Le risque « FADESA MAROC » ???
En tant qu’ancien professionnel de la communication (sur Internet) je suis très attentif aux petits signes périphériques autour des stratégies de communication bien huilées, les petits fils qui dépassent qui mettent en évidence les défauts derrière le décor. Cette habitude est d’autant plus utile au Maroc ou les chosent importantes se passent bien souvent à l’abri des regards, caché derrière de multiples voiles.
La réalité économique de l’immobilier marocain par exemple reste très opaque, cachée derrière une communication tapageuse de la part des promoteurs et des offices gouvernementaux chargés de promouvoir une image séduisante au près des investisseurs étrangers. Pas facile de savoir ce qui se trame « derrière ».
Or un petit « accroc » attire depuis quelques semaines mon attention.
Le groupe MARTINSA-FADESA a annoncé début juillet sa mise en cessation de paiement (préfigurant une éventuelle mise en faillite). Si l’événement a été fortement commenté en Espagne et en Europe, l’événement a été peu traitée par les médias marocains. Or MARTINSA-FADESA est un acteur incontournable au Maroc. C’est le copropriétaire du groupe FADESA Maroc, concessionnaire du 1er projet de plan Azur à Saïda. Or depuis l’annonce de la défaillance de l’actionnaire espagnol, il y a comme un « black-out » autour de FADESA Maroc, une absence de communication alors légitiment beaucoup de monde se pose la question de son avenir.
LES BANQUES ?
Au moment du lancement de ce projet on a évoqué « un investissement global de 12 milliards de dirhams dont trois milliards directs. » On peut donc supposer que FADESA Maroc a contracté des emprunts importants auprès des banques marocaines. Alors que l’un des deux actionnaires de FADESA Maroc est en cessation de paiement, on peut logiquement se demander qui et comment ces banques seront remboursées.
Or jusqu’à présent aucune banque n’a communiqué son « exposition » au risque FADESA. Ce silence, très inhabituel dans ce type de dossier, place à priori les dirigeants des établissements concernés à des « reproches » vis-à-vis de leurs actionnaires.
ADDOHA ?
Addoha, le second actionnaire de FADESA Maroc a investi 110 millions d’euros pour acquérir 50% du groupe. 50% des projets mais aussi 50% des dettes.
Or on apprenait au moment du rapprochement entre FADESA et Addoha que :
Cela fait plus de 7 ans que Fadesa est présente au Maroc. À Tanger, Saïdia, Agadir, Rabat, Casablanca, Kabila, Marrakech, ce groupe a clos l’exercice 2006 avec un volume total de revenus de 1,281 milliard d’euros, soit 31% de plus qu’en 2005, et un bénéfice net consolidé de plus de 230 millions d’euros. Des résultats dopés surtout par les unités pré-vendues à Mediterrania Saïdia.
On peut supposer qu’une partie du produit de la pré-vente (voir la totalité) a été rapatrié en Europe ou le groupe FADESA avait grand besoin de liquidité pour assurer sa survie. Si tel est le cas on peut se demander ce qu’il reste en 2008 dans les caisses de cette filiale si ce n’est les obligations de finir la construction, régler les problèmes (colossaux) de finitions et de rembourser les crédits.
Pour l’instant les dirigeants du promoteur marocain n’ont toujours pas communiqués l’exposition du groupe Addoha au risque FADESA ni leur stratégie : racheter les 50% restants de FADESA Maroc ou laisser le promoteur faire faillite. Le silence autour de ce dossier, comme dans le cas des banques marocaines est inhabituel.
LA DIRECTION DES INVESTISSEMENTS ?
La direction des investissements (au Maroc), pourtant si prompte à communiquer (des bonnes nouvelles), semble elle aussi aux abonnés absents (si ce n’est pour dire qu’il n’y a aucun soucis à se faire).
Ces silences sont indéniablement le signe d’un certain malaise, comme si personne ne semblait vouloir prendre l’initiative d’être le premier à communiquer et être tenu, en quelque sorte, responsable de la diffusion d’une éventuelle mauvaise nouvelle, à même d’assombrir la vision « royale ».
