La danse du Samsar … sur Internet
Philippus conseillait de passer par un Samsar pour trouver un appartement à la location. Cela me donne l’occasion de republier le billet “La danse du Samsar … sur Internet” :
Le samsar est un intermédiaire qui a très souvent peu de valeur ajoutée. Il possède une information (le téléphone d’un propriétaire, la connaissance d’une demande, …) et il va essayer d’en tirer bénéfice. Tout son art sera de vous faire venir à lui et de ne pas vous lâcher jusqu’à ce que la transaction soit effectuée. Pour vous garder dans ses filets, il n’hésitera pas à vous mentir, à vous faire perdre votre temps.
Dans l’immobilier, une des technique est de placer son numéro de téléphone un peu partout, sur les murs d’un terrain, au devant d’une villa, ou tout simplement en donnant son n° au gardien d’un immeuble. Nul besoin d’avoir un mandat du propriétaire, voir même de le connaître, le but est de vous faire vous assoire à la table d’un café (c’est en quelque sorte son bureau) et de vous garder avec lui.
Une fois que votre demande est enregistrée, il part en chasse, vous aillant au préalable juré qu’il connaissait le propriétaire et qu’il avait exactement le produit que vous recherchez.
Certains samsars se sont adaptés à Internet. En observant certains sites d’annonces immobilière, vous voyez apparaître des annonces postées en série par la même personne (parfois le nom change mais le numéro de téléphone est le même). J’ai comptabilisé pour certains numéros de téléphone pas moins de 2000 annonces. Passer une annonce sur ces sites, revient a écrire son numéro de téléphone un peu partout, le but est de vous faire appeler et après … “la danse” peut commencer …
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Laurent,
en ce qui me concerne, j’avais un Samsar sur la zone de Rabat, qui pouvait (vers 2002-2003) avoir vraiment des tuyaux incroyables : Le vendeur, sa situation fiancière, s’il était ou pas sous pression de sa banque. La valeur du bien, le cout dépensé par le vendeur pour la réalisation du bien. Jusqu’où on pouvait aller dans la négo. Qu’est-ce qui poussait le vendeur à vendre ce bien. Bref un Samsar en or. Il m’a montré +sieurs affaires comme ça. Ce n’était pas du bidon.
En 2006, j’ai connu aussi un autre samsar, toujours à Rabat, je cherchais un appart. Il avait à dispo ce qui me convenait. J’avais l’embarras du choix. Et les prix demandés etaient corrects.
Par contre, je ne sais plus comment c’est depuis.
@Kamar
Dans le cas d’un achat : terrain, propriété, les propriétaires généralement ne sont pas connecté sur Internet.
Dans ce cas l’intermédiare de terrain est indispensable. Comme indiqué dans ce billet a manipuler avec précaution : être vigilant et mettre en doute tout ce qui vous est dit …
la différence entre un samsar et un propriétaire sérieux :
un samsar :
http://maroc.green-acres.com/fr/properties/15817.htm
un propriétaire :
http://maroc.green-acres.com/fr/properties/7310a-riadmarrakech.htm
no comment
je suis bloqué en “Your comment is awaiting moderation. ”
tu peux laisser passer Laurent STP ?
Bonjour
Si le Samsar à certes sa “danse”, mon expérience m’a fait voir que les agences avaient elles “leur dans de salon”, donc plus chère à la sortie pour moins de service ou pas plus que le Samsar. maintenant mon expérience est au niveau location, en cas d’achat je rechercherai l’agence ou je passerai du temps par ma propre reherche.
Des samsars il y en a de tout nature comme les agences donc, il ne faut pas généraliser, de même que les clients sont aussi de toutes natures, ils y a des pigeons qui n’ont jamais survolé le pays et des aigles à qui on ne le fait plus par expérience du vrai relief de l’Atlas…..:-))
Mes conseils pour des “locations” via un Samsar :
Il y a 30 millions de gens qui connaissent tous des biens libres, et il y a ceux qui pratiquent régulièrement en plus de leur travail habituel. Ne pas suivre l’ami du copain de son cousin qui connaît le propriétaire de….etc….sans fin en général, laissez tomber…en l’écoutant vous voyez déja qu’il n’est pas dans le secteur…ne suivez pas sans répères en sommes en confiance….
- Le choisir dans le quartier concerné par vos recherches.
(Adressez-vous aux serveurs des cafés, des restaurants, sympathisez et ils recherchent pour vous ils auront leur com par le samsar ensuite entre-eux)
- Précisez bien ce que vous recherchez au Samsar et ce que vous ne voulez pas comme bien pour ne pas perdre votre temps, eux l’ont toujours.
