« Pas une seule vente depuis le début de l’année … »
« Pas une seule vente depuis le début de l’année … », je viens d’entendre une nouvelle fois cette phrase de la bouche d’un agent immobilier parisien (mais ce n’est pas le seul).
Visiblement le marché espagnol est dans la même situation et les agences immobilières ferment (source Spanish Property Insight) :
En moins de 6 mois, les 10 plus grands réseaux ont fermé plus de la moitié de leurs agences et 2 de ces réseaux sont au bord de la faillite. On estime que le nombre d’agent immobilier est passé de 60.000 l’année dernière à 30.000.
Au Maroc ? Je pense que la situation est identique (absence de ventes). La grande différence est que l’information circule plus lentement (1). Tellement lentement que visiblement elle n’est pas arrivée aux oreilles de la direction de la caisse d’épargne (2) qui annonce (l’Economiste) l’ouverture de quelque 100 agences au Maroc d’ici fin 2012.
Le nom du réseaux ? “Arthur l’optimiste“, cela ne s’invente pas 
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(1) L’absence de statistiques officielles arrange un grand nombre d’acteurs (état, banques, promoteurs, agents immobiliers,…) qui ont intérêt à promouvoir le plus longtemps possible l’idée d’une croissance continue du marché immobilier.
(2) Le groupe caisse d’épargne avait annoncé un peu plus tôt (fin juin 2008) la commercialisation des produits Addoha à travers une partie de son réseau en France (Provence-Alpes-Corse).
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Si la situation est telle que vous la décrivez, pourquoi n’avez vous pas mis les clés sous la porte?
Au lieu de cela vous propager des rumeurs infondées(1), pour servir vos propre intérêt, a savoir décourager tout investisseur potentiel qui pourrait vous concurrencer dans votre business.
(1)L’absence de statistiques officielles arrange un grand nombre d’acteurs dont vous même qui profitait de cette absence pour alimenter les craintes qu’on a l’effondrement du marché immobilier marocain
Je crois sincerement que l’immobilier au Maroc risque de se retrouver ds une mauvaise passe ai l’offre ne s’ajuste pas au besoin de la classe moyenne marocaine. MEs amis me disent que les prix sont ridicules pour une finition tres mediocre, a la limite de Cheap!!
Maintenant, je viens d’entendre d’un projet de grande envergure appele “Tamaris City” et ou le promoteur prevoit la construction d’apparts, de villas semi-finies….les prix restent a voir, mais bon, si ce st des villas semi-finies, je suppose que les prix seront corrects. Si les promoteurs ne s’eloignent pas du centre pour construire des logements ds un environement agreable aux residents avec l’infrastructure necessaire pour ne pas en faire des “cites dortoirs” (ecoles, commerces, centres de sante, pharmacies, supermarches…), les choses ne feront qu’empirer…
L’inventaire des invendus enflera, car hors de prix et inadapte, et les ventes stagneront, puis baisseront, et voila la crise installee!!
Qd aux agents immobiliers, ils disparaitront de la nature si le marche s’essoufle, et reviendront encore si ca se redresse!!
Comme j’ai lu ds un des commentaires, l’immobilier est en ce moment “a la mode” au Maroc, comme il l’etait aux states il ya qques annees! Tout le monde veut s’acheter un appart/ une villa/ un terrain, a n’importe quel prix!! Qd l’effet de mode passera, et je crois que la crise en Europe accelerera les choses au Maroc, la realite sera dur pour ceux qui ont achete au top du marche, a des prix injustifies. Vu la cherete de la vie et les tendances inflationistes qui perdurent, le reveil risque de ne pas se faire attendre. S’il tarde, alors tous ces projets “haut standing” aui st en construction et qui seront tous prets en meme tps, feront que l’inventaire des invendus risque d’imposer aux promoteurs de revoir leurs prix a la baisse, en particulier ceux qui sont cotes a la bourse, car ils doivent constemment montrer des benefices et prouver par les chiffres que leurs produits se vendent, meme si les marges de benef sont discountees. Cela dit, le marche ne se prete pas a un effondrement total des prix vu sa particularite : blanchiment + promoteurs prives avec des fonds propres et des reserves liquides importantes…tt cela fera que le marche ne s’engoufrera pas ds des territoires dangereux, mais une correction est incontournable et necessaire, car en ce moment, c’est du n’importe quoi!
