Trouver des bureaux à Casablanca …
Chez Casavisa (Agence Immobilière Installés à Casablanca) nous traitons principalement une clientèle professionnelle qui s’installe au Maroc. J’ai voulu dans ce billet faire une petites synthèse des conseils que nous donnons quotidiennement aux clients avec lesquels nous échangeons.
1) Bien préparer son dossier
Beaucoup d’entrepreneurs français pensent que le simple fait de se présenter comme une entreprise étrangère suffit à convaincre un propriétaire marocain. C’est certes un élément positif du dossier mais rarement suffisant.
J’ai en tête le cas d’une société française qui n’avait pas d’existence juridique au Maroc, à part le statut de « bureau de représentation ». Le propriétaire méfiant a logiquement exigé une garantie d’un an de loyer. En effet, en cas de défaut de paiement, le propriétaire n’a aucun recours juridique possible vis-à-vis de la société étrangère. Si le locataire avait créé une société de droit marocain (filiale d’un groupe étranger) le propriétaire aurait certainement accepté une garantie comprise entre 1 et 3 mois.
Même si les propriétaires marocains sont moins exigeants qu’en France, ne négligez pas la présentation de votre dossier.
2) Intégrez des travaux d’aménagement
La plupart des sociétés étrangères, voulant s’installer au Maroc, demandent en premier lieu des locaux “prêts à l’emploi” (sans travaux). Si on trouve facilement ce type de produit en France, ce n’est pas le cas au Maroc. Les produits de ce type sont très rares et souvent hors de prix.
D’un autre coté Casablanca regorge de surfaces vides à aménager. L’agence Casavisa occupe par exemple un appartement à usage bureaux de 160 m2. Nous avons un loyer mensuel de l’ordre de 10 000 dh. Le même produit dans un immeuble de bureaux nous aurait coûté plus du double. Il n’est d’ailleurs pas évident que nous aurions pu le trouver facilement.
La seule contrainte est que nous avons du réaliser les travaux de câblage. Nous avons pu négocier avec le propriétaire un mois de franchise, temps nécessaire pour réaliser les travaux de câblage. Nous avons amortis nos travaux en 2 mois : ils nous ont coûtés 18 000 dh.
Attention cependant. Comme en France toute les activité professionnelles ne sont pas acceptées par le syndic de l’immeuble, notamment les activités avec un fort taux de visites clients.
3) Intégrez la négociation « à la marocaine »
Lors de la qualification des biens, nous établissons systématiquement un bon de visite que nous faisons signer par le propriétaire. Ce document comprend notamment des éléments importants : montant du loyer, montant des charges, montant du dépôt de garantie, présence d’un garage, etc … Ce sont ces données qui sont ensuite affichées sur notre site Internet. Malgré cela il est très fréquent que les propriétaires changent d’avis, au dernier moment, une fois un « bon » client intéressé : rajout de nouvelles charges, le garage promis disparaît, le dépôt de garantie change, etc …
Cela surprend nombre de nos clients étrangers qui ont plus l’habitude à porter du crédit au contrat signé et à l’engagement d’une personne. Intégrez le fait qu’au Maroc tout est négociable, jusqu’au dernier moment.
En conclusion
Globalement, une fois que vous avez intégré les particularités locales, il est relativement facile de trouver des locaux de taille moyenne (inférieur à 200/300 m2). En revanche pour les surfaces plus importantes la recherche demande plus de temps.
PS :
Pour avoir des idées de produits et de prix, vous pouvez consultez la rubrique “Location bureaux Casablanca” sur www.casavisa.com.
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
“Malgré cela il est très fréquent que les propriétaires changent d’avis, au dernier moment, une fois un « bon » client intéressé : rajout de nouvelles charges, le garage promis disparaît, le dépôt de garantie change, etc … ”
Je croyais que cette attitude était propre à Marrakech et ses environs.
La signature d’un engagement ( sur l’honneur, dirons-nous) de la part du loueur ou vendeur rajoute à la facilité de piéger le client. En effet ( c’était mon cas) on pense que ces engagements suffisent pour faire valoir ses droits en cas de litige. Il n’en est rien ; Celui qui signe le bon, le sait que cela ne l’engage à rien, et celui qui a la foi dans l’engagement ne sait pas que ça peut lui coûter cher en temps et en argent puisque son planning et plan basés sur l’engagement ( ou le bon de visite que vous faites signer par le propriétaire)seront totalement chamboulés et doit prévoir un autre budget et un autre planning pour faire face aux changements ( volte face) de dernière minute ( cela m’a coûté cher perso).
Finalement, n’est-il pas plus simple de ne pas faire singer de bon aux propriétaires - puisqu’il ne sert à rien , mais ça leur profitera car leur affecte un caractère de solennité et de sérieux qui faciliteront leur introduction auprès des clients valables - .
Ne pas faire de bon signé permettra aux clients d’intégrer dans leur planning et budget le côté surprise de dernière minute.
@Abdel
> Finalement, n’est-il pas plus simple de ne pas faire signer de bon
> aux propriétaires
Pas tout a fait. La signature du bon de visite nous permet de mieux cadrer le déroulement de la transaction. Le bon de visite s’insère dans notre process de la manière suivante :
1) Tout visite de qualification donne lieu à l’établissement d’un bon de visite que l’on fait signer au propriétaire. Si le propriétaire refuse de le signer (il y en quelques uns) on ne garde pas le produit en base.
2) Si un locataire est intéressé on téléphone au propriétaire et on revalide les données du bon de visite. Si le propriétaire change les données, le bon signé nous permet d’avoir une preuve de sa mauvaise foie. Si les nouvelles exigences sont disproportionnées on n’organise pas de rendez-vous avec le locataire et on retire le bien du propriétaire de notre base.
3) Avant la signature du Bail nous organisons systématiquement une réunion préparatoire entre le locataire et le propriétaire. Cela permet notamment au propriétaire de rencontrer son futur locataire. Nous avons aussi des propriétaires qui changent d’avis à ce moment là. En cas de contestation nous pouvons lui mettre sous les yeux le bon qu’il a signé. Globalement entre 10 et 20% des affaires échouent au moment de la réunion préparatoire, suite à de nouvelles exigences de la part du propriétaire. Sans bon de visite, ce taux serait très supérieur.
Enfin le bon de visite signé nous permet vis a vis du locataire de prouver notre bonne foie.
Tout ce qui précède illustre ce que j’avais décrit dans un billet intitulé “la stratégie des filtres” : il faut savoir, dans un pays émergeant, extraire d’un volume d’opportunités de qualités moyennes le petit flux d’affaires intéressantes.
Dans notre cas nous essayons tous les jours d’augmenter notre base de données produits pour pouvoir proposer au locataire une solution de rechange en cas de négociation difficile avec un propriétaire. C’est aussi un levier de négociation indispensable.
Tout le challenge au Maroc (comme dans les pays émergents) est de parvenir a formaliser l’informel.
PS : ce process ne fonctionne que le cas d’une location. Nous avons essayé de l’implémenter dans le cas d’une vente : nous étions incapable de cadrer la réalisation de la transaction.