L’immobilier pour les MRE ?
Troisième billet de la série Idées de business au Maroc. L’idée de cette série est d’essayer de développer des opportunités de business qui semblent inexploitées. Vos commentaires ainsi que vos idées sont les bien venues.
Alors que les promoteurs marocains ont des difficultés pour écouler leurs stocks il me semble qu’une cible semble négligée. Les MRE sont à la fois les premiers touristes et les premiers investisseurs immobilier « étrangers ». Je me demande si les promoteurs adressent bien les besoins de cette clientèle ?
On fait beaucoup de promotions et d’efforts de communication autour de produits dit de luxe : résidence golfique avec des appartement et des villas à plus de 200 000 euros. Est-ce que cela correspond à la grande majorité des clients potentiels ?
Au-delà du problème du prix, je pense que les marocains résidents à l’étranger recherchent aussi des produits qui seront gérés et entretenus pendant leur absence. Or sur ce dernier point tout est à faire. Je pense que le promoteur qui arrivera à proposer des produits « sécurisé », c’est-à-dire protégeant l’investissement de ces clients remportera la mise.
Pourquoi par exemple ne pas proposer des produits avec une gestion locative à revenus garantis ?
Une formule garantissant 6% de revenu sur 5 ans par exemple me semblerait à même de séduire le client. Pour rassurer le client, qui se poserait des question concernant la pérennité de cette offre, il suffirait de faire garantir le revenu par une banque. Cela obligerait alors la banque à prendre une garantie sur le promoteur de l’ordre de 30% du montant de la vente.
Dans la réalité comme tous les acheteurs ne prendraient pas la formule de gestion locative, cela devrait représenter un engagement financier de l’ordre de 15 à 20% du montant total du projet. Cela reste très possible au Maroc ou je pense que les marges réelles sont supérieures à 30%. Enfin les sommes disponibles devraient motiver le promoteur à mieux concevoir leurs produits et intéresser des professionnels de la gestion locative …
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
Bonjour
Merci Laurent de ce sujet intéressant qui ouvre l’immobilier sur un secteur plus en réalité avec l’économie et les besoins réels des locaux. Vos idées sont théoriquement bonnes pour ce marché mais j’apporterais des positions plus analytiques des hommes au regard de ces possibilités.
Pourquoi ce marché immobilier entre les mains des promoteurs Marocains marcherait-il mieux entre Marocains ? Ce que les promoteurs ont fait jusqu’à maintenant était spéculatif et sans service final par ce que nous exprimons tous, pensez-vous que les MRE ou locaux feraient sur ce marché plus confiance à ces promoteurs ?
Nous parlons de marché sur ces MRE mais y a-t-il sur ce qui existe actuellement sur le terrain une réponse adéquate pour les locataires marocains ? Certes que chacun doit et veut se loger correctement, mais…..à quel prix de loyer mensuel?
Les MRE ou moyens investisseurs autres que des promoteurs, construisent en périphérie des villes mais ils le font comment en ce moment ?
Par ce que je vois et entend des propriétaires MRE ou locaux, ils disent tous qu’ils ne passent pas par des promoteurs ni des architectes ni des entreprises importantes, mais par des petits ouvriers souvent des tacherons à la journée.
Si l’intérêt financier est visé par les promoteurs, les clients marocains visent aussi “à en sortir” le moins possible en face de leurs pôches. En Clair ils se connaissent culturellement, ce qui diffère entre promoteurs et clients étrangers sur lesquels les premiers se sont “sucrés” royalement depuis des années au Maroc.
Les locaux et MRE gèrent eux même souvent leurs constructions en étant sur place ou pendant leurs congés pour les MRE ou via la trés proche famille sur place et encore….. Ils investissent aussi ce qu’il gagnent ou économisent pendant l’année pour construire en quelques années, étage par étage parfois. Les promoteurs maîtrisent la chaîne de la construction (financièrement pas trop techniquement) ce qui leur permet de construire en quantité pour en extraire le plus de marge possible avec souvent exploitation des ouvriers qui eux ont des salaires faibles. Beaucoup d’ouvriers préfèrent travailler à la tâche avec des locaux, ils sont mieux rémunérés souvent et maîtrise une partie des enjeux et des pouvoirs face au petit constructeur. En cas de conflits ou de non respect des conditions ils partent, et le propriétaire les tient aussi au cas ou ils ne travaillent pas correctement.