Bonjour,
Je suis d’accord avec toi kenza, j’ai visité agadir 3 étés de suite pour acheter un appartement. Les prix ont grimpé très rapidement, pour le même appartement un promoteur véreux est passé de 450 000 dirhams à 900 000 dirhams en 4 mois (d’avril à juillet 2008).
Son argument était qu’il sera vendu rapidement (le même argument d’il y a 4 mois).
L’été c’est la saison des “pigeons” venus d’Europe mais heureusement beaucoup ne veulent et ne peuvent pas suivre ces prix déraisonnés !
Rappelons que le Maroc est un pays pauvre ou le smic avoisine à peine les 250 euros, ou plus du tiers de la population est analphabète! Dans mon village natale, prés de tafraoute, on manque cruellement d’eau potable et de lait pour les enfants.Les légumes,la viande et le lait sont inabordables pour beaucoup de marocains alors quand je vois des appartement indignes vendus au prix PARISIEN ! C’EST vraiment du vol .
Sans oublier que le promoteur qui est jet sakane, filiale de la banque chaabi m’a demandé de verser une partie en liquide non déclarée….C’est pas hallal du tout ça !
Dans les beaux quartiers d’agadir, je vois depuis plusieurs années des batiment vide, des appartements invendus qui rouillent au soleil
(QUARTIER FOUNTY ET SALAM). Le retournement est pour bientôt et tant mieux
@Driss
> Si la situation est telle que vous la décrivez, pourquoi n’avez vous
> pas mis les clés sous la porte ?
Notre agence (casavisa) ne fait que de la location. Sur cette activité, nous n’avons pas a subir la baisse des ventes.
@Kenza
Mon analyse est que la bulle immobilière marocaine est entretenue par la bourse :
Les promoteurs introduits en bourse valorisent actuellement leur réserve foncière a des prix très élevés (le terrains est aujourd’hui plus cher à Casablanca ou à Marrakech que dans certaines villes européennes). Une partie importante de leurs résultats repose sur les plus value réalisées sur les terrains.
De plus les “business plans” qu’ils ont présentés supposent des ventes a des prix élevés (pour continuer à présenter des bénéfices élevés).
Ces promoteurs ne peuvent donc baisser le prix du foncier ou de vente sans devoir reconnaitre une forte baisse de leur rentabilité.
A coté de cela le “petit” promoteur est obligé de payer le foncier à des prix élevé. Comme on construit partout (port de tanger, les routes, les Saidia et autre projet de golf) les prix des matière premières et des sous traitants flambent. Si on ajoute que la plupart de promoteurs travaillent sur leur fonds propres, on peut attendre encore longtemps avant que les prix baissent.
Tant que la volorisation d’Addoha, CGI, et maintenance Aliance Développement seront à des niveaux stratosphérique, on ne peut attendre de baisse de l’immobilier au Maroc.
Comme pour l’Espagne la baisse de l’immobilier s’accompagnera de la défaillance d’un ou plusieurs gros promoteurs. Le problème est que si cela se passe, cela signifiera aussi l’échec partiel du volet immobilier du plan Azur …
@riad
“un promoteur véreux est passé de 450 000 dirhams à 900 000 dirhams en 4 mois (d’avril à juillet 2008).
Son argument était qu’il sera vendu rapidement (le même argument d’il y a 4 mois).”
Ce sont des joueurs de poker . L’économie ne leur dit rien. J’ai déjà eu affaire à ce type de personnage qui me dit ” 7000 dh maintenant – on était en Mai – et 10000 en juin” .
Je pense que le marché immobilier au Maroc se “hooliganise”, tout le monde fait de l’immobilier.
En ce moment un reportage FR3 ile de france : crise de l’immobilier. On a interviwé une vendeuse de sa maison : elle a refusé une offre de 530 mille € l’année dernière, ensuite une offre de patirculier de 470 mille cette année et ensuite une offre de 430 mille € d’une agence , elle voulait 600 mille. Le particulier à 470 mille s’est désisté quand la vendeuse a accepté finalement.
on l’a dit aussi sur ton blog) ceux qui ont acheté en 2006 et 2007 predront forécment de l’argent
Elle s’en mord les doigts.
Un expert en immobilier interviewé dit
voici le reportage lié au commentaire précèdent :
http://www.le-blog-immobilier.com/2008/08/un-reportage-ul.html
au maroc , il risque d’avoir une grave crise immo.
tous ces projets immoboliers luxueux,avec golfs, piscines et des prix à 300.00E min sont destines aux europeens. mais comme il y a aussi crise en europe, les acheteurs se font rares.
et la majorité des marocains ne peuvent se permettre avec salaire moyen de 2000drh..
