SCPI au Maroc ?
Mohamed Chouad vient de me faire parvenir un billet sous forme de question au sujet des investissements au Maroc :
Dans Casawaves mes interventions se sont souvent cantonnées au métier des calls center et notamment aux calls center off shore. Cependant j’ai comme beaucoup d’entre nous d’autres centres d’intérêts notamment l’immobilier (ce qui explique mon attrait pour casawaves).
Une des questions que je me pose actuellement est : comment continuer à investir dans ce secteur en gardant une rentabilité intéressante avec la conjoncture actuelle ?
Constats :
La crise financière actuelle a touché nombre de secteurs mais les plus touchés ont été l’immobilier et le secteur bancaire et l’on sait tous qu’avec le système actuel ces deux secteurs sont interdépendants.Les banques prêtent moins, donc le nombre d’acheteurs diminue et la loi de l’offre et de la demande à tendance à s’inverser. Pour pouvoir continuer à investir seules les personnes qui disposent de liquidités « font des affaires » en ce moment et continueront à en faire si les prix continuent de baisser.
La question que je vous pose à vous chers lecteurs de casawaves est la suivante : ne serait-il pas l’occasion de réunir un nombre important d’investisseurs pour promouvoir l’investissement locatif ? En d’autres termes la crise financière ne provoquera-t-elle pas une augmentation de création de SCPI ?
Qu’en pensez vous ?
Installé à Casablanca depuis 2005, je suis le créateur de Casavisa une agence immobilière ainsi que de Linutop une société qui développe et commercialise des petits ordinateurs sous linux. Mon prochain projet est le développement commercial de Casawaves.
Tous les articles écrits par Laurent Bervas.
J’ai répondu longuement entre les lignes de ce billet, mais ma réponse n’apparaît pas dans mon message ci-dessus sauf la partie apparente ????
Trop long à répondre de nouveau je passe……..
Philippus
Allez Philippus fais un effort!!
Je pense que c’est une bonne idée : lever des fond pour un investissement immobilier afin de réunir une somme intéressante.
2 point a considérer :
1)La loi marocaine protège peu : difficile dans ces conditions de bien protéger les actionnaire et d’inspirer confiance au éventuels investisseurs.
2) L’immobilier au Maroc est actuellement au plus haut. Il faudra attendre plusieurs années avant que les prix baissent pour rendre le revenu locatif attrayant.
@Mohamed
Bon c’est bien parce que vous insistez….:-))
<<<Constats :
La crise financière actuelle a touché nombre de secteurs mais les plus touchés ont été l’immobilier et le secteur bancaire et l’on sait tous qu’avec le système actuel ces deux secteurs sont interdépendants.
Pour remettre les choses en ordres ce n’est pas la crise actuelle qui touche l’immobilier et les banques mais l’immobilier et les banques, donc la finance et les bulles spéculatives de l’immobilier et des crédits qui générent la cause de cette crise mondiale. Chose révélée aux USA puis théorie des dominos pour s’appercevoir que le même fond existait ailleurs, même au maroc par son immobilier actuellement.
<<<Les banques prêtent moins, donc le nombre d’acheteurs diminue et la loi de l’offre et de la demande à tendance à s’inverser. Pour pouvoir continuer à investir seules les personnes qui disposent de liquidités « font des affaires » en ce moment et continueront à en faire si les prix continuent de baisser.
Les banques prêtent moins ce qui prouve bien qu’hier elles prêtaient par cette bulle, en fermant les yeux par intérêts, alors qu’aujourd’hui elles devraient les ouvrir et répondre à une économie réelle, réclamée par tous les états, économie des petits qui désireraient se loger aussi, mais la, plus d’intérêts aussi rapide, d’ou crise économique désormais pour tous et blocage du système.
<<<La question que je vous pose à vous chers lecteurs de casawaves est la suivante : ne serait-il pas l’occasion de réunir un nombre important d’investisseurs pour promouvoir l’investissement locatif ? En d’autres termes la crise financière ne provoquera-t-elle pas une augmentation de création de SCPI ?
Qu’en pensez vous ?
La promotion du locatif est une bonne chose, mais pourquoi cela n’a pas intéressé les investisseurs hier et pourquoi subitement cela devrait les motiver ? Une roue de secours pour continuer à profiter des gens ? Vu le prix encore présent de l’immobilier il va falloir soit une fois de plus toucher le haut de gamme et les étrangers ou les nantis locaux (qui construiront en réponse), soit construire en se basant sur les prix réels du bâtiment (trés loin des 20.000 dh/le m² et même en dessous des 5000 dh) et ainsi pouvoir aborder ce marché locatif. Mais les promoteurs ne se sont pas intéressés au social pourquoi ? Le locatif direct n’est pas rentable pour eux rapidement, l’accession social plus répandue au maroc n’est pas encore intéressante pour eux non plus. Merci à vous donc de vous y intéresser désormais. Je vous y encourage.