Question travaux aussi, si certes la qualité faute parfois, en génaral je ne vois pas plus de problèmes dans ces logements que dans les propositions des promoteurs, même moins souvent. Idem ensuite entre propriétaires et locataires, les rapports sont plus direct pas avec les promoteurs si problème ensuite….
Autre point vu et discuté avec un agent immobilier dernièrement sur Agadir. Les quartiers étendus à l’entre de la ville regorgent de constructions, de deux trois niveaux ou plus selon les investisseurs moyens, bien souvent des MRE. Ils placent ainsi leur argent pour plus tard en voulant louer, mais ils proposent des loyers qui en fin de compte sont toujours élevés au regard des avantages et de l’emplacement. L’on m’en a proposé, moins cher qu’au centre et neuf en tant que locataire, (mais pour des européens se retrouver dans ces zones qui ressemblent à des HLM mieux vaut mettre 1000 Dh de plus par mois, vous êtes gagnant rien qu’en transport et commodités, prévoir aussi de bottes ou des chaussures de marche, ce sont des zones en continuel chantier avec tous les problèmes….). Pour les Marocains payer 2000 DH un appartement au lieu de 3000 Dh au centre est certes plus avantageux, mais eux aussi regardent les commodités environnantes, et à 2000 Dh ou moins les propriétaires sont-ils joueurs et gagnant à terme financièrement, tenant compte aussi de la vétustés des locaux en moins de 5 ans selon usage et respect des locataires ?
Des milliers (confirmé par les agences d’agadir) de logements de ce type existent à Agadir qui restent vide, idem à Marrakech, dans mon quartier excentré vous pouvez visiter des centaines de logements vide, neufs, libres depuis des années, et quand ils sont loués à des marocains les propriétaires locaux se plaignent et beaucoup ne louent pas plus d’un an avec Mouchkils 9 fois sur 10……
Pourquoi ? Le prix des locations n’est pas en rapport avec l’économie et le niveau de vie des Marocains, alors qu’ils sont des millions à vouloir avoir un logement, même en travaillant. Et Maintenant ceux qui ont un niveau plus élevé de salaire et une certaine assurance professionnelle préfèreron construire eux aussi pour avoir toujours plus, comme les voisins….l’immobilier permet à de nombreuses familles de vivre et représente plus une sécurité matérielle que le travail au Maroc, pourquoi les petits feraient autrement que les gros, quand seul l’argent parle ?
La crise du logement ou de l’immobilier est financière à tous les niveaux, pas par manque de logements par ce qui existe sur le terrain. La demande et l’offre existent, c’est entre les deux qu’il existe un problème. Faut-il aussi répartir les constructions et ne pas toutes les mettres dans les périphèries des grandes villes au maroc, les petites villes et villages ont des besoins, mais si les loyes ne sont pas adpatés aux endroits et réalités locales….
Pourquoi aussi les promoteurs en principe plus “sociaux” comme les Sté comme Omrane, construisent pour la revente et non pour la location sociale à des prix abordables en gérant elle même les locations ? Serait-ce ingérable ou ne veulent-ils pas se retrouver en faillite et avec des ruines à prendre en charge après quelques années ? Il faudra voir l’état de ces quartiers dans quelques années, c’est déja visibles maintenant, peut de propriétaires se soucient de l’entretien et des rénovations de leurs biens. Comme les promoteurs en sommes.
Et bien d’autres questions à soulever….:-))
Philippus
@Philippus
> Pourquoi ce marché immobilier entre les mains des promoteurs
> Marocains marcherait-il mieux entre Marocains ? Ce que les
> promoteurs ont fait jusqu’à maintenant était spéculatif et sans
> service final par ce que nous exprimons tous, pensez-vous que les
> MRE ou locaux feraient sur ce marché plus confiance à ces
> promoteurs ?
je me suis inspiré dans ce billet de l’offre de gestion locative de “la palmeraie” groupe palmeraie développement.
Je ne vais pas faire d’angélisme et prétendre que le groupe palmerai est plus fiable que les autres. Ce que je peux cependant attester c’est que :
- leurs produits sont bien conçu (j’ai visité le complexe palmeraie II)
- ils proposent effectivement une offre sérieuse de gestion locative.