Il y a un autre argument de poids, hormis tous les autres, et bien réel aussi, dans quelques années, 10 ans tout au plus, les prix des billets d’avion deviendront inabordables, pénurie du pétrole obligera.
Un argument de plus qui ne peut que dissuader les éventuels acquéreurs.
Je m’installe au Maroc en fin d’année. Sur le plan immobilier, je souhaitais louer dans un premier temps et acheter assez rapidement.
Quelle ne fût pas ma surprise de voir des tarifs aussi élevés qu’à Marseille. Sans faire offense au Maroc, ce n’est quand même pas la France.
Me dire que j’allais acheter un appartement dans la région de Tanger presque aussi cher qu’un appartement à Marseille m’a refroidi.
J’ai décidé que ma période de location serait plus longue que prévu.
Je me demande toujours comment dans un pays ou une bonne partie de la population vit dans la pauvreté, les prix sont aussi élevés.
@Laurent
Puisque sur place au Maroc…
Peux tu fournir des information supplementaires sur l’affaire de “lefevre Immobilier Marrakech”
Voila la nouvelle que j’ai lu (source http://lefevre-immo.com/riads/, le site original apparemment a ete repossedé … http://www.lefevreimmobiliermarrakech.com/ par Magic SARL…) :
“Le site est fermé, le webmaster à été agressé par Éric CLaeys et Brigitte lefevre dans leurs locaux. Ces derniers refusent de payer les frais de renouvellement du contrat d’hébergement, une plainte et un certificat médical on été déposés chez la police Marocaine, à suivre… ”
Je rappelle que “lefevre Immobilier Marrakech” est une agence Immobiliére basée à Marrakech specialiste des riads clef en main ou a renover.
Apparemment, s’il n’arrive pas a payer une facture aussi basse c’est que les affaires sont plutot mauvaise..comme le dirait l’article “pas une seule vente depuis le debut de l’année”…
Je crois que beaucoups d’agences et de maison d’hotes devront deposé le bilan…c’est que le debut de la crise.
bonjour
mon avis personnel ce qui n’engage que moi, est que tout le monde va se ramasser avec cettehistoire d’immobilier, c’est une vertable anarchie a marrack, les agences pilulent tout le monde y va va de son bon train les terrains faramineux les maisons n’enparlons pas il faut savoir qu’en europe les banques ont fermer les robinets pour les emprunts bancaires, payer une maison ou une riad ou appart au meme prix qu’en europe faut pas rever a part les retraites au pouvoir d’achat important ou les nantis qui peut acheter par la couche sociale moyenne je redoute les appartements a vendre a marrack a mon avis finiront par etre brader et nombres d’agences fermeront en plus il ne sont pas du metier , on tue petit a petit la poule aux oeufs d’or tout ca , ca me fait bien rigoler par contre qui en patit les marocains qui ne peuvent plus se loger ni payer tellement la e est chere faut pas deconner le smic est 2000 DH les appart idem si un marocain doit acheter maintenant quil s’y prenne assez tot et ce sont les europeen qui ont fait monter ces prix et vous croyer que ca va durer c’est comme tout ca passe , i
@Un passant
Les conflits avec les fournisseurs est monnaie courante au Maroc : travaux de rénovation, développement de site web, … Chacun utilise les moyens de pression à sa disposition :
- non règlement d’une facture
- fermeture du site web
sur ce sujet il arrive assez souvant que l’on trouve des sites web ou le webmaster a remplacé le site de son client par un page contenant “La société xxxx n’a a ce jour pas payé ses factures …”.
Donc, à mon avis, pas d’indicateur concernant la crise de l’immobilier a chercher de ce coté.
Sinon concernant le certificat médical et la plainte à la police, relire à ce sujet une histoire de Marcel publiée par marie aude (le certificat médical, “facile à obtenir” est souvent utilisé pour faire pression) :
http://www.casawaves.com/2007/10/20/marcel/
“c’est une vertable anarchie a marrack, les agences pilulent tout le monde ”
Je croit que la reponse du gouvernment (?) face a cette “anarchie”, c’est la mise en place de “arthur l’optimiste” en cooperation avec la Caisse d’epargne …en fait les agences de vente d’immobiliers dans la plupart des villes ont participe a cette speculation sans precedent car apres tout, leur commission est basé sur le montant de la vente.