L’immobilier comme infrastructure du tourisme marocain est indéniablement à un tournant. En 2001, à travers « la vision 2010 », le gouvernement Marocain a entrepris de développer l’économie locale autour du tourisme. C’était une stratégie volontaire il me semble à la fois pertinente et courageuse. Le Maroc a su attirer les investisseurs à un moment ou l’argent était disponible. C’est tant mieux, cela a permis au Maroc d’émerger sur la scène économique mondiale et de développer les infrastructures (routes, port de tanger, lignes aériennes, ..).
En 2008, on arrive à un moment où il va falloir faire les comptes, confronter la « vision » avec la réalité. A coté des points positifs, il faudra certainement constater des pertes et désigner des perdants (certains spéculateurs y seront de leur poche ? qui s’en plaindra ?).
On apprenait hier que le groupe Alliance développement, promoteur marocain récemment introduit en bourse, venait de racheter 50% du projet port Lixus :
Pour le management d’Alliances, «un tel partenariat favorisera la mise en place des synergies nécessaires à sa réalisation».Et d’ajouter, «cela permettra également d’augmenter la part de marché du groupe et de là sa rentabilité». Rappelons, néanmoins, qu’ADI est partenaire du projet depuis 2007. Le groupe a été déjà en charge de la réalisation des aménagements et des composantes immobilières de la station.
On delà du communiqué de presse officiel, forcément positif, on peut se demander si il ne se joue pas sur ce projet le même scénario qu’à Saïdia : un promoteur étranger qui a du mal à livrer le projet remplacé un peu en catastrophe par un promoteur marocain « solvable ».
Le dégonflement de la bulle boursière et immobilière au Maroc est prévisible à court terme. La chute de FADESA (Maroc ?) pourrait en être le déclencheur …
Installé à Casablanca je dirige Casavisa (www.casavisa.com) une agence immobilière à destination des professionnels. Vous pouvez aussi consulter la rubrique Immobilier Casablanca sur mon blog.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Ce genre de confusions m’étonne et me déçoit beaucoup de votre part.
Vous ne faites aucunement la distinction entre actionnaire et entreprise. L’actionnaire peut être en cessation de paiement, cela n’influe pas sur la solvabilité de la filiale marocaine.
Par ailleurs, les liquidités rapatriées par Fadesa lors de la cession de 50% de Fadesa Maroc à Addoha n’ont jamais été de nature à pénaliser la société. En effet, cet argent n’est jamais passé par les caisses de Fadesa Maroc puisqu’il s’agit d’une transaction d’actionnaire à actionnaire. Bien au contraire, Addoha n’est venue les mains vides puisqu’elle a apporté des actifs (terrains) à l’entreprise.
Si je peut donner mon modeste avis sur la chose, en tant que modeste etudiant en economie, ce qui se passe est certe inquiétant mais je pense que Fadesa ne fera jamais faillite,l’etat espagnol ne pourra pas lacher une entreprise qui pèse aussi gros dans l’economie du Pays. Cette entreprise répond parfaitement a un adage américain qui dit “Too big too fail” (Trop gros pour faire faillite). L’etat espagnol sera obligé de bien faire tout son possible pour boucher le trou de fadesa. Un peu comme ce qui c’était passé en France pour le credit lyonnais dans les année 90, ou encore plus récement la crise des Subprimes au USA ou un nombre incalculable de banque sont au bord de la faillite, mais que l’Etat fait tout pour sauver passant outre le soit disant “Libéralisme economique Américain”.
Certe le redressement de Fadesa se fera suremeent au détriment de ses filliale etrangère, notemment celle du Maroc. Mais il faut savoir qu’a lheure de la crise en espagne, la filliale Marocaine est l’une des plus rentable du Géant immobillier, et on ne tue pas la poule au oeufs d’or, ceci dit ca ne doit pas nous empecher de rester vigilant et régler ces affaires a huit clos sans que rien ne se sache, sur ce point la je vous rejoint.