- leur communication est intelligente et donne une impression de sérieux
- les produits sont cher mais le prix semble justifié par les finitions et l’offre de gestion locative.
Le succès du groupe palmeraie atteste que l’on peut être promoteur marocains et réussir en faisant du bon boulot. Je pense que tout simplement le Maroc manque de professionnels.
> Des milliers (confirmé par les agences d’agadir) de logements de
> ce type existent à Agadir qui restent vide, idem à Marrakech, dans
> mon quartier excentré vous pouvez visiter des centaines …
Je pense que la gestion locative tel que je le présente doit être intégré dès le début du projet et être même le point centrale de la réflexion.
> Pourquoi aussi les promoteurs en principe plus “sociaux” comme les
> Sté comme Omrane, construisent pour la revente et non pour la
> location sociale à des prix abordables en gérant elle même les
> locations ?
Il n’y a pas de solution miracle. Un bon dosage de publique et de privé semble la bonne solution. Sauf que, nous connaissons le prob. au Maroc: ce mélange donne souvent lieu à de la corruption et du détournement de fonds. C’est pour cela que j’ai plus confiance dans le privé (à condition qu’il soit bien encadré).
Pr la Palmeraie, je confirme: nous y avons un bien depuis 15 ans et c’est impeccable!! Les charges sont assez elevees, mais la maintenance est bonne. Bien sur il ya des accidents de parcour, mais nous en sommes satisfaits, en gros. La gestion locative par le groupe lui meme est tres corecte. Effectivement, ils font du bon boulot.
@Kenza:
La Palmeraie: s’agit-il d’appartements ou de villas loués?
@Philippus:”Serait-ce ingérable…”
Probablement. Le problème du locatif est lié a la difficulté de poursuivre ceux qui ne paient pas. Dans ces conditions, la vente semble la plus pratique pour le promoteur…
Sans oublier la finition pour le court terme…
@Laurent
…….Il n’y a pas de solution miracle. Un bon dosage de publique et de privé semble la bonne solution. Sauf que, nous connaissons le prob. au Maroc: ce mélange donne souvent lieu à de la corruption et du détournement de fonds. C’est pour cela que j’ai plus confiance dans le privé (à condition qu’il soit bien encadré).
Nous en revenons donc toujours au point central du problèmes ou des problèmes engendrés par cela…..
Le problème est qualitatif sur divers plans par faute de notions plus humaines et juste.
La solution est éducative, sociale, formative, juridique…etc….allons même jusque philosophique et spirituelle, le fondement des hommes en sommes.
Et cela ne change et n’évolue pas par un plan politique uniquement………la solution n’est pas pour 2009 donc.
Philippus
@Kourdas
…….Le problème du locatif est lié a la difficulté de poursuivre ceux qui ne paient pas. Dans ces conditions, la vente semble la plus pratique pour le promoteur……..
Il ne faut pas voir seulement les conséquences dans le marché locatif mais la cause. Les loyers ne sont pas en rapport avec le niveau de vie et les salaires. Dans le petit immeuble de 5 appartement neufs (1 an) 1 propriétaire et 4 locataires, deux viennent de quitter, l’un était malade et ne pouvait plus assumer les frais de ses soins, c’était le logement ou les médecins, l’autre, quitte parce que sa mère est à charge est aussi gravement malade et impotente, trop de frais médicaux….je vois cela partout autour de moi. En rez de chaussée deux locaux de dépot commercial, déja plusieurs locataires professionnels se suivent en 1 an….et de nombreux logements vides identiques en nombre qui attendent les locataires qui n’arrivent pas. Le turn over est trés important aussi, pourquoi ? L’immobilier actuel se plaint, mais c’est le chat qui mord sa queue, il faut analyser le problème en profondeur pour voir les causes des dysfonctionnements.
Les petits marocains se logent néanmoins ils ne dorment pas dehors, donc il y a un marché à leur prix, mais dans quelles conditions…
Philippus
@Kourdas
La Palmeraie a Marrakech, ce st les 3 produits en meme tps: villas, duplexes et apparts. Je crois que les nouvelles phases, c’est surtt les apparts. Pesonellement, je trouve le site magnifique et a defaut d’anmation, il ya pleins d’espaces verts pr de longues marches ou des virees en velo, et des piscines…bien sur en ete c’est l’horreur avec ts les locataires…mais le reste de l’annee, c’est tres bien.