Le prix de l’immobilier au Maroc
Pour reprendre une conversation entamée avec liam.
La formation du prix de l’immobilier est fortement psychologique. On peu affirmer qu’une véritable “guerre psychologique” a toujours lieu entre :
- D’un coté le promoteur immobilier et tous les vendeurs qui vont essayer de vous convaincre que leurs produits sont une bonne affaire : c’est à dire que les prix vont augmenter.
- De l’autre coté l’acheteur qui se demande si c’est le bon moment d’acheter et surtout au prix demandé par le vendeur.
Ce combat est déséquilibré car aux cotés du vendeur il y a le banquier, l’intermédiaire, l’Etat qui ont intérêt à ce que vous achetiez : cela fait des crédits, des commissions, cela fait tourner l’économie et les moyens médiatiques qu’ils ont a disposition sont énormes.
Si ce combat disproportionné, il l’est encore plus au Maroc ou l’opacité est de mise : pas d’outils pour connaitre l’état des ventes (le nombre et le prix des transaction) pas de véritable presse économique spécialisée, pas d’association de consommateurs pour dénoncer les publicités mensongères. Il facile de désinformer : personne ne peut vérifier si tout va si bien que cela.
La crise de l’immobilier au Maroc est présente depuis la fin de l’année dernière. Il aura fallut attendre le mois de septembre pour que cette information émerge véritablement dans les médias. La crise financière mondiale n’est pas le déclencheur de la crise, juste de révélateur.
L’immobilier qui « krach » à l’étranger, les promoteurs immobiliers marocains qui chutent en bourses, la crise financière mondiale sont de véritable « bombes » qui viennent lézarder la propagande du vendeur qui essaiera de vous convaincre jusqu’au dernier souffle qu’il n’y pas de crise, que son programme se vend comme des petits pains. Mon avis est que ce « combat » est sur le point d’être perdu.
Les prix de l’immobilier vont baisser au Maroc, c’est une certitude. De combien et en combien de temps ? Difficile de le dire. Il faudra certainement encore attendre quelques mois avant de voir de véritables baisses se concrétiser. Tout dépendra de l’état des finances des promoteurs immobiliers … la baisse sera proportionelle aux défaillances.
PS : Au sujet de la « guerre psychologique » on notera qu’il existe encore certaines « poches de résistance ». Il suffit pour s’en rendre compte de lire l’Economiste du jour au sujet de la dégringolade du cours d’Addoha :
Au sein de la communauté financière, on préfère parler d’effet psychologique et de retour de flamme provoqué par l’entraînement Addoha. Le marché marocain ne serait donc « pas directement concerné, sur le court terme, par la dégringolade que connaissent les principales places financières internationales».
En effet, pour les observateurs, « les fondamentaux nationaux demeurent intacts et les sociétés cotées en Bourse se maintiennent, en majorité, dans une logique de croissance ».
…
«C’est à n’y rien comprendre».
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
« Les prix de l’immobilier vont baisser au Maroc » Amen
Dans le mille : l’opacité, le copinage, la corruption, le trucage des comptes, des statistiques. Circuler, il n’y a rien à voir.
@Kamar
Toujours pour parler de ce qui fait la spécificité du Maroc. La nature humaine n’y est pas plus mauvaise qu’ailleurs. Des escrocs il y en partout dans le monde, en Espagne, en France, etc … les hommes politiques mentent comme ailleurs.
Ce qui est différent c’est l’environnement. Les outils pour se défendre sont faible ou inexistants :
- la justice est toujours douce pour celui qui est puissant.
- l’information est truquée.
Tout cela donne un avantage aux « loups ».
Il faut reconnaitre que ces outils coutent cher : l’information de qualité, des journalistes tout cela se paie. Un observatoire, demande des moyens.
Une justice qui fonctionne coute cher : il faut avoir suffisamment de juges, les former et les motiver. La corruption dans l’administration est aussi fonction des salaires. Plus le salaire est bas plus le taux de corruption augmente.
Question de moyens donc et de temps …
@Younes
> “Les prix de l’immobilier vont baisser au Maroc” Amen
Je vais essayer dans un prochain billet de savoir dans quels proportions les prix de l’immobilier pourraient baisser au Maroc
Je viens just de trouver ce blog, ou j’ai apris beaucoup de choses en peu de temps. Je suis tout a fais d’accord avec les propos de Laurent, qui a mon avis sont tres realistes.
Merci pour avoir cree cet espace, reserve a lauto critique, dont on a tant besoin, pas seulement au sujet de l’economie, mais aussi pour toute les autres disciplines, la politique, le sport, etc.