Il est possible d’investir et de gagner sans être gourmant à court terme et en étant sérieux et utile à tous. Une augmentation de SCPI au Mroc ne révèlerait que l’arrivée des anciens investisseurs profiteurs qui se seraient reclassés je pense. La notion d’investisseurs et développement réel du maroc devrait être une condition pour le pays je pense.
Philippus
@Laurent
L’immobilier au Maroc est actuellement au plus haut. Il faudra attendre plusieurs années avant que les prix baissent pour rendre le revenu locatif attrayant…
Ce que vous dites Laurent est valable au regard de ce qui se fait par cette bulle immobilière et les promoteurs au maroc, mais si vous reprenez les chiffres de la construction que j’ai concrêtement dévéloppé dans un autre billet sur le coût plus réel de la construction par un particulier, ce qui doit être même plus bas pour un promoteur qui gére mieux ses coût, soit la réalité et non le monde spéculatif abusif, c’est jouable. Qui empêche quelqu’un de jouer la correction après tout ? Même avec une marge honnête le m² trois fois en dessous des 20.000dh est possible à la vente et donc à la location. Une baisse du prix permet de vendre ou de louer plus et de gagner sur le nombre, et répondre au plus proche de la réalité des gens, qui se retrouvent plus nombreux….
La logique des promoteurs c’était “gagner beaucoup trés vite” et au détriment des hommes, des clients, de la qualité et du service et du Maroc.
Science sans concience est ruine de l’âme.
Développement sans éthique, c’est ruine d’un peuple.
Philippus
Merci Philippus pour cette réponse circonstanciée et percutante
Le but de mon billet était de voir dans quelle mesure ce type d’investissement pouvait correspondre à des particuliers qui ne veulent pas s’enrichir mais rentabiliser leurs investissements. Exit donc ces promoteurs qui cherchent à tout prix du 30 à 50% de renta..
J’ai lu un article sur Al Massae ce matin le quotidien arabophone marocaine , le trader marocain Belkhayat y fait réference de la cote casablancaise qui selon devra baisser encore et encore et il conseille les petits porteurs de se retirer de la bourse et de tout vendre pour ne pas subir une forte perte. ce quotidien est tres lu.
Je rammasse souvent les revues et petits journeaux gratuits qui sont mis à disposition à Marrakech et notamment ceux qui font la promotion de l’immobilier avec toutes les petites annonces pro ou de particuliers. Je les utilise pour faire mes mélanges de peintures, le papier glacé est bien pour cela…..:-))
Sinon sérieusement, le discours change, les annonces changent, et même des promotions des promoteurs et des constructeurs arrivent avec les anciens prix barrés et le nouveau, on se croirait chez Marjane en période de braderie, ce qui fait décalage entre les uns et les autres.
Ce que l’on ne lisait pas il y a encore quelques semaines :
>Des appartements à partir de 200.000 dh à Guéliz….
>Du jamais vu Bvd Mohamed VI, plus de 100m² entièrement meubé à 9800dh/mois en haut standing….
> Exclisif 15000dh barré et proposition à 9000 dhMmoi 75m² meublé+ terrasse privative 30m² avec piscine d’hiver collective Hammam spa gardien, standing….
La cerise sur la gateau…
Entreprise de construction expérience Française depuis 29 ans au maroc…”un vrai professionnel du bâtiment” selon l’annonce propose…accrochez-vous bien….2000 dh TTC le m² construit couvert pour résidence standing, bureaux, traditionnel ou moderne, commercial ou industriel. Les prix décendent ou le sérieux et l’honnêteté existe-t-il quand même au maroc….
Philippus
Mohamed
Merci Philippus pour cette réponse circonstanciée et percutante
Le but de mon billet était de voir dans quelle mesure ce type d’investissement pouvait correspondre à des particuliers qui ne veulent pas s’enrichir mais rentabiliser leurs investissements. Exit donc ces promoteurs qui cherchent à tout prix du 30 à 50% de renta..
Le fondement de votre billet et trés bien et j’adhére d’ailleurs. Devant les prix réels de la construction au prix de revient effectif, en visant raisonnablement ses gains et en proposant aux clients une qualité au prix correct, avec une bonne gestion d’un immeuble à l’européenne, ce serait vite une référence pour tous, en locatif. Réunissez les personnes qui ont les finances et d’autre qui ont les connaissances du bâtiment et d’autres pour la gestion ensuite, ce serait une bonne Sté. La bâtiment à toujours existé et existra toujours, c’est le sérieux et l’honnêteté qui manque souvent, encore plus au maroc.