(Si vous recherchez sur une ville, il ne peut pas connaître tout et alors il sautera sur n’importe quel bien que d’autres lui signaleront. Cernez le quartier par vos critètes indirects que lui ne sait pas, gérez la situation entre 4 yeux et ne laissez pas la situation entre ses mains. En le prenant dans le quartier concerné il vit sur place bien souvent et connaît tous les biens et les gens en quelques heures il vous propose des biens et suivra ensuite le client…
- Précisez avant tout déplacement les conditions de la com avec lui. (attention s’il parle le premier il risque de demander autant qu’une agence et après vous dites oui ou vous devrez négocier, donc plus cher en finalité), en principe 50% d’un loyer maximum pour vous, le propriétaire se doit aussi de son côté de lui donner une com semblable. Ceux qui vous demandent quelques centaines de Dh seulement sont des samsars occasionnels….
- Ne rien payer, comme une agence il gagne s’il trouve, sauf éventuellement le taxi si nécessaire.
- S’il demande votre budget attention : dites plutôt une fourchette et testez-le selon le secteur. Si vous dites un prix maxi de 3000 par exemple il ne vous trouvera rien en dessous ou alors il remonterait le loyer par derrière avec le propriétaire. les agences aussi vous en mettent selon votre budget même s’il peuvent vous présenter mois cher qui conviendrait….en étant vague sur le budget maxi il devra révéler les possibilités moyennes du secteur ou vous dira impossible pour ce prix s’il connait bien le secteur et les prix pratiqués.
- Un Samsar n’est pas une danseuse que l’on sort, vous n’êtes pas obligé de le garder à la journée et de l’entretenir. Un café ou un verre est de bonne mesure néanmoins si vous vous désaltérez.
- Laissez-le chercher de son côté ne le suivez pas comme un chasseur qui suivrait son chien à l’affût, vous fatigueriez vite. Demandez, qu’il cherche, c’est son travail et non celui du client, et ensuite donnez rendez-vous, et assurez-vous avant qu’il s’assure que le propriétaire viendra aussi ou que les clées seront disponibles.
Voilà mes conseils. Question achat d’un bien je ne connais pas encore les Samsars, par contre les propriétaires et leurs apprches ou celles que l’on doit avoir, oui….pas triste non plus si vous n’étes pas encore un aigle ni un aiglon….:-)) autre sujet éventuel cher laurent après les samsars et leur danses, “les propriétaires et leur orchestre symphonique”….:-))
Philippus.
@Philippus
je note 2 chose dans ton comment :
” Un Samsar n’est pas une danseuse que l’on sort, vous n’êtes pas obligé de le garder à la journée et de l’entretenir. Un café ou un verre est de bonne mesure néanmoins si vous vous désaltérez.”
Justement , quand je vais me désaltérer je n’ai jamais osé laisser le samsar sur la touche ( c’est dans ma nature . J’ai même payé les repas à des gens que j’ai pris en auto stop , tout comme le samsar, ils prennent ce que je commande ou mieux ! ) . On parle d’humanité ! Alors ne pas lui offrir ce que je m’offre pendant qu’il est avec moi m’insupportait. C’est tellement mesquin me disais-je et surtout le sentais-je ! Et puis, c’est plus reposant de lui payer un truc que de me poser la question s’il faut le faire ou pas .
“- Ne rien payer, comme une agence il gagne s’il trouve, sauf éventuellement le taxi si nécessaire.”
Là encore c’est difficile de trancher ! on se met tjs dans l’idée que le type n’a pas de revenu . S’il passe la matiné avec moi ou l’après midi, il est difficile de le laisser partir sans rien même si on s’est fixé des conditions au départ . De toute façon les conditions au Maroc très peu ou pas du tout en tiennent compte. Ca dit “Oui” au début mais à la fin il va te tanner avec ses problèmes de gosses à la maison en bas âges … que finalement , pour acheter la paix de l’âme vous lui filez un montant ( perso je donnais 200 dh en général . C’est tjs présent à l’esprit ce qu’on peut payer à Paris pour un verre ou pour un service ou déplacement - un dépalecemt pour un devis pour lave linge à Paris, c’est 75€ - ) .
C’est l’humanité des capitalistes !
En tout cas, dans une telle misère , c’est difficile de se montrer intransigeant quand ce que vous donnez, vous avez l’impression qu’il peut rendre service mais ne vous affaiblit pas pour autant.
Je me suis cependant fait un bilan : un samsar mieux vaut ne pas s’attacher ses services .
Je rajoute juste un détail , il faut rajouter un détail dans ma phrase précedente :
“En tout cas, dans une telle misère , c’est difficile de se montrer intransigeant quand ce que vous donnez, vous avez l’impression qu’il peut rendre service mais ne vous affaiblit pas pour autant. .
Le “quand ce que vous donnez” je préfère le remplacer par ” quand ce que vous payez” .
Après tout on paye un déplacement et du temps .
