Investir dans la pierre : un bon placement ?
Que ce soit au Maroc ou partout dans le monde il faut se méfier des “vérités” toutes faites comme “la bourse, l’immobilier sont toujours rentable … sur le long terme”. Tout dépend ce que l’on appelle le “long terme”. Sur 100 ans c’est probablement vrai, mais qu’en est-il sur 10 ans ?
Pour illustrer ces “vérités” dont il faut se méfier, je reproduit les propos d’un conseiller en gestion de patrimoine :
L’immobilier est plus que jamais un bon placement. Si les prix baissent, nous sommes loin d’un krach. Contrairement à l’Espagne, il n’y a aucun risque de se retrouver, comme en Bourse, avec un bien amputé de 50% de sa valeur. Nous envisageons d’ailleurs une baisse comprise entre 10% et 15% en province, et sur Paris on constate toujours une stabilité des prix. La pierre est donc un placement sécurisé et cela reste le meilleur outil pour se constituer un complément à la retraite grâce à des revenus locatifs.
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Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
En tant qu’entrepreneur, il ne faut pas voir l’immobilier comme simplement un placement passif.
C’est plutôt un moyen avec lequel on peut créer de la valeur. L’investisseur immobilier ne doit pas se résoudre a simplement
acheter/garder/vendre un bien, avec une plus value s’il est assez chanceux.
Il faut plutot gueter les vraies opportunites ou creer de la valeur. Par exemple avec mon pere, nous avons achete un villa sur Casablanca en plein centre ville, 5000DH le metre carre, il y a maintenant 2 ans et demi. En analysant le plan d’amenagement, nous avons su que le terrain de cette villa changera de zonage et elle deviendra zone immeuble.
Prix d’achat: 5000*430 = 2,150,000DH
Valeur actuelle du bien: 18,000*430 = 7,740,000DH
Plus value de 5,590,000DH
Autre exemple, au quartier de l’oasis, mon pere avait achete une villa de 430M2 4,000,000DH. Elle etait delabree et abandonnee.
Une injection de capital de 380,000DH a peu pres pour la remettre en etat: pour refaire la cuisine, le jardin, les terrasses et les portes ainsi que la peinture, on l’a revendu dernièrement 6,000,000DH et tout cela en quelques mois.
Benefice de 6,000,000 – 380,000 – 4,000,000 = 1,620,000DH
Les memes principes de creation de valeur comme dans le deuxieme exemple peut etre repliques qu’on soit en temps de crise ou pas. Ce sont toujours les memes qui gagnent en immobilier ou dans les affaires.
l’argent appèle l’argent apparemment
je vous invite à visiter ces témoignages accablant de détournement des fons des consomateurs marocain du monde, dont un extrait:
http://www.yabiladi.com/forum/read-2-2818128.html
Re: FADESA Saidia
Auteur: anissandra
Date: le 20 novembre 2008 à 22h18
En fait Je suis Francaise mon mari est marocain et mes parents sont francais, eux qui se faisaient une joie d’aller vivre une partie de l’année au Maroc…
Sinon le problème c’st que Adoha a racheter une partie de Fadesa Maroc, mais que Adoha n’a pas non plus des milliards de dollars et avec toutes les annulations rien ne rentre dans les caisses pour continuer les travaux.
Je connais déja 2 acheteurs, et je compte retourner chez Fadesa france pr avoir une liste des acheteurs ayant annulé!
Punaise sérieux ils ont peur de rien, ils ont foutus la plus belle plage du maroc en l’air et dépouillés des milliers de retraités pffff
J’ai commencé des dossiers que j’enverrai a toutes les chaines de TV et les assoc de consommateurs!
Mes parents sont vieux mais moi non! Ils entendront parler de moi en tout cas je les harceles de mails et de fax, je vais aussi envoyer des courriers ..
Je profite de ce billet en rapport pour reprendre le coût de l’immobilier quand localement l’on désire construire seul sans passer par les promoteurs.
Un exemple concret par un particulier local.
Terrain excentré quartier Iziki à Marrakech:
Achat terrain en 1994 310m² à 2000dh le m² soit 620.000 dh. Valeur du terrain en 2008 même quartier entre 6000 et 6500 le m².
Construction R+3: (réalisée en 2007 en totalité)
4 appartement de 100 m²
1 appartement 120 m²
cage escalier 30 m²
Terrasse collective dernier niveau de 120m²
Rch 2 locaux dépot commerciaux : 1 de 140m² 1 de 100m²² + cours couverte de 70m².
Qualité normale, travaux correct, stuct simples au plafonds, murs peint, menuiserie bois classique, meuble cuisine bos bas et haut plan travail granit, sanitaire blanc roca, chauffe eau, placard dans les chambres, interphone et ouverture porte, sol.
soit 520m² de logement et 240m² commercial (hors cours)
total 760 m² louable.