Laurent: Je me demande combien de personnes au Maroc et a l’etranger, consultent ce blog par jour? Pouvez vous nous donner quelques statistiques, ou bien c’est prive?
ps: pardonnes mon francais qui a un petit peu vielli!
tout ne va pas baisser dans la même proportion. Le logement social devrait être préservé en raison d’une demande importante. Le très haut de gamme (Anfa sup. & co) devrait également rester à un niveau délirant en raison de la rareté (demande > offre). Par contre les programmes pseudo haut de gamme à 22 Kmad / m2, ainsi que les nombreux lotissements de villas de standings (dar bouaza, bouskoura…) devrait rencontrer plus de problèmes de commercialisation…ajoutons à cela des banques qui devraient devenir frileuses, et on devrait voir certains promoteurs se planter. Ceux qui ont versé du black pour réserver sur plan un logement devraient commencer à se faire des cheveux blancs!
@samy
Rien de « privé ». Ce blog a reçu 35.000 visiteurs uniques (VU) sur les 30 derniers jours, soit un peu plus de 1000 visiteurs uniques par jours (stats google analytics).
Ce qui est intéressant c’est la quasi égalité entre France et Maroc.
Toujours surs les 30 derniers jours le nombre de VU est
Maroc : 14,812
France : 14,261
Belgium : 1,097
C’est peut être ce qui fait une des particularité de la petite communauté casawaves de faire cohabiter des origines différentes sans trop de heurts
hello cher ami,
en tant que chercheur d’appartement, j’espère évidemment cette baisse …
maintenant se concrétisera t elle ? dieu seul sait
Ce qui est sur, c’est que je ne suis plus prêt à payer les 20kdh/m² que j’étais prêt à débourser pour me loger.
Aujourd’hui je reviens à des valo bien plus raisonnables, à savoir entre 15 et 18k pour du HS …
Et si le vendeur est inflexible, je reviendrai dans quelques mois … de toutes façons je ne suis pas pressé.
S’il a financé son projet par dette, il le sera bien avant moi
Eh oui ! Comme tu l’as dit : c’est la guerre psychologique
@Hmed
Témoignage intéressant. Je suis preneur de toutes vos expériences.
Pour donner qlq infos « de l’intérieur ».
Je vois de plus en plus souvent à l’agence des propriétaires de bien achetés ses dernières années (entre 10 et 15 000 dh le m2) qui voulaient faire un investissement locatif et qui ne trouvant pas de locataires remettent en vente leur bien.
A casa, c’est eut être du coté de la seconde main quasi-neuf qu’il serait intéressant de regarder.
tiens Laurent,
ça fait plus presque une année que j’ai décidé de ne pas acheté pour 2 raisons :
-j’avais présentis cette bulle spéculatif concernant les prix de vente et qui devenait, l’est encore, irrationnelle (le prix du même type d’appat partit de 6500 DH vers 8000, 9000,1000,12000…!)
- j’avais horreur d’entendre du NOIR comme s’il était légitime et banalisé par l’état! il y avait dans le temps de grand promoteur (Quatier Shrifa à Casa) qui ne manquait de parler de 30% de NOIR !!!
Pour moi un prix rationnel de moyen standing (équivalant aux programmes pseudo haut de gamme ,@ toto
)doit se situer entre 6500 et 7500DH. disons pour un prix psychologique 8000DH.
Conclusion = J’ai décidé de ne pas investir mon argent dans l’achat de mon appat ,de rester locataire et de réorienter cet argent vers de projets industriels que je maitrise bien: La crise ça peut faire parfois bien !
Laurent, faut pas oublier tes lecteurs d’outre-atlantique qd meme:-)
Je ne sais pas combien on est a consulter ton blog des States, mais j’ai pu endetecter qques uns. Qu’est ce qu’ils te disent tes Stats google analytics: on fait partie de la categorie « others »?…:-)
bonjour
j aimerai savoir si qqn a des informations sur le grand projet immobilier à la place de l’ancien aeroport d anfa ou celui de la nouvelle zenata, je pense que l offre importante sur ses deux projets contribuera largement à equilibrer l offre et par conséquent à precepiter la baisse des prix sur casa. sinon un point positive j ai remarqué on discutant avec les gens que tous partage un méme avis : le prix de l immobilier est trop élévé et il faut attendre pour acheter car il baissera, donc forcément moins de demande sur le marché actuel méme si il y as besoin. tout ceci est de bonne ogure pour une baisse prochaine des prix, on croise les doigts
Bonjour,
à la suite de l’espagnole Fadesa (partenaire d’Addoha) qui a fait faillite en juillet dernier, maintenant c’est l’emirati « Emaar » poids lourd international de l’immobilier qui subit d’énormes chutes successives à Dubai.