@Hmed
Une société est en cessation de paiement lorsque ni les banques ni les actionnaires ne veulent “remettre” de l’argent pour faire face aux engagement financier de la société.
Or que c’est t’il passé en espagne?
Les ventes de logements neuf ont diminuées, ce qui fait que les promoteurs ont été dans l’incapacité de faire face a leurs échéances et ont du faire appel aux banques qui ont refusé : face au risque elles ont préféré suspendre les prêts, provoquer la crise que l’on connait, plutôt que de continuer a préter à perte.
Que va t’il se passer au Maroc ?
Les banques marocaines qui ont prété a FADESA l’ont fait sont la bonne réputation de FADESA (et aussi probablement avec l’encouragement du gouvernement). Ils l’ont fait aussi dans un contexte ou les actifs immobiliers (terrains, produits en cours de constructions) ne faisaient que progresser.
Face au ralentissement FADESA Maroc aura probablement besoin de nouveaux financements. Comme ce n’est pas FADESA Espagne qui mettra de l’argent dans l’affaire, ce seront soit les banques soit Addoha.
Sauf qu’Addoha ne le fera qu’en rachetant les 50% restant (il n’ont pas d’intéret a renfouler une boite seule). Avec ce rachat ils deviendront seuls responsables des dettes. Cela n’est pas être pas une prespective très séduisante.
De même les banques marocaines, face à la défaillance d’un actionnaire demanderont au Groupe Addoha de se porter garant de la totalité des sommes empruntées.
Concernant le rapatriement vers l’Espagne je ne parlais pas du produit de la cession (qui est allé, vous avez raison, dans la poche de FADESA Espagne) mais du produit de la prévente des appartement de Saidia : on peut se demander si les caisses de FADESA Maroc ne sont pas vides ?
@mister_spectra
> Fadesa ne fera jamais faillite,l’etat espagnol ne pourra
> pas lacher une entreprise qui pèse aussi gros dans l’economie du
> Pays
Je vous suit dans votre raisonnement et je pense qu’il en est un peu de même pour FADESA Maroc : le gouvernement Marocain (en tout cas la direction des investissement) serait très “embété” d’une mise en faillite de FADESA Maroc. Cela pourrait faire douter d’autres investisseurs.
Je pense même que l’on a un peu forcé la main au dirigeants du groupe Addoha pour racheter FADESA Maroc. Sauf qu’aujourd’hui, après la déclaration de la cessation de paiement de MARTIN-FADESA, les dirigeants d’Addoha s’en mordent peut être les doigts …
il faut jamais dire que une societe ne sera pas en faillite.
En europe,, nous sommes dans un marche libre, l’etat ne peut intervenir. on a bien vu avec Alitalia.Et l’europe interdit à un état d’intervenir dans une sociéte anonyme, à moins de la nationaliser.
si vous vous inquietez pour fadesa-amroc, attendez ses resultats.
est ce que au maroc, ils publient leur resultat tous les trimestres ??a-t-il publie ses resultat des 2 premiers triemstres ??
on devrait en savoir d’avantage sur la santé fianciere des societes immobilieres.
l’autre jour, j’avais mis une info interessante..concernant une societe espagnole.
L’Espagnol Colonial en perte de 2,4 milliards d’euros
Le groupe immobilier espagnol Colonial, en situation difficile depuis la fin 2007, a annoncé dimanche soir une perte de 2,38 milliards d’euros au premier semestre 2008, due essentiellement à des provisions pour dépréciations d’actifs. Colonial, qui contrôle le groupe immobilier français SFL (Société foncière lyonnaise), a précisé avoir conclu un accord de principe, qui devrait se concrétiser début septembre, pour une restructuration de sa dette estimée à près de 9 milliards d’euros.
11:22 - 01/09/2008
@Laurent
Vous êtes à deux niveaux différents : l’actionnaire est certainement entrain de faire faillite.
Si l’on parle de Fadesa Maroc, la filiale, on est bien loin de la situation. Jusqu’à aujourd’hui elle n’a pas de problèmes financiers et son endettement est vécu sainement.
