Immobilier au maroc : les raisons des prix élevés (1)
Immobilier : pourquoi les prix varient ils ?
Le prix du M2 ne cesse de varier selon les villes, les quartiers, et même pour des appartements pourtant similaires. Avec la crise, le marché de l’immobilier a véritablement chuté, surtout dans les zones de Marrakech et de Tanger, tandis qu’à Casablanca, c’est encore la stagnation. Comment les promoteurs immobiliers évaluent ils le prix du m2 de leurs appartements ? Pourquoi existe-t-il autant de variations de prix ? Pourquoi les banques font elles plus confiance aux grands promoteurs qu’aux petits ? Comment évitez les abus à l’heure d’acheter un appartement ? Nous avons interrogés Kamal Zouak, responsable des ventes au sein du groupe Addoha, Youssef Benmenssour manager du capital market à la CBRE, une multinationale spécialisée dans le conseil en immobilier et enfin jean louis Dupuis, constructeur et rénovateur dans la région d’Agadir, afin de nous éclairer sur le sujet.
On sait que la variation des prix du m2 est étroitement liée à l’offre et de la demande…Ce qu’on ne sait pourtant pas, c’est que la flambée des prix des appartements, à Marrakech entre autres, était avant tout due à l’achat de biens immobiliers par de riches Marocains dans un but spéculatif. Selon Youssef Benmansour, les marocains les plus aisés n’ont pas hésité, avec la venue des étrangers au Maroc, d’acheter entre trois et quatre appartements, en plus de leur résidence secondaire, dans le but de faire monter les prix des biens qui, à la base ne correspondent pas du tout au prix du marché. Sans compter le blanchiment d’argent. Toujours selon le manager, ce prix du marché, est calculé de façon très simple : plus il y a de la demande, plus l’offre augmente et les prix avec. « Nous recensons les transactions immobilières qui ont été réalisées par quartier dans chacune des villes du Maroc afin de donner une estimation à nos clients, qui sont principalement des promoteurs immobiliers. Ensuite nous calculons où en est l’offre et la demande, qui varie très souvent selon les villes.
A Casablanca, par exemple, les gens achètent principalement pour vivre, ce qui n’est pas le cas de Marrakech qui se destine plus aux résidences secondaires. » De plus, les propriétaires n’hésitent pas à surévaluer leur bien. Pour donner un cas concret, « Les propriétaires savent qu’un appartement qui est situé dans une zone X aura un prix défini. Par exemple à Massira, le m2 est estimé à 20.000 DH, mais cela ne va pas l’empêcher de surenchérir à 25.000 et, si celui-ci trouve un acheteur à ce prix la, vous verrez tout le quartier s’aligner à ce nouveau tarif, c’est la raison pour laquelle, en l’espace de quelques mois, les prix ont doublés voir triplés dans des régions comme celle de Marrakech ou de Tanger. »
Actuellement, le marché serait en chute libre à cause de la crise, qui, même si elle ne touche pas principalement notre pays, a eu des conséquences économiques indirectes. Mis à part les expatriés qui rentrent chez eux, beaucoup de Marocains ont désormais peur d’investir dans l’immobilier…une stagnation qui a un effet boule de neige et qui provoquera, en 2010, un véritable essoufflement du marché. Selon Kamal Zouak, responsable des ventes chez Adohha, l’emplacement de l’appartement, sa superficie et son standing provoquent également cette variation des prix. « Deux appartements identiques peuvent avoir un véritable écart de prix entre eux, pour avoir un simple étage en plus ou pour la présence d’un balcon, mais aussi parce qu’on essaye toujours de voir jusqu’où la demande peut aller. » La réputation du promoteur est également très prise en compte, surtout pour les banques qui leur donnent facilement plus de liquidités qu’aux petits promoteurs. La majorité des grands groupes, prennent une marge de 30% sur les prix de vente, hors taxe et de préférence, sans argent au noir. Ce qui inspire confiance. Considérant la multiplication du nombre de chantiers non achevés dans tout le Royaume, les banques ne prêtent plus aussi facilement. Elles sont même parfois responsables de l’arrêt de certaines constructions. Mais bien souvent c’est le promoteur lui-même qui cesse toute activité car il sait que la conjoncture actuelle ne lui permettra pas de vendre. En effet, d’après la CBRE, il y aurait une surabondance de logements de luxe et de haut standing et pas assez de moyen standing. Une demande pourtant très forte.
