits faciles qui sont maintenant revolu.
En 2001, on avait le cas typique d’un “Sucker Rally”…en fait c’est en 2003 que la base s’est faites…en generale cela intervient lorsque les taux Americains sont pressentis a une augmentation…or je ne crois pas que ce soit le cas…
Cela ne veut pas dire qu’il ne faille pas investir, on ne sait jamais et plutot y aller par pallier…meme un sucker rally peut rapporter jusqu’a 20%…celui de Mars a juin il etait de cet ordre…et probablement celui de Juillet a Octobre il sera de meme… mais qui sait?
@Un passant
“J’ai toujours compris que quand le petrole, metal etc…(index CRB) augmentaient en valeur cela signigfiait que l’economie croit mais ces dernieres semaines ils soint en chute libre …”
C’est quelque peu vrai ! Mais la relativisation s’impose dans la lecture de la hausse et de la baisse .
Une baisse de 20% après une hausse de 500% reste toujours une hausse considérable. Une chute libre , oui, mais tjs dans une hausse vertigineuse.
Toujours est-il que la lecture d’une hausse comme d’une baisse est toujours corrélée aux raisons des ces mouvements. Aussi, une baisse peut signifier une économie en bonne santé tout comme le contraire . Il en est de même pour une hausse
Les cas les plus typiques :
- Une hausse du baril pour raison de forte croissance , comme c’était le cas les 4 dernières années avec l’explosion de la chine, l’inde en plus des économies habituellement fortement consommatrices d’énergie , l’Europe et les usa : cette hausse signifiait que l’économie croit et en bonne santé, la bourse suit aussi dans ce cas . l’énergie et la bourse évoluent dans le même sens : la hausse
- La hausse dans un contexte d’expansion , signifie toujours une bonne santé de l’économie, mais il faut toutefois la ( hausse) conditionner à un seuil : celui à partir duquel le consommateur réduit son train de vie car l’ énergie obère son budget. On entre dans une phase où la hausse de l’énergie devient une crainte pour l’économie car impacte le moteur consommation : moins d’achat de voitures, moins de vacances, moins de dépenses hight tech … etc. Ce cas de hausse de l’énergie peut signifier la fin probable de la croissance . C’est un cas typique d’une hausse de l’énergie ( des commodities d’une manière générale) qui peut signifier que l’économie peut ne plus croître et donc une hausse qui signifie une économie en risque de mauvaise santé ( contrairement à ce qu’on pense habotuellement) : l’énergie et la bourse évoluent dans un sens opposé l’un monte pendant que l’autre baisse
- La baisse de l’énergie est également relativisée : contexte économique favorable/défavorable, mais une abondance d’énergie fait chuter le prix. Une baisse dans ce cas est une baisse neutre : si contexte économique favorable, il le restera, si au contraire contexte économique difficile il le restera également.
Les cas sont nombreux et fastidieux à énumérer !!
Peut-être un jour on pourra faire le tour de l’ensembles des cas typiques !
@un passant
“Si le rally de la bourse americaine ou mondiale avait vraiment des bases solides, cela irait en contradiction avec les discours de Bernanke et avant-hier avec ceux de Trichet. Ils soulignent clairement une deterioration du climat economique… ”
La FED tout comme la BCE n’est presque jamais binaire dans leurs indications,0 ou 1, pour les raisons que nous connaissons : toute indication claire sans ambiguïté dans leur discours ( notamment celui de BERNANKE et autrefois ALANGREENSPAN) sera suivie de mouvement ample dans un sens ou dans l’autre. Leur annonces sont décortiquées à la virgule.
Aussi , il ne faut presque jamais attendre d’eux que des insinuations.
Le dernier commentaire de la FED, après avoir décidé de conserver les taux inchangés à 2%, est un mélange de bonnes et mauvaises nouvelles quasi inextricable . Voyons plutôt :
“Tight credit conditions, the ongoing housing contraction, and elevated energy prices are likely to weigh on economic growth over the next few quarters. Over time, the substantial easing of monetary policy, combined with ongoing measures to foster market liquidity, should help to promote moderate economic growth.”
Le resserrage des crédits tout comme la correction de l’immobilier en cours ajoutés aux prix élevés de l’énergie sont “likely to” peser sur la croissance . “Mais” les baisse substantielle des taux combinées avec l’ajout de mesure pour nourrir la liquidité du marché pourrait aider à une modeste croissance économique .
Ici le “likely” tout comme “Mais” changent la donne , les difficultés énumérées ne se réaliseraient pas forcément.
Ceci est à comparer aux discours précédents : d’où la relativisation du commentaire dans le contexte actuel. Le discours est nettement moins dramatique que les fois dernières même s’il reste toujours prudent.
Ce n’est pas fini, la note s’est terminée par :
“Inflation has been high, spurred by the earlier increases in the prices of energy and some other commodities, and some indicators of inflation expectations have been elevated. The Committee expects inflation to moderate later this year and next year, but the inflation outlook remains highly uncertain.”
Ici il faut s’accrocher pour y déceler une note optimiste. C’est encore la relativisation tout comme le
“The Committee expects inflation to moderate later this year and next year”
qui donne un signal positif au marché pour que le dow s’adjuge 300 points lors de cette annonce qui a accompagné la décision du taux à inchangé.
On note, comme d’hab pour ne pas laisser croire au marché que c’est une certitude absolue, ( la FED elle même ne peut juger que les données dont elle dispose actuellement, elle ne peut s’engager de ce qui se passera demain - on le voit d’ailleurs, entre temps la guerre inattendue éclate entre la Russie et la Géorgie dont personne ne sait encore évaluer l’impact ni la durée - ) que la note se poursuit avec une dose de prudence : ” but the inflation outlook remains highly uncertain.” , mais ici incertain n’est pas pareil que “sûr” .
cette note est globalement OPTIMISTE comparée aux précédente, et il n’y a donc pas de contradiction dans l’attitude du Marché . La FED est prise au sérieux par le marché et le monde , dont la BCE.
Quant à La BCE, aujourd’hui Jean-Claude TRICHET ou avant avec son prédécesseur, lutte d’abord pour garder son indépendance vis à vis des politiques Européens (souvenons nous quand l’ancien chancellier allemand Gerhard SCHROEDER vait été mis rappelé à l’ordre par la même BCE pour ne pas intervenir dans ses affaires quand celui voulait qu’elle baisse ses taux comme le faisait la FED, il en était de même pour Nicolas SARKOZY pendant qu’il était ministre des finances et ensuite candidat et président de la république) et également vis à a vis de la FED : la BCE n’entend pas faire comme la FED : eux c’est eux et nous c’est nous.)
En réalité la décision ou note de la BCE - sauf si c’est catastrophique - ne sont pas bcp prises avec le même sérieux que pour la FED , c’est également le cas pour toutes les autres banques centrales du monde.
La BCE on le sait, on l’a vu, a une attitude conservatrice par rapport à la FED : pendant que la FED a crée la choc en baissant subitement ses taux de 2/3 lors de la crise des subprimes, la BCE se contentait d’injecter des liquidités à taux très réduit pour la banques qui seraient en difficultés.
La BEC n’a baisse ses taux que 2 fois ou 3 ( en réalité je ne la suis qu’en pointillé puisque peu decisive dans l’orientation des marchés) et de 0.25 à chaque fois .