Les banques ne prêtent plus sur la qualité de signature, mais bien sur la qualité de l’actif collatéral (J’en sais qque chose…). Par ailleurs, si Addoha n’est responsable qu’à hauteur de 50% des dettes, cela est largement suffisant dans un secteur où
1 - En cas de dépreciation de l’actif, celui ci ne sera jamais excessif (comparé à d’autres secteurs type NTIC, Pharmacie, Engrais, etc.)
2 - L’offre en immobilier touristique/resorts reste en dessous de la demande (selon les derniers chiffres que j’ai sous les yeux)
Aussi, je tiens à préciser que les banques ne peuvent en aucun cas demander toutes ces garanties à Addoha car elles sont (i) excessives, (ii) dénuées de fondement car en face il y a un actif tangible marketable, et (iii) elles sont en position de faiblesse face à Addoha qui peut se refinancer 1 milliard où et quand elle veut, que ce soit sur le marché bancaire commercial, ou obligataire (d’ailleurs ADH a approuvé une emission obligataire de 2 milliards si ma mémoire est bonne, et ne s’en est pas encore servi).
@Hmed
):
Vous affirmez (j’aimerai bien connaitre vos sources
> Jusqu’à aujourd’hui elle n’a pas de problèmes financiers et
> son endettement est vécu sainement.
et que grosso modo l’actif est supérieur aux dettes.
C’est la question centrale de cet article. En ce qui me concerne je m’appuyais sur l’absence de communication pour évoquer la possibilité d’une défaillance de FADESA Maroc : si tout était si aussi simple que vous l’affirmez Addoha aurait racheté FADESA Maroc. Compte tenu du fait que ce sont les seuls véritables acheteurs et que les personnes chargé de restructurer la dette de FADESA sont vendeur, cela aurait du être “plié” rapidement. Plus le temps passe, plus le doute s’installe !!!
Je suppose que quelques semaines avant que l’on annonce la défaillance de MARTINSA-FADESA en espagne vous m’auriez (probablement) dit :
> L’offre en immobilier touristique/resorts reste
> en dessous de la demande
> (selon les derniers chiffres que j’ai sous les yeux)
Sauf que l’impossible est devenu possible et que les banques espagnols ont estime que “l’actif a été fortement déprécié”.
Sinon concernant Saidia, mon analyse est la suivante :
FADESA n’a pas probablement pas été “sincère” dans ses projet au Maroc : ils étaient chargé de construire et de gérer ensuite le complexe.
Ils ont réalisé une (belle) plus value sur les terrains et la pré vente des projets et ont ensuite laissé aux autorités marocaine le bébé : la finalisation du projet, le lancement de la station balnéaire et l’entretien. Rien cependant a leur reprocher : c’était le meilleurs calcul à faire.
Si ma supposition est bonne, les caisses de FADESA Maroc ont certainement été siphonées pour financer FADESA Espagne, avant leur départ.
…je me demande la risque de contagion de l’immobilier sur le secteur bancaire et sur credit a la consommation…
J’ai l’intention d’acheter un appartement au Maroc et plus précisement à saidia. Que me conseillez vous? Atendre peut-être que cela sera moins chère ou se lancer… et à quel prix acheter car certains montants ont changé du simple au double depuis l’année passée.
Merci
@Ami
Acheter à Saïdia ?
Le marché marocain est caractérisé par une grande opacité, terrain propice à de la manipulation de la part des promoteurs (l’augmentation artificielle des prix étant un moyen pour faire croire à un engouement). A quel prix acheter ?
Le Maroc n’est pas l’Europe, il faut donc payer votre investissement immobilier moins cher qu’en Europe et appliquer une décote tenant compte du “risque” Maroc (faible protection de propriétaires faces aux promoteurs, problèmes de copriété, … ).
Concernant Saïdia, il faut aussi tenir compte du risque particulier de ce projet. C’est le 1er essais d’un concept nouveau de complexe balnéaire “intégré”. Malgré les discours rassurants il y aura nécessairement des défauts. Une décote devait aussi être appliquée.