Suite demain avec « les pièges à éviter et les solutions »
Tags: Addoha
Journaliste multiculturelle installée à Casablanca, je travaille actuellement en tant que free lance pour la presse écrite marocaine et étrangère. Vous pouvez consulter mes articles sur Casawaves.com et me connaitre davantage sur mon blog.
Tous les articles écrits par Vanessa Pellegrin.
je vais vous donner les prix de revient des constructions donné par
la chambre des ingenieurs. en construction de Turquie.les couts main d’oeuvre et materiaux sont presque identiques au maroc.
cout construction gros oeuvre: 300E /m2
cout terrain par appartement: 5000 E, en considérant 8 appart par immeuble.
ce sont des prix officiels,construction répondant au normes internationales, normes sismiques et de bonne qualité de matériaux. Le max qui peut etre appliqué.certains promoteurs demandent moins.
Ce qui fait pour un appart de 100m2,30.000E gros oeuvre.
compter 15.000E finition intérieure de haut standing, cela fait 45.000E.
si vous payer plus que ca, vous etes de gros pigeons, bon à deplumer, c’est bien fait pour vous, ne venez pas pleurer aprés..
@Kenan
Ici tu compares la Turquie et le Maroc , le coût de la main d’oeuvre est peut etre identique mais celui du foncier est beaucoup plus important au Maroc surtout dans des villes comme Rabat ou Casablanca.
Dans tes calcules T’as estimé le cout du terrain à 5000 € / appartement de 100 m2 dans un immeuble de 8 appartements , en supposant qu’il y a deux appart / étage alors le cout d’un terrain de + de 200 m2 est de 40 000 € soit 200 €/m2, impossible au Maroc meme il y a 10 ans les terrains coutaient plus que ça à Casa ou à Rabat
En ce moment au Maroc, surtout à AGADIR, le marché ne repose sur aucun critère économique raisonnable.
L’argent douteux, de malheureux RME qui se font pigeonner, et quelques touristes en mal d’ »exotisme » font la majeure partie des acheteurs !
Attention la chute va être brutale et les victimes nombreuses.
C’est dommage pour l’économie du pays et peut être même pour son avenir touristique.
Le gouvernement et les responsables politiques laissent faire, si quelquefois ils ne participent pas eux mêmes à la fiesta !
il y a des lendemains ……
….Dixit Mr Youssef Benmenssour
« …Ce qu’on ne sait pourtant pas, c’est que la flambée des prix des appartements, à Marrakech entre autres, était avant tout due à l’achat de biens immobiliers par de riches Marocains dans un but spéculatif…. »
« …….les marocains les plus aisés n’ont pas hésité, avec la venue des étrangers au Maroc, d’acheter entre trois et quatre appartements, en plus de leur résidence secondaire, dans le but de faire monter les prix des biens qui, à la base ne correspondent pas du tout au prix du marché. Sans compter le blanchiment d’argent.
Tout est dit par cela…. »
Ce ne sont certes pas les pigeons étranger qui on fait les prix de l’immobilier pour répondre à ce que l’on entend quotidiennement.
La question que j’aimerais soulever auprès de Mr Youssef Benmenssour, que je salue, s’il peut nous répondre, c’est pourquoi connaissant cela tout le secteur des promoteurs, qu’il représente ce jour ici par cet article, s’est engoufré comme dans un appel d’air « forcé » derrière ceux qui sont dénoncés à juste titre maintenant ? Chacun reconnaissant cette bulle anormale (pléonasme volontaire) n’était-ce pas justement ces plus gros promoteurs qui auraient dû reprendre en main le marché ? Que représentez-vous comme sérieux désormais après cette époque de vaches trés grasses pour ne pas dire obèses….?