« Emaar » intervient dans de grands projets au Maroc. Il serait interessant de le suivre pour voir quel serait son comportement vis à vis des engagements immobiliers qu’il a au Maroc.
@Kenza
Canada – USA : 2% chacun
@Kamar
Je pense que tous les projets labellisé « Emirati » « Fadesa » ont très peu de chances d’être terminés dans de bonnes conditions :
- il n’y a plus de clients pour acheter
- il n’y a personne pour animer ces stations
- le tourisme haut de gamme (et le tourisme tout cours) va connaitre un ralentissement.
- je pense que les banques marocaines ont fermé le robinet à crédit
Tout le monde (promoteur, banques, Etat) entretient la fiction du « pas de soucis à se faire », mais je pense que les dirigeants de ces grands groupes, à l’instar de Fadesa, ont vu le ralentissement au début 2007 et ont cherché a se retirer sur la pointe des pieds. Le gouvernement marocain a continué dans une logique de communication « hyper positive » permettant a ces promoteurs de sortir du jeux.
@abm
J’ai fais la même chose que toi. Il y a 2/3 ans j’ai cherché aussi cherché a investir à Casa. J’ai préféré différer.
Concernant le prix de l’immobilier ou plus précisement si les prix vont baisser, c’est ca la question qui taraude tout le monde.
MOi, je reste un peu perplexe, pour la seule cause c’est que le secteur immobilier est atypique au Maroc. Moi, par exemple, je connais à Rabat des immeubles qui sont proposés à la vente ca fait plus d’un an, avec des prix bien sûr faramineux. Alors c’est tout l’immeuble qui reste toujours vide, sans que le propriétaire opère un ajustemetn du prix vers la baisse. Il y en a même des immeubles qui commence à se délabrer. Un, que j’ai vu, par exemple, à Agdal, mais qui reste vide.
Dans ces conditions, on peut bien se demander si ces promoteurs qui ont construit ces immeubles, l’on fait sur la base de crédits.Donc sont obliger de rembourser, donc de baisser les prix s’ils n’arrivent pas à venre au prix fort. Autre question, est ce qu’il s’agit réellement de »promoteurs ». Un vrai promoteur c’est celui qui veur finir avec un projet pour passer à un autre, parce que c’est job, son gagne-pain.
A mon avis, il faut faire un peu de « profiling » de ces promoteurs immobilier, pour comprendre leur comportement enteprnariale.
@Citoyen
Tu viens de faire, je pense, un bon résumé de la spécificité marocaine : beaucoup de promoteurs ne font pas appel au crédit.
Je rajouterai une chose : le promoteur préfère garder son argent dans son terrain ou dans son projet immobilier plutôt que de le mettre à la banque.
Une forte baisse au Maroc sera dépendante de la défaillance d’un gros promoteur introduit en bourse qui n’aura pas d’autre choix que de vendre ou déprécier sa réserve foncière, vendre ou déprécier ses programmes.
L’état peut aussi y mettre du sien en forçant l’utilisation de réserves foncière en taxant fortement les terrains inutilisés.
laurent
en plus la plupart des soit disants promoteurs exercent en général une autre activité principale, ils sont soit industriels commercants … donc l immobilier n est pas leur source de revenus principales et en cas de crise ne seront pas préssé de vendre et veront en le tassement de leur projet immobilier une epargne car c est bien connu au maroc que l immmobilier est une epargne sure. un simple exemple si vous prenez la petite ville de tit milill à 5km de casa, laba y as une immense zone villa aménagé en 1997 et bah depuis ce temps là à peine 20% des terrains on été construit la plupart des autres terrain appartienent à des personne qui ne veulent ni construire ni vendre donc qui n on absulument pas besoin de ces terrains pourtant ils sont les premiers à les acheté
@Laurent Bervas,
Tu sais au Maroc, les gros promoteurs sont soit l’Etat soient des sociétés liées d’une manière ou d’une autre à l’Etat.
Taxer fortement les terrains inutilisés, on tombe toujours dans le même schéma précédent.
Taxer fortement le stock de logement non utilisé ca pourrait être la solution, parce que ca concerne moins les « puissants »
@Citoyen
> les gros promoteurs sont soit l’Etat soient des sociétés liées
> d’une manière ou d’une autre à l’Etat.
Plus tout a fait. Addoha, CGI et alliance développement sont des sociétés privées, introduite en bourse. Malgré la chute de leur cours de bourse, elle affichent de jolis bénéfices.