En revanche je ne donne que rarement aux mendiants, notamment quand ils viennent avec des enfants , ils n’ont rien contrairement aux habitudes locales.
@Abdel
L’humanité ou l’humanisme n’est pas pour moi, malheureusement par mes constatations,directement dans le rapport de service commercial pour autant. Ni même un problème social entre deux personnes. Dans un rapport entre un Samsar et un chercheur vous ne connaissez pas l’individu, des deux côtes, le sujet étant d’éviter les arnaques aussi. Le respect humain est primordial pour moi aussi, maintenant donner sans rien en retour en afrique c’est une forme d’assistanat (c’est le Président d’une ONG qui vous dit cela). Attention aussi de ne pas tomber dans la logique du rapport financier entre pouvoir d’achat en france et au Maroc. 200 Dh par jour ce n’est pa rien ici…. Tout est relatif. Une agence qui a pignon sur rue effectue un travail et engage des frais avant pour le client, le Samsar doit donc engager son travail et son sérieux s’il veut vraiment gagner quelque chose. C’est par cela que l’on évite les surprises au Maroc….attention aussi, sociologiquement les gens “gentils” sont perçus comme faibles en afrique en général…..l’humanisme n’est pas dans le don direct pour autant. Maintenant si je suis satisfait de quelqu’un je laisse pourboire aussi ou autre avantages selon.
“La confiance, c’est ce que donnais hier avant de connaître les hommes, avant de me connaître.”
(Un de mes livres…)
Philippus
quand je vais me désaltérer je n’ai jamais osé laisser le samsar sur la touche ( c’est dans ma nature . J’ai même payé les repas à des gens que j’ai pris en auto stop , tout comme le samsar, ils prennent ce que je commande ou mieux ! ) . On parle d’humanité !
@Philippus “attention aussi, sociologiquement les gens “gentils” sont perçus comme faibles en afrique en général…..l’humanisme n’est pas dans le don direct pour autant.”
C’est vraiment une question de culture.
Pour moi en tant que Marocain, il est inconcevable d’etre avec le samsar et de commander sans l’inviter à consommer également: cela ne fait simplement pas partie des moeurs acceptables.
D’ailleurs, je me demande si ce n’est pas plus facile pour les étrangers qui, parfois, ne s’encombrent généralement pas des us et coutumes.
coquille: un “généralement” de trop dans la phrase….
@Philippus
“gagner quelque chose. C’est par cela que l’on évite les surprises au Maroc….attention aussi, sociologiquement les gens “gentils” sont perçus comme faibles en afrique en général…..”
j’ai bien peur d’avoir été perçu sous cet angle pour m’étre fait arnaqué. J’y ai pensé, tu me le confirmes !
@Abdel
j’ai bien peur d’avoir été perçu sous cet angle pour m’étre fait arnaqué. J’y ai pensé, tu me le confirmes !…….
Je te rassures, des années de terrains en afrique ou j’ai fais aussi mes classes, et j’ai laissé derrière moi bien plus que quelques repas ou verres. Il y a le relationnel local qui permet confiance avec le temps et l’approche générale professionnelle et commerciale, il faut “malheureusement” devoir séparer les choses. Mais c’est comme partout ailleurs en général, surtout quand les régles et lois ne sont soit établies ou appliquées.
Mon approche en sciences humaines, la base philosophique et spirituelle de mes livres, tout cela c’est sur l’observation du genre humain fondamental. Sur ce point tous les hommes sont identiques, seule la tradition, la culture, l’environnement, explique ensuite les comportements.
100% de mes amis marocains sont des gens corrects avec moi.
95 % des autres qui m’approchent, je les respecte, mais pourquoi après quelques minutes ils veulent m’engager dans leur direction par intérêt sans se soucier de moi ?
Philippus.
@ Kourdas
Bonjour
La culture est un environnement mais le fondement de l’homme est-il différent ?
L’honnêté est-elle culturelle ou fondamentale chez l’homme ?
En france les gens ne sont pas spécialement meilleurs que d’autres, ils sont dans une culture de lois et de régles qui existent, qui sont appliquées, par cela des bordures existent pour réguler les hommes imparfaits.
Philippus
Philippus said : “la base philosophique et spirituelle de mes livres”
intéressant ça… tu écris? On peux avoir des références?
@Fred et les autres
Bonjour Fred.
J’ai déja mis le lien de mon site régulièrement, je ne sais pas comment il apparaît ensuite selon le fonctionnement du site de Laurent.
Je remets le lien ci-dessous.
http://www.philippus-philippe.com
Je suis aussi secondairement artiste peintre, principalement sur le Maroc, vous y trouverez aussi toutes mes oeuvres.