Ca a toujours été le cas, quand les USA commencent à opérer son redressement l’Europe sombre davantage et lui faut quelques années pour rejoindre les USA. Le scénario semble se répéter aujourd’hui, c’est ainsi que l’envolé du marché USA hier vendredi était interprétée comme la conséquence ( en plus du trend dans le sillage de la décision de la FED Mardi) de la baisse du baril, la hausse du $ suite aux difficultés lues dans le commentaire de TRICHET :”Trichet’s remarks as signaling a new emphasis on growth worries, although he continued to emphasize upside risks to inflation and was quick to note that the central bank had previously warned that euro-zone growth was set to slow significantly in the second and third quarters.”
En conclusion ; le marché n’est pas allé en contradiction avec BERNANKE ni TRICHET . Les usa ont procédé à une forte correction, on a mis les bouchées doubles pour en sortir mais la BCE a suivi son rythme et aujourd’hui se heurte aux difficultés apparemment inattendues qui l’obligerait à l’inverse de la FED de baisser ses taux , alors qu’elle les augmentait ou laissé inchangés contrairement à la FED avant . Conséquence de cette anticipation : hausse du $ et baisse du baril qui arrivent au bon moment pour accompagner l’optimisme qui règne actuellement dans le milieu financier américain depuis Mardi après la décision de la FED.
La question, c’est pourquoi alors le marché financier de l’europe monte aussi ? les places du Monde, même Le NIKKEI, n’ont d’yeux que pour les USA , lui emboîtent le pas quoi qu’il arrive . Sauf si la dégradation en Europe vient à se concrétiser fortement .
@Abdel le breton
Je crois que c’est beaucoup trop tot pour affirmer que la FED ou la BCE on fait un bon travail de police monetaire. On verra cela dans 2-3 ans.
Revenant sur le Marché immobilier Marocain, je me demande si le taux de change des monnaies peut avoir un effet dramatique sur celui-ci.
En effet, l’Euro et le British Pound est maintenant en chute libre contre le dollar. J’aimerais savoir si l’immobilier marocain va devenir encore plus cher, pour les Europeens dus a la fluctuation des monnaies.
Le pire serait d’avoir pris un pret disons en Pound pour payer un bien en Euro ou Dirham…
Les fluctuation sont dus au fait que l’economie Europeene risque de rentre en recession. Tous les indicateurs sont au rouge.
Le Royaume Uni est dans une situation catastrophique, ils ont un deficit enorme d’ou une chute brutale de leur monnaie.
L’espagne, un autre acteur de la speculation immobilier Marocaine, n’est pas en meilleur position. Le gouvernement Espagnol essaie de stabiliser ou retarder un situation qui se deteriore a vue d’oeil, par des mesures fiscales etc…
Les pays du Moyen Orient commence a degringoler, en particulier le constructeur Emaar est en chute libre au niveau de la bourse. Le ralentissement voir un effondrement devait se produire tot ou tard.
Bref tous les acteurs qui a un moment avaient une enorme presence dans l’investissement immobilier et speculatif, ont grosso modo deserté…
Maintenant en revenans sur les prets, l’autre piege serait d’avoir pris un pret en Pound et Euro sachant que le dirham augmente (s’il est fixé au Dollar). C’est l’illusion que l’immoblier n’est pas cher car le dirham a perdu beaucoups de sa valeur au cours des dernieres années, si l’inverse se produit, c’est une bonne chose pour l’inflation mais tres mauvais pour l’immobilier et ceux qui ont pris des prets en Euro/Pound…
J’ai aussi entendu dire que l’administration Marocaine a augmenté les taxes de maniere a subventionner certains produits comme l’essence, farine, huile etc… pas une bonne pour l’economie locale et les entrepreneurs, createur d’emploi… de plus le deficit exterieurs a grossi de maniere considerable, le Maroc consommant plus qu’il ne produit peut presager des moments turbulents a venir…
Et le tourisme - Maison d’hote - tiennent ils toujours le coup? vu les prix et la diminution du tourisme en general? j’ai remarque que beaucoup de maison d’hote etait en vente…
@Un passant
Tout ce que tu énumères me semble (plus que) recevable. La baisse des nuitées constatée depuis le début de cette années est certainement la conséquence de ce que tu indiques. Cependant, si il existe un observatoire du tourisme qui permet de connaitre la tendance rapidement, rien de tel dans l’immobilier : on est obligé de faire des spéculations.
Cependant sur l’immobilier marocain, du fait de la difficulté d’emprunter à l’étranger (dans une monnaie étrangère) pour acheter au Maroc (en dirham), beaucoup d’achats d’étrangers se sont fait sans emprunt. Donc pas de soucis particulier pour eux si ce n’est un moins value.
Cela n’empêche que les étrangers ne sont pas/plus prêt d’investir dans l’immobilier au Maroc dans les prochaines années au vu des prix pratiqués.
Toujours sur l’immobilier, la spéculation s’est surtout concentrée sur le foncier : les terrains se vendaient très cher sur la “promesse” de construire des programmes de luxe a destination des acheteurs étranger (si possible un riche anglais retraité). Une fois les acheteurs étrangers évanoui les promoteurs devront bien se résoudre à construire moins cher. Le foncier devrait baisser en conséquence (et on s’apercevra probablement qu’il y a beaucoup de foncier disponible).
Le problème est que le foncier a beaucoup été utilisé pour le blanchiment d’argent : ceux qui ont acheté ne sont pas donc pas pressé de vendre. A mon avis, le seul mécanisme qui pourrait provoquer une véritable baisse des prix du foncier serait une dépréciation des réserves foncières de la part des promoteurs introduits en bourse. Mais tout cela pas avant 2009 : il faudra attendre la livraison de Saidia et les résultats 2008 des promoteurs introduits en bourse.
@Un passant
“Je crois que c’est beaucoup trop tot pour affirmer que la FED ou la BCE on fait un bon travail de police monetaire. On verra cela dans 2-3 ans.”
Je souscris, il est difficile, même pour la FED tout comme la BCE de conclure de cette façon . Je ne sais pas à quel moment j’ai dû dire qu’ils ont fait un bon travail . Si mon commentaire fait paraître cette allusion , c’est une erreur .
@Laurent
“beaucoup d’achats d’étrangers se sont fait sans emprunt. Donc pas de soucis particulier pour eux si ce n’est un moins value.”
En fait je me refere plutot a la situation actuelle avec des prix de plus de 100 000 euro, je doute que beaucoups ont decidé d’investir toutes leurs epargne dans l’immobilier. Je suppose que pour les retraités on peut estimer qu’ils n’ont pas ou peu de dette mais pour le reste, je supose qu’ils ont toujours leur maison a payer dans leur pays d’origine donc certainement des dettes.
Referant au Bitish Pound , il est bon de prendre un Example.
-Si un Anglais veut acheté en May 2007, un riad a 1.000.000 Dirham (1 British Pound peut acheter 16,5 dirham), il devra debourser £60.000.
-Supposons que l’immobilier n’as pas perdu de valeur (n’en gagne pas non plus), en May 2008 (1 British Pound peut acheter 14,5 dirham), ce riad de 1.000.000 Dirham coutera £68000
-Donc meme si l’immobilier n’augmente, il devient plus cher acheter cash (10-15%) ou implique de prendre un dette plus forte sachant que les taux d’interets sont plus haut qu’il y a 2-3 ans…
Conclusion: Cela pourrait etre une autre explication qui pourrait affecter l’immobilier, le tourisme si les monnaies continuent de s’affaiblir contre le Dirham…
Sachant que l’immobilier est deja cher, il le devient encore plus du aux taux d’echange. Un reajustement doit s’operer pour pouvoir maintenir le meme prix soit au moins une devaluation de 10-20%…
En fait tous devient plus cher, les services comme les produits…Pas tres bon pour l’investissement.
http://finance.yahoo.com/currency/convert?from=GBP&to=MAD&amt=1&t=2y
@Abdel le breton
c’est juste un commentaire, plutot general, rien d’autre.