Soit on les laisse faire des bénéfices, soit on met en place un mécanisme qui les oblige a retourner une partie de leur bénéfices à leurs clients : entre la bourse et l’immobilier il faudra choisir.
Ça fait juste 6 mois que les « opérateurs » (!) spéculent sur une baisse qui ne montre pas encore le bout de son nez. Le nombre de transactiosn baisse, mais pas les prix, et rien ne suppose forcément que la baisse du premier premier soit un prélable au second (les prix).
ciao
J’espère que ça va baisser, mais « espérer » ne résoudera pas le chmilblik: 1º/ trop de transactions au black, 2º/ raréfaction du foncier dans les grandes villes 3º/ Délits d’initiés sur du foncier, monnaire courante 4º/ des promoteurs qui se sont gavés et qui aujourd’hui sont moins bien lotis, mais pour leur grande majorité, ils se sont financés en fods propres, on n’assiste pas au mêmem effet de credit crunch B2B que l’on voit en Espagnole par exemple.
Donc que le marché se rationnalise, c a d que les prix se stabilisent voire bassent de 10-15%, c’est fort possible, mais je ne parierai pas que l’on reviendra à des valeurs de marché d’il y a 2 ou 3 ans. Le neuf pseudo-haut standing restera bien au dessus des 15′00 sur Casa par exemple.
Mais tu sauras certainement mieux que moi ce que nous augure la pierre du futur: c’est toi le « samsar de la toile », hein amigo?
@Amine
Hello amigo … la discussion est intéressante. N’hésitez pas a laisser votre commentaire. J’essaierai d’en faire une petite synthèse un peu plus tard
@Laurent Bervas,
J’espère que tu as compris ce qu’est l’ »Etat » au Maroc. Il y a tellement de passerelles entre l’Etat et la chose économique chez nous.
J’ai eu l’occasion de citer, dans une autre rubrique, le proverbe qui dit chez nous (traduction) « Les gens de Koraîch sont plus au fait de l’état de leur cité »
Le plan d’aménagement de Casa, avec de nouvelles zones ouvertes à l’urbanisme pourrait apporter des solutions, comme le souligne KIMOS concernant l’aeroport d’Anfa et Zenata. Il y à également un projet d’envergure du côté de Lakhyayta (cf site internet du ministère). Pourtant comme toujour l’information n’est pas disponible (du moins pas pour tout le monde…). Une offre plus large est un bon moyens de satisfaction de la demande.
Alors, à quand la divulgation officielle de ces infos?
Je crois la solution du problème de l’immobilier au Maroc se trouve entre les mains de l’Etat.
Tant que les conditions décrites par les différents intervenants perssistent, le marché ne sera pas en mesure de trouver une solution au problème de l’immobilier, surtout la question du prix.
D’ailleurs, on ne sait pas pourquoi l’Etat ne veut pas réagir, malgré ce chaos qui sévit dans le secteur. A part les qq réactions très timides et qq apparitions « boufonnesque » dans les journaux télévisés lors de l’éclatement de scandales, comme par exemple lors de l’effondrement de qq immeubles en construction, n’a rien de sérieux n’a été fait.
Le problème c’est que tôt ou tard il y aura retournement de lasituation, et tant qu’on laisse le problème sévir davantage, il sera difficile de mettre de l’ordre dans le secteur par la suite. La crise financière actuelle provoquée en grande partie par le phénomène de la spéculation et d’un laisse faire est une leçon de laquelle il faut tirer des enseignements.
Le secteur a un effet de domino sur la toute le société: qualité des habitations (qualité de vie de la population), inégalités sociales, corruption, évasion fiscale, impact sur l’environnement,etc
@Citoyen
Je partage votre point de vu à 100% : seule une volonté forte venant de l’Etat pourra remettre un peu d’ordre. Pour prendre les bonnes décisions encore faut t’il faire le bon diagnostique.
Pas facile non plus de changer les choses, car il faut se battre contre tout un système …
« Je crois la solution du problème de l’immobilier au Maroc se trouve entre les mains de l’Etat. »
Le problème de l’immobilier s’autorigulera . C’est ce qui se passe.
C’était prévisible . Au maroc plus que partout ailleurs, il était évident que la bulle ne fait aucun doute. Dommage pour ceux qui se sont laissés emportés par leurs espoirs .
La chose que je comprends moins c’est comment tous ont cédé à une ambiance emprunte de l’éspérance .
L’immobilier retombera à 5000 dh/m2 ht standing .