Ecrits de Philippus
LE LUSTRE
(Titre principal regroupant les 7 premiers livres de Philippus)
Livre I
L’ETRANGER
1997/1998
Livre II
PRENEZ-EN AINSI CONSCIENCE
1998/1999
Livre III
PROPHETIE PRESENTE UNIVERSELLE
1999
Livre IV
DU LOTUS ET DE LA ROSE
1999/2000
Livre V
LE DERNIER PROPHETE (en 3 volumes)
Le Coran Caché
2000/2001
(Edité chez Publibook.com Paris en 3 volumes 1220 pages. Interprétation ésotérique de l’ensemble des 114 sourates et des 6235 versets du Coran).
Livre VI
PARAKLÊTOS
Le voyage du fils de l’homme
De la place de Saint-Pierre à la place Saint-Pierre
Lettre Universelle ouverte
A l’église de Rome.
Aux deux prochains et derniers Papes.
A Jean puis à Pierre.
2002
(Edité chez Publibook.com Paris)
Livre VII
LE DJIHAD
ou
Le Combat d’Arjuna
Le combat spirituel individuel et universel
La guerre Sainte
2003
Salutations
Philippus
Je serai sur Tanger dans quelques jours. Mon notaire doit me donner quelques adresses de villa en location dans les quartiers résidentiels de la ville (Jbel Kebir et quartier du Golf). Les loyers des villa dans la zone démarrent généralement à 30 000DH (bcp d’espaces, piscine….).
Vivant en France depuis l’âge de 2 ans, je comprends malgré tout l’arabe. Je compte bien faire appel à un samsar histoire d’avoir le maximum d’offres possibles.
Malheureusement, je serai sur Tanger pour une semaine et je serai de retour au Maroc à la mi novembre. Je compte donc donner les instructions au samsar en lui expliquant qu’à mon retour, on ferait le topo sur ses recherches. Est ce un problème ?
Autre question, j’ai lu (Philippus ) qu’il fallait généralement verser au samsar, une com’ équivalente à 50% d’un mois de loyer. Mais là, il s’agit de loyer qui démarre malgré tout à 30 000DH soit environ 2700€. Je voulais justement éviter de payer une com’ importante à une agence immobilière.
Quels avantages apportent réellement un samsar ? Les loyers qu’ils dégotent sont ils généralement moins cher que ceux proposé par les agences (que je ne trouve pas très pro dans leur présentation).
Merci par avance.
BONSOIR,un extrait qu ‘il faudrait connaitre par coeur:
L’Etat Marocain, voulant juguler les mouvements sauvages de capitaux, a institué des règles quant à l’investissement en devises sur le territoire. L’office des changes doit être prévenu par écrit de la transaction pour pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus value y afférente.
Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui, comme son nom l’indique, assure la traçabilité et un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92). La déclaration à l’office des changes et l’achat par débit de ce compte vous permettrant de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantirant le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer ), ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d’une éventuelle revente.
Afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le Notaire, de réserver la propriété qui vous aura charmé et de lancer une éventuelle procédure de titrage, s’il s’agit d’un bien non titré (moulkia ), nous vous conseillons d’ouvrir votre compte en Dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech ; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l’étranger par virement SWIFT puis, par simple fax à votre banque au Maroc, faire virer le montant des arrhes sur le compte séquestre du Notaire.
(pensez à prendre les coordonnées de votre banque !)
II - DROITS ET TAXES DUS PAR L’ACQUEREUR
Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien (ces pourcentages s’appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise)
1. Maison à usage d’habitation, locaux commerciaux ou terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans :
- Droits d’enregistrement : 3%
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 % + 150 DH (certificat de propriété)
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
- Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 DH
- Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
- Honoraires d’agence (cf. texte ci-dessous)
A noter :
· Le suivi du dossier à l’Office des Changes nécessite parfois quelques frais supplémentaires.
· en cas d’acquisition d’un bien non titré (moulkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.
- Droits de publication : 450 DH
- Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu’à 50 000 dh + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits superficiaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 DH
- Duplicata : 75 DH
- Géomètre : 2 500 DH environ
- Frais divers (timbres…) : 1500 DH environ.
2. Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :
- Droits d’enregistrement : 6%
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
- Frais divers (timbres…): 2 000 DH environ.
- Honoraires d’agence (cf. texte ci-dessous)
3. Terrains agricoles :
Il n’est pas possible à un étranger d’acheter un terrain agricole ; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue soumise à la réalisation effective dans un délai donné d’un projet calibré par rapport à la superficie du terrain à acquérir). On sera alors dans l’un des deux cas ci-dessus.
Quelques éléments réglementaires :
TAXE URBAINE (T.U.) :
Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Toutefois, dès l’instant où vous êtes marocains résidant à l’étranger, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est habité par vos enfants ou vos parents, et n’est pas occupé de manière continue par vous.
La taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.