Suite !
En revanche le marché boursier , je le crois plus que les articles du Monde, l’économiste, l’echo … etc , lui pense que L’action de la FED – mais pense le contraire pour ce qui est de la BCE - , pour l’instant, est bonne . Tu remarque qu’en ce moment ,le marché USA inverse les pertes enregistrées en début de séance pour monter : c’est souvent - je dis bien souvent et non pas “c’est le signe que” - un indicateur de reprise , pas forte , mais une certaine convalescence dirons nous .
On n a constaté que bien que certaines mauvaise nouvelles ont été publiées hier dont l’inflation( source de la chute du marché à son ouverture : -100 points pour le DOW qui s’inverse pour aller à 190 points et termine moyennement positif).
Je pense personnellement qu’il y a des chances ( je dis : il y a des chances et non pas une certitude) que les choses sont entrain d’entrer dans une phase de stabilisation aux USA qui permet aux spécialistes de partir à la chasse des bonnes affaires.
Il y a plusieurs indicateurs à cela :
- Tout d’abord, et c’est du pifomètre, voir le commun des mortels et les masse medias parler de la crise maintenant alors que des corrections conséquentes - peut-être pas encore toucher le bas - s’opéraient pendant qu’ils parlaient d’une crise qui n’existait pas.
- Les mauvaise nouvelles qui drainaient autrefois le marché vers le bas, sont mises à profit pour acheter plus bas : d’où l’inversion des marchés , début de séance bas , très bas, et inversion rapide pour une hausse : ceci explique, souvent, que ceux qui connaissent la réalité des marchés profitent de l’action des pessimistes qui ont pris l’habitude de vendre les mauvaises nouvelles pour leur acheter leur vente.
- L’anticipation est longue, elle peut durer , s’accompagner d’une chute considérable, mais c’est le trend qui permet de lire la tendance.
- En plus en ce moment , les gens sont pessimistes, c’est un bon indicateur d’un probable redressement : Le pessimisme signifie que bcp de gens ont de l’argent qu’ils ne veulent pas encore investir, mais qu’ils attendent l’opportunité pour l’investir , quand à l’optimisme signifie que les investisseurs ont bcp investi et n’ont quasiment plus de liquidité mais au contraire attendent l’occas pour vendre.
- L’autre aspect positif : la baisse des commodities : le brut est à 115 $ après être arrivé à 168$ . (D’ailleurs ce serait interessant de surveiller les croyances des mass medias et commun des mortels en ce moment: il est fort à parier qu’ils parlent encore du pétrol cher à 150$ et s’en inquiétent et donc évite de s’engager pour investir au moment où les chances d’investir sont possibles: ils ont tjs un gros décalage par rapport aux faits en temps réel.).
VOICI LE COMMENTAIRE, d’hier 14 Aout 2008, en temps réel d’un des spécialites ( qui eux d’ailleurs ne prennent jamais rien pour argent comptant ni pour une certitude mais tjs en terme de probabilité):
The CPI [consumer price index] numbers coming out prior to the open set the tone in that it was more negative than the market was expecting,” said Owen Fitzpatrick, head of the U.S. equity group at Deutsche Bank. “That said, we’ve seen a decline in commodity prices, and crude is on a downward trend. It just helps the economy and helps the consumer.”
La partie la plus importante dans le commentaire est le “helps the economy and helps the consumer.” . Quand on sait que la consommation compte pour 70% dans l’économie américaine ! .
Quant au Maroc, j’avoue que c’est le gros point d’interrogation.
Songer, qu’il est le seul , avec la Jordanie, des marchés émergeants a avoir gagné un peu depuis début 2008. Tandis que la chine perd 50%.
Pour ce qui est de la hausse du dirham corrélé sur le $ , cela peut en effet avoir un impact, sauf, comme Laurent le signale bcp de gens ont acheté cash .
EN revanche , il y un aspect qui m’a toujours semblé tortueux et pourrait être pénalisant pour ces retraités qui doivent verser leur pension mensuelle sur un compte Marocain convertible pour bénéficier des 80% d’abattement fiscal en France . Cet aspect peut être lourdement pénalisant du fait de la conversion de l’€ en dirhams . En effet , Bien que la possibilité de récupérer son oseille en € existe, il y a tout de même un prix à payer pour cela : Un Euro déposé sur un compte convertible ne signifie un Euro récupéré lors de son retrait : il faut racheter l’€ plus cher lors du retrait à la banque alors qu’il est vendu , à la même banque, moins cher lors du dépôt . Autant que je me souvienne la différence est considérable ( je ne me souviens plus très bien, mais il me semble que l’écart peut atteindre 15%. Si quelqu’un accès à l’info : cours de vente/achat euro/dirham ce serait intéressant).
Dans ce cas, la fluctuation du dirham par rapport à l’euro peut-être considérablement douloureuse : en final , je ne sais pas si le retraité y gagne vraiment . Le 80% paraît alléchant ! mais sur le montant d’impôt qu’il faut payer , cela peut être dérisoire ! ça dépend des bourses !.
L’autre aspect dangereux ( bien qui ‘il ne soit pas à l’ordre du jour) : que se passera t-il pour ces retraités dont l’argent existe en dirham sur leur compte marocain convertible si le gouvernement décide de dévaluer le dirham ?
@Un passant
“Conclusion: Cela pourrait etre une autre explication qui pourrait affecter l’immobilier, le tourisme si les monnaies continuent de s’affaiblir contre le Dirham… ”
Cela affecterait sans aucun doute l’immobilier, à supposer que ce sont les européens qui tirent l’immobilier marocain vers le haut.
J’ai lu des stat hier sur yahoo concernant les pays préférés par les anglais où ils invetissent et séjournent: L’espagne vient en tête avec quelques 10 millions, enusite la greece, la thailande.
Quand on voit la crise économique en espagne - Le premier ministre Zapatero a interrompu ses vancances voilà 2 jours pour présider une réunion consacrée aux réformes et aides urgentes pour stimuler l’économie - provoquée essenetiellement par l’impolsion de la bulle immobilière , on peut considérer que si les anglais cessent d’investir en esapgne il serait de même au Maroc.
Maintenant, au Maroc, les statistiques sont absentes ! seules les rumeurs font office de stat !
Quels sont les retraités “étrangers” (non MRE) qui ont transféré leur rente en dirham ? En l’absence de statistiques, je pense que cela a surtout été une opération de communication pour “vendre” le Maroc au près des médias français.
@Laurent
J’en connais. c’est une obligation, pour les retraités, pour avoir sa carte de séjour .
Dans quelles proportions ? C’est un mystère .
@Abdel le breton
J’adhere avec tes previsions sur la Bourse cependant les risques n’ont pas disparu. Il y aura un rally sans aucun doute, apres tous les bourses ont deja absorbé toutes les mauvaises nouvelles et plus. Donc s’il y a de bonne nouvelle, ce qui est fort probable, alors le rally sera soutenu.