Vous deviez bien comprendre que si certains clients s’accaparaient nombres de logement pour faire grimper les prix devant les ignorants étrangers qui arrivaient ou marocains moyens qui désiraient placer dans le dur leurs maîgres économie d’une vie parfois, que vous, promoteurs, étiez ensuite obligés de suivre ce faux marché et aussi trés bien en profiter.
Par cela tout un pays attend encore des logements dignes à des prix honnêtes correspondant aux salaires, même des logements dits sociaux ont vite été reclassés en standing ou haut standing. Qui n’a de nom souvent que par les quelques m² de marbre de seconde qualité dans les entrées, parfois un ascenseur qui ensuite devient trés vite abandonné faute de suivi, ou quelques zelliges dans une salle de bain…vous connaissez les réclamations des clients mieux que nous je pense.
Merci à ce Monsieur d’avoir été partiellement transparent sur ce sujet (en tant que représentant d’un promoteur et non à titre personnel, sa personne n’étant pas directement à viser… ), dans l’attente d’une suite de développement attendue par tous.
Bien à vous
Philippus
Rectification de ma précédente réponse à Mr Youssef Benmenssour, ma réponse s’adresse aussi voir autant à Mr Kamal Zouak, plus proche à ma lecture des promoteurs en représentant un directement.
Sauf erreur de ma part.
Philippus
la spécualtion a atteint sa limite.plus aucun salarié, meme cadre moyen ne peut se payer un appart.meme avec un salaire de 10.000drh:/mois, il faut 13 ans de salaires , sans manger et sans boire, pour un appart moyen de 150.000E.
et qu’il ne comptent plus sur les europeens non plus.parce que je connais peu de gens autour de moi, qui ont 150.000E en cash.
Et avec la crise, les gens n’osent meme plus acheter en voiture.
Et de plus ,cette spéculation est un frein au développement social du maroc. les gens ne savent pas accéder à un logement décent,
comme ils ne savent pas acheter, les proprietaires profitent pour augmenter les loyers, les jeunes n’osent plus se marier, etc
ils vont se retrouver avec leur appart dans les bras.
J’espere que cela ca s’écrouler dans un grand fracas.
La crise réelle, celle des gens devant tout ce qui se passe n’est pas encore arrivée, elle pointe seulement, que ce soit en europe ou ici. Voir des milliers de logements vides qui ne représentent que des investissements sur un marché n’existant que par une bulle en grande partie, annonce des jours difficiles pour beaucoup. Les promoteurs ont désormais une image détruite pour un trés grand moment, les investisseurs auront les yeux pour pleurer en grande partie par le fait d’avoir suivi les sirènes usurières, mais restera la majeure partie des gens qui comme le dit Kenan, ne peuvent toujours pas se loger à des prix normaux et qui sont la grande majorité. Comment le secteur va-t-il s’en sortir dorénavent et enfin apporter des réponses de logement digne à tous les marocains en fonction du niveau réel des revenus officiels ?
Même en coupant les prix en deux le problème restera le même devant cette réalité économique de terrain que personne ne veut voir il semble. La crise comme les experts le disent va « décalaminer » de nombreux secteurs, mais en même temps faire prendre conscience au peuple des abus non seulement d’un système capitaliste mais aussi du laxisme et du laissé faire de ces dernières années. Comment réagiront les élus et les responsables politiques désormais dans tous les pays, alors que pour l’instant pas grand monde ne désire trancher dans l’origine du mal du système, en abordant fébrilement de temps à autre le terme de « Capitalisme light » afin de ne pas trop perturber ce système boursier usurier mondial…..