La bourse continue sa route conformément aux prévisions. J’espère que ceux qui ont décidé de se porter acheteur tôt ne se font pas trop mal.
Qaunt à ceux qui ont acheté au plus haut ( actions tout comme immobilier) , ça leur fera une excellente leçon s’ils ont des fonds pour repartir. C’est le prix à payer pour se former.
concernant le haut standing est ce qu il y as des criteres pour pouvoir appeler un projet haut standing ? car j ai visité des appart sur bv ghandi du coté de ghandi mall, et là, surprise sur les affiches c est bien ecrit haut standing mais à l intérieur des appart y as rien de luxueux, du carlage local, des sanitaires bon marché (made in china) et une cuisine equipée en equipements premiers prix , allu et bois pas de grande qualité et quand tu en parle au commercial-consierge-gardien – une profession purement marocaine- sur place ils ont quasiment tous la méme reponse « mais on est sur bv ghandi » c est peu etre l emplacement le seul critére du hautr standing ! moyenne des prix 15000 dhs 30% noir et clou du spectale 50000 dhs la place de garage. Aux armes citoyens !
@KIMOS
« haut standing » ? En effet aucune norme, aucun critère objectif, aucune association de consommateur pour poursuivre le promoteur pour publicité mensongère (sans parler du « para sismique » promis pas d’autres publicités).
En résumé le marché de l’immobilier reste une véritable jungle.
(Copie2 du mme sujet pour avis différents)
Y a t il une personne résidente à casa pour m’informer de la tendance du marché immobilier et ainsi que les coûts d’acquisition ?
Objectif: peser le poids de la baisse et du temps qui s’écoule entre les deux points.
Sachant que ce n’est pas facile de le savoir réellement par l’absence des indices mais il y a des signaux qui ne trompent pas………
Et autre demande, avons nous un risque de perdre notre dépôt d’argent dans nos banques au Maroc?
Il y a un déficit d’informations d’un part du minestère de la finance sur le sujet et d’autre part des banques et la presse ;
Qui nous garantira ou non notre épargne et notre dépôt hors bourse. .
Pour être franc je m’inquiète pour mon dépôt personnel.
Merci
Blvd Ghandi? Dans 2 ans, l’immeuble sera gris a cause de tte la pollution de ce blvd. Les vitres des apparts ont interet a etre bien doublees car les klaxons y sont de mise a tte heure!
Mais enfin, cela s’applique a TOUS les quartiers de la ville, non?
est-ce que quelqu’un connaît le coût de construction neuve au m²,en fait le ratio moyen, hors foncier, déboursé par un promoteur d’appartements réputés « haut-standing », merci par avance
J’ai rencontré mon ami de Marrakech qui avait justement fait l’acquisition d’un bien immobilier de Haut Standing en Décembre 2007 (au prix le plus fort du marché). Après avoir vécu 10 mois dans cet appartement il m’a fait un premier bilan des difficultés rencontrées…..impressionnant !
J’en ai profité pour faire un article certainement très instructif avant de se lancer :
http://www.caryl.fr/archives/2008/10/09/la-qualite-des-finitions-a-marrakech/
Cela rejoint clairement le discours des commentaires de ton post….
@Caryl
Tu as le nom du programme en question (ou des photos ?)
Bonjour,
Je me suis porte acquereur d`une villa semi finie sur tanger en septembre villa sur plan dans un lotissement bord de mer pres de l`aeroport Ibn Battouta, le promoteur etant Al Omrane, le prix n`etait pas excessif, a savoir 6000 dhr/m2 je voulais avoir si du cote de tanger le prix de l`immobilier allait chute? car ayant visite un peu la ville je n`ai vu que des chantier a porte de vue, je ne sais pas si tanger va connaitre une baisse de l`immobilier, mais la ville de tanger est tres attirante avec ce Port Med et ces projets…
merci pur votre blog
@imrane
y avait un article assez intéréssent paru sur l economiste avant l été qui donne un apercu de la situation, je te file le lien:
http://www.bladi.net/17632-crise-immobiliere-tanger.html
depuis je sais pas comment les choses ont evoluer laba.
j ai été à tanger au mois d’aout dernier et non seulement y as bcp de projets immobiliers mais surotut, et à la différénce de casa, y as de nombreux r+10 et plus, méme les projets economiques sont en R+6 je sais pas à quoi est du cette spécificité de tanger mais ce qui est sure c est que ca augmente considérablement l offre.
@Laurent: « sans parler du “para sismique” promis pas d’autres publicités »
Ben ouais, ils vous offrent un parachute en plus de l’extincteur.