Personellement, j’ai investit une partie de mes economie dans un compte fixe (Fixed income) a 5.5% sur un an (au mois de juillet prochain) et l’autre partie 25% (investit durant juillet et aout) dans des fonds/stocks et les 25 % restant en cash , j’attends 3-6 mois, sur un compte a 4% qui me permettra d’investir le moment opportun et surtout ne pas investir tout au meme moment. Comme je l’ai dis auparavant il se pourrait que le rally ne soit pas soutenable, mais apres une correction de 20%, investir semble aujourd’hui moins dangereux qu’il y a 6 mois ou 1 ans…
Quand a l’investissement dans l’immobilier marocain, Il me semble qu’acheter au top c’est plutot jouer avec le feu… Cela me rapelle tres clairement une situation comparable a celle 1990, ou l’immobilier est tiré vers le haut par la speculation…
@Laurent
Concernant Saidia, en cherchant un peu sur le Web, il me semble que c’est une “ville” qui a ete contruite par Fadesa, qui le 15 juillet s’est declaré en cessation de paiement …
“Victime du retournement du marché immobilier espagnol, le groupe Martinsa-Fadesa, le plus grand promoteur du pays, s’est déclaré en cessation de paiement, le lundi 15 juillet, faute de pouvoir refinancer sa dette de 5,2 milliards d’euros. Selon le quotidien El País, 12 500 ménages ont signé des contrats de réservation et versé des arrhes pour des logements en cours de construction dont il n’est pas sûr désormais qu’ils puissent être achevés. Ces logements sont pour moitié situés en Espagne et au Portugal, les autres correspondant à des programmes de construction lancés en France, au Maroc et dans plusieurs pays d’Europe orientale.”
A propos d’autres investisseurs en Afrique du nord:
“Emaar Properties PJSC, the largest real-estate developer in the Middle East and North Africa, fell to its lowest since April 2005″
@un passant
je mettrai un bémole à “Il y aura un rally sans aucun doute” ( le “sans doute” est fort probable dirons-nous, mais comme tu le disais les risques existent toujours sans être aussi gros qu’il y a 2 ans quand des sommets considérables ont été ateints).
Je ferais le même commentaire quant à “les bourses ont deja absorbé toutes les mauvaises nouvelles et plus …” , le “toutes”, à mon humble avis, est encore trop top pour être affirmé de façon appuyée.
En revanche, le risque est moindre du fait justement de l’absorption de la plus part des mauvaises nouvelles, elles sont dans les cours .
Quant à l’investissement, personnellement je suis sorti du marché depuis 2 mois, je suis entiérement cash après 47% depuis début 2008 et perte de 10% ( mais les pertes sont aussi naturelles à ce jeu que l’est la respiration dans la vie.) pour rester à 37% .
J’attends toujours, en dehors de quelques coups de temps à autres, l’opportunité des grands mouvements, seuls moyens qui permettent de faire de grosses plus values.
Mais je crois néanmoins que le risque de perdre gros est bcp moindre en ce moment ( je ne parle pas du Maroc où les risques sont tjs là puiqu’aucune correction n’a vu le jour).
Pour ce qui est d’Emaar (que je ne connaissais pas mais découvert hier suite à une analyse du Marché Boursier Marocain, qui date cependant de Juillet 2006), je ne sais dans quelle mesure cette chute est impactée par le marché marocain : dans cette analyse j’ai appris que Emaar projetait d’investir 15.4 milliards de $ pour des projets immobiliers au Maroc, c’est colossal .
http://www.iht.com/articles/2006/07/12/bloomberg/bxatm.php
Au sujet des investiseurs arabes un article d’un newsmag marocain datant d’y a quelques mois expliquait que la plupart des Emiratis se contentaient d’apporter leur nom et leur savoir faire et empruntaient l’argent sur la place de Casablanca (le terrain étant cédé a un prix dérisoire par les autorités).
En final le cadeau fait par les autorités marocaine est fortement attractif : la simple plus value sur le terrain permet d’assurer au promoteur un fort retour sur investissement. Personne ne va remettre en question les sommes publiées par les journalistes (qui ne sont en final que des “promesses d’investissement” ) : l’Etat (et les CRI) sont contents de se faire une bonne publicité avec l’espoir d’attirer de nouveaux investisseurs.
C’est vrai,J’ai lu que le gouvernement Marocain a gratuitement donné le terrain au Constructeur Espagnole Fadesa avec la promesse d’investir des centaines de millions pour la construction de cette nouvelle cote d’azur Saidia . Bien entendu le profit des ventes va droit dans les poches de Fadesa….mais sur le court terme, cela crée du travail pour la population locale et augmentera le flux touristique…ca c’est le plan…C’est etonnant de voir que certain achete, par example, une villa pour 400.000 euro sans meme connaitre le Maroc ou meme y avoir mis les pays auparavant. Pour eux, c’est juste moins cher et abordable par rapport a la cote d’azur…bref l’effet de la globalization residentielle…
Revenant sur la bourse et l’immobilier…Si le credit s’effondre i.e les gens arretent d’emprunter ou les banques ne pretent plus alors la deflation pointe son nez et la..c’est la cata..sauf pour ceux qui detiennent du cash (d’ou la rue vers les bon du tresor americains…il faut voir que les taux sur 2 ans avaient chuter a 1.3% a un moment donné…)…
Voila une annonce ou plutot un discours fait, Mercredi, par les autorités Marocaine, qui risque, de calmer le marché…
“A cet effet, nous appelons l’Exécutif et le Législatif à diligenter l’adoption du Code de protection du consommateur.”
->Cela je supose apres un saut de 5% de l’inflation au Moi de Juillet…il faut rassurer les citoyens que le gouvernement et en train d’agir..
“Parallèlement, il importe de veiller à l’application stricte de la loi sur la liberté des prix et de la concurrence - notamment en mettant en marche le Conseil de la concurrence - et ce pour garantir une bonne gouvernance économique.”
->On intervient mais sans deranger la “main invisible” (dans le sens Adam Smith)… C’est rassurant
“Dans le cadre de la moralisation de la vie publique, il faudrait procéder à l’installation de l’Instance centrale pour la prévention de la corruption.”
->Enfin on ne ferme plus les yeux sur un probleme qui ne fait que ralentir l’avancée economique au Maroc et qui ne profite qu’a une poignée…Maintenant,on veut voir des actes pas seulement des paroles…
“Certes, le citoyen peut parfaitement comprendre que le renchérissement du coût de la vie soit lié à la hausse des prix sur le marché mondial. Mais ce qu’il ne saurait admettre, c’est d’être livré en pâture à la rapacité des spéculateurs et des réseaux d’intermédiaires.”
->Donc les intermediaires vont devoir revenir a leur competence premiere. Je crois que trop de monde a voulu surfer sur le booom immobilier…Je crois qu’il faille faire le ménage..il etait temps!
“De même, le citoyen ne devrait, en aucune manière, faire les frais des éventuels manquements des autorités qui ne s’acquitteraient pas pleinement du devoir qui leur incombe en matière de régulation, de contrôle et de répression.”
->l’honnete c’est dans les deux sens. La corruption ne se trouve pas seulement dans l’administration mais elle est devenu chose courante dans la societe…il faut stopper ce “cancer”…Voila une bonne chose!
“Il va sans dire, en effet, qu’un marché libre ne doit aucunement être synonyme d’anarchie, encore moins de pillage.