Le fait qu’il n’y a pas de licence a acquerir, fait que n’importe qui peut vendre a n’importe quel prix. Ce qui cause un probleme pour le gouvernment qui n’a aucune visibilitée sur les transactions. Une grosse majorité des acteurs sont anglais (et Francais ;->) et ont reussi a faire speculer les prix par l’intermediaire d’une force mediatique locale et internationale sans precedent.
Maintenant
Pour moi les agents immobiliers (*) ne sont pas les responsables : il n’ont pas vraiment d’intérêt (ou meme de moyens) a faire monter les prix (des prix trop élevé réduisent le nombre de transaction, au point de les arrêter et de provoquer leur faillite).
Au Maroc les deux principaux responsables de la spéculation sont :
1) les autorités (gouvernementales) qui ont “survendu” le royaume en présentant le maroc comme la destination des retraités anglais, français au travers du plan azur et de son volet immobilier.
2) les promoteurs immobilier qui ont tout simplement repris le discours du gouvernement avec des argumentaires du style “Saidia (et le plan azur), cela ne peut se vendre et réussir vu que c’est le projet du roi”
…
Conséquence pratiquement tous les promoteurs ont fait du haut standing … ou du moins ont “repaint” leur projet moyen standing en haut standing, en changeant juste le prix.
(*) je ne défend pas MA profession vu que je mon agence ne fait que de la location.
“il n’ont pas vraiment d’intérêt (ou meme de moyens) a faire monter les prix (des prix trop élevé réduisent le nombre de transaction, au point de les arrêter et de provoquer leur faillite).”
Durant la boom, la tentation est grande … du fait que la speculation devient une force trop grande pour y resister.
Il n’y a que cette année que le probleme de transaction a commencé a paraitre et commence a mettre les agences en difficulté.
Je suis pas sur que la faute soit entierement dus a une mauvaise communication de la part du gouvernment. D’autre force plus grande ont agi, mais c’est vrai qu’il a ete le catalyste.
Les autres forces furent les medias comme je l’ai souligné. En France (Capital, M6, TF1 etc..), en Angleterre (au travers d’histoire d’expatries ayant fait fortune), ces medias ont fait surgir l’idée d’investir dans ce pays entre autre. Ceci etait aussi du au fait que ces pays subissaient eux meme un boom ou bulle immobilier. Du coup la capacité a juger ce qu’est un prix rationnel est completement errodé et fausse. L’erreur du a la comparaison est alors fatale.
Il y a aussi la spirale des prix qui montent et qui attirent de plus en plus d’agence car la demande est forte du a des prix qui augmentent sans arret. Cela aussi attire de plus en plus de constructeur dans ce secteur et du coup plus personne ne fait du social…Les profits augmentent , la bourse aussi..jusqu’au moment ou on produit plus que la demande – la speculation deserte le marché , la demande locale n’est plus solvable et tous ceci dans un contexte de “credit crunch”, shock petrolier et des taux d’interets qui augmentent… Ces companies et agences verront leur profit chuter entrainant la les banques, les investisseurs etdans leur chute.
La location devrait devenir Roi car trop de bien invendu et dans un marche en correction, personne n’achete. Cependant on verra alors toutes ces agences se repliait vers la Location, du coup la chute des loyers est inevitable…
@Un Passant
Les médias sont relativement facile a manipuler :
D’un coté les médias ont peu de ressources :
- Médias au maroc qui ont un manque de journalistes
- Médias étrangers qui parlent du Maroc … et qui ont peut de ressources à consacrer au sujet.
D’un autre coté les promoteurs (et les agence gouvernementales type CRI) ont de très gros budget communication (rien a voir avec celui des agences immobilières indépendantes marocaines).
En final les dossier publié en France traitant de l’investissement au Maroc sont généralement des copier/coller de dossiers de presses préparé … tout comme au Maroc ou il y a très peu de journalistes économiques.
Facile ainsi de “manipuler” en proposant de belles “histoires” clefs en main du genre “les français (retraités ou non) qui s’achètent un riad pour le prix d’une chambre de bonnes à paris” (ce sont ces mêmes dossiers ou discours qui sont repris en coeur par les agents immobiliers).
Et je dis pas qu’il s’agit d’une “faute” du gouvernement, car ce discours a en parti atteint ses objectifs :
Même si le Maroc passe par une crise (immobilière ou de la bourse) en attendant on a construit des infrastructures (routes, port de tanger, compagnie aériennes qui déservent le Maroc). Des entreprises se sont installées, des devises sont arrivées au Maroc, une partie de l’argent gris a été (ré)investi dans l’économie marocaine (argent qui s’investissant précédemment en Europe).