Pour info, voici le lien d’un article paru dans le quotidien arabophone « al massae » -le plus lu au maroc- parlant de la crise de l’immobilier au maroc (désolé pour ceux qui ne comprennent pas l’arabe):
http://74.53.192.83/?artid=14863
J’aurais juré que c’est Laurent qui a écrit cet article s’il n’était pas en arabe
L’info intéressante dans cet article est la confession d’un directeur central dans une grande banque de la place qui affirme que cela fait au moins trois mois que les banquiers constatent les difficultés qu’ont certains promoteurs à honorer leurs engagements envers les banques, et que ces dernières sont désormais plus réticentes à accorder des crédits …
L’article soulève également un point peu discuté sur ce blog : Les projets d’immobilier « haut standing » financés en partie par des « ventes sur plan » et dont les promoteurs se retrouvent à présent piégés (obligés de livrer les logements mais à sec financièrement).
On y parle également du logement économique vendu en tant que moyen standing avec le prix fort, de la crise des valeurs immobilières en bourse …
Bref ça rejoint ce qui a été déjà dit ici, et ce serait une bonne chose si quelqu’un pouvait le traduire en français pour que tout le monde puisse en profiter.
@miro:
Il suffit de le demander.
Voici l’article en francais, traduit par Google:
http://translate.google.com/translate?u=http%3A%2F%2F74.53.192.83%2F%3Fartid%3D14863&hl=en&ie=UTF-8&sl=ar&tl=fr
Je le dédie specialement aux Francais qui vivent au Maroc depuis plus des décennies et qui ne connaissent pas un seul mot de la langue arabe.
@miro:
Désolé de reposter: je corrige une erreur…
Il suffit de le demander.
Voici l’article en francais, traduit par Google:
http://translate.google.com/translate?u=http%3A%2F%2F74.53.192.83%2F%3Fartid%3D14863&hl=en&ie=UTF-8&sl=ar&tl=fr
Je le dédie specialement aux Francais qui vivent au Maroc depuis plusieurs décennies et qui ne connaissent pas un seul mot de la langue arabe.
J’ai lu l’article d’Almassae, enfin de la bonne nouvelle. Parce que ca fait longtenmps qu’il y a un grand tapage dans la presse sur cette question. en effet, tout le monde se félicite que l’immobilier a de beaux jour devant lui, alors que la réalité est autre.
J’ai également lu l’article de Caryl, et ca me fait mal au coeur, parce que une fois de plus ca confirme la réputation ou l’image d’ »Arnakech » de la ville ocre, d’ailleurs c’est partout pareil.
Dans ce genre de situation c’aurait été l’occasion de donner l’exmple en sanctionant fortement les fraudeurs, mais comme le dit Caryl dans son article, le type a des relations, donc ca serait une autre « opportunité de corruption ni plus ni moins ».
Je suis ravi que le marché a commencé à faire son effet, parce que ca fait longtmps qu’on s’attendait à ce que le consommateur/client donne son verdict ou sa sanction sur ce genre de chose.
C’est partout dans le monde mnt que face à la crise fiancière qu’il y a des appels pour que l’Etat régulateur reprend sa place. Qui aurait imaginé qu’en Grande Bretagne, le pays du néo-libéralisme par excellence ou de la privatisation à tout va, on nationaliserait les banques. Mnt c’est chose faite.
Une autre leçon a tiré de cette crise et qui a été ces derniers jours l’objet d’un débat profond c’est la question de la nécessité que la morale soit prise en compte dans les activités économiques au lieu de laisser libre cours à l’avidité des gens à la recherche du profit à tous prix.
C’EST POUR QUAND CE DEBAT AU MAROC
Je lis certaines chose qui me font bondir , le haut de gamme par exemple ! où avez vous vu du haut de gamme ? mais c’est les mêmes matériaux pour l’ensemble de la construction !!! ce qui change c’est l’emplacement , le quartier point à la ligne !!!! les matériaux utilisés pour les sanitaires, la robinetterie provienne des même endroits ( la chine et la turquie , si ce n’est des productions locales ) Arrêtez un peu avec l’utilisation abusive du haut de gamme …..les promoteurs augmentent juste les prix en fonctions des naïfs qui ne savent pas reconnaitre le devant du derrière d’un âne.Et puis ça fait tellement chic de dire qu’on a acheté dans du haut de gamme , la réalité les rattrape biens vite je vous prie de me croire ( malfaçons, mauvaises finitions, lézardes, peintures qui s’écaille etc….la liste est longue .
Merci pour ta reponse KIMOS
@ Fouz
Tu as raison c’est tout simplement de l’arnaque, et ca devient une culture courante chez nous sinon tu sera taxé de sérieux synonyme chez nous d’imbécile.