Il appartient, donc, à chacun de faire preuve de vigilance et de fermeté, de se prévaloir de la force de la loi et de l’autorité d’une justice indépendante et d’user des mécanismes de contrôle et de reddition de comptes, pour mettre un terme à l’impunité et sévir contre la magouille et la fraude.”
->lutte contre la fraude..la loi est la pour la combattre. Bref comme dans les pays developpé…
“Cela devient plus impératif dès lors qu’il s’agit des moyens de subsistance du peuple, ou des spéculations sur les prix, ou encore de tirer profit de l’économie de rente et des privilèges issus de pratiques clientélistes.”
->la il faut absolument extraire “tirer profit de l’économie de rente”, la je crois qu’il visent directement les etrangers ou investisseurs locaux qui ont achete pour louer a des prix irreallistes, prohibitif! qui risque, non seulement de ruiner le tourisme de ce beau pays mais en plus risque de pousser les prix a la consommation a la hausse… S’il y a une chose a retenir de ce discours c’est ca…
Le 5 aout (voir le commentaire plus haut) j’avais deroulé un scenario qui disait les etapes annoncés d’un crash…la derniere phase fut:
“4- Le gouvernement intervient et introduit des mesures rapides, beaucoup trop tard et qui ne font qu’empirer la situation.”
Empirer c’est un bien grand mot..mais je dirais que ce qu’il risque de se produire c’est une fuite de l’investissement etranger qui entrainere, irremediablement, un reajustement des prix de l’immobilier.
jusque maintenant, on a parlé de l’immobilier de luxe, bcp société batisent des villas, riads de luxe dont les prix commencent à 500.000E jusque plus de 1 million euro.mais cela n’est pas à la portée de la majorite des europeens,surtout avec la crise actuelle, et des marocains, .
N’y a t-il pas moyen d’avoir un bon appart dans les 50.000-75000 E
pour que les gens moyens puissent etre proprietaire ,vu que la main d’oeuvre n’est pas chere et qualite construction loin des normes européennes??le cout de revient ne doit pas depasser les 30.000E je pense. dans les pays semblables, tunisie, turquie, on trouve des appartements dans ces prix.
“vu que la main d’oeuvre n’est pas chere et qualite construction loin des normes européennes??le cout de revient ne doit pas depasser les 30.000E je pense.”
C’est exact, mais au Maroc il y a le henné, les gens formidables pleins de charmes , d’honnêteté et de compétence .Tu ne les verras nul part mais tu trouveras toujours de gens - certains européens -, ceux justement à qui l’aberration que tu soulèves profite directement ou indirectement, qui se tueront à te faire prendre leur vessie pour une lanterne et pour te convaincre il y a un tas ce charabia sous couvert d’intellectualité et d’humanité des fois … tu finras par douter de tes sens .
“vu que la main d’oeuvre n’est pas chere et qualite construction loin des normes européennes??le cout de revient ne doit pas depasser les 30.000E je pense.”
C’est exact, mais au Maroc il y a le henné, les gens formidables pleins de charmes , d’honnêteté et de compétence .Tu ne les verras nul part mais tu trouveras toujours de gens - certains européens -, ceux justement à qui l’aberration que tu soulèves profite directement ou indirectement, qui se tueront à te faire prendre leur vessie pour une lanterne et pour te convaincre par un tas de charabia sous couvert d’intellectualité et d’humanité des fois … tu finras par douter de tes sens .
Quand une bulle se forme, cela attire toujours des predateurs, ceux qui veulent devenir riche, et vite. Ils profitent de la situation en essayant d’extraire un maximum de richesse a une partie de la population, disons pas naive, mais detaché de la realité.
Lors de la bulle technologique, combien ont acheté des actions qui etaient nettement surevalué…aller comprendre.
Aujourd’hui on voit exactement les memes signes, sauf que c’est plus grave pluisque les sommes engagés sont largement plus importantes…d’ailleurs on voit les degats economque aux Etats Unis et ailleurs avec leur Marché immobilier…
Maintenant c’est vrai que le boom n’as pas vraiment enrichi la population marocaine mais seulement certain groupe marocain et une grande majorité de speculateurs Europeen.
Je pense que comme l’a souligné Kenan, le marché va revenir a ses bases fondamentales . Le cout tres bas de la main d’oeuvre allié une corection des prix des terrains dans les mois a venir va effectivement pousser les prix a un niveau raisonnable pour la majorité de la population locale et etrangere (Marocain).
L’equilibre se fera, pas de doute meme si cette correction devra etre severe…
@Abdel
Au niveau de la bourse je crois qu’il y a possibilité d’une correction un peu plus forte…je pense que le point bas pourrait etre au mois de Septembre/Octobre …sauf si la situation geopolitique se deteriore (Russie/EU/US, Iran)…dans ce cas il faudra compter 1 ou 2 ans de plus. En generale il est bon d’investir quand läeconomie est en recession mais est sur le point d’en sortir…dans ce cas cela risque de ressembler au scenario de 1979-1982 (deux recessions successives)…mais comme indiqué auparavant, mieux vaut investir par petit pas: on met pas tous les oeufs dans le meme sac…
“mieux vaut investir par petit pas: on met pas tous les oeufs dans le meme sac…”
Je suis d’accord pour que peut-être le point n’est pas encore atteint . Perso je suis entrain d’attendre pour acheter . D’habitude je shorte mais là c’est très risqué : on n’est pas à l’abris d’une remontée filgurante , je n’ai pas envie de me l’apprendre ;). J’attends donc et 100% cash.
A entendre la corruption, les problémes administratifs,les salaires
tres bas,le peu de serieux et de confiance que on peut avoir aux gens,
tot cela fait que on a plus envie d’aller au maroc pour faire du business.
peut etre juste acheter un appart et y vivre.comme retraité avec notre salaire europeen.
l’immobilier au maroc est trop trop cher : mais comme on est dans un pays de MODE ET TENDANCE on devrait attendre que cette mode se démode pour voir dégringoler les prix.
tout le monde veut acheter : même talab veut une villa! allez savoir pourquoi; mais jamais le marocain normal n’a fait de calcul : on achète parcequ’on doit acheter, parceque le voisin à acheter, parceque MRAT FLAN à acheter, même si on devrait puiser dans les économies pour faire face à un futur incertain!
et on blame les étrangers pour nos malheurs!
pour investir : une règle d’or consiste d’investir prudement et sûrement dans des secteurs stables et d’éviter les bulles même si les gains sont importants : la situation peut se reverser facilement; donc, si vous avez du cash il vaut mieux le garder sous son oreiller que d’acheter du foncier, et si vous avez du foncier vous pouvez le vendre et acheter queleque chose moins cher et attendre.
MM, C.A (Expert comptable canadien)
@passant
1-Psychologie
Bonne analyse. C’est vrai que le boom dans l’immobilier est due a une grosse partie a la psychologie. Durant le boom, on est dans un etat euphorique, cela entraine beaucoups de monde a s’endetter ou investir toutefois cette periode, historiquement, est toujours suivi par une periode de panique ou les prix chutent..ils chutent generalement de facon dramatique et exageré car l’inverse agit: soudain l’immobilier ne vaut plus rien mais il est source de probleme.
2-Fondamentaux
J’ai lu plusieurs fois que les gens achetent cash mais selon les statistiques fournit par la Banque Centrale Marocaine, il y a eu une envolée des credits liés a l’immobilier (+42.7% d’augmentation par rapport a l’année precedent en Avril).