De plus, ces projets/discours de développement ont aussi permis aux autorités marocaines de faire financer une partie de ces infrastructures par des fond d’aides au développement en provenance d’Europe, de France ou des USA.
Le Maroc a tous les moyens de rebondir après cette crise de croissance qui semble se dessiner.
“Même si le Maroc passe par une crise (immobilière ou de la bourse) en attendant en attendant on a construit des infrastructures”
Tout a fait d’accord, toutes les “bulles” ne sont pas si mauvaise que ca.
Par Example la bulle Dot Com, a permis d’avoir un investissement immense dans les nouvelles technologies. Cela a apporte enormement d’innovation.
le systeme s’est ensuite “autonettoyer” pour ne garder que les plus forts participants et les technologies les plus interessantes.
Cela a aussi pousse les compagnies a investir dans les technologie internet (augmentation de productivité) et qui permet aujourd’hui d’avoir la platforme necessaire pour la globalisation.
La bulle immobiliere, si elle fait avancé l’infrastructure et si elle permet d’attirer “des cerveaux”, c’est un pari gagne meme si au passage les speculateurs perdent des sommes enormes.
@Un passant
> La bulle immobilière, si elle fait avancé l’infrastructure
> et si elle permet d’attirer “des cerveaux”, c’est un pari gagne
> même si au passage les spéculateurs perdent des sommes énormes.
100% d’accord … notamment sur l’analogie avec les dotcom. Si on continue cette analogie, on peut anticiper un “trou d’air” de l’économie marocaine de quelques années avant que cela ne reparte.
Est ce que qql peut donner le nombre de ventes de logement à casa ou marrakech depuis janvier 2008 ??C’est le seul moyen de connaitre la réalité.
il y a t il des chiffres officiels ???
Je suis sur que on se bouscule pas pour acheter des appart à plus de 200.000E..
je connais 2 personnes qui avaient acheté bien cher 2 appart haut gammes ily a 2 ans et ils essaient de vendre depuis 6 mois sans succes.
@kenan
C’est tout le problème pour apprécier l’état de l’immobilier au Maroc : aucune statistique officielle, d’ou les articles que je publie sur casawaves et vos commentaires pour essayer d’y voir un peu plus claire.
Peux tu me donner le prix d’achat (et de revente des produits concernés?)
a Laurent Bervas
Felicitations pour ton blog, trés instructif dans cet environnement qui manque clairement de visibilité..
Si tu as besoin d’échanger ou infos sur Fès (maisons d’hôtes et immobilier), n’heistes pas à me contacter , ce sera avec plaisir
Fred
@ Laurent,
si je me souviens ils avaient payé 260.000E.ils s’etaient aussi laissé tenté par la publicité.
la crise a l’air de toucher l’europe.
apres l’espagne et la france, c’est au tour de l’angleterre.
Le gouvernement britannique de Gordon Brown, en pleine tempête politique, a présenté mardi une série de petites mesures destinées à tenter d’enrayer une chute du marché immobilier assez dangereuse pour pousser cette année le pays dans la récession, selon l’OCDE.
Le gouvernement a présenté des mesures d’un coût total de 1,2 milliard de livres (environ 1,5 milliard d’euros), destinées à freiner la chute des prix de l’immobilier, déjà en baisse de 10% sur un an, et notamment à éviter que les plus faibles n’en subissent trop les conséquences.
@ laurent
c’est vraiment dommage que l’état ni les villes ne fournissent
les chiffres de ventes mensuelles ou mestrielles, les prix moyens de vente par catégorie et par m2,
Cela nous donnerait une bonne idée de la situation.
“si je me souviens ils avaient payé 260.000E”
A qui il revendre? quelqu’un vient de la planete Mars et qui n’est pas au courant de la situation economique qui s’aggrave de jour en jour. La Correction de l’immobilier est globale due a un assechement des liquidites.
Avec le prix du petrole en chute libre, les pays du moyen orient vont voir leur surplus chuter….
Emaar , un des grand de l’immobilier en Afrique du nord a vu le prix de son action divise par deux en quelques mois..preuve que les investisseurs prevoit des temps durs devant…
Pour la France moins 34% de vente sur le neuf depuis 1 an.
( source ” Le Moniteur ” )