@Fouz,
donc d’après toi,que ce soit éconmique ou pseudo »haut-standing »le prix au m² de revient construit(matériaux + main d’oeuvre mais hors foncier) est similaire? peux-tu m’indiquer une fourchette de montant au m² stp?
J’ai vu le dossier publié par l’Economiste. sous l’apparence d’un travail d’enquête objecif, il me parait que c’est très tendancieux. Ce journal doit cesser de prendre les gens pour des abrutis.
La baisse de l’immobilier commence a faire la une des journaux au Maroc.
Pour les arabophones article a la une du du journal Al Massae (1er quotidien vendu au Maroc tt de meme):
titre: Les prix de l’immobilier du moyen et du haut standing chutent de plus de 20% !!!
Article paru jeudi dernier.
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Pas étonnant !
Je reviens juste sur un point qu’on semble passer en second plan mais qui est l’origine de la crise actuelle , qui est le mortgage ( prêt hypothécaire) . Autant que je sache, au Maroc, la plus part des gens, ces dernières années du moins, contractent un prêt en hypothéquant le bien immobilier acheté lui même .
Combien sont-ils ?
Je pense que ce journal, Almassae, aura un impact majeur dans la prise de conscience de bpc de marocains de la difficulté que traverse l’immobilier. Ce journal est extrêmement populaire et fait référence dans les cafés . Quand on sait que la bulle vient en partie des cafés !
@Abdel,
Exactement, l’article est tres négatif et le journal est très populaire.
@Zouhair
le journal s’est gouré , il dit 141 dh , le plus bas depuis l’introduction d’addoha. en tenant compte du récent split par 10, elle vaut 1410. Or son cours d’introduction était De 585 . Le titre est encore à plus 140% au dessus de ce cours d’introduction; on est loin du plus bas .
@Abdel
Double split : une première fois de 2 puis de 10. Le prix de 141 dh représente un équivalent de 2820 dh en rapport avec les 585 du cours d’intro.
On remarquera le double split en une si petite période est un peu étrange. Une manière d’embrouiller tout le monde ?
@Laurent
exact . On voit que le titre est extrêmement cher , sur la base d’un business plan ! .
Pour cette raison et les autres , on peut raisonnablement penser que le titre a une très grosse marge de baisse, 50% ?
« On remarquera le double split en une si petite période est un peu étrange. Une manière d’embrouiller tout le monde ? »
D’une manière général le split est un façon de rendre le titre un peu plus liquide puisqu’il permet l’accès aux petits porteurs.
Abdel :
Division par 2, pour avoir une valorisation à 40% au dessus du cours d’introduction. Cela semble raisonnable.
Division supérieur à 2, si on s’aperçoit qu’il a une vraie crise chez Addoha (Fadesa qui plombe la tréso tout comme les programmes qui se vendent pas) c’est possible.
@Laurent
« Division par 2, pour avoir une valorisation à 40% au dessus du cours d’introduction. Cela semble raisonnable. »
C’est exactement ce que j’entends dans le commentaire précédent . Je pense en effet que 40% est plus qu’honorable, une sacrée performance .
j’ai eu un peu de temps pour faire un petit calcul de la perf d’addoha au cours de 141 ( bien après la supposée dite sévère correcttion de ces dernières semaines).
Sur la base de 141 dh le titre fait encore une perf de 380% : gigantesque .
Pfffuiii. Le conseil que l’on peut donner à Anas, c’est d’attendre avant d’acheter ???
@Laurent
« Pfffuiii. Le conseil que l’on peut donner à Anas, c’est d’attendre avant d’acheter ??? »
Laurent, il n’achetra pas . Ce qu’il a dit c’est au second degrè . Lui même a besoin de se délester de la plus grosse partie pour profiter de sa fortune qui est virtuelle pour l’instant puisque sur la base de son capital dans addoha.
Une anectode, racontée dans le journal arbophone EL MASSAE, qui concerne Anas à l’occasion du Mariage de sa fille ( autant que je me souvienne) : il a dû tout commander de france y compris les serveurs qui étaient tous blancs d’apèrs ce journal : aucun marocain ne faisait partie du service. Il a également fait venir la star libanaise de la chanson arabe : Nancy Ajram pour 70.000 $ . Parmi les invités, il y’avait le minsitre de l’habitat !
Je ne lui conteste aucunement ce droit . je le trouve amusant !