C’est vrai que l’on demarre a une base tres basse cependant il faut comprendre pourquoi le boom immobilier est interne aussi. Les taux d’interets au Maroc sont de 3.5%, un des plus bas au Monde. Qui voudrait laisser son argent dans un compte bancaire alors que l’inflation est de l’ordre de 5% (au mois de juillet) et voir sa valeur baisser (peut etre les MRE, puisqu’ils continue a envoyer des sommes astronomique vers la pays; l’envoi des devises vers le Maroc devrait diminuer dans l’année a venir du fait du ralentissement de l’espagne (BTP, forte augmentation du chomage de la population Marocaine, premier touché a l’etranger en cas de crise) et de l ‘Italie, Allemagne et France qui rentre doucement en recession).
En fait le Marocain, n’as pas beaucoups d’alternative pour investir. C’est dans l’immobilier ou la bourse. La bourse n’est pas vraiment a la mode cependant cela pourrais aussi expliquer pourquoi il n’y a pas eu correction jusqu’a maintenant (le meme raisonnement peut se faire avec la bourse Chinoise jusqu’a janvier 2008…la bourse chinoise a alors perdu 60% de sa valeur.). La bourse devrait connaitre une correction, principalement lié a la chute des principaux acteurs immobiliers et bancaires.
3-Speculation
L’immobilier a aussi perdu un des moteur speculateur: les etrangers.
Au Royaume Unis, il y a un resserement des credits, une chute de l’immobilier, une monnaie qui s’affaiblie de jour en jour, une economie qui pour la premiere fois, depuis 20 ans, ne croît plus.
L’Espagne, qui compte plus de 80% de proprietaire, voit son immobilier chuté. Il y a trop de constructions, trop de stocks. Le probleme risque d’etre beaucoups plus grave que l’immobilier Americains. S’il va y avoir des promotions enormes, ce sera bien la bas, car le marché devra se reajuster de facon considerable.
Les Americains sont aussi hors du jeux speculatif, leur monnaie est trop faible, leur immobilier en chute libre, leur systeme bancaire anemique (il ne prete plus).
Ils restent qui? Les Francais? L’economie francaise s’est contracté au deuxieme trimestre 2008, elle est sur le point de rentrer en recession. Certains economiste parie sur une correction du marché immobilier Francais de l’ordre de 10-20% d’ici 2010. La France perds des part de marché dans pratiquement tous les secteurs due a des pays asiatiques assoifés de richesse et tres competitifs.
4- Situation Economique
Le deficit budgetaire marocain s’est deterioré rapidement dans les deux premiers trimestres 2008 (de plus de 30%). Le pays consomme plus qu’il ne produit. Cela est en partie du a la facture energetique mais aussi a l’importation massive de biens et a une forte diminution des exportations vers des pays qui ralentissent. (les principaux partenaires du Maroc sont France, Espagne, Italie et l’Allemagne).
Du coup, Il y a un risque sur l’aspect monetaire. La monnaie risque de chuter de maniere a diminuer les importations et a augmenter les exportation. Cependant, du a cette chute l’inflation risque d’etre plus elevé, donc les taux d’interets risque d’augmenter, du moins a court terme pour proteger la monnaie.
5- Investir ou?
*C’est clair qu’il ne faux pas laisser son argent “sous son oreiller”, car il perdrait de l’argent du a l’inflation. Les Banques dans les mois a venir vont commencer a augmenter les taux bancaires de maniere a attirer des capitaux. On le voit clairement en France, au Royaume Uni etc.. ou on peut avoir un investissement 100% sur avec des taux de l’ordre de 5-7% sur un an.
*c’est clair aussi que tous les types de foncier sont surevalue (meme ce qui apparaisse pas cher). Il est preferable de louer, surtout si les stocks augmentent puisqu’il y aura alors une pression vers le bas des prix locatifs.
unpassant@live.com
Sans vouloir faire de grandes tirades, je ferais plutôt un calcul:
Pour un appartement d’un million de dirham un promotteur demande entre 300 et 400 mille dirhams de black.
Si l’on se dirige vers son banquier: il propose deux choses pour un crédit sur 25 ans à 6%.
hypothèse 1: Pour un montant de 1.000.000 dhs déclarés une mensualité de 6.443 dhs.
hypothèse 2: Pour un montant de 700.000 dhs déclarés et 300.000 dhs en crédit aménagement (sur 7 ans au taux de 8.5%), la mensualité passe à (4510+4750=)9260 dhs.
Pour un cadre qui gagne 15.000 dhs par mois son taux d’endettement serait dans l’hypothèse 1 de 40% et plus de 61% dans l’hyp2.
Comment faire alors pour acheter? Parce qu’en imaginant que les prix baissent de 20%.
hyp1:800.000 déclarés
hyp2: 560.000 déclarés et 240.000 en crédit aménagement.
mensualité et taux d’endettement hyp 1: 5154 et 34% de TED
mensualité et taux d’endettement hyp 2: (3608+3800=)7408 dhs et 49% de TED.
????
Les prix de l immobilier au Maroc sont totalement décorellés des capacités de financement de la population.
Je voyage régulièrement en Amérique du Sud. Les salaires, que ce soit en Argentine, au Bresil ou au Vénézuela, sont comparables aux salaires marocains ( 3000 dh/mois ) mais les loyers, hors capitale, restent supportables, à 30% du salaire (1000 dh/mois). Ni les infrastructures, ni les niveaux de salaires ne justifient une telle inflation immobilière.
Comme mon prédécesseur, je trouve que les prix de l’immobilier sont totalement déconnectés de la réalité. Je crois à la longue ce n’est pas bénéfique pour l’économie du pays. La croissance rélisée par le pays ces dernières (si on croit les chiffres) n’est pas fondée sur des bases solides, étant donné que la production dégringole et par voie de conséquence les exportations. De l’autre côté, les importations flambent surtout pour les produits de luxe, conséquence d’une économie de rente profitant à qq uns, ce qui peut porter un coup dur à l’économie du pays. Pour s’en convaincre, regarder le nombre de voitures neuves de luxe dans les grandes villes marocaines.
En plus, le marché de l’immobilier au Maroc connait bcp d’anomalies: surliquidité; le haut standing payé cash/fonds propres (les prix dépassent de loin la capacité d’endettement des “acquéreurs?”; la part du noir/versement sous table très importante; non respect du loi: ex.des chantiers qui durent des éternités, sans que les qutorités intervienent; évasion fiscale à travers la pratique du noir, un grand manque à gagner pour l’Etat.
Il y a des éléments qui poussent à penser que la spéculation immobilière au Maroc répond à une logique de rente profitant à qq persones principalement, étant donné qu’aucune autre logique économique ne peut s’appliquer en l’espèce.
la grande question qui se pose est jusuq’à quant va durer cette spéculation, qui est déjà en déphasage total avec la réalité économique du pays: capacités prioductives, salaire, etc
Je crois qu’on se trouve déjà devant les prémices d’une crise immobilière au Maroc. C’est vrai qu’il a bcp de résistance de la part des “promotteurs?” pour l’admettre et à le traduire en terme de réduction de prix, et ca se comprend ils veulent tirer le maximum de profits possibles.
les autorités ont une grande responsabilité la-dessus, parce que si la bulle se gonfle davantage les dégats seraient encore plus importants. L’intérêt des autorités à agir est d’autant plus nécessaire que le manque à gagner pour le budget de l’Etat est important à cause de bcp d’irrégularités: noir, corruption (V dernier classement du Maroc), qualité des constructions, évasion fiscale (TVA et autres) et dans un contexte de libéralisation à tous azimuts marquée par la diminution si non la disparition à terme des rentrée douanières,et le tassement de la consommation intérieure à cause de la hause des prix ( à l’exception des produits de luxe, pour les gens ayant de l’argent facile) .