Prix de revient matériel + ouvriers Tacherons. Surveillance et achat direct matériaux : 2500dh le m² (jusqu’a 2800 selon finition désirée)
soit 1.900.000 dh pour la construction + terrain 620.000dh total 2.520.000 dh ou 3315dh le m² avec terrain. (Ou au prix du terrain actuel un total de 3.760.000 dh soit 4950 Dh le m²).
Investissement 2.520.000 Dh
Revenus locatifs : 4 apparts x2500dh + 1 appartx3000dh + 2 locaux dépôt commerciaux 2×5000 dh soit 23.000 Dh/Meusuel ou 276.000Dh/AN
2.520.000/276.000 = amortissement 9,1 années ou 109 mois (hors variations, augmentation loyers….)
enfonction du prix du terrain en 2008 :
3.760.000/276.000 = amortissement 13,6 années ou 163 mois (hors variation, augmentation loyers…)
A chacun l’analyse maintenant…considérant que le gros oeuvre est quasi identique au standing et haut de game par ce que l’on remarque, considérant des finitions ou quelques matériaux de déco un peu plus cher et le prix du terrain selon l’endroit plus ou moins côté mais réduit par le nombre d’étages souvent, le nombre qui fait réduire les coûts sur l’ensemble….etc….. la marge des promoteurs sur 20.000 Dh le m² vendu……..la bulle immobilière à encore de la marge avant de se dégonfler………
Philippus.
@bidaoui
l’argent appèle l’argent apparemment…….
Dans les années 80/90 certaines de mes connaissances sorties des grandes écoles de commerce ou créateurs d’entreprise ou de projets, disaient que le plus dur était de gagner et d’avoir en pôche alors 1 millions (de Francs) ensuite les gains étaient de plus en plus facilités.
L’immobilier est ainsi par le système injuste, anormal je pense au regard de la morale humaine. le logement devrait être régulé, c’est un besoin de base comme la semoule et l’eau. Les bases humaines ne devraient pas être jouable au casino pour le plaisir de quelques uns. Mais l’usure parle-t-il encore aux consciences et aux valeurs au maroc ?
Philippus.
@philippus
tout à fait d’accord avec toi pour la morale humaine et le casino.
dans l’exemple cité au-dessus: j’achète 2 millions et je revends plus de 7 millions en 2 ans ( en sachant que ça va changer de zone – comme si l’autre ne s’en doutait pas ) je dirai plus cruement qu’il y a un baiseur et un baisé.
@ bidaoui
…….LOL!!!
@philippus
“L’immobilier est ainsi par le système injuste, anormal je pense au regard de la morale humaine. le logement devrait être régulé, c’est un besoin de base comme la semoule et l’eau. Les bases humaines ne devraient pas être jouable au casino pour le plaisir de quelques uns. Mais l’usure parle-t-il encore aux consciences et aux valeurs au maroc ?”
tout à fait d’accord avec toi, mais une remarque subsite déja :avant de parler de “consciences et valeurs” côté individuel il y a auparavant la conscience collective à assurer et à concrétiser et sourout la conscience profonde de l’Etat à cette problèmatique de l’immobilier. Mr Hjira (le ministre de l’immobilier) refuse de croire à de crise de l’immobilier au Maroc. là je fais aussi LOL
tiens au passage en parlant de cette conscience : l’affaire Chaabi-Sefreoui de cet été , où on est déja ?
@Philippus “Un exemple concret par un particulier local.”
Merci pour ton exemple concret!
Je ne voudrais pas etre rabat-joie mais je crois qu’il n y a que les Francais qui fournissent des vrais chiffres sur ce blog (Philippus et Laurent dans d autres billets)
@abm
tout à fait d’accord avec toi, mais une remarque subsite
déja :avant de parler de “consciences et valeurs” côté individuel il y a auparavant la conscience collective à assurer et à concrétiser et sourout la conscience profonde de l’Etat à cette problèmatique de l’immobilier. Mr Hjira (le ministre de l’immobilier) refuse de croire à de crise de l’immobilier au Maroc. là je fais aussi LOL
tiens au passage en parlant de cette conscience : l’affaire Chaabi-Sefreoui de cet été , où on est déja ?