Le problème est qu’aujourd’hui les prix pratiqué au Maroc (et à saidia) sont parfois supérieurs à l’Europe et les prix continuent parfois a augmenter alors qu’il diminuent en Europe.
Mon conseil, attendez l’année prochaine !!!
ce que est frappant au maroc, c’est que on crée une sorte de paradis dans un pays encore pauvre , ou le salaire de base ne dépasse pas 200E.Les prix sont complétement décalés de la réalité du pays.
on essaie de vous vendre des apparts au meme prix que si vous etiez à cannes ou en floride.Je ne sais pas si cette politique va durer longtemps.
Bonjour tout le monde,
Je partage entièrement le point de vue de notre ami Laurent Bervas. FADESA Maroc a organisé dernièrement une visite pour des journalistes de ses chantiers à Saïdia et l’un d’eux a publié dans ASSABAH (N° 2582 du 28/07/2008) un article qui prétend que les chantiers sont dynamiques et connaissent une grande activité. Pour les gens qui sont sur place ou qui sont venu pendant la saison estivale ils ont constaté que tous les chantiers sont en arrêt et le village touristique de FADESA-SAIDIA resemble à un village fontome. Un propritaire a eu l’initiative malgré le refus de FADESA, d’afficher une pancarte: “Villa à Vendre”.
Pour notre Ami qui demande conseil d’acheter ou non un appartement ou une villa, en tant qu’écologiste nous avons émis un carton rouge contre ce genre de projet qui n’a respecté ni les citoyens, ni la nature, ni la Biodiversité ni même la Loi Marocaine qui protège le Littoral. Sachez mon Ami que les études scientifiques montrent que suite aux changements climatiques, le projet FADSEA-SAIDIA est condamné à être submergé par la mer suite à l’élèvation du niveau de la mer.
A ce jour le projet FADESA-SAIDIA commence déjà à se noyer dans ses eaux usées par manque de la station de traitement des eaux usées qui présente de sérieux problèmes quant à sa réalisation.
Enfin de compte, en achetant un appartement ou une villa ou une place dans la Marina, vous devenez complice d’un crime écologique qui a été commis contre notre Littoral au Maroc Oriental.
Après la faillite de Martinsa FADESA le Crash de FADESA Maroc ne va pas tarder.
hello cher laurent,
Juste à titre technique, les caisses ne peuvent pas être siphonées aussi simplement. d’abord l’office des change les aurait vu passer, ensuite on n’autorise pas les sorties de capitaux aussi simples. Car malgré la belle plus value, on ne peut remonter à l’actionnaire que le dividende (ou la réduction de capital, ce qui n’a pas été le cas).
Le dividende peut très bien remonter en espagne (a condition que l’office des changes l’autorise, et là on l’aurait su). Mais l’investissement principal n’est certainement pas encore remonté à ma connaissance.
@Hmed
Vous avez raison, la législation marocaine, favorable aux investisseurs, permet en effet de rapatrier facilement les dividendes. L’office des changes peut “voir passer”, mais ne peut s’opposer à ce transfert.
Alors que FADESA Espagne avait un fort besoin de cash en 2006 et 2007, on peut supposer qu’ils ont tout mis en oeuvre pour faire monter du cash en Espagne, quitte à gonfler les dividendes de la filiale. Une technique simple consiste par exemple à gonfler les préventes.
En 2007 on apprenait notamment dans les journeaux :
Le communiqué de FADESA indique bien que la filiale marocaine a fortement contribué au résultat consolidé du groupe (sous entendu les dividendes ont été rapatriés). On peut s’interroger sur ces chiffres “merveilleux” : comment se fait t’il qu’une société qui augmente autant ses revenus se retrouve subitement en cessation de paiement ? On peut supposer que les chiffres annoncé ont probablement été un peu gonflés ?
Je réitère mes propos. Si FADESA Maroc était une si bonne affaire, Addoha aurait au moins indiqué qu’ils étaient intéressé. Or la dernière communication du groupe Addoha indiquait tout le contraire :
PS : Autre petite information, Addoha a payé 193 millions pour les 50% de Fadesa, en reprenant notamment 79 millions de dette :