Philippus
@philippus
“Entreprise de construction expérience Française depuis 29 ans au maroc…”un vrai professionnel du bâtiment” selon l’annonce propose…accrochez-vous bien….2000 dh TTC le m² construit couvert pour résidence standing, bureaux, traditionnel ou moderne, commercial ou industriel. Les prix décendent ou le sérieux et l’honnêteté existe-t-il quand même au maroc….”
J’étais opitmisye alors pour 5000 dh/m2 ?
Les commentaires, les réactions ainsi que le décalage qui apparait dans tout cela par rapport à la réalité servent d’un excellent moyen de mesure.
J’ai vu dans un commentaire , je ne sais plus par rapport à quel billet , que BELKHAYATE recommande, sur le journal arabophone ALMASSAE, de vendre tout azimut et rester à l’écart des marchés financiers ( par voie de conséquence immobilier aussi) . Excellente la recommnadation quand les marchés ont perdu plus de 50% ( même addoha a perdu 50% par rapport à son haut) .
Bonjours le décalage!
Les avertis pourront se faire plaisir ! le commun des mortels pris de panique soldera au mauvais moment, et les supports médias populaires , Almassae par exemple, en collaboration avec BELAKHAYATE - si l’info est vraie- , les aidera à vendre 50% - a bas mot - en dessous du prix qu’ils refusaient il y a peu encore. les logements vides au Maroc existent dans des proportiosn extrêmement élevées, il ne peut en être autrement. Il y a 10 ans , on ne voyait pratiquement pas de constructions, aujourd’hui on en voit à chaque coin de rue et dans tout le Maroc! Quelle différence , économiquement, y’a t-il entre le marocain d’il y a 10 ans et aujourd’hui ? je n’en vois pas
@abdel
…Quelle différence , économiquement, y’a t-il entre le marocain d’il y a 10 ans et aujourd’hui ? je n’en vois pas
Dans un dernier exemple chiffré par un exemple concrêt un particulier construisait (horrs prix terrain) à 2500 dh/le m² lui même en gérant le chantier, la un entrepreuneur le fait à 2000 Dh le m² réalisé sur Marrakech, ce qui signifie je pense qu’il doit être honnête, moins cher par ses prix d’achat certainement, et avec ses marges et frais et bénéfices, il y a effectivement des questions à se poser sur cette bulle qui serait une mongolfière énorme….bonne question au regard de cela de se demander qu’est-ce qui change depuis 10 ans pour le Marocain. Le danger est que les marocains ont profités des retombées des investisseurs étrangers et donc des promoteurs immobiliers, par apport de main d’oeuvre et de service en ces années, cela à répondu certes au niveau professionnel et social des embauches, un développement mais sur des bases étrangères notamment et nous le constatons en grande partie par la bulle de l’immobilier qui se dégonfle. Que restera-t-il demain, c’est cela qui va remettre les pendules à l’heure, peut être pas dix années en arrière mais un retard ou un réajustement de la réalité. Le développement d’un pays ne consiste pas à faire seulement travailler le peuple pour éviter les problèmes sociaux politiques, mais que le travail apporte une valeur réel à un pays. C’est l’économie interne d’un pays qui fait preuve de vraie richesse et donc de développement pour tous. Le maroc à eu sa période bâtiments inadaptée aux Marocains moyens et petits en visant les gros et les étrangers par gains privés et limités, le peuple moyen n’était pas prioritaire. Ce n’est pas le béton qui va nourrir les temps prochains, mais l’agriculture. La faim sera demain le vecteur de ce développement, enfin, souhaitons que cela ne sera pas mis entre les mains des mêmes, les affairistes ont l’avantage de pouvoir répondre à tout sans connaissance ni compétences justifiées d’un secteur, ni conscience. Achetez du terrain agricole dès maintenant, demain le blé vaudra du blé.
Philippus
“Le fondement de votre billet et trés bien et j’adhére d’ailleurs. Devant les prix réels de la construction au prix de revient effectif, en visant raisonnablement ses gains et en proposant aux clients une qualité au prix correct”
En fait ma question fait suite à ma propre expérience personnelle ou j’ai procédé disons de manière artisanale ou j’ai réuni des personnes de ma famille qui souhaitait investir en France. Après avoir créé notre SCI et pris 4 ans de recul en terme de gestion immobilière je peux dire que nous sommes très rentable. C’est pour cette raison que je me posais la question d’ouvrir cette opportunité à tout investisseur potentiel qui ne vise pas la lune bien sur, car je suis dans l’incapacité totale de proposer des gains aussi élevé que Mr Belkhayate par exemple