Bonjour
Ma “matière” première est par mes écrits l’homme, sur le plan spirituel et philosophique. Donc la conscience est une valeur humaine “individuelle”, le reste est de l’ordre d’une pseudo conscience collective au même titre que l’opinion publique, qui en regroupant fait répondre les uns pour les autres. L’eprit collectif n’existe pas on devrait nommer cela de l’association aussi sur le plan de la société. Il ne faut pas compter sur l’amélioration du haut pour changer le bas. Les courants dits philosophiques comme religieux influent effectivement avec le temps sur les masses, mais elles restent des conditionnements point des prises de consciences effective en l’homme par ses comportements et qui le trahissent par son fond intérieur réel. Le monde arabe par exemple parle de valeurs religieuses depuis le Prophète, mais sur le terrain que voit-on ? Le milieux économique, utile et qui découle des échanges des matières pour l’évolution des hommes, se doit d’être par le commerce et des échanges sains, et non pas comme comme le dénoncait justement et directement Bidaoui par “je dirai plus cruement qu’il y a un baiseur et un baisé”. Le monde économique est plutôt par sa remarque et au nom de valeurs inhumaines plus souvent basé donc sur des voleurs et des volés. La question est de savoir en se ragardant le matin devant son miroir, seul, si aujourd’hui je rentre dans la cage des fauves pour faire comme eux ou si je l’aborde autrement en fonction de ma personne de ma conscience. Faut-il être comme la majorité dans un monde injuste par des systèmes injustes, soi-même complice de ce vol international ou national ? Les valeurs plus profondes au maroc, issues des valeurs spirituelles du prophète (sans aucun prosélytisme je précise, le sujet serait identique plus au Nord pour moi) ne seraient-elles plus qu’inconcientes ou secondaires, par facilité ou faiblesse intérieure nommée par certains la foi ? Une banque Islamique ou en pays Musulman ne devrait nullement exister, et le monde arabe n’aurait jamais dû suivre le triste exemple de dérive des autres pays, au moins sur ce point. Un autre monde ou système plus équitable est spirituel, les textes dénonçaient déja hier ces manières de faire qui perturbaient l’ensemble des hommes et le développement, le vrai attendu par tous et pour tous.
Bien à vous.
Philippus
l’affaire Chaabi-Sefreoui de cet été….pas suivi personnellement….
Vous achetez un appartement à Paris, on vous offre une voiture…
Source: le figaro.fr 23 11 2008
En clair sur le plan comptable en finalité c’est comme s’ils disaient après le résultats des bénéfices “Donnez nous 1000 euros, nous vous offrons un porte clé.”
Attendez un peu, Renault va prochainement offrir des studios pour toute mégane toutes options achetée. Renault Dacia pour info dans les pays de l’est réduit ses activité aussi juste avant la sortie de la nouvelle Dacia. Et Dacia Maroc demain ?
Philippus
Meknes, en chute, le m2 construit, moyen standing, considéré plutot comme du haut standing : 6000-6500DH, au lieu de + 8000 il y a moins d’un an.
Appartement de moyen … haut standing :
ascenseurs,
Cuisine finie, équipée : plaque, four, plan marbre,
Plusieurs salles de bains (3), et plusieurs toilettes (3),
Climatisation comprise, télécommandée, ambiance,
visio-interphone,
cheminée,
bonne finition : sols, murs, et plafonds, éclairage,
garage sous sol collectif,
gardien,
Situation centre ville, proche toutes commodités
kamar
Meknes, en chute, le m2 construit, moyen standing, considéré plutot comme du haut standing : 6000-6500DH, au lieu de + 8000 il y a moins d’un an.
Si c’est avec terrain cela deviendrait plus normal comme prix qu’à Marrakech…..faudrait préciser….et donner le prix du terrain
Philippus
@Philippus,
Il s’agit d’appartement dans résidence.
De jour en jour la presse nous révèle des informations qui font froid au dos et qui devraient nous donner bcp de soucis sur nos enfants à cause de la prolifération et de la banalisation de la drogue( cocaïne et autres venant cette fois ci d’autres pays) dans notre société.
Il reste vrai qu’il y a des gens qui font bcp mais bcp d’argent dans le trafic de la drogue, qui, à mon avis explique dans une grande mesure la flambée des prix dans l’immobilier. Il reste vrai aussi qu’on ferme les yeux c’est parce qu’on tire profit de la situation. Nous,on ne veut pas que notre société devienne une seconde Colombie, avec tout ce que cela signifie en terme de criminalité, d’insécurité et des conséquences sociales très graves.
C’est vrai aussi que les promoteurs immobiliers tirent profit et un grand profit de la situation sans qu’ils y soient impliqués, mais résultat de la course c’est que toute la société qui sort perdante.
Vous avez vu les différents rapports publiés par la presse ces derniers jours sur la façon avec laquelle nos jeunes se donnent à la drogue.
Vous avez vu aussi les statistiques sur le niveau de vie au Maroc. A votre avis est ce que ces revenus permettraient de s’acheter des biens immobiliers avec des prix si faramineux. le problème c’est que ces prix deviennent la norme et non l’exception.Même qq un qui a des connaissances très rudimentaires en maths arriverait aux mêmes conclusions, sans avoir besoin de parler des grandes théories économiques.
Essayer de faire le lien, çà devient de plus en plus évident.
ÇA DEVRAIT INCITER A LA RÉFLEXION.