Des actions de correction s’imposent de plus en plus et de jour en jour elles deviennent impératives, au lieu de faire montre d’un excès de confiance, qui d’ailleurs n’a pas porté ses fruits sous d’autres cieux et avec des “acteurs” bcp plus puissants (USA).
L’objectif serait pour le dire clairement est de combattre le trop de fraude et de faire baisser les prix, et ce pour l’intérêt de tous. le rôle des “autorités économiques”, on a tendance à l’oublier, est de faire un rééquilibrage permanent entre les intérêts privés (disant de qq uns) et l’intérêt général.
J’ai cru lire quelque part que les prix au M2 à anfa sup valait au minimum 40 000 dirhams ( en tout cas la colline d’anfa sup ) et à ain diab, sur le trottoir de la mosquée saoudienne en face de la mer, ca pouvait aller jusquà 30 000 Dhs , qu’en pensez vous ?
N”est ce pas trop exagéré ?
@Marouch
Ces prix (demandés) sont exactes.
A partir de là, on peut se demander si quelqu’un achête à ces prix et si oui qui car ce ne sont pas les étrangers qui font monter les prix à Casablanca !
Bonjour
Le marche de l’immobilier au maroc est atypique aux autres marches immobilier etrangers.
Il fut note que le prix des loyers a baisser ceci malgres une epoque speculative ceci decrit une reelle baisse du retour sur investissement
de l’immobilier au Maroc .
Notant aussi que le reour sur investissement de l immobiler au Maroc reste plus rentable que dans les autres marches etrangers.
@Rebouh
> le retour sur investissement de l immobilier
> au Maroc reste plus rentable que dans les autres
> marches etrangers.
Cela était vrai il y a quelques années. Depuis que le prix de l’immobilier a été multiplié par deux, cela est moins vrai.
Notons aussi que l’immobilier locatif est fortement taxé au Maroc
@Laurent
Notons aussi que l’immobilier locatif est fortement taxé au Maroc
En france aussi, taxé au taux marginal de l’IR + charges sociales (CSG +CRDS).
“Notons aussi que l’immobilier locatif est fortement taxé au Maroc”
Vraiment?
Je pensais que c’était l’équivalent d’un ou 2 mois sur 12 en impots seulement?
P.
Je voudrais revenir sur un aspect qui caractérise le secteur immobiler au Maroc rendant toute analyse de la situation sur la base d’outils économiques un peu “décalée”.
Il s’agit du fléau du blanchiment d’argent, qq soit l’origine de cet argent. Il semble que l’argent de la corruption prend de plus en plus d’ampleur au Maroc au même titre que l’argent issu d’autres activités illégales.
Il est vrai que le phénomène de blanchiment existe presque partout, mais au Maroc, vu la dimension de son économie ca prend des dimension qui sont le moins qu’on puisse dire que c’est insupportable.
le problème c’est que la corruption vu ses proportions au Maroc capte une part importante de l’épargne entre des mains ne diposant d’aucune compétence en matière entrprenariale. De plus, la captation de l’épargne par la corruption exerce un effet d’éviction au détriment des vrais “entrepreneurs”.
L’autre conséquence du phénomène c’est que l’argent de la corruption est plutôt investi, dans le but de rendre légale, dans des activités hautement spéculatives afin de permettre à son auteur de se débarasser d’un maximum de montants moyennant le minimum d’actions de blanchiment possibles.
L’immobilier reste le secteur préféré du blanchiment évincant tout investissement dans les scteurs productifs. vous pouvez imaginer les conséquence de cette situation sur l’économie du pays de n’importe quel pays.
@Citoyen
Je suis d’accord sur le fait que l’argent de la corruption et du blanchiment a eu une incidence sur la bulle immobilière mais je ne suis pas certain que cela soit la principale explication.
Je pense que la plus grosse bulle immobilière est actuellement en bourse, dans les actions des promoteurs immobilier.
La capitalisation boursière des trois promoteurs immobiliers représente 90 milliards de dirhams (36 MMDH pour la CGI, 44 MMDH pour Addoha et 10 MMDH pour Alliance développement), plus de 10 fois leur chiffre d’affaire 2007 (cette valeur était d’ailleurs supérieur à 100 miliards il y a encore qlq mois).
Ceux qui ont acheté des action Addoha sont (voir sur le site du promoteur) :
21 575 personnes physiques (1.7 millions d’actions)
535 personnes morales (0.8 millions d’actions)
179 institutionnels ont acheté (2.0 millions)
Il peut y avoir quelques opération de blanchiment dans les 21575 personnes physiques mais cela me semble difficile a imaginer qu’elles soient majoritaires. Je pense ces “personnes physiques” sont plutôt des médecins, des cadres ou des héritier qui ont simplement fait un placement (c’est d’ailleurs la même catégorie de propriétaires que nous traitons dans notre agence à Casablanca).
En bourse le poids de l’argent “gris” est donc faible ! Je pense que ce fut aussi le cas pour l’immobilier en général.
@ Laurent Bervas
Vous avez raison de dire qu’il ne faut pas surestimer le rôle du blanchiment dans cette vague de spéculation. Je dois dire aussi qu’il ne faut non plus sous-estimer son rôle. Si on prend le modèle des économies occidentales, on peut dire, à juste titre, que c’est une aberration de croire que le blanchiment et la corruption influent d’une manière significative sur l’économie. Mais je crois qu’on est là face à un autre modèle. prenez par exemple la part du secteur informel (y compris la contrebande) dans notre économie, ca pourrait doner le tournis à qqs uns. L’argent de la corrurption parfois se sont des milliards, et cela seuelement ce qui est révélé dans la presse.
le dernier classement du Maroc sur l’indice de la corruption a affirmé que c’est un phénomène endémique. Et c’est n’est qu’une perception, qui n’est pas fondée sur les chiffres exacts. Et comme on dit chez nous “Les gens de khoraïch sont plus au fait de l’état de leur cité”.
Pour s’en convaincre une fois de plus, regardez ce qui a été écrit dans les journaux sur l’opération un million de cartables, le nombre de fraudes enregistré dans les 4 coins du pays. Ca nous donne l’impression que tout le monde vole.
voler, être corrumpu et corrupteur ( à ne pas oublier aussi), frauder ca devient le sport numéro un. De plus, Il emeble que ca ne donne de remord à personne.
Revenant à notre sujet la bulle spéculative dans l’immobiler, à ma connaissance l’introduction en bourse de Dohha et la CGI s’est effectuée après le déclechement de la bulle, ces 2 sociétés n’ont fait que profiter de l’élan de la spéculation, c’est pour cela qu’il y avait un grand engouement pour leurs titres, ce qui a alimenté la bulle. Cela pour dire que la bulle ne vient pas de leur introduction en bourse ca s’est arrivé avant.
Concernant les gens qui investissent dans l’immobilier, vous avez cité les médecins en premier lieu. alors là je dis que c’est grâce à l’évasion fiscale qu’ils arrivent à amasser tant d’argent. Et plusieurs sont devenus des “promoteurs immobiliers de diamanche” partagés entre leurs cabinets et cliniques et leurs chantiers. Je ne veux porter aucun jugement de valeur, seulement je constate.