Ce n’est pas en s’en prenant à certains paradis fiscaux, aux traders, ou en montrant du doigt un Madoff par ci ou par là que le système changera. Pour information analytique une nouvelle bulle arrive et celle-la va faire trés mal et peut être être le coup de grace de ce capitalisme mondial, c’est la bulle que les états sont en train de créer en portant secours aux banques, aux plus grosses entreprises, qui en contrepartie ne relancent rien mais leur permet juste de garder la tête hors de l’eau. Cette bulle est par définition aussi fictive que les autres mais elle va engager chacun dans une destruction réelle, car c’est bien de l’argent juste inscrit sur des lignes de crédit, et qui appartient à l’ensemble des gens par un travail futur et une économie que chacun attend de revoir repartir. Mais qui remboursera dans cet attente alors que le chômage explose et que chacun attend de l’autre et du système mourant…..?
Certains viseraient-il déja un éclatement mondial économique de l’argent pour pouvoir remettre les compteurs à zéro et ainsi garder leur suprématie dans ce monde sur les autres ? La destruction par les guerres d’hier à permis de relever les plus gros qui n’avait pas d’autres solutions ne voulant s’en prendre au vrai problème qui étaient leurs intérêts égoîstes pour rappel. Dans ce cas de figure les pays en développement ou les pays pauvres seraient les gros perdants par un retour en arrière et à une misère, ce qui commence dans de nombreux pays en afrique…
Philippus
le probléme au maroc est que l’état ne fait rien. en Turquie,il y a un organisme public, TOKI, qui construit des immeubles à tour de bras. chaque année, plusieurs dizaine milliers appartement sont mis en vente pour les gens qui ne sont pas propriétaires ou à faible revenu.Les prix sont trés démocratiques. 20-40.000E suivant la surface.et il offre aussi des prets à 2-3 % par an.
Il semble qu’en Turquie le gouvernement soit plus ouvert sur la réalité des besoins de la population. Un exemple plutôt positif.
Les prix évoqués devraient représenter certainement plus aussi la réalité attendue par tous au Maroc.
Le développement rapide d’un pays par des investisseurs extérieur est à contrôlé, nous voyons le résultat maintenant. Quand des intérêts énormes sont en jeux, chacun se taît et en profite plus ou moins directement dans le cercle des décideurs financiers et politiques. C’est ce qui s’est fait aussi depuis des années dans le cercle des banques et de la bourse, cela arrangeait les copains d’avant la crise dans de nombreux pays…..
L’argent n’est pas que le nerf de la guerre,
c’est aussi celui de la fausse paix, des hommes d’affaires et de pouvoir. Tout le système est ainsi jusqu’a son éclatement. C’est la cause de la fin des civilisations pasées pour rappel, et qui arrive au niveau mondial maintenant. Ne pouvant exporter ces erreurs répétées sur une autre planète demain, les hommes devront enfin se rendre à l’évidence que tous ensembles ils ont suivi la facilité de l’avoir et rechercheront enfin la sortie dans l’être. En attendant il restera des jours pénibles mais nécessaires….
Philippus
Ce qui est decevant dans cette histoire, c’est que les pauvres et la classe mooyenne au maroc sont les seules payeurs de cette escroquerie qu’on voit sur notre SCENE SOCIALE.
Le jeune cadre, l’employeur normale, l’ouvrier qui se paie un appart via un crédit de 300.000 à 600.000 Dh avec une mensualité de 2.000 à 6.000 Dh et qui represente approx. 45% de son salaire voir plus (Crédit à 125%), ces gens là vont payer surement cher voir très chère!!!!
le maroc ,c’est le pays ou tout est tres cher.. mais ou les salaires sont les plus bas .
Telephone: tres cher..surtout les portables..
meme telephoner d’europe au maroc c’est tres cher.
avec uen carte prépayee 5E, on put tlephoenr ne turquie à un portable pendant 1h, au maroc c’est 15 min.
immobilier, n’en parlons pas, ils vont dépasser monaco bientot..
hotel: tres tres cher pour des hotels en ville qui ne valent rien, comparés à d’autre pays..
c’est partout comme cela en afrique.
si vous allez au senegal, en cote d’ivoire,burundi,etc .. c’est la memem chose. ils sont plus cher que monaco.
au senegal, ils proposent une sem vac dans des cabanes en pailles,
petit dejeuner et c’est 1000E /semaine..