Je persiste et signe , oui « Môssieur » Ali le prix est le même, que ça soit pour construire de l’économique ou du pseudo « haut standing » ! C’est juste la « clientèle » qui change. Les gens sont prêts à acheter du n’importe quoi du moment que c’est dans un endroit « chic » ou une ville à la mode. Où alors c’est de l’argent pas très propre qui sert à faire ces achats et dans ce cas là, ils ne regardent pas à la dépense ! Et n’allez pas croire que les ouvriers qui sont sur les chantier sont payés plus quand ils construisent pour du « haut standing ». Quand aux matériaux utilisés , quand vous avez du marbre c’est le plus bas de gamme ( avec des défauts et des inclusions disgracieuses), pareil pour les cuisines intégrées c’est du bas de gamme qui ne tiendra pas un mois d’utilisation. Les sanitaires sont en acrylique très peu épais, vous avez intérêt à mettre un lit de sable sous votre baignoire à l’installation sinon votre pied passe au travers.La robinetterie se déglingue très vite et tutti quanti ….
Je viens de voir une émission en différée sur la crise ou non au Maroc (chaine al arabia) constituée du président d’atijariwafa banc des économistes, promoteurs et journalistes marocains……
Pour être franc avec vous ou ils sont dans le virtuel et la mégalomanie ou psy en tout cas les neurones sont alimentées à l’envers dans leur syteme nerveu.
Ils mentent jusqu’au bout, ils sont kamikazes, mais peut être le mensonge est naturel chez eux dans ce genre de débats Qu’Allah nous préserve notre honneur et notre crédibilité……
au fait j’ai oublié ils confrment en conclusion il n y a pas de crise , wallo de wllo,donc je dois revoir mes copie et me rfaire un npouveau cycle pour me remttre en question sur mes nalyses au maroc car je ne comprends plus que le maroc est le seul pays qui zero problème en crise.Machaallah.
@M.Issam
pour parler de la crise y’a casawaves et … l’économiste (y’en avait une pleine page vendredi dernier 
)
très drôle …
Bonsoir Laurent,franchement il y a un souci, manque de transparence et le pire ce que j’ai des info des acteurs moteurs dans l’économie au maroc me confirment l’inverse de cette malheureuse émission ayant un habillage artificiel et ça saute aux yeux , mais bon la vie continue..;
Voici le lien d’un autre article d’Almassae contenant du nouveau sur la dégringolade d’Addoha à la bourse: http://74.53.192.83/?artid=14965.
Les gens qui ont acheté de ce groupe doivent avoir des soucis sur leurs avances. Lah Youstour.
Je ne vois plus personne participer à ce forum. Est ce dire que le problème est réglé. Moi je ne le crois pas. Est ce un sujet qui n’interesse personne. La aussi je ne le crois pas. Est ce que les gens sont prix par son sentimment de lassitude ou tout simplement désespérés parce qu’ils savent que rien ne sera fait. C’est peut être la raison.
TOO MUCH IS TOO MUCH.
J’étais sidéré de lire dans les journaux la déclaration d’Addoha que le haut standing que cette société construit n’est pas destiné aux étrangers, crise oblige, mais aux marocains.
On peut bien se poser des questions lorsuqu’on sait que le revenu des européens et des américains est de 15 à 20 fois plus élevé que celui des marocains n’arrivent pas à acheter du haut standing au Maroc alors que les marcoains le peuvent.
J’espère que c’est juste une blague.
et toute cette campagne médiatique pour redorer le blason des sociétés ou de certaines sociétés immobilières, ca devrait nous rappeler les épisodes de la dégringolade d’Enron.
Enron a bcp usé du « bloeuf » et à donner une image éronnée de ses comptes et de la réalité pour attirer l’argent des investisseurs dans la bourse. Mais la chute était très doulereuse et pour tout le monde.
@Citoyen
je pense aussi que la communication financière d’Addoha est plutôt inquiétante. Je vais essayer d’en reparler très prochainement
@Laurent,
J’aimerais bien connaitre ton analyse de la communication financière d’Addoha,surtout parès la parution de l’article de l’Economiste.
@Citoyen
Article en cours de rédaction
J’ai trouvé sur internet une offre concenrnant des villas semi-fini à vendre du coté de bouskoura,toutefois j’ai du mal à connaitre le promoteur qui rélise le projet, est ce possible de me renseigner à ce sujet ?
au fait, je pense que la région Bouskoura reste encore une alternative pour acquérir un logement pour des prix réalistes !!!bon courage.
[...] du mètre carré à Marrakech, et surtout pour rebondir (boom!) sur un des derniers articles de Casawaves, un ami a fait l’acquisition d’un appartement dans un immeuble neuf, bien situé à [...]