@Citoyen
Beaucoup de choses a dire sur votre commentaire.
> voler, être corrompu et corrupteur (à ne pas oublier aussi),
> frauder ca devient le sport numéro un.
> De plus, Il semble que ca ne donne de remord à personne.
Cela décrit malheureusement un état d’esprit général. Je pense que tant que l’exemple d’honnêteté ne viendra pas d’en haut, rien ne changera. Il faudrait commencer par faire quelques exemple du coté de quelques hauts fonctionnaires pour donner des signes forts.
> Revenant à notre sujet la bulle spéculative
> dans l’immobilier, à ma connaissance l’introduction
> en bourse de Dohha et la CGI s’est effectuée après le
> déclechement de la bulle, ces 2 sociétés n’ont fait
> que profiter de l’élan de la spéculation
Vous avez raison. Ce que l’on peut noter c’est que les promoteurs immobilier en bourse ont fait gonfler la bulle dans des proportions inquiétantes (90 milliards de capitalisation boursière) : tout le monde sera touché (compagnie d’assurances, petits porteurs, banques, etc …)
> c’est grâce à l’évasion fiscale qu’ils arrivent à amasser
> tant d’argent. Et plusieurs sont devenus des “promoteurs
> immobiliers de diamanche” partagés entre leurs cabinets
> et cliniques et leurs chantiers.
Encore bien vu. Cependant on doit distinguer blanchiment et évasion fiscal. Je pense en effet que l’argent qui a alimenté la bulle était l’argent qui est sorti des coffres (pas toujours déclaré) plus que celui de la drogue ou de la corruption.
Maintenant je voudrais aborder un aspect très ignoré par tout le monde, y compris les médais (que je soupconne parfois son alignement sur les intérêts des spéculateurs immobiliers). Il s’agit de l’impact sur l’environnement, au sens large du terme, de cette urbanisation galopante dans notre pays.
Des hauts reponsables de l’habitat n’hésitent pas à dire que l’immobilier à toujours de beaux jours devants lui,du fait d’une demande qui reste largement insatisfaite. D’autre part, on sort des chiffres pour nous dire qu’il existe au Maroc, d’après les dernières estimations 800 000 logements vacants inhabités.
la relation avec la protection de l’environnement c’est que de jour en jour on est en train de grignoter sur notre campagne et notre environnement et en amplifuiant les zones urbaines. Ca fait vraiment mal au coeur de voir tout les jours ces zones urbaines débordés sur le monde rural et dans des terrains qui étaient consacrés à l’agriculture. Alors qu’on a tout ce stock là de logement non utilisé de 800 000. Pour s’en convaincre prennez la route nationale entre Rabat et Casa, ca devient une zone “urbaine” dsicontinue jusqu’à presque BouZnika. Et ce n’est qu’un seul exemple.
Dans un rapport publié recemment par l’Union européene, on avait consataté que dans toute la région de sud de la Méditerranée c’est au Maroc que la biodeversité est la plus menacée à cause de l’urbanisation et des projets touristiques.
Dans le secteur immobilier au Maroc, on est vraiment en train d’appliquer une politique suicidaire à cause de l’irresponsabilité et le manque de contrôle.
On plus il y abcp d’amalgame dans la conception de la polique du logement. Assrer un logment décent aux citoyens, ne veut absolument pas construire le maximum de logement sachant les conséquences de cette politique sur l’environnement sont desasteuses. De plsus, ca hypothèque l’avenir du pays et des générations futures. Il s’agit, au contraire, d’appliquer une politique rationnelle et optimale des ressources existantes (le stock inutilisé).
Dire qu’on veut construire le maximum de logement pour faire face aux besoins, alors qu’il y a un énorme stock inutilisé c’est trompé les gens et appliquer la politique de “Après moi le déluge”. Car il ne faut oublier que l’environnement devient une ressource rare, une fois perdue elle devient presque irrécupérable.
A l’image du secteur financier mondial qui est devenu fou à cause de la rapacité de ses acteurs, l’immobilier est Maroc est également devenu fou à cause aussi de la même rapacité.
Construire des logements pour faire face a la demande, mais laquelle? des appartements a 300000 ou 400000€, quel Marocain peut se le permettre?
Je vis en France, suis marié avec une Marocaine, on voulait acheter un appart sur Casa, mais à ces tarifs c’est plus cher qu’en France, pour ce prix mieux vaut acheter sur Paris et le pays est un peu plus stable.
La Maroc se suicide et jette beaucoup de ces concitoyens dans la misère, avec un projet de construction cohérent pour le peuple se serait autrement, car les laissez pour compte ne pourrons qu’avoir de la rancoeur envers les “nantis” qui pourrons se permettre un toit.
Je vais attendre que la bulle se dégonfle pour me faire plaisir.
@Fred
Vous avez tout à fait raison, partout c’est l’insécurité qui régne dans le pays. Sans compter bien sûr le paysage urbanistique, je ne sais comment le qualifier, le moins que l’on puisse dire que c’est catastrophique: des poubelles partout, ca sent très mauvais, parfois on dirait qu’on est dans un souk de bétail, et ca c’est dans les quartiers même de la capitale qui ne sont pas loin du centre ville.
Il ne faut pas se leurrer si vous avez vu les grandes artères dans la télé ou si vous avez déjà visité le Maroc, et le comble c’est on demande des prix faramineux dans des zones lorsque vous sortez de votre immeuble vous trouvez des “Chmakria” partout, des vendeurs d’olives, de “Harcha”, un cordonnier dans le coin, la pollution n’en parlan plus, les voitures garées partout et n”importe comment qui obstrue la circulation, et j’en passe. Ce que je décris là c’est du réél.
alors je sais pas ce qui vous a mis en colère, mais des propos comme ca, ca craint! des endroits paradisiaques au maroc j’ai vu, j’en rêve encore, crise ou pas crise, pour ma part le prix de la maison de mes rêves a un peu baissé, et tant mieux! la crise immoblière dont vous parlez est passagère et cela m’étonnerais que ca se vrauque comme vous le prétendez: j’ai obtenu un taux vra
je disais que j’ai obtenu un crédit super intéressant, et facilement, enfin…j’ai fait appel à des professionnels du secteur, c’est cafpi maroc (et mon agence immo qui est pas mal), que j’ai connu en france, et je tiens à signaler que j en’ai pas payé de black! voilà, ne vous pas privez pour une crise qui n’en est pas!
A+
De retour après 1 grand dépalcement hamdolillah, ravi de trouver nos analyses et nos amis.
@dalila on
(la crise immoblière dont vous parlez est passagère et cela m’étonnerais que ca se vrauque comme vous le prétendez: j’ai obtenu un taux variable) j’adore ton ironie dalila…
Y a t il du news sur lé évolution de ce marché ambulant?
CDMT
bonjourd
je me presente
sekkat allal gerant proprietaire de lagence immobiliere la residence sekkat
situer au blv chetouane sidi said mitoyen nissan (tlemcen)algerie
vous vous ete la bienvenu vos desire son des orde et le profetionalisme au service de limmobilier
salutation
slt ben je suis un jeune agé de 19ans qui cherche travailler dans une agence immobilére comme comércial ben si vous ets intérssé apelé moi au 0640751467